Решение по делу № 2-361/2016 от 24.05.2016

Дело № 2-361/2016 решение в окончательной форме изготовлено 19.08.2016 года. РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

15 августа 2016 года г. Нелидово

Нелидовский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Корольковой Г.И.,

с участием: истца Смирнова В.В., его представителя адвоката Беляева А.Н.

представителя ответчика Гуляевой Е.В.,

представителя третьего лица Агентство недвижимости «Ника», Мания В.В.,

при секретаре Гудковой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова Виктора Вильевича к Власенкову Станиславу Валентиновичу о взыскании денежной суммы в результате неисполнения обязательства по продаже нежилого помещения,

установил:

Смирнов В.В. обратился в суд с иском к Власенкову С.В. о взыскании денежной суммы в результате неисполнения обязательства по продаже нежилого помещения. В обоснование иска истец ссылается на то, что в августе 2013 года из объявлений в местной газете ему стало известно, что на ...... бывшей столовой возведены квартиры, которые выставлены на продажу. Из этого объявления он также узнал номер телефона лица, выставившего квартиру на продажу, и что квартиры имеют подвальное помещение, расположенное непосредственно под квартирами. Указанная квартира его заинтересовала. Продавцом являлся ответчик Власенков С.В. При предварительном разговоре Власенков С.В. пояснил, что квартира - жилое помещение площадью ...... кв.м. и нежилое помещение (подвал) площадью ...... кв.м. находится под указанной квартирой. ДД.ММ.ГГГГ в агентстве недвижимости «NИКА» между ним и ответчиком был заключен предварительный договор обязательства купли - продажи квартиры и нежилого помещения (подвал). В соответствии п.1.1 предметом настоящего договора является квартира - жилое помещение площадью ...... кв.м. и нежилое помещение (подвал) площадью ...... кв.м. находится под указанной квартирой по адресу ....... Согласно разделу 2 договора, ответчик Власенков С.В. обязан передать ему в собственность без каких-либо изъятий имущество, являющее предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, а также имеющуюся документацию на имущество. Он обязан оплатить приобретаемое имущество в полном объеме (п.31 договора установленная цена имущества в ...... рублей). В соответствии п. 3.3 договора передача производится в течение трех дней с даты подписания договора, после оплаты имущества покупателем, то есть им. В соответствии с п. 3.2 договора, договор считается исполненным после государственной регистрации договора купли продажи квартиры жилого помещения площадью ...... кв.м. и нежилого помещения (подвала) площадью ...... кв.м. находящегося под указанной квартирой, по адресу ....... Свои обязательства по оплате за имущество он исполнил в полном объеме, а именно передал ответчику всю денежную сумму в размере ...... рублей. При регистрации приобретенного имущества в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ему зарегистрировали только жилое помещение приобретенную квартиру, а подвальное помещение под квартирой не зарегистрировали, поскольку ответчиком не были представлены соответствующие документы. Он неоднократно пытался мирным путем урегулировать вопрос с ответчиком. Власенков С.В. все время обещал, что документы готовятся, и он их предоставит, но по истечению времени он стал избегать его. Затем ему стало известно, что данный подвал является общедомовым имуществом. Поэтому данное обязательство ответчиком исполнено не может быть. Он вынужден был предъявить ответчику требования о возврате денежной суммы переплаченной за подвальное помещение. Власенков С.В. отказался возвратить разницу. 22 апреля 2016 г. он обратился к независимому оценщику, из выводов оценщика следует, что рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ....... составляет ...... рублей, а им ответчику была передана сумма ...... рублей, а именно ...... рублей - стоимость квартиры; ...... рублей стоимость нежилого помещения (подвала) площадью ...... кв.м. находящегося под указанной квартирой. Учитывая указанные обстоятельства, просил суд взыскать с ответчика Власенкова Станислава Валентиновича в его пользу сумму

...... рублей в результате не исполнения обязательств по продаже нежилого помещения (подвала) площадью ...... кв.м. находящегося под квартирой, расположенной по адресу: ......., а также сумму уплаченной госпошлины в размере ...... рублей.

08 июля 2016 года истец уточнил исковые требования, о чем представил заявление, в котором истец добавил заявленные требования требованием о признании договора-обязательства купли-продажи квартиры и нежилого помещения (подвала) от ДД.ММ.ГГГГ в части касающейся нежилого помещения – подвала недействительным, так как сделка совершена под влиянием обмана путем ввода его в заблуждение.

В судебном заседании истец Смирнов В.В. поддержал исковые требования, и указал на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, а также пояснил, что сделка состояла из двух договоров купли - продажи, а именно предварительного и основного. На основании указанных договоров он покупал подвальное помещение и квартиру над подвальным помещением, расположенную по адресу: ....... Предварительный договор составлялся ДД.ММ.ГГГГ в агентстве недвижимости «Ника», основной договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ также составлялся в вышеуказанном агентстве недвижимости. Основной договор купли продажи он читал не внимательно, так как верил ответчику, находился в адекватном состоянии. Указанный договор подписывался им и Власенковым С.В. в присутствии представителя Власенкова С.В. – Михайлова, также в присутствии указанных лиц им передавались денежные средства ответчику, а именно до подписания договора купли - продажи ...... рублей, после подписания указанного договора оставшуюся сумму. После получения свидетельства о государственной регистрации права ему стало известно, что объектом права является только квартира, расположенная по адресу: ......, без подвального помещения. Власенков С.В. и Михайлов ему поясняли, что идет оформление документов, после которого подвальное помещение также будет передано ему в собственность, но по истечении двух лет перестали отвечать на его телефонные звонки. Ему известно, что в подвале была оборудована кухня столовой, которая являлась собственностью Власенкова С.В. В настоящее время в подвальное помещение можно попасть с торца здания с третьей квартиры, указанным подвальным помещением никто не пользуется, там проложен кабель. ...... рублей это стоимость двух помещений: квартиры и подвального помещения. В момент составления договора купли – продажи правоустанавливающие документы отсутствовали, и он поверил ответчику, что документы на подвальное помещение будут изготовлены в кратчайшие сроки. Он не собирался покупать квартиру без подвального помещения. Предварительный договор исполнен наполовину.

В судебном заседании представитель истца Смирнова В.В. – Беляев А.Н. поддержал исковые требования, и указал на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, а также пояснил, что при оформлении сделки его доверителю не были предоставлены документы на объекты недвижимости в полном объеме, а именно не представлены документы на подвальное помещение под квартирой, расположенной по адресу: ....... Считает, что договор купли – продажи вышеуказанной квартиры подписан путем обмана, со стороны ответчика имеют место действия, совершенные путем ввода в заблуждение покупателя. Из разговора с директором ООО «УК ЖКО» ему стало известно, что подвал относится к общедомовому имуществу, в связи с чем, его доверителя обманули при заключении договора – купли продажи, который не соответствует договору обязательства. В части исполнения обязательств передана квартира и оформлена в собственность покупателя, но согласно договору обязательства передано в собственность не все недвижимое имущество, а значит, Власенков С.В. из корыстных побуждений реализовал имущество, в связи с чем, его доверитель желаемого результата не получил. Просил суд обратить внимание на техническую ошибку в предварительном договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно неправильно указана улица объекта недвижимого имущества – ...... адресу: ...... отсутствует подвальное помещение, имеется только техническое помещение.

Ответчик Власенков С.В. в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, в материалах дела имеется расписка о получении заказной корреспонденции.

В судебном заседании представитель ответчика Власенкова С.В. – Гуляева Е.В. поддержала возражения на исковые требования Смирнова В.В., согласно которым в представленных возражениях указал, что с заявленными требованиями Смирнова В.В. не согласен, считает их незаконными, необоснованными, нарушающими права и законные интересы по следующим основаниям. Так, в соответствии с условиями договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в установленном законом порядке, он продал, а Смирнов В.В. купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: ....... Согласно п. 2.1. указанная квартира была оценена по соглашению сторон в ...... рублей. Закон предусматривает возможность определять цену недвижимого имущества по усмотрению сторон, участвующих в сделке. Ни о каком подвальном помещении в договоре не указано. Так же договор не содержит информации, что совместно с покупкой квартиры истцу передается нежилое помещение (подвал). Доводы истца, что такой договор имел место в устной форме, не закреплены какими-либо доказательствами. Ссылка истца на договор обязательства от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельна по следующим основаниям. Во-первых, предварительный договор (договор обязательства) прекращает свое действие в момент заключения основного договора, либо, если основной договор не был заключен, по истечении срока действия предварительного договора, указанного в нем. Если же в договоре срок не предусмотрен, то срок действия предварительного договора, согласно общим правилам в соответствии со ст. 429 ГК РФ,- составляет один год. Соответственно, в настоящее время договор обязательств прекратил свое действие. Кроме того, в договоре обязательств указан другой предмет договора, который не имеет отношения к совершенной сделке, а соответственно не может являться доказательством о намерении в данном судебном процессе. Учитывая указанные обстоятельства, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований Смирнову В.В. в полном объеме.

Представитель ответчика Власенкова С.В. – Гуляева Е.В. в судебном заседании дополнительно пояснила, что считает заявленные требования Смирнова В.В. к Власенкову С.В. о взыскании денежной суммы в результате неисполнения обязательства по продаже нежилого помещения необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как предварительный договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ утратил силу после подписания сторонами основного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который прошел правовую регистрацию и имущество – квартира, расположенная по адресу: ...... перешла в собственность Смирнова В.В. Цена вышеуказанной квартиры оговорена сторонами, при совершении сделки у сторон вопросов не возникло. Кроме того, в предварительном договоре купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указан другой адрес, объекта недвижимого имущества, а именно: ......, в связи, с чем указанный договор не имеет никакого отношения к настоящему гражданскому делу. Считает, что недвижимое имущество по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ передано покупателю в полном объеме. При заключении указанного договора купли – продажи истец видел, что сумма – ...... рублей указана за квартиру, и выделить сумму за подвальное помещение не представляется возможным.

В судебном заседании представитель третьего лица Агентство недвижимости «Ника», Мания В.В. пояснил, что с момента оформления сделки прошло три года, и он подробных обстоятельств проведения сделки не помнит. Смирнов В.В. обратился в Агентство недвижимости «Ника» с просьбой посмотреть помещение, расположенное по адресу: ....... На что он связался с продавцом вышеуказанного помещения и договорился о встрече. Точную дату не помнит, он вместе с продавцом и покупателем осмотрел объект недвижимого имущества, при осмотре ему стало известно, что квартира продается вместе с подвальным помещением. Смирнов В.В. пояснял, что если квартира с подвальным помещением, то он готов ее купить, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ им был составлен договор обязательства. Так как он указанный договор составлял очень быстро при участниках сделки, он допустил техническую ошибку в адресной части, а именно в указании улицы объекта недвижимости вместо улицы «......» указал улицу «......». При подписании договора стороны не заметили допущенную ошибку и подписали его. Когда передавались покупателем денежные средства, он не помнит, но то, что денежные средства были переданы это точно. Также ДД.ММ.ГГГГ им был составлен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....... Указанный договор он составил на основании тех документов, которые были предоставлены. Ответчик и его представитель Михайлов обещали Смирнову В.В. передать в собственность подвальное помещение, Смирнов В.В. поверил продавцу. После регистрации сделки ответчиком истцу были переданы ключи от квартиры. Смирнову В.В. было известно, что документы на подвальное помещение на момент сделки не были изготовлены, но в договоре купли – продажи квартиры сумму указывали и за квартиру и подвальное помещение. Денежные средства в размере ...... рублей Смирнов В.В. передал ответчику в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные письменные доказательству, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований Смирнова В.В. по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно положениямст. 167 ГК РФнедействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии сост. 179 ГК РФсделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор обязательства квартиры и нежилого помещения (подвал), по условиям которого предметом настоящего договора является квартира - жилое помещение площадью ...... кв.м. и нежилое помещение под указанной квартирой (подвал) площадью ...... кв.м. по адресу ...... (п. 1.1 договора); ответчик Власенков С.В. обязан передать истцу в собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1, а также имеющуюся документацию на имущество (п. 2.1.1), истец обязан оплатить приобретаемое имущество в полном объеме (п.3.1 договора установленная цена имущества ...... рублей) (п. 2.2.1); передача производится в течение трех дней с даты подписания договора, после оплаты имущества покупателем (п. 3.3); договор считается исполненным после государственной регистрации договора купли продажи квартиры жилого помещения площадью ...... кв.м. и нежилого помещения (подвала) площадью ...... кв.м. находящегося под указанной квартирой, по адресу ...... (п. 3.2).

Факт передачи денежных средств от покупателя продавцу в судебном заседании не оспорен.

В судебном заседании установлено и не оспорено сторонами, что на момент заключения договора обязательства ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное нежилое помещение – подвал за ответчиком Власенковым С.В. не было зарегистрировано.

Таким образом, на момент заключения договора-обязательства ДД.ММ.ГГГГ истец знал, что спорное подвальное помещение в собственности ответчика не находится. При этом, условие об обязанности ответчика зарегистрировать на себя помещение подвала договор обязательства не содержит, как и не содержит условие о цене спорного помещения подвала, тем самым в договоре-обязательстве стороны не согласовали все условия приобретения истцом в будущем подвального помещения.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами; срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Судом установлено, что срок предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ определен сторонами указанием на событие - момент государственной регистрации договоров купли-продажи квартиры и подвального помещения под квартирой. Указанное обстоятельство не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли одной из сторон и могло не наступить, в связи с чем, не подпадает под требования п. 2 ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющего правила установления сроков, в связи с чем, суд находит, что истец и ответчик при заключении договора-обязательства ДД.ММ.ГГГГ не согласовали условие о сроке. Спорное подвальное помещение на момент заключения предварительного договора не принадлежало ответчику на праве собственности.

При указанных обстоятельствах, при определении срока договора обязательства от ДД.ММ.ГГГГ подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ. Следовательно, основной договор купли-продажи подвального помещения подлежал заключению в течение года с момента его заключения, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ....... Указанная квартира оценивается по соглашению сторон в ...... рублей (п. 2.1). Продавец деньги в сумме ...... рублей получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора (п. 2.2).

При этом доказательств тому, что истец направлял ответчику уведомление о заключении договора купли-продажи подвального помещения суду не представлено.

В соответствии с пунктом 1 ст.432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представленный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ содержит соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи объекта недвижимости - квартиры.

Доказательств того, что истец пытался в установленном порядке урегулировать при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком разногласия по оплате приобретаемой квартиры, суду не представлено. Как пояснил истец в судебном заседании, в момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ он находился в адекватном состоянии.

Доводы истца о том, что он читал договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не внимательно является голословными, не подтвержденными какими-либо доказательствами.

В судебном заседании истец и его представитель пояснили, что истец был введен в заблуждение при заключении договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, однако, требования об оспаривании основного договора от ДД.ММ.ГГГГ истцом не заявлены.

При указанных обстоятельствах, доказательств тому, что на момент заключения договора-обязательства ДД.ММ.ГГГГ истец был введен в заблуждение, суду не представлено.

Доводы представителя истца о том, что спорное подвальное помещение является общедомовым имуществом собственников многоквартирного жилого ......, и не могло быть передано в собственность истцу, не является подтверждением обмана, введения истца в заблуждение, поскольку истец при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, мог и должен был предвидеть наступление данных обстоятельств.

Суд соглашается с доводами представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора-обязательства купли-продажи квартиры и нежилого помещения (подвал) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части, поскольку в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как указано ранее договор купли-продажи квартиры по адресу: ...... заключен ДД.ММ.ГГГГ, право собственности за истцом на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, тем самым и ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец знал и должен был знать, что подвальное помещение ему в собственность не передано, следовательно, срок исковой давности по указанному требованию истек ДД.ММ.ГГГГ, истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

Решил:

В удовлетворении исковых требований Смирнова Виктора Вильевича к Власенкову Станиславу Валентиновичу о взыскании денежной суммы в результате неисполнения обязательства по продаже нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Нелидовский городской суд Тверской области.

Председательствующий Г.И. Королькова