Решение по делу № 2-46/2012 (2-3127/2011;) ~ М-2850/2011 от 14.07.2011

Дело № РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г.Зеленодольск

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Левченко С.В.

при секретаре Лещевой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Насибуллина М.Р. к ЗАО «Татплодоовощпром» о восстановлении прав первоочередного покупателя дома,

установил:

Насибуллин М.Р. обратился в суд с иском к ЗАО «Татплодоовощпром» о признании за ним права преимущественной покупки части дома по адресу: <адрес>

В обосновании иска Насибуллин М.Р. указал, что он проживает по адресу: <адрес> является нанимателем данного жилого помещения на основании договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого жилое помещение в котором он проживает по истечении 10 лет со дня его вселения в него переходит к нему в собственность. Данный срок наступил, однако дом, в котором находится его квартира, был продан за ... при этом ему не было предложено в письменной форме в месячный срок купить принадлежащую ему по договору часть дома. Он имеет намерение выкупить часть дома по цене совершенной сделки, в связи с чем, просит признать право преимущественной покупки данного жилого помещения.

Определением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора были привлечены Гизатуллин Р.М. и Климова Е.В. (л.д.26-27).

В судебном заседании истец Насибуллин М.Р. на исковых требованиях настаивал, мотивируя доводами, изложенными в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Татплодоовощпром» и третьих лиц Гизатуллина Р.М. и Климовой Е.В. – Багманов Б.И., действующий на основании доверенностей № от ДД.ММ.ГГГГ, №Д-3629 от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.163-165), исковые требования истца не признал, мотивируя тем, что истец Насибуллин М.Р. в ДД.ММ.ГГГГ занял помещение, находящееся на втором этаже спорного здания, расположенного по адресу: <адрес> находящегося на балансе ЗАО «Татплодоовощпром». В целях получения гражданства истец Насибуллин М.Р. уговорил директора ЗАО «Татплодоовощпром» подписать договор коммерческого найма. Договор был составлен в одном экземпляре и с нарушениями гражданского законодательства, а именно срок действия договора составлял более 5 лет, истцом Насибуллиным М.Р. в договор было включено условие о выкупе помещения через 10 лет, регистрацию договор не проходил. Более того, право собственности ЗАО «Татплодоовощпром» на здание спального корпуса на тот момент зарегистрировано не было. Договором коммерческого найма регистрация истца Насибуллина М.Р. и членов его семьи по месту жительства предусмотрена не была. После увольнения с предприятия, спустя два года после подписания договора, в ДД.ММ.ГГГГ году, истец Насибуллин М.Р. на основании поддельного документа самовольно зарегистрировался и зарегистрировал свою дочь по месту жительства в нежилом здании спального корпуса, расположенном на территории санатория «Васильевский». Денег за данное помещение он не платил. Здание для проживания людей было непригодно. ЗАО «Татплодоовощпром» неоднократно направлял истцу Насибуллину М.Р. уведомления об освобождении помещения. В ДД.ММ.ГГГГ году ЗАО «Татплодоовощпром» зарегистрировал за собой право собственности на здание спального корпуса как на нежилое помещение. После этого ЗАО «Татплодоовощпром» предлагал выкупить здание истцу Насибуллину М.Р.. В ДД.ММ.ГГГГ году данное здание было продано ЗАО «Татплодоовощпром» Гизатуллину P.M. и Климовой Е.В.. После продажи объекта истец Насибуллин М.Р. начал подавать различные иски в целях создания препятствий в пользовании помещением новым собственникам. Данное здание не реконструировано под жилой дом. Никаких переводов в отношении данного здания не производилось. Договором коммерческого найма преимущественное право приобретения Насибуллиным М.Р. данного здания предусмотрено не было. Кроме того, на момент отчуждения этого здания последнее не являлось объектом общей долевой собственности и Насибуллин М.Р. не являлся собственником доли в нем. В связи с этим нарушения прав Насибуллина М.Р. как первоочередного покупателя не имеется (л.д.40-41,122-125,166-168).

