Решение по делу № 2-1677/2015 от 23.09.2015

К делу № 2-1677/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2015 года г. Тимашевск

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего     Голубицкого А.Б.,

при секретаре Гулай О.М.,

с участием: представителя истца Николаева А.А. - Домащенко Р.Ю.,

представителя третьего лица - администрации Дербентского сельского поселения Тимашевского района – Шумской З.А.,

представителя третьего лица – администрации муниципального образования Тимашевский район - Остапенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева Александра Анатольевича к Индивидуальному предпринимателю главе КФХ Литвякову Юрию Ивановичу о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Николаев А.А. обратился в суд с иском к ИП главе КФХ Литвякову Ю.И. о признании права собственности на недвижимое имущество – здание гаража под сельскохозяйственную технику, назначение: нежилое, общей площадью 320 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <№>, по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7, указав, что между ним и ответчиком <дд.мм.гггг> заключен предварительный договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества. Срок заключения основного договора согласован сторонами до <дд.мм.гггг>. Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 400 000 рублей. Он оплатил стоимость недвижимого имущества согласно п. 2.1 договора при подписании предварительного договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <№> от <дд.мм.гггг> <дд.мм.гггг> ответчик передал ему недвижимое имущество во владение по акту приема-передачи к предварительному договору купли-продажи. Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, ответчик от государственной регистрации права собственности на здание гаража под сельскохозяйственную технику, уклоняется. Он неоднократно предлагал ответчику заключить основной договор, о чем 19.07.2015 г. направлялась претензия, которая оставлена без ответа. Здание гаража под сельскохозяйственную технику расположено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <дд.мм.гггг> <№> заключенным с администрацией муниципального образования Тимашевский район. <дд.мм.гггг> ответчиком получено разрешение на строительство <№>. <дд.мм.гггг> ответчику выдано разрешение на ввод объекта недвижимого имущества - здание гаража под сельскохозяйственную технику в эксплуатацию. Однако право собственности на спорный объект до настоящего времени за ответчиком не оформлено. Вместе с тем, принимая во внимание тот факт, что сторонами фактически исполнены обязательства по оплате и передаче товара, то есть стороны своими действиями фактически произвели действия, которыми определяется исполнение договора купли-продажи, при этом ответчиком действий по оформлению основного договора купли-продажи с последующей регистрацией права собственности за истцом совершено не было, истец лишен возможности защитить свое право во внесудебном порядке, в связи с чем, вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца Николаева А.А., по доверенности Домащенко Р.Ю., уточнил исковые требования и просил суд признать состоявшейся сделку купли-продажи здания гаража под сельскохозяйственную технику, назначение: нежилое, общей площадью 320 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке, общей площадью 21 344 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7, заключенную <дд.мм.гггг> между ИП главой КФХ Литвяковым Юрием Ивановичем и Николаевым Александром Анатольевичем. Признать за Николаевым А.А. право собственности на указанное выше здание гаража. При этом пояснил, что фактически сторонами предварительного договора купли-продажи исполнены все обязательства по исполнению договора, за исключением его государственной регистрации.

Ответчик – ИП глава КФХ Литвяков Ю.И. в зал суда не явился, однако его представителем по доверенности Мануйловым Б.Г. представлен отзыв, согласно которому по принятию решения полагается на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в его отсутствие, при этом пояснив, что фактически между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, объект передан покупателю, стоимость объекта оплачена продавцу. Кроме того, разрешение на строительство гаража для стоянки сельскохозяйственной техники выдано администрацией муниципального образования Тимашевский район, в связи с чем, право осуществлять строительство на земельном участке предварительно согласовано сторонами договора аренды.

Представитель третьего лица – администрации Дербентского сельского поселения Тимашевского района, по доверенности Шумская З.А. в зале суда не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что на строительство объекта ответчиком получено разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем, данное недвижимое имущество может являться самостоятельным объектом гражданских прав и предметом договора купли-продажи. Считает, что фактически сторонами заключен договор купли-продажи, объект передан покупателю, стоимость объекта оплачена продавцу.

Представитель третьего лица – администрации муниципального образования Тимашевский район, по доверенности Остапенко Е.В. в зале суда возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что <дд.мм.гггг> между администрацией и ответчиком заключен договор аренды несельскохозяйственного назначения, по которому земельный участок, с кадастровым номером <№>, по адресу: Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7 предоставлен для конкретных целей – стоянки сельскохозяйственной техники и сельскохозяйственного использования. Указанный земельный участок не формировался для строительства на нем капитальных объектов и не предоставлялся Литвякову Ю.И. для строительства на нем капитальных объектов недвижимости. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2015 г. Литвякову Ю.И. отказано в признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое здание – гараж под сельскохозяйственную технику. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2015 г. Литвякову Ю.И. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Тимашевский район, администрации Дербентского сельского поселения Тимашевского района о признании права собственности на гараж для сельскохозяйственной техники. Таким образом, у ответчика право собственности на гараж не возникло, в связи с чем, не мог осуществлять действия по распоряжению недвижимым имуществом.

Представитель третьего лица – Тимашевского отдела Управления «Росреестра» по Краснодарскому краю, в зал суда не явился, однако предоставил отзыв, в котором по принятию решения полагается на усмотрение суда и просит рассмотреть дело в его отсутствие. При этом, поясняет, что земельный участок предоставлен Литвякову Ю.И. в аренду по процедуре предоставления земельных участков не связанных со строительством. 30.04.2015 г. в Тимашевский отдел «Росреестра» обратился ответчик с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, с кадастровым номером <№>, общей площадью 320 кв.м., по адресу: Тимашевский район, Дербентское с/п, секция 4, контур 7. В качестве правоустанавливающего документа предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кроме того, предоставлен кадастровый паспорт здания, согласно которому объект расположен на земельном участке, с кадастровым номером <№> в связи с чем, принято решение о приостановлении государственной регистрации права до 11.06.2014 г. и направлен запрос в администрацию муниципального образования Тимашевский район, согласно ответу на которой, Литвяков Ю.И. не имел права строить объекты недвижимого имущества на арендуемом земельном участке. По этим основаниям 11.06.2014 г. принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на здание гаража.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, домовладение или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> г., ИП глава КФХ Литвяков Юрий Иванович и Николаев Александр Анатольевич договорились, что заключат основной договор купли-продажи недвижимого имущества: здания гаража под сельскохозяйственную технику, назначение: нежилое, общей площадью 320 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер <№>, расположенный на земельном участке, площадью 21 344 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7.

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора, продавец и покупатель обязуются заключить основной договор в срок до <дд.мм.гггг>

Согласно разделу 2 договора, имущество оценивается сторонами и продается по цене 400 000 рублей, оплата производится при подписании предварительного договора в размере 400 000 рублей.

Факт произведенного расчета сторонами по предварительному договору подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <№> от <дд.мм.гггг> г., согласно которому ИП главой КФХ Литвяковым Ю.И. принято от Николаева А.А. оплата за здание гаража под сельскохозяйственную технику по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> в сумме 400 000 рублей.

Таким образом, истец обязательства по предварительному договору купли-продажи от <дд.мм.гггг> выполнил в полном объеме.

<дд.мм.гггг> на основании акта приема-передачи недвижимого имущества к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от <дд.мм.гггг> г., ответчик передал истцу указанное выше здание гаража под сельскохозяйственную технику.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд считает необоснованными доводы представителя третьего лица – администрации муниципального образования Тимашевский район, о том, что Литвяков Ю.И. не имел права распоряжаться объектом недвижимого имущества – зданием гаража под сельскохозяйственную технику, по тем основаниям, что право собственности у него не возникло, поскольку, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства и предоставленные им документы до получения разрешения на строительство соответствовали предъявленным требованиям и не имелось оснований для отказа.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества принадлежит ответчику на праве аренды.

Так, <дд.мм.гггг> между администрацией муниципального образования Тимашевский район и ИП главой КФХ Литвяковым Ю.И. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения <№>, согласно которому ответчику предоставлен в аренду, сроком до <дд.мм.гггг> земельный участок, из категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером <№> площадью 21 344 кв.м., местоположение: Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7. Для использования в целях: для стоянки сельскохозяйственной техники и сельскохозяйственного использования.

Передача ИП главе КФХ Литвякову Ю.И. указанного земельного участка на праве аренды также подтверждается постановлением администрации муниципального образования Тимашевский район от <дд.мм.гггг>. <№> «О передаче ИП главе КФХ Литвякову Ю.И. в аренду сроком на 10 лет земельного участка, площадью 21 344 кв.м., для стоянки сельскохозяйственной техники и сельскохозяйственного использования, по адресу: Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7».

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от <дд.мм.гггг> г., земельный участок, площадью 21 344 кв.м. имеет кадастровый номер <№>

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В соответствии с представленным разрешением на строительство <№> от <дд.мм.гггг> г., выданным администрацией муниципального образования Тимашевский район в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, главе КФХ Литвякову Ю.И. разрешено строительство объекта капитального строительства – гаража под сельскохозяйственную технику.

<дд.мм.гггг> администрацией Дербентского сельского поселения Тимашевского района, в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ИП главе КФХ Литвякову Ю.И. выдано разрешение <№> на ввод гаража под сельскохозяйственную технику в эксплуатацию.

Согласно пункта 4.1.13 договора аренды земельного участка установлено, что арендодатель имеет право не допускать строительства новых объектов, до оформления в установленном законом порядке разрешения на строительства, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Таким образом, Литвяковым Ю.И. в соответствии с условиями договора аренды и соответствии со ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ получены соответствующие разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, которые по настоящее время не оспорены, незаконными не признаны и не отменены.

Данные обстоятельства указывают на несостоятельность доводов администрации муниципального образования Тимашевский район в части нарушения ответчиком процедуры формирования земельного участка под строительство, поскольку таковой не предоставлялся Литвякову Ю.И. для строительства на нем капитальных объектов недвижимости.

В судебном заседании установлено, что при обращении ИП главы КФХ Литвякова Ю.И. в Тимашевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации прав на указанный выше гараж под сельскохозяйственную технику ему было отказано и не зарегистрировано ответчиком до настоящего времени в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы представителя третьего лица – администрации муниципального образования Тимашевский район, о наличии вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2015 г., согласно которому ответчику отказано в удовлетворении заявления об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2015 г., об отказе ответчику в признании права собственности на гараж для сельскохозяйственной техники, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Николаева А.А. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности, поскольку настоящие требования заявлены по спору иных лиц, и не являлись предметом рассмотрения в Арбитражном суде Краснодарского края.

Кроме того, несостоятельными являются и доводы администрации муниципального образования Тимашевский район в части незаконности действий ответчика по распоряжению гаражом под сельскохозяйственную технику, поскольку спорный объект недвижимости введен в эксплуатацию, имеет индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости, постановлен на кадастровый учет, в связи с чем, может являться объектом гражданско-правовых сделок, в том числе и договора купли-продажи, а продавец – ИП глава КФХ Литвяков Ю.И. является единственным членом КФХ, что подтверждается выпиской из ЕГРИП о КФХ, главой которого является Литвяков Ю.И. по состоянию на <дд.мм.гггг> г.

В этой связи, учитывая, что ответчик уклонялся от регистрации права собственности на объект недвижимости, а в силу ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.    

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать состоявшейся сделку купли-продажи здания гаража под сельскохозяйственную технику, назначение: нежилое, общей площадью 320 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7, заключенную <дд.мм.гггг> между ИП главой КФХ Литвяковым Ю.И. и Николаевым А.А. и признать за Николаевым А.А. право собственности на указанное недвижимое имущество.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Николаева Александра Анатольевича к Индивидуальному предпринимателю главе КФХ Литвякову Юрию Ивановичу о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку купли-продажи здания гаража под сельскохозяйственную технику, назначение: нежилое, общей площадью 320 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке, общей площадью 21 344 кв.м., с кадастровым номером <№>, по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7, заключенную <дд.мм.гггг> между Индивидуальным предпринимателем главой КФХ Литвяковым Юрием Ивановичем и Николаевым Александром Анатольевичем.

Признать за Николаевым Александром Анатольевичем право собственности на здание гаража под сельскохозяйственную технику, назначение: нежилое, общей площадью 320 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке, общей площадью 21 344 кв.м., с кадастровым номером <№> по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, Дербентское сельское поселение, секция 4, контур 7.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Николаевым А.А. на указанное недвижимое имущество в Тимашевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Копию решения направить Николаеву А.А., Тимашевскому отделу Управления «Росреестра» по Краснодарскому краю.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий

Справка: решение суда не вступило в законную силу.