Решение от 07.04.2015 по делу № 2-817/2015 от 12.01.2015

Дело № 2-817/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Миасс 07 апреля 2015 года

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Бас И.В.,

при секретаре Пановой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Челябинвестбанк» к обществу с ограниченной ответственностью «Аркона», Ремезову Олегу Юрьевичу, Мифтахову Рафаилу Исламутдиновичу, Пензину Александру Владимировичу, Макарову Вячеславу Васильевичу о признании недействительным дополнительного соглашения, погашении записи регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Челябинвестбанк» обратился в суд с иском к ООО «Аркона», Ремезову О.Ю. о признании недействительным дополнительного соглашения от ДАТА к договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА.

В обоснование иска указал, что ДАТА между ООО «Аркона» и Ремезовым О.Ю. было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДАТА, по условиям которого Ремезову О.Ю. были отчуждены права долевого участия в строительстве нескольких квартир в отсутствие согласия Банка, который имеет имущественные права в отношении этих квартир в силу договоров залога недвижимости (ипотеки) НОМЕР от ДАТА и НОМЕР от ДАТА.

Представитель истца ОАО «Челябинвестбанк» Филиппенков С.А., действующий по доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, указал, что в настоящий момент каких-либо требований о расторжении договоров, заключенных Ремезовым О.Ю. с третьими лицами по отчуждению части квартир, заявлять не намерены.

Представитель ответчика ООО «Аркона» Крайних С.С., действующий по доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Ответчик Пензин А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчики Макаров В.В., Мифтахов Р.И. в судебное заседание не явились, извещались судом по адресам, указанным отделом адресно-справочной работы УФМС России по челябинской области, в качестве места регистрации ответчиков, однако, конверты вернулись в суд с отметкой об истечении срока хранения.

Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ДАТА между ООО «Аркона» и ОАО Акционерный Челябинский инвестиционный банк «Челябинвестбанк» был заключен договор залога недвижимости (ипотеки) НОМЕР, по условиям которого ООО «Аркона» передало в залог Банку право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью ... с кадастровым номером НОМЕР. Право залога распространяется также не строящийся на указанном земельном участке жилой дом НОМЕР. Имущественные права на площади строящегося объекта находятся в залоге у Банка (л.д.7-25).

ДАТА между ООО «Аркона» и ОАО Акционерный Челябинский инвестиционный банк «Челябинвестбанк» был заключен договор залога недвижимости (ипотеки) НОМЕР, по условиям которого ООО «Аркона» передало в залог Банку право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью ... с кадастровым номером НОМЕР. Право залога распространяется также не строящийся на указанном земельном участке жилой дом НОМЕР Имущественные права на площади строящегося объекта находятся в залоге у Банка (л.д.26-33).

Дополнительным соглашением от ДАТА к договорам залога от ДАТА и от ДАТА стороны определили, что в залоге у Банка дополнительно находятся имущественные права на строящийся на земельном участке жилой дом НОМЕР и возведенные в будущем жилой дом НОМЕР и другие объекты (л.д.24, 37).

Дополнительным соглашением к договору НОМЕР на участие в долевом строительстве от ДАТА ООО «Аркона» передало Ремезову О.Ю. следующие квартиры в жилом доме НОМЕР АДРЕС: НОМЕР (л.д.68-71). Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена ДАТА.

В соответствии с пунктами 6.3 договора залога НОМЕР от ДАТА и НОМЕР от ДАТА до момента полного исполнения обязательств перед залогодержателем залогодатель обязан не заключать договоры на участие в долевом строительстве объекта финансирования без согласия залогодержателя.

Как следует из дела правоустанавливающих документов, на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору НОМЕР на участие в долевом строительстве от ДАТА какие-либо документы, подтверждающие согласие Банка на заключение указанного соглашения и отчуждение объектов, не представлялись (л.д.143-167).

По факту государственной регистрации оспариваемого дополнительного соглашения без согласия Банка Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области проведена служебная проверка, в ходе которой установлен факт не предоставления согласия залогодержателя на прекращение права залога на объекты долевого строительства при государственной регистрации дополнительного соглашения от ДАТА (л.д.168-178).

В соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно правовым положениям пунктов 6 и 7 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Учитывая, что запрет на отчуждение объектов, являющихся предметом залога, прямо предусмотрен законом и договорами, заключенными между ОАО «Челябинвестбанк» и ООО «Аркона», принимая во внимание, что согласия истца на государственную регистрацию дополнительного соглашения от ДАТА ООО «Аркона» получено не было, суд приходит к выводу о законности заявленных требований и признании дополнительного соглашения недействительным.

Ссылки представителя ответчика ООО «Аркона» Крайних С.С. на выписку из протокола НОМЕР от ДАТА в подтверждение своих доводов о наличии согласия Банка на регистрацию дополнительного соглашения, отклоняются судом как несостоятельные. Из дела правоустанавливающих документов усматривается, что данный документ на государственную регистрацию дополнительного соглашения не сдавался. Кроме того, наличие указанной выписки свидетельствует лишь о том, что ОАО «Челябинвестбанк» разрешает ООО «Аркона» продажу квартир в строящихся домах во втором квартале текущего года на следующих условиях: в доме НОМЕР по цене не ниже ... за кв.м плюс сумма страховой премии; в доме НОМЕР по цене не ниже ... за кв.м, но не подтверждает согласие Банка на отчуждение Ремезову О.Ю. тех объектов долевого участия в строительстве, которые указаны в дополнительном соглашении от ДАТА.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца на заседании кредитно-экономического комитета ОАО «Челябинвестбанк» действительно принималось решение об установлении цен, не ниже которых ООО «Аркона» вправе осуществлять продажу квартир, однако согласие на регистрацию договоров долевого участия оформляется совершенно в иной форме, в подтверждение чего представлены образцы согласий на регистрацию определенных объектов долевого участия в строительстве (л.д.180-194).

Поскольку дополнительное соглашение от ДАТА признано недействительным, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации данного соглашения подлежит погашению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░