Решение по делу № 2-231/2015 от 10.02.2015

    К делу № 2-231/2015

    Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

п. Мостовской                                                        03 августа 2015 года

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Сыроватской М.А.,

при секретаре Черной Л.В.,

с участием представителя истца Таранова Д.В. Шереметьева В.Н., представителя истицы Чаловой И.Н. Еремина А.А.,

представителя ответчика администрации МО Мостовский район Дружилина Е.В.,

представителя ЗАО «Мостовской мясокомбинат» директора Исраеляна Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Таранова <...>Д.В. и Чаловой <...>И.Н. к администрации МО Мостовский район и ЗАО «Мостовской мясокомбинат» об установлении границ земельного участка и обязании расторгнуть договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

    Таранов Д.В., в лице своего представителя Шереметьева Д.В., являясь собственником 2-х объектов недвижимости: одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, и Чалова И.Н., в лице своего представителя Еремина А.А., также являясь собственником 6-ти объектов недвижимости: одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, водонапорной башни (Рожновского) объем <...> куб.м с кадастровым номером <...>, одноэтажного нежилого здания, общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, в границах ААП «Переправное», секция № <...>, контур <...>, обратились в суд с иском к администрации МО Мостовский район и ЗАО «Мостовской мясокомбинат» - собственнику расположенных также на вышеуказанном земельном участке 4-х объектов недвижимости: автовесовой, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, склада для семян, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, сторожки площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, склада для семян, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, у которого земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м находится в аренде, с требованиями:

    - установить границы и площадь земельных участков, расположенных под объектами недвижимости и прилегающей территории, принадлежащих Таранову Д.М., Чаловой И.Н., ЗАО «Мостовской Мясокомбинат»;

    -признать недействительным договор аренды вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения № <...> от 23.04.2010;

    -признать отсутствующим право аренды за ЗАО «Мостовской мясокомбинат» на этот земельный участок, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения обременения земельного участка - залога в пользу ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк»,

    - обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» исключить сведения о земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м из ГКН.

В судебном заседании представители истцов Таранова Д.В. и Чаловой И.Н. по доверенностям, соответственно Шереметьев В.Н. и Еремин А.А., с учетом проведенной по делу судебно-землеустроительной экспертизы, приобретением Чаловой И.Н. у ответчика ЗАО «Мостовской мясокомбинат» еще одного объекта - склада для семян, площадью <...>.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.05.2015(запись в ЕГРП № <...>), и снятия обременения в пользу ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк», что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.07.2015, уточнили заявленные требования и просили установить уникальные координаты точек границ и площадь земельных участков, расположенных под объектами недвижимости и прилегающей территории, принадлежащих Таранову Д.М., Чаловой И.Н. и ЗАО «Мостовской Мясокомбинат», согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА», также просили сначала обязать администрацию МО Мостовский район расторгнуть договор аренды, затем расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> №<...> от 23 апреля 2010 года, погасить запись в ЕГРП об аренде указанного земельного участка и обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» исключить из ГКН сведения о нем.

Заявленные требования представители истцов мотивировали тем, что истцы являются собственниками девяти объектов недвижимости (Таранов Д.В. – 2, Чалова И.Н. – 7), расположенных по адресу: <...>

<...>

Данный земельный участок ранее на основании постановления главы муниципального образования Мостовский район №<...> от 23.04.2010 был предоставлен в аренду на 49 лет ООО «КФХ Чалова В.Н.» под пятью объектами недвижимости: автовесовая Литер Г1, общей площадью <...> кв.м; склад для семян Литер Г2, общей площадью <...> кв.м; сторожка Литер Г, общей площадью <...> кв.м; склад для зерна Литер Г4, общей площадью <...> кв.м; склад для семян Литер Гб, общей площадью <...> кв.м.

В последующим ООО «КФХ Чалова В.Н.» было переименовано в ООО «Предгорье Кубани», которое по договору купли-продажи зданий №<...> 26.09.2012 продало ООО «Крокус» следующие объекты недвижимости: здание коровника МТФ №<...> кв.м; здание коровника МТФ №<...> кв.м; здание склада МТФ №<...> кв.м; здание телятника МТФ №<...> кв.м; автовесовая Литер Г1, общей площадью <...> кв.м; склад для семян Литер Гб, общей площадью <...> кв.м; склад для семян Литер Г2, общей площадью <...> кв.м; сторожка Литер Г, общей площадью <...> кв.м.

Кроме того ООО «Предгорье Кубани» передало ООО «Крокус» права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, однако здания коровников МТФ №<...>, здание склада МТФ №<...>, здание телятника МТФ №<...> на вышеуказанном земельном участке не располагаются, в связи с чем в регистрации права собственности ООО «Крокус» на данные объекты было отказано.

В настоящее время спорный земельный участок на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды передан ЗАО «Мостовской мясокомбинат».

При обращении истцов в администрацию МО Мостовский район, с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцам на праве собственности, администрацией был дан ответ, что в представленной для утверждения схеме    расположения земельных участков границы формируемых участков накладываются на земельный участок с кадастровым номером <...>, что в соответствии со ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации является недопустимым.

Истцы считают договор аренды земельного участка, с кадастровым номером <...>, заключенный <...> между администрацией МО Мостовский район и ООО «КФХ Чалова В.П.»,права по которому в настоящее время принадлежат ответчику - ЗАО «Мостовской мясокомбинат», подлежит расторжению, так как противоречит ч.1 ст. 36 ЗК РФ, нарушает права владельцев недвижимого имущества, расположенного на территории спорного земельного участка, так как они не могут в соответствии с ч.1 ст. 36 ЗК РФ приобрести право аренды, либо собственности на земельный участок под своими объектами недвижимости.

Письмо, направленное 01.12.2014 в адрес ЗАО «Мостовской

мясокомбинат», с предложением дать согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером <...>, оставлено без ответа. Кроме того, как выяснилось в ходе экспертизы осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером <...>, с сохранением кадастрового номера при изменении границ невозможно. Его необходимо снять с кадастрового учета и сформировать 5 отдельных земельных участков.

Представитель ответчика ЗАО «Мостовской мясокомбинат» директор Исраелян Р.В., не оспаривая результатов экспертизы, подтвердил снятие обременения в пользу ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк», и, что в собственности ЗАО «Мостовской мясокомбинат» из расположенных на спорном земельном участке объектов осталось 3 : автовесовая, площадью <...> кв.м., склад для семян, площадью <...> кв.м., и сторожка, площадью <...> кв.м.. При этом удовлетворение иска Исраелян Р.В. связал с условием приобретения Чаловой И.Н. оставшихся объектов, принадлежащих ЗАО «Мостовской мясокомбинат».

Представитель администрации МО Мостовский район Дружилин Е.В. не возражал против удовлетворения требований истцов, считая возможным удовлетворить иск Таранова Д.В. и Чаловой И.Н., поскольку одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако реализация исключительного права истцами невозможна в связи с существующим обременением права в виде аренды за ЗАО «Мостовской Мясокомбинат»

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности <...>Л.А.Г., просила рассмотреть дело без её участия и в заявленных требованиях отказать, без приведения обоснования своей позиции по иску.

Заслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных Тарановым Д.В. и Чаловой И.Н. требований.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации МО Мостовский район № <...> от 23.04.2010 ООО «КФХ Чалова В.Н.», в связи с расположением на земельном участке автовесовой, складов для семян, строжки и склада для зерна был предоставлен в аренду сроком    на 49 лет земельный участок площадью <...>.м., с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

На основании данного постановления 23.04.2010 между

администрацией МО Мостовский район и ООО «КФХ Чалова В.Н.», в лице директора Чалова Н.В., заключен договор аренды № <...> на вышеуказанный земельный участок. В последующем права и обязанности по договору аренды     № <...> от 23.04.2010 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 6 от 10.12.2012 переданы ЗАО «Инвест - плюс», сменившего наименование на ЗАО «Мостовской мясокомбинат».

Согласно представленным истцами справкам ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю Мостовское районное отделение от 01.09.2014 (л.д.39-40), нежилое здание, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, нежилого здания, площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, водонапорная башня (Рожновского) объем <...> куб.м с кадастровым номером <...>, нежилое здание, общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером <...>, находятся на земельном участке с кадастровым номером <...>, имеющем месторасположение: <...> (выписка из ЕГРП от 13.08.2014 (л.д.13-14)).

За истицей Чаловой И.Н. на основании договора купли-продажи от 15.08.2012 зарегистрировано право собственности на 4 объекта недвижимости с кадастровыми номерами : <...>, площадью <...>.м., <...>, площадью <...> кв.м, <...> площадью <...>.м., <...> площадью <...> кв.м; на основании договора купли-продажи от 10.01.2013 зарегистрировано права собственности на 2 объекта недвижимости с кадастровым номером <...> объемом <...> куб.м., <...> площадью <...> кв.м.; на основании договора купли-продажи от 07.05.2015 на один объект недвижимости с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.

За истцом Тарановым Д.В. на основании договора купли-продажи от 02.07.2014 зарегистрировано право собственности на 2 объекта недвижимости с кадастровыми номерами : <...>, площадью <...> кв.м., <...>, площадью <...> кв.м.. Право собственности истцов на вышеуказанные ими объекты недвижимости подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.41-48), и указанное право ответчиками не оспаривается.

Право собственности на объекты недвижимости    истцы приобрели после заключения договора аренды земельного участка от 23.04.2015.

В соответствии со ст. 35. ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует, из материалов дела предыдущие собственники строений пользовались земельным участком на праве аренды.

Также согласно ч.3. ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках ( ч.1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора ( ч.2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, принадлежащие истцам объекты недвижимости, также как и ответчику ЗАО «Мостовской мясокомбинат -3 объекта с кадастровыми номерами: <...>, площадью <...> кв.м; <...>, площадью <...> кв.м; <...>, площадью <...> кв.м., являются нежилыми помещениями и имеют специальное назначение.

Проведенной по делу судебно-землеустроительной экспертизой ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» от 25.06.2015 установлено, что для использования собственниками своих объектов недвижимости в соответствии с нормативными площадями необходимыми для эксплуатации и обслуживания объектов Чаловой И.Н. требуется земельный участок площадью - <...> кв.м., Таранову - <...>.м., ЗАО «Мостовской мясокомбинат 3 участка под каждым объектом недвижимости, площадью <...> кв.м.,<...>.м.,<...> кв.м.

Возражений от сторон по расчету площадей и предлагаемой конфигурации земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости не поступило. Экспертное заключение стороны не

оспаривали.

Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Согласно ч. 4. ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:                              п. 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

В соответствие с п.3 ст. 11.2 Земельного Кодекса РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствие со ст. 11.4. Земельного Кодекса РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» ( ответ на вопрос №3) сохранение исходного земельного участка с кадастровым номером <...> в результате исключения земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими Таранову Д.В. и Чаловой И.Н. невозможно.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (части 4, 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

В силу п. 4 ст.41 Градостроительного кодекса РФ в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если: размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков; доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (пункты 2 и 4 части 3 статьи 27 Закона о кадастре недвижимости).

Таким образом, суд, исследовав имеющиеся доказательства в деле с учетом приведенных норм законодательства приход к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...> не подлежит разделу с возможностью сохранения, в связи с необходимостью обеспечения доступа истцов к объектам недвижимости, различием разрешенного вида использования земельного участка, так как объекты недвижимости имеют разное назначение : у Чаловой И.Н. – для коневодческого предприятия, у Таранова В.Д. – для свиноводческого предприятия, у ЗАО «Мостовской мясокомбинат» - для хранения семян и зерна.

Как установлено экспертизой, разделить земельный участок на три отдельных с сохранением первичного невозможно, но раздел такой возможен путем формирования 5 отдельных земельных участков.

ЗАО «Мостовской мясокомбинат» не выразил своего отношения к направленной в его адрес претензии о разделе земельного участка письменно, но, как пояснил директор ЗАО «Мостовской мясокомбинат» Исраелян Р.В., устно он отказался от раздела.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что при оставлении в аренде у ЗАО «Мостовской мясокомбинат» всего земельного участка собственники зданий лишены возможности пользоваться своей собственностью, нарушаются положения ст. 35 ЗК РФ, поэтому суд считает, что в данном случае без согласия арендатора, при наличии согласия арендодателя на основании ч.4 ст. 11.2 ЗК РФ, предусматривающей, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, однако такое согласие не требуется при образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке ( п.2 ч.4 ст. 11.2 ЗК РФ), возможно произвести с учетом расположения объектов недвижимости образование земельных участков, с площадями и конфигурацией границ формируемых земельных участков, установленными экспертным заключением, что влечет преобразование и прекращение существования земельного участка с кадастровым номером <...>, и он согласно части 2 статьи 25 Федерального закона N 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости» подлежит снятию с кадастрового учета с исключением сведений о нем из государственного кадастра недвижимости.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Из пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а этот участок прекращает свое существование.

Аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Ликвидация предмета договора аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он предоставлялся.

Следовательно, после снятия земельного участка с кадастровым номером <...> с кадастрового учета    объект     (предмет) аренды отсутствует, и действие договора аренды земельного участка от 23.04.2010 считается прекращенным.

При прекращении действия договора основания для его расторжения отсутствуют. Поэтому требования Чалова И.Н. и Таранова Д.В. о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

        Исковое заявление Таранова <...>Д.В. и Чаловой <...>И.Н. удовлетворить частично.

            Установить уникальные координаты точек границ и площадь земельных участков, расположенных под объектами недвижимости и прилегающей территории, принадлежащих Таранову Д.М., Чаловой И.Н., ЗАО «Мостовской Мясокомбинат», согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА» от 25.06.2015.

            Обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>

              Снятие земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <...> с кадастрового учета означает прекращение действия договора аренды земельного участка №<...> от 23 апреля 2010 года, заключенного между администрацией муниципального образования Мостовский район и ООО «КФХ Чалова В.Н.» в лице директора Чалова Н.В..

            Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись №<...> от 06 августа 2010 года о государственной регистрации права аренды на земельный участок площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.

В части требований о расторжении договора аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения, №<...> от 23 апреля 2010 года, Таранову Д.В. и Чаловой И.Н. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: