Решение по делу № 33-2214/2019 от 01.02.2019

Судья: Галиуллина Л.Г.          гр. дело № 33-2214/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 февраля 2019 года                        г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Лазарева Н.А.,

Судей: Тароян Р.В., Филатовой Г.В.,

При секретаре: Латыповой Р.Р.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Поволжская строительная компания» на решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 27.11.2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Патриной Н.И., Галстьян А.А. – удовлетворить.

Признать за Патриной Н.И. право собственности на незавершенный строительством объект – однокомнатную квартиру № (строительный) № на <данные изъяты>, общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., подсобной площадью <данные изъяты>., расположенную по адресу: <адрес>

Признать за Галстьян А.А. право собственности на незавершенный строительством объект – однокомнатную квартиру № (строительный) № на <данные изъяты> этаже, общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд – <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., подсобной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Тароян Р.В., выслушав объяснение представителя ООО «Поволжская строительная компания» по доверенности Калинчевой А.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснение представителя Патриной Н.И. по доверенности Жигаловой О.Н. и объяснение Галстьяна А.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Истцы обратились в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к ООО «Поволжская строительная компания» (ООО «ПОСКО») о признании права собственности на квартиры.

В обоснование заявленных требований указали, что между Патриной Н.И. и ООО «Кросс» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, ею оплачено в кассу ООО «Кросс» <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией и справкой об отсутствии задолженности. ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашением № предмет вышеуказанного договора изменен на однокомнатную квартиру № на восьмом этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом площади лоджий, балконов с коэффициентом по строительному адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. определением Арбитражного суда Самарской области требования Патриной Н.И. включены в реестр требований о передаче жилых помещений в виде вышеуказанной квартиры в связи с банкротством ООО «Кросс».

Между Галстьян А.А. и ООО «Кросс» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, им оплачено в кассу ООО «Кросс» <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией и справкой об отсутствии задолженности. Предметом указанного договора является однокомнатная квартира № на <данные изъяты> этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по строительному адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Самарской области требования Галстьян А.А. включены в реестр требований о передаче жилых помещений в виде вышеуказанной квартиры в связи с банкротством ООО «Кросс».

Срок завершения строительства в названных договорах установлен - ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Кросс» и ООО «Поволжская строительная компания» заключен договор купли-продажи № о передаче прав и обязанностей по завершению строительства дома по адресу: <адрес>, а также передано право аренды земельного участка с кадастровым номером №

В настоящий время дом построен, квартиры имеют индивидуально-определенные характеристики, составлены технические паспорта на квартиры.

ООО «Поволжская строительная компания» на требование истцов о сроках передачи им жилых помещений предъявляет встречное требование о доплате денежных средств за квартиры, что является незаконным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истцы просили суд признать за Патриной Н.И. право собственности на однокомнатную квартиру № на <данные изъяты> этаже, общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., подсобной площадью <данные изъяты> кв.м., площадью помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и <данные изъяты> кв.м., в объекте незавершенного строительства - жилом доме б/н, расположенном в <адрес>

признать за Галстьян А.А. право собственности на однокомнатную квартиру № № на <данные изъяты> этаже, общей площадью без учета площадей лоджий, балконов, веранд <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., подсобной площадью <данные изъяты>.м., площадью помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холла <данные изъяты> кв.м., в объекте незавершенного строительства жилом доме б/н, расположенном в <адрес>

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Поволжская строительная компания» просит апелляционную жалобу ООО «Поволжская строительная корпорация» - удовлетворить, решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 27.11.2018г. по делу № – отменить, принять по делу новое решение по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что решение является незаконным, подлежащим отмене, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права, указав, что включение арбитражным судом Патриной Н.И. и Галстьян А.А. в реестр о передаче жилых помещений является основанием для их участия в дополнительном финансировании строительства дома и не влечет за собой возникновения у них прав на получения квартир в завершенном строительством доме на безвозмездных условиях, а также указанные судебные акты не обязывают ООО «ПОСКО» к предоставлению истцам квартир. При заключении договоров долевого участия с лицами, указанными в списке Соглашения с ООО «Кросс» и в приложении к Соглашению с Министерством, учитываются ранее внесенные ими денежные средства, которые были вложены в строительство и за счет, которых была возведена часть многоквартирного дома. При удовлетворении требований обманутых дольщиков по передачи им квартир, ООО «ПОСКО» учитывается только площадь жилого помещения указанного в списках. Признание права собственности за истцами не может привести к обеспечению равной правовой защиты иных участников долевого строительства спорного объекта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Поволжская строительная компания» по доверенности Калинчева А.Ю. поддержала доводы своей апелляционной жалобы, дала пояснения аналогичные жалобе.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Патриной Н.И. по доверенности Жигалова О.Н. и истец Галстьян А.А., возражали против доводов апелляционной жалобы, дали аналогичные письменным возражениям пояснения, полагали решение суда законным, обоснованным и неподлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 48, ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав явившиеся стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает, в связи с чем, подлежит отмене.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что истцы не имеют возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке на фактически существующий объект инвестиционного строительства, и отсутствие такой регистрации нарушает их права на владение, пользование и распоряжение спорным имуществом, в связи с чем заявленные истцами требования о признании права собственности на оплаченные ими квартиры подлежит удовлетворению.

Возникший между сторонами спор о необходимости доплаты на завершение строительства жилого дома не может являться основанием к отказу истцам в удовлетворении заявленных требований, указанный спор подлежит разрешению в рамках требований, заявленных застройщиком, завершающим строительство проблемного объекта.

Тот факт, что на момент рассмотрения дела строительство спорного жилого дома не завершено, не лишает истцов права требовать признать право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. Закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 213 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектом инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора.

Это означает, что по результатам участия гражданина в инвестиционной программе при условии выполнения им обязательств по договорам, застройщик обязан обеспечить получение гражданином результата инвестиционной деятельности в виде права собственности на объект инвестиционного строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 2 Закона Самарской области №-ГД от ДД.ММ.ГГГГ «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области является Министерство строительства Самарской области, которое наделяется, в частности, следующими полномочиями: ведет реестр обманутых дольщиков; оказывает содействие обманутым дольщикам в защите их прав в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч.2 ст. 3 вышеназванного Закона, в случае, предусмотренном ч. 1 настоящей статьи, Министерство принимает меры в установленном действующем законодательством порядке к прекращению прав застройщиков на земельный участок. Заказчиком строительства многоквартирного дома выступает государственное учреждение, уполномоченное на осуществление функций заказчика - застройщика по проектированию, капитальному строительству, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств бюджета Самарской области.

Министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, в рамках которых принимает обязательства по безвозмездной передаче жилых помещений в собственность обманутым дольщикам после завершения строительства.

Согласно п. 16 ч. 1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на дату заключения договоров, застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для выдачи разрешения на строительство представляются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и другие документы.

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной.

Из материалов дела следует, что между Патриной Н.И. и ООО «Кросс» ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилья в жилом доме по адресу: <адрес> и оформлению в собственность по окончанию строительства двухкомнатной квартиры № № (строительный) на 1 этаже в осях <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость долевого участия составила <данные изъяты> руб., которая внесена Патриной Н.И. в кассу ООО «Кросс», что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру и справкой ООО «Кросс» (том 1, л.д.11-14, 15,16).

ДД.ММ.ГГГГ. дополнительным соглашением № предмет вышеуказанного договора изменен на однокомнатную квартиру № на восьмом этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом площади лоджий, балконов с коэффициентом по строительному адресу: <адрес> (том 1, л.д. 17).

Между Галстьян А.А. и ООО «Кросс» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлась передача прав по долевому участию в строительстве жилья в жилом доме по адресу: <адрес>, и оформлению в собственность по окончанию строительства однокомнатной квартиры № (строительный) на <данные изъяты> этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стоимость долевого участия составила <данные изъяты> руб., которая внесена Галстьян А.А. в кассу ООО «Кросс», что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру и справкой ООО «Кросс» (том 1, л.д. 20-23, 24,25).

