Решение по делу № 3а-939/2017 ~ М-763/2017 от 25.09.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 ноября 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-939/2017 по административному исковому заявлению Кочкаева С.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя Кочкаева С.В. по доверенности адвоката Бурдыкина О.Ю.,

у с т а н о в и л:

Кочкаев С.В. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 858 432 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованное лицо Администрация г.о. Сызрань Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Сызрань представили отзывы, Министерство имущественных отношений Самарской области- возражения.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Кочкаев С.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (под магазин), расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с договором аренды административный истец уплачивает арендную плату исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается расчетом арендной платы, произведённым комитетом имущественных отношений Администрации г.о.Сызрань.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2013 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на ту же дату в размере 3 448 703,52 руб.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, и считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При обращении в суд в обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ ЦЕНТР» от 12 июля 2017 года № 9729 ФИО1, являющейся членом саморегулируемой организации Союз специалистов оценщиков «Федерация специалистов оценщиков».

Данным отчетом величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 858 432 руб.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценке и полученных в ходе осмотра объекта оценки, проведённого 3 июля 2017 года. Наиболее эффективным использованием земельного участка оценщик определил его текущее использование под нежилым зданием (под магазин).

Используя метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщик при определении рыночной стоимости выделил такие элементы сравнения, как качество прав, условия финансирования, условия сделки, время предложений, местоположение, физические и экономические характеристики земельного участка.

Учитывая требования подпунктов «б», «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, оценщик подобрал объекты-аналоги, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, произвел сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по элементам сравнения, выявил различия по фактору местоположение района, местоположение внутри района, площадь, после чего произвел корректировки по выявленным различиям, сделал скидку на торг, после чего согласовал полученные результаты.

Последовательность определения стоимости объекта оценки, расчет стоимости земельного участка, процедура данного расчета, выбор единицы сравнения, подбор аналогов, определение элементов сравнения, введение и обоснование необходимых корректировок, согласование полученных результатов произведены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, выполненным Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет 20 июля 2017 года № 2968/2017, а также учитывая, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуются с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя кадастровую стоимость, в том числе для определения арендной платы, не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 858 432 руб.

Несостоятельными являются доводы Администрации г.о. Сызрань о том, что права Кочкаева С.В. не нарушены, поскольку он не обладает земельным участком на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с тем, что Кочкаев С.В. является арендатором спорного земельного участка, и арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает его права как плательщика арендной платы.

Ссылка Администрации г.о.Сызрань на то, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к снижению арендной платы, не может быть принята во внимание, поскольку заявленные Кочкаевым С.В. требования основаны на законе.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25 сентября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Кочкаева С.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (под магазин), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 858 432 руб.

Датой обращения Кочкаева С.В. в суд считать 25 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина