Решение по делу № 2-7283/2016 ~ М-8575/2016 от 05.12.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи

27.12.2016 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

с участием представителя истцов Гунгер Э.И.,

законного представителя ответчика ООО "Фирма БАРО И" ИНН 2320238694 Ермилова А.А., представителей Лещенко М.П., Гавриленковой С.А.,

представителя третьего лица без самостоятельных требований МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" Гучетль Н.Ю., Деревянко Г.Н.,

рассмотрев гражданское дело по иску Косенкова М. А., Жданович Л. А., Устюгова В. А., Крохина Д. Н., Стародубцевой Т. А., Стародубцева О. Е., Жабиной Л. Е., Кузьмичевой И. Ю. к ООО "ФИРМА БАРО И" о признании незаконным протокола общего собрания собственников нежилых помещений, признании незаконными действий по начислению платы за содержание здания и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

Истцы просят суд:

признать незаконным решение общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г.Сочи, <адрес>, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ в части избрания управляющей компанией дома ООО "Фирма БАРО И";

признать незаконными требования ООО "Фирма БАРО И" о выплате платы за содержание нежилых помещений в <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по день подачи иска в суд;

обязать ООО "Фирма БАРО И" устранить препятствия в пользовании принадлежащим истцам на праве общей долевой собственности общим имуществом <адрес> г.Сочи, передав МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" все ключи от технических помещений вышеуказанного дома и всю документацию, необходимую для управления зданием а именно: документы технического учета, содержащие сведения о состоянии общего имущества (выданные проектно-инвентаризационным бюро, паспорт здания); документы (акты) о приемке результатов работ (акты скрытых работ, акты испытаний, обследований технического состояния инженерных систем и оборудования, акты допуска (разрешения на ввод в эксплуатацию) инженерных систем и здания в целом); копия кадастрового плана (карты) земельного участка; выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка; проектная документация на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство <адрес> г.Сочи, на строительные конструкции, водопровод и канализацию (внутридомовые и наружные сети), газопровод (внутридомовые и наружные сети), электроустановку здания, контуров заземления, системы АППЗ и пожарного водопровода, системы ПЗУ и диспетчерской связи, системы коллективного телевидения, благоустройства территории; акты сверки и акты взаиморасчетов со всеми ресурсоснабжающими организациями и третьими лицами;

признать договор № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Фирма БАРО И" и Стародубцевой Т.А., недействительным;

признать договоры под № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Фирма БАРО И" и Стародубцевым О.Е., недействительными;

признать договор № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Фирма БАРО И", Стародубцевой Т.А. и Стародубцевым О.Е., недействительным.

В обосновании требований истцы указывают на то, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками нежилых помещений, расположенных в <адрес> в г.Сочи, было проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, в повестку дня которого был в том числе вынесен вопрос о выборе новой управляющей компании.

В собрании приняли участие представители 4 фирм, готовых исполнять обязанности управляющей компании данного дома. Среди претендентов была и ООО "Фирма БАРО И" (генеральный директор - Чайковская О.Н.). Она сообщила собранию, что возглавляемое ею Общество зарегистрировано в ЕГРЮЛ и постоянно работает в г.Москва, что на управлении в этой фирме находится 14 домов. Чайковская О.Н. заверила собрание, что в случае избрания ООО "Фирма БАРО И" управляющей компанией дома, она за собственные средства готова открыть представительство своей фирмы в г.Сочи.

Согласно протокола подсчета голосов собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов было принято решение о заключении нового договора на управление нежилыми помещениями дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, с ООО "Фирма БАРО И".

Далее, Чайковской О.Н., как генеральному директору ООО "Фирма БАРО И", были переданы вся техническая документация и ключи от всех подсобных помещений здания.

Однако в начале июля 2016 г. истцам стало известно, что Чайковская О.Н. умышленно ввела в заблуждение собственников нежилых помещений дома. Вместо того, чтобы открыть в г.Сочи представительство или филиал ООО "Фирма БАРО И", как и было обещано на собрании, Чайковская О.Н. передала всю документацию и ключи представителям другого юридического лица с таким же названием, как и фирма, возглавляемая ею. Более того, согласно выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сочинская ООО "Фирма БАРО И", ИНН/КПП 2320238694/232001001 было зарегистрировано в ЕГРЮЛ только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 15 дней после проведения выборов новой управляющей компании. Директором этой фирмы являлся неизвестный истцам гражданин Бутенко М.Э., а учредителем Общества – Батищев В.И.

Факт, что сочинское ООО "Фирма БАРО И" обманным путем завладело домом и стало исполнять обязанности управляющей компании, подтверждается проектами договоров на управление зданием, направленными вышеуказанными самозванцами в адрес всех собственников нежилых помещений, а также квитанциями об оплате коммунальных платежей и за содержание дома, в которых указаны реквизиты этого Общества. Из-за введения в заблуждение, вышеназванные договоры подписали истцы Стародубцева Т.А. и Стародубцев О.Е. - Стародубцевой Т.А. были подписаны договора под №№б(6), Стародубцевым О.Е. были подписаны договора под №№ (206), 1-4 (401), 33,34 (204), а также ими совместно, как сособственниками нежилого помещения №, подписан договор под №.

Также истцы утверждают, что во время проведения общего собрания собственников дома письменно размер тарифа платы за выполнение управляющей компанией работ/услуг по управлению домом не обсуждался и никакого решения по этому вопросу принято не было. Однако, несмотря на это, в п.3.3 предложенных им на подпись договорах управления домом № по <адрес> г.Сочи ООО "Фирма БАРО И" установила размер платы за помещение – 65,75 рублей, не смотря на то, что во время своего предвыборного выступления на собрании ДД.ММ.ГГГГ Чайковская О.Н. называла тариф за содержание дома в размере 55 рублей за 1 кв.м. Кроме того, собственникам не была представлена на ознакомление информация по расчету дополнительных тарифов на обслуживание: фанкойлов (система отопления/охлаждения), лифтов, системы видеонаблюдения, бассейна, содержание охраны и пр.

Несмотря на эти грубейшие нарушения, ответчик требует с истцов оплату за управление, содержание, ремонт общего имущества в период с 15.04.2016 г. (время проведения общего собрания) по настоящий момент, что является грубейшим нарушением прав истцов, как собственников помещений объекта недвижимости.     Данный факт подтверждают квитанциями на оплату, которые ООО "Фирма БАРО И" регулярно направляет адрес истцов.

Истцы указывают на то, что еще одним основанием для подачи настоящего иска послужил тот факт, что ООО "Фирма БАРО И" должным образом не исполняет свои обязанности, как управляющей компании дома. За период с 15.04.2016 г. по настоящее время ответчик либо вообще не исполняет свои обязательства, либо исполняет их крайне некачественно. При этом на любые замечания со стороны собственников помещений дома представители управляющей компании реагируют крайне агрессивно.

В период с 07 июля по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе одного из собственника (истец - Косенков М.А.) было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений, расположенных в <адрес> г.Сочи, в форме очно-заочного голосования.

В повестку дня этого собрания был включен ряд вопросов, из них имеющие существенное значение для дела:

- расторжение договора управления с ООО "Фирма БАРО И";

- выбор МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" в качестве управляющей компании для оказания услуг по содержанию общего имущества. Утверждение тарифа, представленного МУП "Сочитеплоэнерго" и т.д.

В соответствии с протоколом подсчета голосов собственников нежилых помещений, расположенных в <адрес> г.Сочи, от ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов договор с ООО "Фирма БАРО И" на управление зданием был расторгнут, новой управляющей компанией было избрано МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго".

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "Фирма БАРО И" электронной почтой и почтовым отправлением было направлено письмо, в котором до сведения ответчика были доведены решения общего собрания собственников дома и предложено передать всю техническую документацию по дому и ключи от технических помещений представителям новой управляющей компании – МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго".

Однако, когда в августе 2016 г. истцы Косенков М.А. и Стародубцева Т.А., являющаяся членом Совета дома, вместе с представителями МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" прибыли в <адрес> г.Сочи для приема документации по зданию, ключей от технических помещений и составления акта приема-передачи, представители ООО "Фирма БАРО И" категорически отказались подчиняться решению общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ и забаррикадировали входные двери в дом, препятствуя проходу вышеуказанных граждан в здание. На все последующие требования о необходимости подчиниться решению собрания собственников помещений представители ООО "Фирма БАРО И" не реагировали.

В результате сложившейся ситуации собственники помещений, расположенных в <адрес> г.Сочи, не могут получить обратно всю документацию, относящуюся к их дому, и ключи от технических помещений.

Вышеописанные действия сотрудников ООО "Фирма БАРО И" препятствуют новой управляющей компании в исполнении должным образом своих обязанностей по управлению и содержанию здания, лишают возможности истцов и иных собственников свободного доступа во все помещения дома.

В судебном заседании сторона истца требования иска поддержала.

В судебном заседании сторона ответчика ссылалась на представленные возражения.

Согласно представленных возражений ответчик просит в удовлетворении требований отказать, указывает также, что истцами пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" не возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что на основании решения собственников является управляющей организацией.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела видно, что

Косенков М.А. является собственником нежилых помещений №№, №, №, №, №, №, общей площадью №м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Жданович Л.А. является собственником нежилого помещения № общей площадью № кв.м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи <адрес>.

Устюгов В.А. является собственником нежилого помещения № общей площадью № кв.м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи <адрес>.

Крохин Д.Н. является собственником нежилых помещений №№, №, №, № общей площадью 153,7 кв.м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи <адрес>.

Стародубцева Т.А. является собственником нежилых помещений № и №б, общей площадью 62,4 кв.м, а также 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение №, общей площадью 102,0 кв.м в доме/, расположенном по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Стародубцев О.Е. является собственником нежилых помещений №, №, № и № (этаж 2), общей площадью 179,9 кв.м, а также 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение №, общей площадью 102,0 кв.м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Жабина Л.Е. является собственником нежилого помещения № (этаж 3), общей площадью 38,5 кв.м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи <адрес>.

Кузьмичева И.Ю. является собственником нежилого помещения № общей площадью 38,1 кв.м в доме, расположенном по адресу: г.Сочи <адрес>.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ собственниками нежилых помещений, расположенных в <адрес> в г.Сочи, было проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, в повестку дня были внесены следующие вопросы:

о расторжении договора управления с ООО "Управляющая компания "Версаль";

выбор новой управляющей компании;

создание товарищества собственников недвижимости;

о форме голосования по вопросу выбора новой управляющей компании;

о форме информирования собственников о принятом решении.

В данном собрании приняли участие представители 4 фирм. Среди претендентов на заключение договора управления дома была и ООО "Фирма БАРО И".

В ходе заслушивания предложений фирм-претендентов выступила генеральный директор ООО "Фирма БАРО И" Чайковская О.Н., которая сообщила собранию собственников нежилых помещений дома, что возглавляемое ею Общество зарегистрировано в ЕГРЮЛ и постоянно работает в <адрес>, что на управлении в этой фирме находится 14 домов в ЖСК в районе Северное Медведково <адрес>, что у них большой опыт работы в этой сфере и положительные отзывы о их деятельности. Кроме того, Чайковская О.Н. заверила собрание, что в случае избрания ООО "Фирма БАРО И" управляющей компанией дома, она за собственные средства готова открыть представительство своей фирмы в г.Сочи.

Согласно протокола подсчета голосов собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов было принято решение о расторжении договора управления с ООО УК "Версаль" и заключении нового договора на управление нежилыми помещениями дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, с ООО "Фирма БАРО И". Сразу же после подсчета голосов, поданных на собрании, Чайковской О.Н., как генеральному директору ООО "Фирма БАРО И", за которое проголосовало большинство собственников дома, были переданы вся техническая документация и ключи от всех подсобных помещений дома.

Однако в начале июля 2016 г. истцам стало известно, что Чайковская О.Н. умышленно ввела в заблуждение собственников нежилых помещений дома. Вместо того, чтобы открыть в г.Сочи представительство или филиал ООО "Фирма БАРО И", как и было обещано на собрании, Чайковская О.Н. передала всю документацию и ключи представителям другого юридического лица с таким же названием, как и фирма, возглавляемая ею.

Согласно абз.2 п.3 ст.181.4 ГК РФ участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Поскольку Чайковская О.Н. в ходе собрания, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, ввела в заблуждение всех собственников нежилых помещений, а затем, действуя в разрез с интересами собственников недвижимого имущества, передала права на управление зданием неизвестной истцам фирме, тем самым нарушив их законные права и интересы.

В ходе рассмотрения настоящего спора, ответчиком заявлено о применении срока исковой давности в отношении требований истцов о признании недействительными решений общего собрания.

В силу ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Исходя из п.5 ст.181.4 ГК РФ, устанавливающего общий срок исковой давности (шестимесячный) для оспаривания решения собрания, течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о принятом решении.

Следует отметить, что согласно разъяснениям, изложенным в п.112 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными п.5 ст.181.4 ГК РФ.

Суд пришел к выводу о том, что о принятых решениях истцы могли узнать только в случае запроса выписки из ЕГРЮЛ в налоговом органе, поскольку истцы были введены в заблуждение одинаковым названием Обществ (но имеющими различные ИНН и даты создания), а потому шестимесячный срок не считается пропущенным.

В соответствии с пунктами 1, 4 ст.181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

В соответствии с п.2 ст.181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

ДД.ММ.ГГГГ представителями ООО "Фирма БАРО И" истцу Косенкову М.А. были переданы тексты договоров №№, №, №, №, №, № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, датированные ДД.ММ.ГГГГ.

Аналогичные договора управления зданием были переданы сотрудниками управляющей компании всем остальным собственникам помещений дома, в том числе и истцам по настоящему иску.

В начале июня 2016 г. представитель ООО "Фирма БАРО И" вручил на подпись истцам Стародубцевой Т.А. и Стародубцеву О.Е., как и другим собственникам нежилых помещений в этом доме, договора управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, датированные ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в отличие от других истцов Стародубцева Т.А. и Стародубцев О.Е., несмотря на явное несоответствие существенных условий данного договора, действующему законодательству РФ подписали их.

Стародубцевой Т.А. были подписаны договора под №, Стародубцевым О.Е. были подписаны договора под №№, а также ими совместно, как сособственниками нежилого помещения №, подписан договор под №.

Однако, существенные условия договоров управления, составленных представителями ООО "Фирма БАРО И" и направленных истцам на подпись, не соответствуют требованиям действующих ЖК РФ и ГК РФ, а именно:

В соответствии с п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. за № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" - "отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания".

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В п.1 ст.244 ГК РФ указано, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с пп.1 и 3 п.1 ст.36 ЖК РФ и п.2 вышеуказанного Постановления ВАС РФ за № 64 к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п.3 этого Постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом технического паспорта на данный дом, изготовленного ФГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г.Сочи, в принадлежащем здании имеются помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений, расположенных в доме по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Согласно п.1 ч.3 ст.163 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Однако, детально изучив предоставленные ООО "Фирма БАРО И" для подписания договора управления суд приходит к выводу что, вышеуказанная информация в них отсутствует.

Кроме того, согласно п.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Во время проведения общего собрания собственников дома размер тарифа платы за выполнение управляющей компанией работ/услуг по управлению домом обсуждался устно - во время своего предвыборного выступления на собрании ДД.ММ.ГГГГ Чайковская О.Н. называла тариф за содержание дома в размере 55 рублей за один кв.м, однако никакого письменного решения по этому вопросу принято не было. Данный факт документально подтверждается копиями Протоколов общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ и подсчета голосов собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что несмотря на это, в п.3.3 предложенных истцам и иным собственникам на подпись договорах управления домом № по <адрес> г.Сочи ООО "Фирма БАРО И" установила размер платы за помещение – 65,75 рублей.

Также установлено, что собственникам не была представлена на ознакомление информация по расчету дополнительных тарифов на обслуживание: фанкойлов (система отопления/охлаждения), лифтов, системы видеонаблюдения, бассейна, содержание охраны и пр.

Несмотря на эти грубейшие нарушения, ответчик требует с истцов оплату за управление, содержание, ремонт общего имущества в период с 15.04.2016 г. (время проведения общего собрания) по настоящий момент, что является грубейшим нарушением их прав, как собственников помещений Объекта недвижимости. Данный факт подтверждается квитанциями на оплату, которые ООО "Фирма БАРО И" регулярно направляет в адрес собственников помещений.

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ – "за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки".

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пункт 1 ст.167 ГК РФ установил, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, еще одним основанием для подачи настоящего иска послужил тот факт, что ООО "Фирма БАРО И" должным образом не исполняет свои обязанности, как управляющей компании дома. За период с 15.04.2016 г. по настоящее время ответчик либо вообще не исполняет свои обязательства, либо исполняет их крайне некачественно. При этом, на любые замечания со стороны собственников помещений дома представители управляющей компании не реагируют.

В соответствии с ч.8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В период с 07 июля по 17 июля 2016 г. по инициативе одного из истца по данному иску (Косенков М.А.) было проведено внеочередное общее собрание собственников нежилых помещений, расположенных в <адрес> г.Сочи, в форме очно-заочного голосования.

В повестку дня этого собрания были включены следующие вопросы:

расторжение договора управления с ООО "Фирма БАРО И";

выбор совета дома;

выбор способа управления, содержания, обслуживания дома;

выбор МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" в качестве управляющей компании для оказания услуг по содержанию общего имущества. Утверждение тарифа, представленного МУП "Сочитеплоэнерго".

В соответствии с протоколом подсчета голосов собственников нежилых помещений, расположенных в доме <адрес> г.Сочи, от ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов договор с ООО "Фирма БАРО И" на управление зданием был расторгнут, новой управляющей компанией было избрано МУП "Сочитеплоэнерго".

Согласно частей 1, 3, 5 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с частями 1, 3 ст.47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч.3 ст.45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

ДД.ММ.ГГГГ Косенковым М.А., как инициатором вышеуказанного собрания, в адрес ООО "Фирма БАРО И" электронной почтой и почтовым отправлением было направлено письмо, в котором до сведения ответчика были доведены решения общего собрания собственников дома и предложено передать всю техническую документацию по дому и ключи от технических помещений представителям новой управляющей компании – МУП "Сочитеплоэнерго".

Однако, когда в августе 2016 г. истцы Косенков М.А. и Стародубцева Т.А., являющаяся членом Совета дома, вместе с представителями МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" прибыли в дом <адрес> г.Сочи для приема документации по зданию, ключей от технических помещений и составления акта приема-передачи, представители ООО "Фирма БАРО И" категорически отказались подчиняться решению общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, на все требования о необходимости подчиниться решению собрания собственников помещений ООО "Фирма БАРО И" не подчинилась.

В результате сложившейся ситуации, собственники помещений, расположенных в доме <адрес> г.Сочи, не могут получить обратно всю документацию, относящуюся к их дому, и ключи от технических помещений.

Вышеописанные действия сотрудников ООО "Фирма БАРО И" препятствует новой управляющей компании в исполнении должным образом своих обязанностей по управлению и содержанию здания, а истов лишает возможности свободного доступа во все помещения дома.

Кроме того, из протокола общего собрания № б/н от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственники <адрес> г.Сочи выбрали в качестве своей управляющей компании ООО "Фирма БАРО И", ИНН/КПП 2320238694/232001001, которое в соответствии со сведениями из ЕГРЮЛ было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 15 дней после проведения выборов новой управляющей компании, таким образом, Общество нигде не зарегистрированное (не имеющее правоспособности), не могло участвовать в выборе собственниками управляющей компании, тем более для ведения деятельности как управляющая компания.

Также, директором этой фирмы являлся неизвестный истцам гражданин Бутенко М.Э., а учредителем Общества – Батищев В.И. Таким образом, Чайковская О.Н. никакого отношения, ни как директор ни как учредитель, к данной фирме не имела.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Сторона ответчика не ссылалась на отсутствие требуемых документов.

На основании изложенного и в соответствии с рядом грубых нарушений законодательства РФ суд так же приходит к выводу, что требования ООО "Фирма БАРО И" к истцам о выплате платы за содержание нежилых помещений в доме <адрес> г.Сочи за период с ДД.ММ.ГГГГ по день подачи иска в суд является незаконным, так как изначально управление зданием, расположенным по адресу г.Сочи, <адрес>, суд считает неправомерным по предоставленным истцами фактами.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

    решил:

Признать незаконным решение общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г.Сочи, <адрес>, №, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ в части избрания управляющей компанией дома ООО "Фирма БАРО И".

    Признать незаконными требования ООО "Фирма БАРО И" ИНН 2320238694 к истцам Косенкову М. А., Жданович Л. А., Устюгову В. А., Крохину Д. Н., Стародубцевой Т. А., Стародубцеву О. Е., Жабиной Л. Е., Кузьмичевой И. Ю. о выплате платы за содержание нежилых помещений в доме <адрес> г.Сочи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день подачи иска в суд).

Обязать ООО "Фирма БАРО И" ИНН 2320238694 устранить препятствия в пользовании Косенковым М. А., Жданович Л. А., Устюговым В. А., Крохиным Д. Н., Стародубцевой Т. А., Стародубцевым О. Е., Жабиной Л. Е., Кузьмичевой И. Ю., принадлежащим истцам на праве общей долевой собственности общим имуществом дома <адрес> г.Сочи, передав МУП г.Сочи "Сочитеплоэнерго" ключи от технических помещений вышеуказанного дома и документацию, необходимую для управления зданием, а именно: документы технического учета, содержащие сведения о состоянии общего имущества (выданные проектно-инвентаризационным бюро, паспорт здания); документы (акты) о приемке результатов работ (акты скрытых работ, акты испытаний, обследований технического состояния инженерных систем и оборудования, акты допуска (разрешения на ввод в эксплуатацию) инженерных систем и здания в целом); копия кадастрового плана (карты) земельного участка; выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка; проектная документация на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство дома <адрес> г.Сочи, на строительные конструкции, водопровод и канализацию (внутридомовые и наружные сети), газопровод (внутридомовые и наружные сети), электроустановку здания, контуров заземления, системы АППЗ и пожарного водопровода, системы ПЗУ и диспетчерской связи, системы коллективного телевидения, благоустройства территории; акты сверки и акты взаиморасчетов со всеми ресурсоснабжающими организациями и третьими лицами.

Признать договор № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Фирма БАРО И" ИНН 2320238694 и Стародубцевой Т. А., недействительным.

Признать договоры под № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Фирма БАРО И" и Стародубцевым О. Е., недействительными.

Признать договор № управления зданием по адресу: г.Сочи, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Фирма БАРО И", Стародубцевой Т. А. и Стародубцевым О. Е., недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30.12.2016 г.

Председательствующий