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «КРОСС». Решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Самарской области требования Галстьян А.А., в связи с банкротством ООО «Кросс», включены в реестр требований о передаче жилых помещений в виде квартиры № (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу строительства: пересечение <адрес> Сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет <данные изъяты> руб. (том 1, л.д. 26-36).

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Самарской области требования Патриной Н.И., в связи с банкротством ООО «Кросс», включены в реестр требований о передаче жилых помещений в виде квартиры № (строительный), общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу строительства: пересечение <адрес>». Сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет <данные изъяты> руб. (том 1, л.д. 18-19).

Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и Порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области» указанный жилой дом включен в перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до <данные изъяты>» Министерством строительства Самарской области созданы реестры граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Во исполнение Постановления Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании приказа Министерства строительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов для удовлетворения прав требований участников долевого строительства.

По результатам конкурса требования участников долевого строительства жилого дома по адресу: <адрес> переданы для удовлетворения СОФЖИ и ООО «ПОСКО», ставшими победителями указанного конкурса.

ООО «ПОСКО» по договору купли-продажи с ООО «КРОСС» от ДД.ММ.ГГГГ № приобрело право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом) (том 1, л.д. 104-107).

В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «ПОСКО» приобрело право аренды на земельный участок под объектом незавершенного строительства (том 1, л.д. 87-99).

Удовлетворяя заявленные требования суд исходил из того, что в силу указанного соглашения ООО «ПОСКО» обязалось удовлетворить требования по передаче жилых помещений ряду физических лиц, перечень которых указан в данном соглашении. Истцы Галстьян А.А. и Патрина Н.И. включены в указанный перечень с требованием о передаче спорных жилых помещений (том 1, л.д. 90,94).

Также суд исходил из того, что ООО «ПОСКО» в соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГ Соглашением с инвестором, имеющим намерение реализовать масштабный инвестиционный проект в целях обеспечения жилыми помещениями участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в перечень проблемных объектов, который определён Правительством Самарской области, и (или) сведения о которых содержатся в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, сформированный в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (том 2, л.д.37-52), приняло на себя обязательства по обеспечению <данные изъяты> участников долевого строительства жилыми помещениями, расположенными по адресу: <адрес>. Согласно Приложению к указанному соглашению ООО «ПОСКО» обязано удовлетворить права истцов Патриной Н.И. и Галстьян А.А. в части передачи им заявленных в иске квартир непосредственно в вышеуказанном жилом доме.

Таким образом, на все жилые и нежилые помещения в жилом доме, которые не подлежат передаче гражданам в соответствии с вышеуказанным соглашением с инвестором, возникнет право собственности ООО «ПОСКО». Следовательно, помещения, имущественные права на которые возникли у истцов на основании заключённых ими договоров долевого участия в строительстве, в случае не передачи их истцам, без законных оснований перейдут в собственность ООО «ПОСКО».

Ответчик своим бездействием, выразившимся в не включении истцов в число лиц, требования которых по предоставлению жилых помещений подлежат удовлетворению ООО «ПОСКО», нарушают право на приобретение истцами имущественных прав и обязанностей, возникших из договоров долевого участия в строительстве. В связи с чем суд первой инстанции признал несостоятельными доводы стороны ответчика о том, что ООО «ПОСКО» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Кроме того, суд указал, что на основании распоряжения Губернатора Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О реализации обществом с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная корпорация» масштабного инвестиционного проекта по завершению строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: <адрес> в качестве компенсации ООО «ПОСКО» предоставлены иные земельные участки на территории Самарской области. При этом ООО «ПОСКО» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № также приобрело право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом) по адресу: <адрес>.

Согласно техническому паспорту (том 1, л.д. 40-44) общая площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв.м., жилая - <данные изъяты>.м., подсобная - <данные изъяты> кв.м., площадь помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холла - <данные изъяты> кв.м.

Согласно техническому паспорту (том 1, л.д. 45-49) общая площадь квартиры № № составляет <данные изъяты> кв.м., жилая - <данные изъяты>.м., подсобная - <данные изъяты> площадь помещений с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холла - <данные изъяты> кв.м.

Как следует из материалов дела в настоящее время строительство вышеуказанного жилого дома не завершено, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено.

Статья 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относит к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Так, ООО «ПОСКО» на основании заключенного с ООО «Кросс» договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрело долю в праве на объект незавершенный строительством, степенью готовности 55% процентов, этажностью 10 этажей, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ООО «ПОСКО» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 55%, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Однако, в связи с приобретением объекта незавершенного строительством по договору купли-продажи, ООО «ПОСКО» не является правопреемником ООО «Кросс» и не несет ответственность по обязательствам ООО «Кросс».

Из материалов дела усматривается, что по причине отсутствия у ООО «Кросс» утвержденной проектной документации, прошедшей экспертизу, разрешения на строительство, что также подтверждается письменными пояснениями конкурсного управляющего ООО «Кросс» Николаевой О.В., отраженными в отзыве, ООО «ПОСКО» разработало проектную документацию, получило положительное заключение экспертизы по данной проектной документации и результатам инженерных изысканий, ООО «ПОСКО» получено разрешение на строительство, и заключен договор аренды на земельный участок для завершения строительства.

В соответствии с утвержденной проектной документацией жилые помещения в многоэтажном доме по <адрес> претерпели серьезные проектные изменения в части площади, планировки и нумерации квартир, а также дом стал 20-ти этажным и двух подъездным.

Таким образом, проданный по договору купли-продажи объект - объект незавершенный строительством, степень готовности 55%, этажностью в 10 этажей - фактически на текущий момент не существует, он видоизменен и представляет собой объект с иными характеристиками и этажностью в 20 этажей.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ Галстьян А.А. включен в реестр требований кредиторов ООО «Кросс» по передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ Патрина Н.И. включена в реестр требований кредиторов ООО «Кросс» по передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры строительный №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Так, включение требований истцов в реестр по передаче жилых помещений по делу о банкротстве ООО «Кросс» означает, что их права на получение квартир по завершении строительства могут быть реализованы в соответствии с процедурами, установленными в соответствии со ст.ст. 201.1-201.15-2 Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в частности путем создания жилищно-строительного или иного кооператива, которые будут являться застройщиками.

Согласно ст.201.10 указанного закона создание таких кооперативов утверждается арбитражным судом на основании решения общего собрания участников строительства, включенных в реестр о передаче жилых помещений, при условии погашения текущих платежей, требований первой и второй очереди, определения размеров финансирования, необходимых для завершения строительства. Финансирование завершения строительства осуществляется за счет лиц, включенных в реестр о передаче жилых помещений. Реализация других вариантов восстановления прав этих лиц, в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», также осуществляется за счет их средств.

Однако обманутыми дольщиками ООО «Кросс» создание жилищно-строительного или иного кооператива не проводилось, смена застройщика в порядке, предусмотренном ст. 201.15-2 Закона № «О несостоятельности (банкротстве)» также не проводилось.

Таким образом, включение арбитражным судом Патриной Н.И. и Галстьян А.А. в реестр о передаче жилых помещений является основанием для их участия в дополнительном финансировании строительства дома и не влечет за собой возникновения у них прав на получения квартир в завершенном строительством доме на безвозмездных условиях, а также указанные судебные акты не обязывают ООО «ПОСКО» к предоставлению, истцам квартир.

Из материалов дела усматривается, что ООО «ПОСКО» удовлетворяет права требования обманутых дольщиков, на основании следующих документов:

Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенного с ООО «Кросс», с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. (Соглашение с ООО «Кросс»);

Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с инвестором, имеющим намерение реализовать масштабный инвестиционный проект в целях обеспечения жилыми помещениями участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в перечень проблемных объектов, который
определен Правительством Самарской области, и (или) сведения о которых содержаться в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, сформированный в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между ООО «ПОСКО» и Министерством строительства Самарской области (Соглашение с Министерством).

Так, по Соглашению с ООО «Кросс», Патрина Н.И. стоит в списке под номером №. По Соглашению с Министерством, Патрина Н.И. стоит в списке под номером № По Соглашению с ООО «Кросс», Галстьян А.А. стоит в списке под номером №. По Соглашению с Министерством, Галстьян А.А. стоит в списке под номером №

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции, что ответчик своим бездействием, выразившимся в не включении истцов в число лиц, требования которых по предоставлению жилых помещений подлежат удовлетворению ООО «ПОСКО, нарушают право на приобретение истцами имущественных прав и обязанностей, возникших из договоров долевого участия», что не соответствует действительности и фактическим обстоятельствам по делу.

В соответствии с п. 1.3 Соглашения с Министерством, жилые помещения предоставляются обманутым дольщикам на основании заключаемого между инвестором (ООО «ПОСКО») и обманутым дольщиком соглашения (договора) о приобретении дольщиком жилого помещения в обмен на уступку в пользу инвестора права требования, возникшего у обманутого дольщика по ранее заключенному договору участия в долевом строительстве (иному договору) проблемного объекта.

ООО «ПОСКО» вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства на основании п. 1.2. Соглашения с ООО «Кросс» (в редакции, изложенной в Дополнительном соглашении), согласно которому, ООО «ПОСКО» приняло на себя обязательства, за счет дополнительно внесенных денежных средств участников долевого строительства, завершить строительство проблемного объекта.

Размер софинансирования для обманутых дольщиков составляет <данные изъяты> коп. за квадратный метр, который является единым для всех лиц, указанных в Соглашениях с ООО «Кросс» и Министерством. В отношении указанного размера софинансирования <данные изъяты>» было проведено экспертное исследование о проведении экспертизы инвестиционно-строительного проекта «Завершение строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно заключению которого, инвестиционный проект может быть реализован при показатели стоимости <данные изъяты> кв.м. площади помещений для обманутых дольщиков в <адрес>» в размере <данные изъяты> руб.

При заключении договоров долевого участия с лицами, указанными в списке Соглашения с ООО «Кросс» и в приложении к Соглашению с Министерством, учитываются ранее внесенные ими денежные средства, которые были вложены в строительство и за счет, которых была возведена часть многоквартирного дома.

Таким образом, судебная коллегия принимает во внимание, что перечисленные условия Соглашений не были приняты во внимание судом первой инстанции и не нашли соответствующей оценки в решении суда.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что список требований обманутых дольщиков по Соглашению с ООО «Кросс» формировался на основании определений Арбитражного суда Самарской области о включении этих лиц в реестр требований по передачи им жилых помещений. В указанных определениях указаны количество комнат, строительный номер квартиры и площадь, номер этажа - отсутствует.    

Список требований обманутых дольщиков по Соглашению с Министерством формировался на основании реестра обманутых дольщиков, который ведет Министерство, и в котором стоит только площадь жилого помещения, подлежащего к передаче, количество комнат, строительный номер квартир и этаж - отсутствуют.

Таким образом, анализируя указанные выше Соглашения при удовлетворении требований обманутых дольщиков по передачи им квартир, ООО «ПОСКО» учитывается только площадь жилого помещения указанная в списках.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что на текущий момент между ООО «ПОСКО» и обманутыми дольщиками (права требования которых приняло на себя ООО «ПОСКО») заключено и зарегистрировано в Управлении Росреестра до Самарской области <данные изъяты> долевого участия, что подтверждается выпиской из ЕГРН, еще <данные изъяты> договора долевого участия поданы на государственную регистрацию, согласно приложенным копиям описей. Дольщики, чьи договоры прошли государственную регистрацию, оплатили финансирование завершения строительства в том размере, который был указан и рассчитан в договоре.

Смысл долевого участия в строительстве заключается в том, что строительство многоквартирных домов осуществляется за счет средств не одного, а всех участников долевого строительства, имеющих одинаковые общие права и обязанности. Закон не предусматривает возможности освобождения одних участников долевого строительства за счет других или оказание преимуществ одним дольщикам за счет других дольщиков.

Также из материалов дела усматривается, что ООО «ПОСКО» направляло в адрес истцов заказными письмами с описью вложения уведомления о предлагаемых вариантах удовлетворения прав обманутых дольщиков. Посредством личных встреч и консультаций между ООО «ПОСКО» и обманутыми дольщиками достигаются соглашения относительно существенных условий договора долевого участия либо принимаются решения о возврате денежных средств, фактически уплаченных дольщиком по договору с ООО «Кросс».

Таким образом, из материалов дела усматривается, что заключенные ООО «ПОСКО» соглашения с ООО «Кросс» и Министерством строительства Самарской области не обязывают ООО «ПОСКО» заключать договоры долевого участия с гражданами на условиях ранее заключенных договоров с ООО «Кросс», в связи с чем обманутым дольщикам предлагаются договоры долевого участия на условиях ООО «ПОСКО», как нового застройщика многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не являющего правопреемником ООО «Кросс».

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что заключенные договора долевого участия между истцами и ООО «Кросс» государственную регистрацию не проходили.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Иного момента для возникновения права собственности дольщиков по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на квартиры или объект незавершенного строительства, чем момент государственной регистрации права на данное имущество, законодательством не предусмотрено.

Правовой подход к применению положений законодательства о возможности такого способа защиты как признание права собственности изложен в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение договора участия в долевом строительстве порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.

Ссылка суда первой инстанции о том, что на момент рассмотрения дела строительство спорного жилого дома не завершено, что не лишает истцов права требовать признать право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, несостоятельна, поскольку истцы не заявляли требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, а просили признать право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства.

Ссылка суда первой инстанции на п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № (2017) (утв. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ) также не подлежит применению в рассматриваемом споре, поскольку в рассмотренном в Обзоре случае застройщиком являлся ЖСК, как правопреемник.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что судом первой инстанции не была учтена неоднократно высказанная правовая позиция Конституционного суда РФ относительно конституционного принципа равенства (ст. 19 Конституции РФ), в соответствии с которым недопустимо введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Отсутствие притязаний иных лиц (отсутствие, двойных продаж) на квартиры со строительными номерами № и № по договорам ООО «Кросс» само по себе не предоставляют истцам преимущественных прав в ущерб иных кредиторам (дольщикам), имеющим право на пропорциональное удовлетворение своих прав, в связи с чем, признание права собственности за истцами не может привести к обеспечению равной правовой защиты иных участников долевого строительства спорного объекта.

Таким образом, анализируя указанные выше обстоятельства, нормы права, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при удовлетворении требований истцов были нарушены порядок удовлетворения прав требований обманутых дольщиков, определенный Министерством строительства Самарской области, были нарушены права других добросовестных участников долевого строительства, имеющих такой же статус, как и истцы, но дополнительно оплативших свое участие в долевом строительстве, поскольку решение суда первой инстанции влечет освобождение истцов от финансирования участия в строительстве за счет возложения таких обязанностей на других лиц.

Кроме того, право собственности за истцами признано судом первой инстанции на квартиры с параметрами, которых уже не существует (квартира № в настоящее время <данные изъяты> кв.м, квартира № -<данные изъяты> кв.м), что подтверждается техническим паспортом спорного объекта (т.2 л.д.131-136).

Таким образом, в случае удовлетворения заявленных истцами требований принудительное исполнение решения суда будут невозможным, что противоречит принципу исполнимости судебных актов.

Согласно п.2 ст.328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного судебная коллегия находит доводы жалобы ООО «Поволжская строительная компания» заслуживающими внимания, а решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Патриной Н.И. и Галстьяна А.А.

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 27.11.2018 года отменить, постановить новое решение, которым

В удовлетворении иска Патриной Н.И., Галстьян А.А. к ООО «Поволжская строительная компания», с третьими лицами ООО «Кросс», в лице конкурсного управляющего Николаевой О.В., Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании права собственности на квартиры – отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу в момент его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: