Решение по делу № 2-184/2019 ~ М-110/2019 от 06.03.2019

Гражданское дело № 2-184/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Агрыз РТ                         28 марта 2019 года

Агрызский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Галявиевой А.Ф.,

при секретаре Усамбаевой Т.А.,

с участием истца Каюмова Р.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Каюмова Рината Габдулкадировича к исполнительному комитету Агрызского муниципального района Республики Татарстан, третьим лицам - Красноборскому сельскому поселению Агрызского муниципального района Республики Татарстан, Палате имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района Республики Татарстан, Агрызскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском указав, что 23.12.2011 года между ним (арендатором) и Палатой имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района Республики Татарстан (арендодателем) заключен договор № 071-089 аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Арендуемый земельный участок находится в муниципальной собственности, имеет кадастровый номер №, расположен по адресу Агрызский муниципальный район, <адрес>. На указанном земельном участке истцом начато строительство жилого дома общей площадью 108,3 кв.м, на указанный объект 15.11.2018 года составлен технический паспорт, 16.11.2018 года оформлен технический план. С целью регистрации права собственности на данный объект истец обратилась в органы государственной регистрации, однако соответствующим уведомлением Росреестра от 19.11.2018 г. ему отказано в этом с указанием на то, что технический план изготовлен по истечению срока действия документов на земельный участок. Истец просил признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Агрызский муниципальный район, <адрес>.

В судебном заседании Каюмов Р.Г исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что объект незавершенного строительства – жилого дома возведен на земельном участке, предоставленном ему для индивидуального жилищного строительства. По независящим от него обстоятельствам из-за тяжелого материального положения завершить строительство жилого дома до истечения срока договора аренды на земельный участок не представилось возможным, однако в настоящее время на участке имеется завершенные фундамент и цоколь дома, так же продолжается возведение стен дома, подвезен сруб, кроме того к дому проведен водопровод, имеется электроснабжение, при этом работы ведутся по настоящее время. По документам указано, что готовность объекта 15%, однако в настоящее время завершенность объекта составляет около 50%, поскольку строительство не приостанавливалось. В то же время к настоящему времени истек срок аренды земельного участка, а договор аренды не может быть продлен без оформления права собственности на строящийся дом. Технический план на объект незавершенного строительства изготовлен после истечения срока аренды. Несмотря на то, что на момент изготовления технического плана срок договора аренды земельного участка истек, этот договор не расторгнут, арендодателем не предъявлены требования о возврате земельного участка, соответственно данный договор имеет юридическую силу. Несмотря на это, ему отказано в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Считает, что имеются основания для признания за ним права собственности на возводимый объект недвижимости – жилой дом. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика - исполнительного комитета Агрызского муниципального района Республики Татарстан Панков А.Л. в судебном заседании отсутствовал, в отзыве указал, что земельный участок был предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства по договору аренды, срок действия которого в настоящее время истек. Истцом к участию в деле привлечен ненадлежащий ответчик, поэтому полагает, что иск подлежит отклонению.

Представитель третьего лица – руководитель исполнительного комитета Красноборского сельского поселения Лазарев А.Н. в судебном заседании отсутствовал, в телефонограмме указал, что истцом земельный участок используется по его прямому назначению, выполняются условия договора, то есть продолжается строительство жилого дома. Тот факт, что строительство дома не завершено и технические документы на жилой дом оформлены после истечения срока договора аренды, не влечет прекращение этого договора, поскольку к истцу требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, не предъявлены, соответственно данный договор не прекратил своего действия. Не возражает удовлетворению иска.

Представитель третьего лица Палаты имущественных и земельных отношений Агрызского муниципального района РТ Поносов Э.А. в судебном заседании отсутствовал, в письменном отзыве указал, что возражений по иску не имеется.

Представитель третьего лица Агрызского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ Мухамедъянова Э.Р. в судебном заседании отсутствовала, в отзыве указала, что решение оставляет на усмотрение суда.

Свидетели ФИО7, ФИО8 в судебном заседании подтвердили, что истец на предоставленном ему земельном участке по адресу <адрес> продолжает строительство жилого дома, им в настоящее время возведен цокольный этаж, подвезет сруб для установки на этот цоколь, имеется электричество и водопровод.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные письменные доказательства, суд считает исковое заявление обоснованным, доказанным и подлежащим удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218 – ФЗ (в редакции от 03.08.2018 года) «О государственной регистрации недвижимости» установлены основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В частности, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Перечень оснований, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанный в статье 26 вышеназванного Закона № 218-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Из пояснений истца и лиц, участвующих в деле, а так же представленных документов следует, что истцу отказано в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке по адресу <адрес> со ссылкой на то, что технический план на объект изготовлен по истечению срока действия документов на земельный участок.

Вместе с тем статья 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит такого основания для отказа в регистрации, как изготовление технического плана на объект недвижимости или незавершенного строительства по истечению срока действия документа на земельный участок.

    Судом установлено и никем не оспаривается, что земельный участок по адресу <адрес> предоставлен истцу на основании договора аренды № 071-089 от 23.12.2011 года для индивидуального жилищного строительства на срок до 24.12.2016 года. У истца имеется разрешение № RU 16501000-176 от 26.07.2013 года на строительство жилого дома. На данном земельном участке истцом начато возведение и ведется строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается техническим планом от 16.11.2018 года и представленными в суд техническим паспортом от 15.11.2018 года и показаниями свидетелей ФИО7 и ФИО8.

    В соответствии с п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.17.2015 года № 218-ФЗ (в редакции от 03.08.2018 года) «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В данном случае истцом для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в числе иных документов были представлены разрешение на строительство, технический план объекта и договор аренды земельного участка № 071-089 от 23.12.2011 года. Согласно п. 2.1 указанного договора, срок аренды установлен до 24.12.2016 года.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования таким земельным участком.

Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства (например истечение срока действий договора аренды земельного участка), при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Приведенная правовая позиция является актуальной и подлежит применению при рассмотрении данного дела, поскольку несмотря на то, что срок аренды земельного участка истек, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, не предъявил требования о расторжении договора. Более того, возведение объекта недвижимости начато на данном земельном участке в период действия договора аренды и во исполнение условий этого договора, в частности для индивидуального жилищного строительства.

Статья 275 ГК РФ устанавливает последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, однако правила этой статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект строительства (статья 239.1 ГК РФ).

Кроме того необходимо учитывать, что согласно подпункту 2.3 пункта 2 договора аренды земельного участка № 071-089 окончание срока действия договора не освобождает стороны от полного выполнения всех обязательств по настоящему договору, не выполненных на момент прекращения действия договора. Указанное означает, что арендатор (истец) независимо от истечения срока договора аренды обязан выполнить условия, предусмотренные договором, то есть обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и оформить свои права относительно этого объекта.

При таких обстоятельствах регистрация права собственности истца на объект незавершенного строительства должна быть произведена в соответствии с п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.17.2015 года № 218-ФЗ в редакции от 03.08.2018 года «О государственной регистрации недвижимости».

Придя к такому выводу суд так же учитывает, что пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По данному делу из представленных документов усматривается, что вышеуказанные условия для признания строящегося объекта незавершенного строительства недвижимостью, выполнены.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истцом доказано, что объект незавершенного строительства, в государственной регистрации которого отказано, принадлежит истцу на праве собственности и это никем не оспаривается. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отсутствие спора о праве, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 108,3 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░    ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░: ░░░░░░░░░ ░.░.