Решение по делу № 2-1485/2019 ~ М-1483/2019 от 05.12.2019

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2019 года                                        г.Тында

Тындинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Муратова В.А.,

при секретаре судебного заседания Семеновой М.А.,

с участием истца Саакова В.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саакова <данные изъяты> к Голубевой <данные изъяты> о снятии запретов на совершение регистрационных действий, о государственной регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Сааков В.Л. обратился в суд с настоящим иском указав, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ответчика Голубевой Н.А. двухкомнатную <адрес> в <адрес>. При подписании договора истец передал денежные средства в размере 1000000 рублей. Ответчица передала правоустанавливающие документы и ключи от квартиры. Однако до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество. Уклонение ответчицей от регистрации перехода права собственности нарушает права истца как покупателя. В октябре 2019 ответчица согласилась явиться в МФЦ для регистрации договора. Сдали документы. ДД.ММ.ГГГГ, но истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. В едином государственном реестре недвижимости имеются записи о запретах на совершение регистрационных действий, наложенных Выписками из постановлений судебных приставов-исполнителей. Между тем, на момент заключения договора запрет на квартиру наложен не был.

Просил суд: снять запреты на совершение регистрационных действий по отчуждению имущества ответчика ФИО1, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. общей площадью 51.8 кв.м. Провести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2 на названную квартиру.

Определением Тындинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> ФИО5, взыскатели: ООО «СФО ИнвестКредит Финанс», ПАО КБ Восточный, ООО «ЖДК-Энергоресурс».

В судебном заседании истец ФИО2 настаивал на удовлетворении исковых требований, суду пояснил, что не может проживать в спорной квартире и иным образом ей пользоваться из-за отсутствия регистрации его права.

В судебное заседание ответчик ФИО1 надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, до рассмотрения дела по существу подала заявление о признании исковых требований, последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

Представители третьих лиц Управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, Судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> - ФИО5; ООО «СФО ИнвестКредит Финанс»; ПАР КБ Восточный; ООО «ЖДК-Энергоресурс» надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 51,8 кв.м, является ФИО1.

Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 приобрел у ФИО1 в собственность названную спорную квартиру. Стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей была уплачена Покупателем Продавцу в момент подписания настоящего договора (п.4), что также подтверждается распиской ФИО1 написанной от руки на договоре.

В п.9 договора указано, что он вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации.

Как следует из Уведомления о приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН имеются записи о запретах на совершение регистрационных действий, наложенных Выписками из постановлений судебных приставов-исполнителей на квартиру расположенную по адресу <адрес>. В связи с чем регистрация права собственности в отношении спорной квартиры приостановлена.

Согласно выписке из ЕГРН запрет на сделки с имуществом и запрет на совершение действий по регистрации наложен: 1) ДД.ММ.ГГГГ согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, в настоящее время, после передачи исполнительного производства в ОСП по <адрес> его №-ИП, взыскатель ООО «СФО ИнвестКредит Финанс», 2) согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, взыскатель ПАО КБ Восточный, 3) согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, взыскатель ООО «ЖДК-Энергоресурс».

В силу ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как установлено ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Статьей 165 ГК РФ определнно, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности...

Согласно Федеральному закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ, применяемому в отношении договоров купли-продажи заключенных после 01.03.2013, положения п.2 ст.558 ГК РФ, не требуют государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения.

При таких обстоятельствах, с учетом ст.165 ГК РФ, ч.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ, суд рассматривает п.9 вышеназванного договора купли-продажи спорной квартиры от 07.06.2017 года, относительно ст.180 ГК РФ, в качестве недействующей.

В силу п.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Частями 3-6 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что:

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со ст.80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 3 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ). Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом…

В пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как установлено ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Между тем, суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Таким образом, по делу установлено, что спорная квартира зарегистрирована в ЕГРН на праве собственности за ответчиком Голубевой Н.А.

Между истцом и ответчиком в письменной форме заключен договор купли-продажи спорной квартиры, покупатель передал в полном объеме денежные средства продавцу, ключи переданы покупателю.

Однако государственная регистрация перехода права собственности к истцу не произведена. В том числе, в связи с наложением ареста на спорную квартиру.

Между тем, вопреки доводам сторон, как следует из приведенных норм права, несмотря на исполнение договора сторонами, до государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, собственником спорной квартиры является ответчик Голубева Н.А.

Как указано выше, на спорную квартиру наложены аресты по трем исполнительным производствам.

В отличии от споров об освобождении от ареста (снятия запрета на регистрацию) движимого имущества, в аналогичных спорах в отношении недвижимого имущества необходимо учитывать, что право собственности на такое имущество возникает не с момента заключения сделки, а с момента государственной регистрации права (перехода права) собственности.

Таким образом, требования истца не могут быть удовлетворены, так как собственником спорной квартиры, согласно сведениям из ЕГРН, остается ответчик.

Переход права собственности на спорную квартиру – по обстоятельствам дела – не может быть произведен иначе как посредством государственной регистрации права в ЕГРН.

При этом, освобождение спорной квартиры от ареста (снятия запрета на регистрацию) влечет нарушение прав взыскателей по исполнительным производствам (ООО «СФО ИнвестКредит Финанс», ПАО КБ Восточный, ООО «ЖДК-Энергоресурс»), что, по мнению суда, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Приведенные основания, одновременно, свидетельствуют и о том, что признание настоящего иска ответчиком противоречит закону, а также нарушает права и законные интересы других лиц – взыскателей по исполнительным производствам. Поэтому следует отказать в принятии судом - признания иска со стороны ответчика Голубевой Н.А.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в принятии судом признания иска ответчиком Голубевой <данные изъяты>.

В удовлетворении исковых требований Саакова <данные изъяты> к Голубевой <данные изъяты> о снятии запретов на совершение регистрационных действий по отчуждению квартиры, расположенной по адресу <адрес>, и о государственной регистрации перехода права собственности на названную квартиру к Саакову <данные изъяты> - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий                        В.А. Муратов