Решение по делу № 2-3649/2016 от 11.02.2016

Дело № 2-3649-2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск           19 мая 2016 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шевелева Н.Р., при секретаре Осиповой И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Тундукбаева М.Т. к ООО «Орбис», Магомедову Р.М., Алибекову Т.Г., ООО «ВестаГрупп» о признании договоров недействительными, признании права на приватизацию и права собственности в порядке приватизации,

У С Т А Н О В И Л:

Тундукбаев М.Т. обратился в суд с иском к ответчикам о признании договоров недействительными, признании права на приватизацию и права собственности в порядке приватизации, указывая, что ____.2006 между ОАО «Якутгазпром» и ООО Охранное агентство «Стерх» был подписан договор аренды жилых помещений №, согласно этому договору истец вселился в комнату № в общежитие по адресу: ____. Затем с истцом был заключен договор найма жилого помещения и оказания коммунальных услуг в общежитии. С 2007 года указанный дом стал собственностью ОАО «»Якутгазпром» (ныне ЯТЭК). ____.2011 между ОАО ЯТЭК и ООО «Орбис» был заключен договор купли-продажи этого здания, в результате чего ООО «Орбис» стал собственником указанного здания. Однако ____.2012 судом эта сделка была признана незаконной, а договор купли-продажи был признан незаключенным. Соответственно, право собственности ООО «Орбис» было признано незаконным. Но ООО «Орбис», несмотря на эти обстоятельства, стал продавать жилые помещения физическим лицам, в том числе комната №, в которой проживает истец, была продана Магомедову Р.М., который в свою очередь перепродал ее Алибекову Т.Г. по договору купли-продажи № от ____.2012. Истец считает указанную сделку незаконной в связи с нарушением требований законодательства, поскольку к времени продажи право собственности ООО «Орбис» было прекращено. Просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № от ____.2012, заключенный между ООО «Орбис» и Магомедовым Р.М., в части продажи комнаты № в доме по адресу: ____; признать право истца на приватизацию комнаты № в доме по адресу: ____; признать право собственности истца в порядке приватизации на комнату № в доме по адресу: ____.

____ 2016 года истец уточнил исковые требования, просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № от ____.2012, заключенный между ООО «Орбис» и Магомедовым Р.М., в части продажи комнаты № в доме по адресу: ____; признать все последующие сделки по переходу права собственности на комнату № в доме по адресу: ____, недействительным в силу ничтожности; признать право собственности ООО «ВестаГрупп» отсутствующим в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании истец Тундукбаев М.Т. и его представитель Мекумянов В.П. исковые требования поддержали, просят удовлетворить.

Представитель ответчиков ООО «Орбис», ООО «ВестаГрупп», Алибекова Т.Г. – Карих К.П. в суде с иском не согласилась, просит отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица ОАО «ЯТЭК» Карих К.П. с иском не согласилась, просит отказать в удовлетворении иска.

Допрошенные в качестве свидетелей Николаев К.А., Ткач Ж.В. в суде показали, что Тундукбаев М.Т. действительно проживает в ком.№ по адресу: ____, несет бремя содержания комнаты.

Суд, выслушав объяснения сторон, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ____ 2006 года между ОАО «Якутгазпром» и ООО Охранным агентством «Стерх», в лице директора Тундукбаева М.Т., был заключен договор аренды жилых помещений №, согласно которому последний получал право вселять своих работников в общежитие по адресу: ____. Согласно этому договору Тундукбаев М.Т. вселился в комнату № по указанному адресу.

____ 2011 года между ОАО «ЯТЭК» и Тундукбаевым М.Т. заключен договор найма жилого помещения и оказания коммунальных услуг в общежитии №, согласно которому Тундукбаеву М.Т. передается во временное владение и пользование жилое помещение по адресу: ____.

____ 2011 года между ОАО «ЯТЭК» и ООО «Орбис» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №, согласно которому продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости: общежитие, расположенное по адресу: ____.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от ____ 2012 года договор купли-продажи объекта недвижимости № от ____ 2011 года, заключенный между ОАО «ЯТЭК» и ООО «Орбис», признан незаключенным. Судом установлено, что общежитие по вышеуказанному адресу на момент совершения сделки по купле-продаже было обременено правами лиц на пользование и правом на приватизацию жилых помещений, в договоре не соблюдены существенные условия договора продажи здания, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилыми помещениями, договор не может считаться заключенным. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, то есть у ООО «Орбис» право собственности на общежитие не возникло, поэтому в силу ст. 209 ГК РФ данное юридическое лицо не вправе было осуществлять отчуждение спорной комнаты, что также указывает на недействительность сделки в силу ее ничтожности.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

____ 2012 года между ООО «Орбис» и Магомедовым Р.М. был заключен договор купли-продажи помещения (комнаты) №, по которому к покупателю Магомедову Р.М. перешло право собственности на недвижимое имущество – комнаты, в том числе №, по адресу: ____.

В соответствии с п. 1.2 договора продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанные комнаты никому другому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

В свою очередь Магомедов Р.М. продал Алибекову Т.Г. ____ 2013 года по договору № купли-продажи помещения (комнаты) спорную комнату № по адресу: ____. Государственная регистрация произведена ____ 2013 года.

____ 2015 года между Алибековым Т.Г. и ООО «ВестаГрупп» заключен договор № купли-продажи помещения (комнаты) №, общей площадью ___ кв.м., расположенной по адресу: ____. Государственная регистрация произведена ____ 2015 года.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Истцом Тундукбаевым М.Т. заявлено требование о недействительности ничтожной сделки по отчуждению спорного имущества.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

В судебном заседании установлено, что на момент продажи комнаты № в ней проживал истец Тундукбаев М.Т., однако истец в нарушение требований вышеуказанных норм закона в договоре указан не был. Отсутствие в договоре указания о сохранении у истца права пользования спорным жилым помещением означает, что стороны договора не достигли соглашения о том, что такое право за ним не сохраняется.

Оспариваемые истцом договора в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, поскольку при продаже жилого помещения не решен вопрос о праве пользования истца жилым помещением. В результате произведенной продажи жилого дома истец лишен права пользования каким-либо жилым помещением, что противоречит ст. 40 Конституции Российской Федерации.

Оценивая установленные судом обстоятельства, учитывая отсутствие у истца иного жилого помещения для проживания, неосведомленность истца о совершении сделок, с учетом приведенных выше положений действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что сделкой по отчуждению комнаты № нарушены права истца, на момент заключения ответчиками договора купли-продажи Тундукбаев М.Т. сохранял право пользования жилым помещением, что влияет на действительность совершенной сделки. Покупатель, исходя из закрепленного в п. 3 ст. 10 ГК РФ предположения о разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений, не только мог, но и должен был до заключения договора ознакомиться со сведениями о проживающих в жилом помещении лицах.

В соответствии с требованиями ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, регистрация обременения, основанная на ничтожной сделке, так же недействительна с момента ее совершения. В соответствии с требованиями ст. 352 ГК с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекращается. В соответствии с ч. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Статья 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со статьей 7 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.04.2011 N 4-П указанная норма Закона признана не соответствующей Конституции РФ в части не допускающей возможность применения норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (даты введения в действие Жилищного кодекса РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в ст. 30 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Вышеуказанными нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Поскольку общежитие не подлежало ни включению в перечень приватизируемых объектов недвижимости, ни передаче в собственность предприятия в ином порядке без сохранения прав проживающих в нем жильцов на приватизацию и подлежало обязательной передаче в ведение органов местного самоуправления, суд приходит к выводу, что жилой дом по адресу ____, утратил статус общежития в силу закона и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Судом также установлено, что Тундукбаев М.Т. в 2006 году вселен в комнату №, до настоящего времени проживает в жилом помещении, несет бремя ее содержания.

В настоящее время собственником комнаты № по адресу: ____ является ООО «ВестаГрупп» на основании договора купли-продажи № от ____ 2015 г.ода, государственная регистрация произведена ____ 2015 года.

При установленных обстоятельствах, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи помещения (комнаты) № от ____.2012, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Орбис» и Магомедовым Р.М., в части продажи комнаты № в доме по адресу: ____.

Признать недействительным договор № купли-продажи помещения (комнаты) №, общей площадью ___ кв.м., расположенной по адресу: ____, заключенный ____ 2013 года между Магомедовым Р.М. и Алибековым Т.Г..

Признать недействительным договор № купли-продажи помещения (комнаты) №, общей площадью ___ кв.м., расположенной по адресу: ____, заключенный ____ 2015 года между Алибековым Т.Г. и Обществом с ограниченной ответственностью «ВестаГрупп».

Решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации № от ____ 2015 года права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ВестаГрупп», ИНН ___, на объект недвижимого имущества - комнаты № общей площадью ___ кв.м., расположенной по адресу: ____.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: п/п Н.Р. Шевелев

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья Н.Р. Шевелев

Секретарь И.Р. Осипова

Решение изготовлено: 23.05.2016