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам (…), распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Ст. 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

На основании ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с ч.3 ст.19 ЖК РФ жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Как следует из п.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Насибуллин М.Р., истец по делу, по приказу №к от ДД.ММ.ГГГГ был принят на работу на должность инженера-электрика филиала «Малые Клыки» ЗАО «Татплодоовощпром», ответчика по делу (л.д.10), а ДД.ММ.ГГГГ на основании приказа №к от ДД.ММ.ГГГГ Насибуллин М.Р., истец по делу, был уволен по собственному желанию с ЗАО «Татплодоовощпром» (л.д.183).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Татплодоовощпром» в лице генерального директора ФИО6 и Насибуллиным М.Р. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому Насибуллину М.Р. и членам его семьи ФИО7, ФИО8 было предоставлено в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение - квартира, с инвентарным номером 7-1-179, расположенная по адресу: <адрес> (л.д.4-6). После чего был заключен акт передачи указанного жилого помещения (л.д.8).

Согласно п.1.3 данного договора срок найма спорного помещения составлял 10 лет. Пункт 3.3 данного договора предусматривал передачу жилого помещения в собственность нанимателя по истечении 10 лет со дня вселения (л.д.4-6).

Согласно справке, выданной исполнительным комитетом пгт. Васильево ЗМР РТ №от ДД.ММ.ГГГГ Насибуллин М.Р. проживает в <адрес> совместно с ним по указанному адресу проживает его дочь ФИО8, 1998г.р. (л.д.7). Однако, как усматривается из пояснений истца Насибуллина М.Р., его супруга ФИО9 зарегистрирована по другому адресу, но проживает в данной квартире, а также проживает его сын ФИО10, ДД.ММ.ГГГГг.р., которого отказываются регистрировать по данному адресу.

Из пояснений истца Насибуллина М.Р. также усматривается, что спорное жилое помещение было предоставлено ему и членам его семьи для проживания сразу после его трудоустройства в ОАО «Татплодоовощпром» - ДД.ММ.ГГГГ, и с тех пор они проживают в данном жилом помещении, оплачивают коммунальные услуги.

Как следует из уведомления ЗАО «Татплодоовощпром» нанимателю Насибуллину М.Р. от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с невыполнением существенных условий договора найма жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> а именно - отсутствия оплаты более 2 месяцев - с Насибуллиным М.Р. был расторгнут настоящий договор в одностороннем порядке. Ему было предписано освободить данное помещение в течение 10-и дней с момента получения уведомления (л.д.180,182).

В соответствии с сообщением МРФ № РГУП БТИ МСАЖКХ РТ № от ДД.ММ.ГГГГ объекту капитального строительства, расположенному по адресу: <адрес> был присвоен инвентарный номер №, бывший инвентарный номер № аннулирован (л.д.189).

Как усматривается из пояснений представителя ответчика, ЗАО «Татплодоовощпром», ответчиком по делу, было предложено Насибуллину М.Р. выкупить спорное помещение. Однако, в связи с его отказом от выкупа, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи №, согласно которого ЗАО «Татплодоовощпром» продал Климовой Е.В. и Гизатуллину Р.М. двухэтажный спальный корпус, назначение нежилое, общей площадью 426,5 кв.м., с инвентарным номером №, расположенный по адресу: РТ, <адрес> (л.д.143-146,185-187). После заключения договора купли-продажи Гизатуллиным Р.М. и Климовой Е.В. было зарегистрировано право долевой собственности на двухэтажный спальный корпус, назначение нежилое, общей площадью 426,5 кв.м. расположенный по адресу: РТ, <адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве Гизатуллина Р.М. - 3/4, Климовой Е.В. - 1/4 (л.д.20,184). После чего ЗАО «Татплодоовощпром» уведомило Насибуллина М.Р. о переходе указанного объекта недвижимости к Гизатуллину Р.М. и Климовой Е.В. (л.д.179,181).

Указанный спальный корпус первоначально был передан на баланс концерна «Татплодоовощпром» для размещения работников концерна, прибывающих на лечение в санаторий «Васильевский» без права перепрофилирования корпуса в жилые квартиры, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.196).

Впоследствии объект недвижимости - здание спального корпуса с инвентарным номером 7-5-35 с кадастровым номером № расположенное по адресу: РТ, <адрес> был приобретен ЗАО «Татплодоовощпром» в порядке приватизации на основании плана приватизации Татарского производственного – коммерческого концерна по плодоовощной продукции «Татплодоовощпром» от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного постановлением Госкомитета по управлению госимуществом от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается справкой ЗАО «Татплодоовощпром» № от ДД.ММ.ГГГГ. С момента приватизации указанный спальный корпус состоит на балансе ЗАО «Татплодоовощпром» как нежилое здание, тип объекта с момента приватизации не изменялся, что также подтверждается свидетельством о регистрации приватизации и перечнем недвижимого имущества, стоимость которого включена в уставный капитал ОАО «Татплодоовощпром» (л.д.95,195,206-212,217).

Согласно сообщения Исполнительного комитета пгт.Васильево здание (корпус ЗАО«Таплодоовощпром»), расположенное на территории санатория «Васильевский», в жилом фонде муниципального образования пгт.Васильево не значится (л.д.198).

Согласно кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ, по адресу <адрес> с инвентарным номером №, кадастровым номером №, данное помещение является нежилым (л.д.188).

В соответствии с актом обследования спорного здания от ДД.ММ.ГГГГ на первом этаже имеются разбитые стекла, от сырости внутренняя отделка почернела от плесени, из-за возможного прорыва канализации полы покрыты нечистотами, внутренние двери разбухли (л.д.197).

Как видно из справки ЗАО «Татплодоовощпром», Насибуллин М.Р., истец по делу, денежные средства в счет оплаты за недвижимое имущество по договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Татплодоовощпром» не уплачивал, сведений об удержаниях с гражданина Насибуллина М.Р. денежных средств по данному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Татплодоовощпром» не располагает (л.д.216).

Как усматривается из материалов дела, Насибуллин М.Р. обратился в Зеленодольский городской суд РТ о признании права собственности на <адрес> дома ЗАО «Татплодоовощпром», расположенную по адресу: <адрес> и прекращении права собственности ЗАО «Татплодоовощпром» на данную квартиру. Решением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Насибуллина М.Р. было отказано (л.д.231-234). Кассационным определением судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ данное решение Зеленодольского городского суда РТ было оставлено без изменения, а кассационная жалоба Насибуллина М.Р. без удовлетворения (л.д.235-240).

Как следует из пояснений истца Насибуллина М.Р., он приобрел право преимущественной покупки части здания, в котором находится квартира, где он проживает с семьей на основании договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку согласно данного договора квартира переходит в его собственность по истечении 10 лет со дня вселения в это жилое помещение, данный срок уже наступил, поэтому перед продажей спорного здания Гизатуллину Р.М. и Климовой Е.В. ответчик ЗАО «Татплодоовощпром» обязан был предложить ему в письменной форме в месячный срок приобрести оставшуюся часть здания.

Однако данные доводы истца суд считает несостоятельными, поскольку указанный договор коммерческого найма спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Татплодоовощпром» и Насибуллиным М.Р. вышеуказанным решением Зеленодольского городского суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным (ничтожным), поскольку спорное помещение является нежилым, и не могло быть предоставлено истцу Насибуллину М.Р. в порядке, установленном действующим законодательством.

Суд также не может согласиться с доводами истца Насибуллина М.Р. о том, что у него возникло право преимущественной покупки спорного здания в связи с тем, что он намерен приватизировать квартиру, в которой он проживает, поскольку последние противоречат требованиям ст.250 ГК РФ, предусматривающим основания возникновения права преимущественной покупки.

Таким образом, судом установлено, что на момент отчуждения здания спального корпуса, расположенного по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в общую долевую собственность Гизатуллину Р.М. и Климовой Е.В., третьим лицам по делу, оно принадлежало на праве собственности только ответчику ЗАО «Татплодоовощпром», а истец Насибуллин М.Р. собственником доли в праве собственности на это здание не являлся, в связи с этим, суд считает, что у истца Насибуллина М.Р. не возникло право преимущественной покупки части этого здания.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца Насибуллина М.Р. к ЗАО «Татплодоовощпром» о признании за ним преимущественного права покупки части дома по адресу: РТ, Зеленодольский муниципальный район, пгт. Вапсильево, санаторий «Васильевский» и восстановлении прав первоочередного покупателя являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.195,196,218,219 ГК РФ, ст.39,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Насибуллина М.Р. к ЗАО «Татплодоовощпром» о признании за ним преимущественного права покупки части дома по адресу: <адрес>» и восстановлении прав первоочередного покупателя, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд в течение месяца РТ через Зеленодольский городской суд РТ.

С мотивированным решением лица, участвующие в деле, могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: