Решение по делу № 33-3739/2011 от 08.04.2011

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Голубева Н.Н.                                                             Дело № 33-3739/2011

                                                                                                                                         Б-55

20 апреля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего                             Паюсовой Е.Г.,

судей:                                                            Русанова Р.А., Плаксиной Е.Е.

при секретаре:                                              Асеевой П.В.,

            заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А.             гражданское дело по иску Овчинниковой В.В. к Авраменко Л.П. о расторжении договора купли - продажи жилого помещения, о прекращении ипотеки, права собственности, о признании права собственности,

            по кассационной жалобе представителя истицы Ковалевой И.А.

            на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 16 ноября 2010 года, которым постановлено:

     «В удовлетворении заявленных исковых требований Овчинниковой В.В. отказать в полном объеме»,

       заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

            Овчинникова В.В. обратилась в суд с иском к Авраменко Л.П. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, зарегистрированного Управлением Росреестра по Красноярскому краю 29.09.2009г., заключенного 22.04.2009 года, прекращении ипотеки в отношении данного жилого    помещения. Требования истицы мотивированы тем, что по договору купли-продажи    жилого помещения, его стоимость была определена сторонами в размере 6 250 000 рублей, из которых 5 000 000 рублей ответчик должен был уплатить истице из заемных средств Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации. На момент заключения сделки у ответчицы отсутствовала необходимая денежная сумма и она уговорила истицу подписать необходимые для    регистрации договора купли-продажи документы, в том числе подписать заготовленную ею (ответчицей) на компьютере расписку о получении якобы денежной суммы в размере 6 250 000 рублей, пообещав разрешить вопрос по оплате в течение нескольких дней. Так как стороны состоят в родственных отношениях, то у истицы не возникло сомнений в намерениях ответчицы оплатить в ближайшие дни указанную в договоре купли-продажи денежную сумму. Кроме того, истица была осведомлена, что ответчице Сберегательным    банком РФ был предоставлен кредит в сумме 5 000 000 рублей. Ответчица не исполнила обязательства по оплате приобретенной ею квартиры, в связи с чем истица предложила ответчице возвратить квартиру, оформив договор купли-продажи. Ответчица не стала возражать и стороны обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю для оформления сделки. Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 15.07.2009г. Управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило истице, что жилое помещение (квартира) № 3 в <адрес> в <адрес> находится в залоге у Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации, в связи с чем государственная регистрация сделки невозможна. Между тем, в кредитном договоре №92006 от 29.09.2008г. в качестве залога (ипотеки) значится иной объект недвижимости, а именно <адрес> <адрес> <адрес>. Каких-либо соглашений по замене предмета залога между ответчицей и Банком не имеется. Ответчица не оспаривает, что факт передачи истице денежной суммы в размере, определенном в договоре купли-продажи от 22.04.2009 года, не состоялся. Следовательно, ответчица не исполнила договорные обязательства в части оплаты переданного ей имущества, чем допустила существенное нарушение договора, а потому договор должен быть расторгнут по решению суда.

             Впоследствии от истицы Овчинниковой В. В. поступило дополнительное исковое заявление, в котором она также просит прекратить право собственности Авраменко Л.П. на жилое помещение по <адрес>3 в <адрес> и признать за ней право собственности на указанное помещение.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

              В кассационной жалобе представитель истицы Ковалева И.А. просит отменить решение как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Указывает, что суд первой инстанции в ходе судебного следствия не установил факт приобретения спорного имущества за счет заемных средств Акционерного коммерческого сберегательного банка, данное обстоятельство судом не исследовалось и в решении не отражено. Между тем, согласно ФЗ «Об ипотеки», ипотека возникает только в случае приобретения недвижимого имущества за счет заемных средств. Кроме того, суд проигнорировал тот факт, что заемные средства были получены ответчицей в сентябре 2009 года, за семь месяцев до оформления договора купли-продажи от 22.04.2009 года на спорный объект недвижимости и под иной объект, а именно <адрес> <адрес>. В ФЗ «О залоге» определено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, а также идентификационные признаки, позволяющие выделить предмет залога из аналогичных предметов, однако суд проигнорировал данный закон. При рассмотрении Третейским судом иска Акционерного коммерческого сберегательного банка РФ к Лавраменко Л.П., Банк предоставил документы на иной объект недвижимости. Данное обстоятельство также подтверждает, что замена объекта ипотеки с Банком не согласовывалась. Согласно ФЗ «Об ипотеке» замена объекта ипотеки возможна только при согласовании с Банком и должна быть оформлена дополнительным соглашением между сторонами кредитного договора.

        Суд также проигнорировал и не отразил в решении заявление представителя истца о том, что истец состоит на учете в психоневрологическом диспансере по поводу психического заболевания. В суде заявлялось ходатайство о направлении судебного запроса в указанное медицинское учреждение для подтверждения факта нахождения истицы на диспансерном учете. Однако, суд отклонил обозначенные вопросы и поставил свои вопросы, которые не позволили получить конкретный ответ по поводу нахождения истца на диспансерном учете в психоневрологическом диспансере. Указывает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку суд должен был привлечь в качестве третьего лица Овчинникову А.И., так как указанное решение затрагивает её права как лица, проживающего в спорной квартире.

    Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Овчинниковой В.В. – Ковалеву И.А., поддержавшую жалобу, представителя третьего лица АКСБ РФ по доверенности Чихачеву А.Г., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Авраменко Л.П. на основании кредитного договора со Сбербанком РФ в лице Красноярского городского отделения № 161 от 29.09.2008 года № получила ипотечный кредит в сумме 5 000 000 рублей для приобретения квартиры <адрес>

Как следует из оспариваемого договора купли-продажи от 22 апреля 2009 года, Авраменко Л.П. за 6 250 000 рублей приобрела у Овчинниковой В.В. квартиру по адресу <адрес>, общей площадью 63,2 кв.м., в том числе жилой – 47,2 кв.м.

Согласно пункту 4.1 Договора, покупатель производит оплату в размере 6 250 000 рублей за указанное жилое помещение продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской, написание которой Овчинникова В.В. не оспаривала.

Согласно пункту 4.2 Договора, часть стоимости объекта недвижимости в размере 5 000 000 рублей оплачивается покупателем за счет заемных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 5 Договора, объект недвижимости находится в залоге у Сбербанка РФ с момента государственной регистрации покупателем права собственности на данный объект недвижимости.

Согласно пункту 9 Договора, он имеет силу передаточного акта и подтверждает, что на момент подписания договора продавец передал покупателю указанное жилое помещение.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29 апреля 2009 года право собственности на <адрес> зарегистрирована за Авраменко Л.П.

Решением Третейского суда при ООО «Правовые гарантии» по делу № удовлетворен иск Сбербанка РФ к Авраменко Л.П., Авраменко Ю.Г., Сорокину А.В., Соловьян Д.С., Дрюпиной И.Ф., взыскана солидарно задолженность по кредитному договору в размере 5 287 998, 71 руб., третейский сбор в сумме 20 000 рублей, судебные издержки 3 600 рублей.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований Овчинниковой В.В., суд исходил из того, что собранными по делу доказательствами не подтверждается наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что нарушение ответчицей условий договора в части оплаты за квартиру, не влечет для истицы такого ущерба, который в значительной мере лишал бы истицу того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, то есть отсутствует предусмотренное п. 2 ст. 450 ГК РФ условие, являющееся обязательным для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон, в то время как у истицы сохраняется право требования оплаты объекта недвижимости, проданного по договору от 22.04.2009г., в случае его неоплаты покупателем.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В гражданском законодательстве, регулирующем правоотношения, складывающиеся в сфере продажи недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из оспариваемого договора от 22.04.2009 года не следует, что сторонами при его заключении предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Пунктом 10 Договора предусмотрено, что при его исполнении стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

В части доводов суда о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении его условий покупателем, к которому отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, судебная коллегия полагает их основанными на неправильном толковании норм права, и сделанными без учета обстоятельств дела, а именно в той части, что договором от 22.04.2009 года цена объекта недвижимости сторонами была согласована и определена в размере 6 250 000 рублей, а случае ее неуплаты законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права, в частности, предусмотренный ч. 3 ст. 486 ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истица не представила суду каких-либо доказательств причинения ей значительного, в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, полагая таковым сам факт неоплаты, что не основано на законе.

Доводы кассационной жалобы о том, что заемные средства были получены ответчицей в сентябре 2009 года под иной объект недвижимости в качестве залога, а именно под залог <адрес> в <адрес>, в связи с чем отсутствует ипотека в отношении спорной квартиры,, представляются не основанными на материалах дела, поскольку пунктом 5 оспариваемого договора купли-продажи от 22.04.2009г. предусмотрено, что продаваемый объект недвижимости – <адрес> в <адрес> находится в залоге у АКСБ РФ с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости, в то время как такое право перешло к Авраменко Л.П. с момента государственной регистрации этого договора – 29.04.2009г. Таким образом, данным договором фактически был изменен предмет залога по кредитному договору, заключенному 29.09.2008г. между Сбербанком РФ и Авраменко Л.П.

Довод кассационной жалобы о том, что истица состоит на учете в психоневрологическом диспансере по поводу психического заболевания, не имеет правового значения для рассмотренного спора и не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку истцом не заявлено суду требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с недееспособностью его стороны в момент его заключения.

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела были с необходимой полнотой установлены все юридически значимые фактические обстоятельства, которым судом дана должная правовая оценка с учетом представленных сторонами доказательств, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения и не допущено нарушений, процессуального закона, влекущих безусловную отмену постановленного решения, а потому не усматривается предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, в то время как доводы кассационной жалобы сводятся лишь к переоценке правильных и мотивированных по существу выводов суда первой инстанции, для которой отсутствуют основания, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 16 ноября 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя Овчинниковой В.В. – Ковалевой И.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: