Решение по делу № 33-3333/2018 от 16.08.2018

Судья Шахуров С.Н. Дело № 33-3333/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 сентября 2018 года г.Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Никоненко Т.П.,

судей Александровой З.И., Мацкив Л.Ю.,

при секретаре Новиковой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Крепежные изделия» к Глазковой Наталье Александровне о взыскании убытков,

по апелляционной жалобе Глазковой Натальи Александровны, поданной в ее интересах представителем по доверенности Немковой М.Е., на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 07 июня 2018 года.

Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., объяснения представителей ответчика Немковой М.Е., Кацевман И.Б. в поддержание доводов жалобы, возражения представителя истца Яблоковой Е.С., судебная коллегия

установила:

ООО «Крепежные изделия» обратилось в суд с иском к Глазковой Н.А. о взыскании убытков в сумме 962 400 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 12824 руб..

В обоснование заявленных требований истец указал, что 15.04.2015 ООО «Крепежные изделия» заключило с ответчиком договор купли-продажи, в соответствие с которым Общество приобрело в собственность квартиру № в доме № по ул. ... за 3550000 руб. с оплатой этой суммы любым, не запрещенным действующим законодательством, способом. В силу п. 1.4 заключенного между сторонами договора купли-продажи продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира не обременена правами третьих лиц, не является предметом залога или спора, под арестом не состоит.

Оплата покупателем ООО «Крепежные изделия» квартиры произведена Глазковой Н.А. на основании соглашения о зачете взаимных требований на сумму 3550000 руб., заключенного 15.05.2015 между ООО «Крепежные изделия», ООО «Смоленская Градостроительная Компания» и Глазковой Н.А..

На обращение сторон 29.04.2015 в Управление Росреестра по Смоленской области для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости получен отказ со ссылкой на то, что предмет договора купли-продажи – квартира, находится в залоге, п. 1.4 договора противоречит имеющейся в ЕГРП информации. При последующих обращениях в регистрирующий орган с заявлениями о погашении записи об ипотеке, внесения изменений в части залогодержателя отказано в связи с банкротством залогодержателя ООО «РегионДомСтрой» и необходимостью представления согласия конкурсного управляющего.

Регистрации права собственности на спорную квартиру была произведена 03.05.2017 после вступления в законную силу определения Арбитражного суда Смоленской области от 10.03.2017, которым было прекращено обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении.

Поскольку ООО «Крепежные изделия» приобретало спорный объект недвижимости с целью последующей его реализации и получения прибыли, а действия ответчика по предоставлению недостоверной информации об объекте недвижимости полностью исключили для истца эту возможность в отсутствие надлежащей легитимации, то истцу причинены убытки в виде частичной утраты покупной цены имущества в размере 962400 руб., в период с апреля 2015 по май 2017 рыночная стоимость квартиры снизилась до 2587600 руб., что подтверждается отчетом № 268/17 от 23.08.2017.

В судебном заседании представитель истца Яблокова Е.С. иск поддержала в полном объеме, указав, что продавец (Глазкова Н.А.) обязана была предать покупателю (ООО «Крепежные изделия») товар, свободный от любых прав третьих лиц, что прямо было прописано в договоре купли-продажи от 15.04.2015. В данном случае истец действовал разумно и добросовестно, не мог предполагать, что имущество, реализуемое Глазковой Н.А., является предметом залога (ипотеки в силу закона). Из-за недобросовестных действий Глазковой Н.А. истец вынужден был самостоятельно обращаться в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о прекращении ипотеки.

Представитель ответчика Глазковой Н.А. - Немкова М.Е. требования не признала, указав, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры покупатель был поставлен в известность о наличии обременения в виде ипотеки и согласился принять квартиру с обременением. В свидетельстве имелись сведения о наличии ограничения в виде ипотеки в силу закона, само свидетельство предоставлялось истцу для обозрения и сдавалось в регистрирующий орган при подаче документов на совершение регистрационных действий по договору от 15.04.2015. В пункте 13 договора указано, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Пункт 1.4 со ссылкой об отсутствии обременений на отчуждаемую квартиру был ошибочно внесен при составлении договора купли-продажи. Глазкова Н.А. неоднократно обращалась в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, погашении ипотеки, внесении сведений о смене залогодержателя, что свидетельствует о ее активных действиях для осуществления регистрации перехода права собственности покупателю (истцу). При этом, истцом не представлено достоверных доказательств возможности осуществления им перепродажи вышеуказанной квартиры по цене выше, чем установлена в договоре купли-продажи от 15.04.2015, поскольку рынок цен на недвижимость не стабилен, предпринимательская деятельность связана с риском, в том числе, и риском неполучения ожидаемой прибыли. Просила в иске отказать.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 07 июня 2018 исковые требования ООО «Крепежные изделия» удовлетворены; с Глазковой Н.А. в пользу ООО «Крепежные изделия» взыскано в счет возмещения причиненных убытков 962400 руб., расходы по оплате госпошлины - 12824 руб..

В апелляционной жалобе представитель ответчика Немкова М.Е., ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. Считает, что убытки не подлежат взысканию, т.к. истцом не представлено достоверных доказательств возможности осуществления перепродажи вышеуказанной квартиры по цене выше, чем установлена в договоре купли-продажи от 15.04.2015, поскольку рынок цен на недвижимость не стабилен, предпринимательская деятельность связана с риском.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с правилами ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьями 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) вещь, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную цену.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять товар, обремененный правами третьих лиц за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 15.04.2015 ООО «Крепежные изделия» (покупатель) и Глазкова Н.А. (продавец) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ООО «Крепежные изделия» приобрело в собственность квартиру № в доме № по ул. ..., за 3550000руб. с оплатой этой суммы до 01.09.2015 любым, не запрещенным действующим законодательством, способом (л.д.9-12).

В соответствии с п. 1.4 договора купли-продажи, продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира на момент заключения договора не обременена правами третьих лиц, не является предметом залога или спора, под арестом не состоит.

Оплата покупателем ООО «Крепежные изделия» спорной квартиры произведена на основании соглашения от 15.05.2015 о зачете взаимных требований на сумму 3550000руб., заключенного между ООО «Крепежные изделия», ООО «Смоленская Градостроительная Компания» и Глазковой Н.А. (л.д. 13-14).

При обращении сторон 29.04.2015 в Управление Росреестра по Смоленской области для регистрации праве собственности на спорную квартиру в этом было отказано со ссылкой на то, что предмет договора купли-продажи от 15.04.2015 находится в залоге, п. 1.4 договора противоречит имеющейся в ЕГРП информации (л.д. 17-18).

При обращении Глазковой Н.А. 19.05.2015 в Управление Росреестра по Смоленской области для погашения записи об ипотеке на спорный объект недвижимого имущества, в этом ей было отказано со ссылкой на то, что залогодержатель ООО «РегионДомСтрой» признан банкротом, согласие конкурсного управляющего на регистрацию погашения записи об ипотеке не представлено (л.д. 15-16).

20.01.2016 ООО «Крепежные изделия» и Глазкова Н.А. повторно обратились в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о внесении изменений в части залогодержателя, перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества, в этом им было отказано со ссылкой на необходимость
представления согласия конкурсного управляющего на совершение указанных
регистрационных действий (л.д. 19-20).

Обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры прекращено на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 10.03.2017, оставленного без изменения определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (л.д.21-23), государственная регистрация права собственности ООО «Крепежные изделия» произведена 03.05.2017 (л.д. 11 оборотная сторона).

В обоснование требования о взыскании убытков в виде разницы между ценой недвижимости, определенной договором купли-продажи от 15.04.2015, и его рыночной стоимостью, которая за период с апреля 2015 по май 2017 снизилась до 2 587 600 руб., ООО «Крепежные изделия» ссылалось на то, что по вине Глазковой Н.А., предоставившей недостоверную информацию о спорном объекте недвижимости, по договору купли-продажи было продано имущество, обремененное правами другого лица, вследствие чего невозможно было обеспечить надлежащую легитимацию истца, и получить прибыль как результат сделки по купле-продаже спорной квартиры.

В подтверждение размера причиненных убытков стороной истца представлены:

- отчет № 268/17 от 23.08.2017, выполненный ООО «Смоленское бюро строительных услуг» по оценке рыночной стоимости спорной квартиры для принятия управленческих решений, согласно которого итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки (23.08.2017) округленно, составляет 2587600 руб. (л.д. 25-66);

- нотариально удостоверенный договор купли – продажи от 19.01.2018, по условиям которого ООО «Крепежные изделия» передало в собственность покупателям Шумай спорную квартиру № в доме № по ул. ..., стоимостью в 2550000руб.. Сведений о регистрации перехода права собственности по данной сделке в материалах дела не имеется (л.д. 90-92).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствуясь статьями 15, 421, 432, 454, 460 ГК РФ, исходил из того, что возникновение у истца убытков повлекли действия ответчика Глазковой Н.А..

Судебная коллегия усматривает, что суд первой инстанции допустил неправильное применение норм материального права и не учел следующее.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено - упущенная выгода (ст. 15 ГК РФ).

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, лицо, предъявляющее требования о возмещении убытков в виде упущенной выгоды, в силу статьи 56 ГПК РФ должно доказать факт нарушения своего права, наличие и размер убытков, наличие причинно-следственной связи между поведением лица, к которому предъявляется такое требование, и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). При этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий.

В силу вышеприведенных правовых норм по делам рассматриваемой категории именно истец обязан доказать размер убытков и сам факт реальности получения упущенной выгоды в отсутствие нарушения его прав ответчиком, причем указанное обстоятельство должно доказываться допустимыми доказательствами.

Из материалов дела усматривается, что собственником спорной квартиры № Глазкова Н.А. являлась на основании договора купли-продажи от 17.04.2014, право собственности возникло 22.04.2014 с ограничением в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО «РегионДомСтрой».

Пунктом 2.1 договора купли-продажи стороны согласовали цену объекта недвижимости в размере 3200000руб., в пункте 2.2. предусмотрели, что оплата цены договора производится не позднее 30.04.2015.

Впоследствии ООО «РегионДомСтрой» по договору от 30.11.2014 уступило ООО «Смоленская Градостроительная Компания» право требования к Глазковой Н.А. по договору купли-продажи от 17.04.2014 об оплате квартиры №, при этом переход права к новому залогодержателю произведен не был.

Следовательно, к ООО «Смоленская Градостроительная Компания» перешло право требовать от Глазковой Н.А. уплаты денежных средств по договору купли – продажи от 17.04.2014 в срок до 30.04.2015.

Согласно соглашению от 15.05.2015, заключенному между ООО «Крепежные изделия» (сторона -1), ООО «Смоленская Градостроительная Компания» (сторона-2) и Глазковой Н.А. (сторона-3) стороны согласовали произвести зачет взаимных требований на сумму 3550000руб. по следующим обязательства:

- сторона-2 имеет задолженность перед стороной-1 по договору поставки товаров № 0211/012 от 11.02.2014 на сумму зачета взаимных требований;

- сторона-3 имеет неисполненные обязательства перед стороной-2 по договору об уступке прав от 30.11.2014 по договору купли-продажи от 17.04.2014 на сумму зачета;

- сторона-1 имеет задолженность перед стороной-3 по договору купли-продажи от 15.04.2015 по оплате стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., принадлежащую стороне-3 на праве собственности, договорная стоимость которой составляет сумму 3 550 000 руб..

Доказательств подтверждающих соответствие рыночной стоимости спорной квартиры на момент заключения сделки с Глазковой Н.А. со стоимостью, определенной сторонами в договоре купли-продажи от 15.04.2015 – 3550000руб., так и принятие реальных действий по реализации спорной квартиры по стоимости выше либо не ниже 3550000руб. после заключения сделки в апреле 2015 и до оценки рыночной стоимости спорной квартиры – по 23.08.2017, ООО «Крепежные изделия» в суд первой инстанции не представлено.

Указанные выше обстоятельства, анализ представленных сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, позволяют судебной коллегии полагать, что истцом не доказано наличие оснований, с которыми закон связывает возникновение ответственности в виде возмещения убытков (в частности: причинно- следственной связи между действиями ответчика и заявленными истцом убытками),

Кроме того, убытки в виде неполученного дохода носят вероятностный характер, неизбежность получения заявленных к взысканию денежных средств бесспорными доказательствами не подтверждена.

Поскольку суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ отменяет обжалуемое решение суда и принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Крепежные изделия» как не основанных на законе.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 07 июня 2018 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «Крепежные изделия» к Глазковой Наталье Александровне о взыскании убытков - отказать.

Председательствующий:

Судьи: