Решение по делу № 3а-1454/2018 ~ М-875/2018 от 30.08.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1454/2018 по административному исковому заявлению Кирюшиной Ю.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя Кирюшиной Ю.Г. по доверенности Петрушовой Е.Н.,

у с т а н о в и л:

Кирюшина Ю.Г. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 51 470 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 21 245 529 рублей.

В обоснование заявленных требований Кирюшина Ю.Г. указала, что является собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты её права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Петрушова Е.Н. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения.

Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Кирюшиной Ю.Г. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Данный земельный участок на праве собственности принадлежит Кирюшиной Ю.Г., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 22 мая 2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 33 764 320 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 июня 2018 года.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанного выше земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 30 августа 2018 года Кирюшина Ю.Г. обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 4 июля 2018 года независимым оценщиком ФИО1, являющейся членом некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 21 245 529 рублей.

Согласно статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

На странице 9 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его фактическое использование - для дальней эксплуатации базы отдыха «<данные изъяты>».

Для расчета стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался.

В связи с тем, что на дату оценки на полуострове «<данные изъяты> рынок свободных от застройки земельных участков под размещение баз отдыха не развит, оценщик пришел к выводу о том, что расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка будет проходить в 2-х вариантах: 1. в качестве аналогов подобраны свободные участки под дачи на полуострове «<данные изъяты>» и введена корректировка на разрешенное использование, 2. в качестве аналогов выбраны свободные участки под коммерческое использование в Комсомольском районе и введена корректировка на разрешенное использование.

Учитывая ретроспективный характер оценки (01.01.2013г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: база данных ООО «Волга-Инфо», а также данные отчета управления организации муниципальных торгов мэрии г.о. Тольятти по итогам работы за 2012 год.

В качестве объектов-аналогов оценщиком подобрано 3 земельных участка на праве собственности коммерческого назначения, расположенные в Комсомольском районе г. Тольятти, площадью от 580 кв.м. до 5 000 кв.м. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 13 на странице 26 отчета.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами. Внесены корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций, на разрешенное использование. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом с применением аналогов коммерческого назначения, составила 18 473 612,4 рубля.

Оцениваемый земельный участок расположен на п/о Копылово, это район исторически и географически связан со строительством и функционированием плотины и шлюзов, в нем доминирует дачная застройка, поэтому аналогами по фактору местоположения будут служить только земельные участки на п/о Копылово, в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, на праве собственности, под садоводство и огородничество, расположенные на п/о Копылово, площадью от 500 кв.м. до 800 кв.м.

Введены корректировки на торг, на площадь, разрешенное использование. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом с применением аналогов для садоводства и огородничества составила 24 017 446,1 рублей.

Согласовав результаты, полученные в результате применения сравнительного подхода, присвоив методу сравнения продаж с применением в качестве аналогов участков для садоводства и огородничества и методу сравнения продаж с применением в качестве аналогов участков коммерческого назначения одинаковый весовой коэффициент – 0,5, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, которая составила 21 245 529 рублей.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 30 августа 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Кирюшиной Ю.Г. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 51 470 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 21 245 529 рублей.

Датой обращения Кирюшиной Ю.Г. в суд считать 30 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина