Решение по делу № 33-16747/2016 от 25.08.2016

Судья Р.И. Камалов Дело № 33-16747/2016

Учет № 178г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 октября 2016 года г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи А.С. Янсона,

судей А.Г. Габидуллиной, С.М. Тютчева,

при секретаре судебного заседания Э.М. Гилязетдиновой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи С.М. Тютчева гражданское дело по апелляционным жалобам А.А. Страшникова и В.В. Дербенева на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 июня 2016 года, которым постановлено:

исковые требования Николаева О.В. к Дербеневу В.В. и Страшникову А.А. о понуждении к исполнению предварительного договора и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворить частично.

Обязать Дербенева В.В. и Страшникова А.А. исполнить условия предварительного договора от 9 декабря 2015 года, заключенного между Николаевым О.В., Дербеневым В.В. и Страшниковым А.А., путем заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения № 1036 площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и произвести государственную регистрацию перехода по 1/2 права собственности на указанное помещение в пользу каждого ответчика.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а также в удовлетворении исковых требований Дербеневой А.А., Дербенева В.В. и Страшникова А.А. отказать.

Взыскать с Дербеневой А.А. государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Набережные Челны в размере 300 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб А.А. Страшникова и В.В. Дербенева об отмене решения суда, возражений О.В. Николаева на апелляционные жалобы, заслушав в судебном заседании В.В. Дербенева и А.А. Страшникова в поддержку доводов своих апелляционных жалоб, представителя О.В. Николаева – Е.А. Карпова в поддержку законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

О.В. Николаев обратился в суд с иском к В.В. Дербеневу и А.А. Страшникову о понуждении исполнить условия предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиками 9 декабря 2015 года, путем заключения представленного им проекта основного договора купли-продажи нежилого помещения № 1036 площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и произвести государственную регистрацию перехода по 1/2 права собственности на указанное помещение в пользу каждого ответчика. В обоснование заявленных исковых требований указал, что 9 декабря 2015 года между сторонами достигнуто соглашение о приобретении ответчиками помещения площадью 200 кв.м. образованного в результате обустройства разделительной перегородки в помещении площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ...., принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного по адресу: <адрес>, в связи с чем заключен предварительный договор. Согласно его условиям, стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи нежилого помещения по которому ответчики приобретут данную недвижимость в собственность по 1/2 доле каждый. Согласно пунктам 2.1, 3.2, 3.4 предварительного договора стоимость недвижимого имущества определена сторонами в 6000000 рублей из расчета 30000 рублей за 1 кв.м., таковая подлежит уплате ответчиками солидарно в течение 1 дня с даты сдачи основного договора купли-продажи в Управление Росреестра по РТ, но не позднее даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Согласно пунктам 2.3 и 2.4 предварительного договора стороны распределили между собой совершение необходимых юридических и фактических действий необходимых для заключения основного договора. Так ответчики приняли на себя обязательство в срок до 18 декабря 2015 года своими силами и за свой счет выполнить обустройство разделительной перегородки стоимостью 50000 рублей, которая в соответствии с пунктом 3.3 предварительного договора подлежит зачету в стоимость недвижимого имущества. Истец же принял на себя обязательство в срок до 15 февраля 2016 года за счет собственных средств обеспечить постановку на кадастровый учет помещений образовавшихся в результате переустройства помещения площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером .... по адресу: <адрес>. Однако после того как все предусмотренные в предварительном договоре действия сторонами были выполнены ответчики уклонились от заключения основного договора купли-продажи. В связи с чем, 24 февраля 2016 года истец почтовой связью, направил в адрес ответчиков проект основного договора купли-продажи с предложением о его заключении. Ответчики проект основного договора не подписали, в связи с чем он обратился в суд с данным иском.

Ответчики В.В. Дербенев и А.А. Страшников иск не признали предъявили к совместному рассмотрению встречный иск к О.В. Николаеву о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 300 000 рублей. В обоснование своих требований указали, что 9 декабря 2015 года между сторонами заключен предварительный договор о том, что в срок не позднее 25 февраля 2016 года они оформят основной договор купли-продажи о приобретении ответчиками в долевую собственность помещения площадью 200 кв.м. образованного в результате обустройства разделительной перегородки в помещении №1004 площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ...., принадлежащего О.В. Николаеву на праве собственности и расположенного по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора В.В. Дербенев и А.А. Страшников выполнили обустройство разделительной перегородки стоимостью 50000 рублей, которая в соответствии с пунктом 3.3. предварительного договора подлежала зачету в покупную цену недвижимого имущества. Также в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора от 9 декабря 2015 года они заплатили О.В. Николаеву в качестве задатка 250000 рублей. Также просили расторгнуть предварительный договор, поскольку истцом О.В. Николаевым не исполнено существенное его условие, а именно не осуществлена постановка на кадастровый учет в срок до 15 февраля 2016 года вновь образованных помещений, а также в связи с невозможностью определенно установить недвижимое имущество, которое должны приобрести покупатели по данному предварительному договору. Так в предварительном договоре был определен предмет основного договора купли-продажи как нежилое помещение площадью 200 кв.м. Однако направленный истцом проект основного договора купли-продажи содержит указание на помещение другой площадью. Предварительный договор не содержал характеристик помещения, считают, что сторонами не согласован предмет договора поэтому таковой является незаключенным.

Третье лицо, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Е.А. Дербенева предъявила к иск о признании предварительного договора ничтожным. В обоснование своих требований указала, что она возражала против приобретения её супругом указанного в договоре нежилого помещения за счет совместных денежных средств, однако супруг заключил предварительный договор не получив на это её согласие.

Суд постановил решение о частичном удовлетворении первоначального иска в вышеприведенной формулировке, в удовлетворении остальных исков отказал.

В апелляционной жалобе В.В. Дербеневым ставится вопрос об отмене решения суда по данному гражданскому делу и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска О.В. Николаева и удовлетворении встречного иска. При этом указывается на то, что предварительный договор является незаключенным, поскольку предмет договора не определен; ориентиров, позволяющих определить расположение помещений в составе нежилого помещения общей площадью 288 кв.м., не имеется. При вынесении решения суд не учел положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и возложил обязанность заключить договор на иных условиях, чем предусмотрено предварительным договором. Кроме того, суд необоснованно отказал в удовлетворении требований Е.А. Дербеневой о признании договора недействительным, поскольку таковой содержит обязательства по выплате им денежных средств, на что Е.А. Дербенева своего согласия не давала.

В апелляционной жалобе А.А. Страшниковым ставится вопрос об отмене решения суда, поскольку несвоевременная постановка О.В. Николаевым на кадастровый учет вновь образованного помещения повлекла за собой невозможность в установленные предварительным договором сроки заключить основной договор купли-продажи. На дату 25 февраля 2016 года отсутствовали сведения о вновь образованном помещении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В тоже время, без постановки на кадастровый учет осуществление регистрации перехода права собственности на помещение невозможно.

В отзыве на апелляционные жалобы О.В. Николаевым указывается на законность и обоснованность постановленного по настоящему гражданскому делу решения суда, а также на несостоятельность доводов апелляционных жалоб.

В суде апелляционной инстанции В.В. Дербенев и А.А. Страшников свои апелляционные жалобы поддержали по изложенным в них доводам.

Представитель О.В. Николаева – Е.А. Карпов просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Судебная коллегия считает решение суда по данному делу подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований О.В. Николаева и отказа в удовлетворении встречных исков В.В. Дербенева и А.А. Страшникова в части взыскания неосновательного обогащения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 9 декабря 2015 года между истцом и ответчиками заключен предварительный договор, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в срок не позднее 25 февраля 2016 года основной договор купли-продажи помещения площадью 200 кв.м, образованного в результате обустройства разделительной перегородки из помещения площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ...., принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 2.1, 3.2, 3.4 предварительного договора стоимость приобретаемого ответчиками помещения определена в 6000000 рублей из расчета 30 000 рублей за 1 кв.м.

По условиям предварительного договора ответчики приняли на себя обязательство в срок до 18 декабря 2015 года своими силами и за свой счет выполнить обустройство разделительной перегородки стоимостью 50 000 рублей, в соответствии с чертежом, являющимся приложением № 1 к предварительному договору. Указанная стоимость в соответствии с пунктом 3.3 предварительного договора подлежит зачету в покупную цену недвижимого имущества. В свою очередь истец О.В. Николаев по предварительному договору принял на себя обязательство в срок до 15 февраля 2016 года за счет собственных средств обеспечить постановку на кадастровый учет помещений, образовавшихся в результате обустройства разделительной перегородки в помещении площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>

Таким образом в предварительном договоре в качестве согласованных сторонами индивидуальных признаков подлежащей продаже вещи указаны ее площадь, стоимость и место нахождения.

Во исполнение предварительного договора ответчиками истцу уплачен задаток в размере 250000 рублей (л.д. 12).

16 декабря 2016 года сторонами подписан акт о приемке выполненных работ об обустройстве В.В. Дербеневым и А.А. Страшниковым разделительной перегородки в нежилом помещении истца стоимостью 50000 рублей (л.д.12).

Таким образом условие предварительного договора (п. 2.3) об обустройстве перегородки в срок до 18 декабря 2015 года ответчиками выполнено своевременно.

Однако О.В. Николаевым принятые на себя обязательства по предварительному договору (п. 2.4) о постановке на кадастровый учет вновь образованных помещений в срок до 15 февраля 2016 года не выполнены.

24 февраля 2016 года О.В. Николаевым в адрес ответчиков для подписания направлен проект основного договора купли-продажи нежилого помещения большей площадью - 207,1 кв.м. и стоимостью - 6231000 рублей, датированный 22 февраля 2016 года.

25 февраля 2016 года данное нежилое помещение площадью 207,1 кв.м. поставлено на кадастровый учет с присвоением ему № ...., что подтверждено кадастровым паспортом помещения (л.д. 16).

Ответчики отказались подписать проект основного договора купли-продажи.

Данные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

Удовлетворяя исковые требования О.В. Николаева о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права долевой собственности на него в пользу каждого ответчика, суд исходил из того, что заключив предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, ответчики выразили свою волю на приобретение имущества в собственность и приняли на себя обязательства по заключению основного договора, которое подлежит исполнению в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

Из пунктов 1-4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что до окончания срока, определенного предварительным договором, основной договор купли-продажи сторонами не заключен.

Однако в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, О.В. Николаев за день до истечения срока заключения основного договора, направил в адрес В.В. Дербенева и А.А. Страшникова предложение заключить основной договор в соответствии с приложенным к такому предложению проекту.

Из этого следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекратились вследствие того, что обе стороны не настаивают на заключении основного договора купли-продажи. Как раз наоборот, истец настаивает на заключении основного договора купли-продажи.

В данном случае, поскольку ответчики отказались заключить основной договор, истец на основании пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации своевременно реализовал предоставленное ему право на понуждение ответчиков заключить с ним основной договор купли-продажи объекта недвижимости, обратившись в суд с данным иском.

При таких обстоятельствах, предметом проверки суда по данному гражданскому делу будут являться обстоятельства связанные с возможностью заключить основной договор купли-продажи, а также с причинами отказа ответчиков заключить основной договор купли-продажи недвижимости, указанной в предварительном договоре.

Одной из причин отказа заключить основной договор в соответствии с условиями заключенного сторонами предварительного договора, ответчики указывали на неисполнение истцом своих обязательств по предварительному договору, о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В предварительном договоре такой объект недвижимости, который будет являться предметом будущего договора купли-продажи, указан как нежилое помещение площадью 200 кв.м., образованный из части нежилого помещения принадлежащего истцу площадью 288,2 кв.м. с кадастровым номером ..... При этом стоимость такового определена сторонами в 6000000 рублей.

Однако на кадастровый учет вновь образованное в результате возвещения перегородки помещение, которое должно быть предметом основного договора, истец в предусмотренный предварительным договором срок не поставил, в связи с чем, его индивидуальные характеристики, в том числе и площадь, определены не были, что исключало возможность заключения основного договора купли-продажи конкретного имущества, ввиду отсутствия определенного в соответствии с законом предмета сделки.

Таким образом, не исполнив своевременно свои обязательства по постановке на кадастровый учет объектов недвижимого имущества для последующего их отчуждения В.В. Дербеневу и А.А. Страшникову, истец не мог требовать заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Более того, истец по первоначальному иску, направил в адрес ответчиков предложение заключить основной договор-продажи нежилого помещения по иным условиям, нежели были указаны в предварительном договоре.

Так предлагалось заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 207,1 кв.м. по цене 6231000 рублей, вместо помещения площадью 200 кв.м. и стоимостью 6000000 рублей, как указано в предварительном договоре.

Таким образом истец настаивал на заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения с иными индивидуальными признаками, нежели было указано в предварительном договоре.

При таких данных ввиду фактического отсутствия нежилого помещения с характеристиками, согласованными в предварительном договоре, а также требованиями О.В. Николаева заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях не оговоренных и не согласованных сторонами в предварительном договоре, основания для удовлетворения требований первоначального иска по данному гражданскому делу отсутствовали. Поэтому решение суда о частичном удовлетворении исковых требований О.В. Николаева подлежит отмене за несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Встречный иск в части взыскания суммы неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции считает обоснованным.

В силу статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктами 1, 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с этим, стоимость выполненных работ по организации перегородки в нежилом помещении истца О.В. Николаева в размере 50000 рублей, а также невозвращенный задаток по предварительному договору, уплаченный в счет обеспечения выполнения обязательств в размере 250000 рублей (п.4.1 предварительного договора), подлежат взысканию с О.В. Николаева в пользу В.В. Дербенева и А.А. Страшникова как неосновательное обогащение.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса с О.В. Николаева в пользу В.В. Дербенева и А.А. Страшникова подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

Поскольку имущество ответчиком истцу не продано, договор купли-продажи сторонами не заключен, обязательства, возникшие на основании заключенного сторонами предварительного договора, прекращены, законных оснований для удержания ответчиком денежных средств в размере 300000 рублей, из которых 250 000 рублей уплаченная по договору цена и 50000 рублей стоимость выполненных работ по переоборудованию помещения, не имеется, то при таких данных, указанная денежная сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с О.В. Николаева в пользу В.В. Дербенева и А.А. Страшникова подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В остальной части решение суда является правильным и соответствует положениям закона.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении иска Е.А. Дербеневой о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку для заключения таких сделок не требуется получение нотариального или иного письменного согласия другого супруга.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что предварительный договор не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а лишь подтверждает обязательства сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем на условиях, определенных предварительным договором. В связи с чем, предварительный договор не может быть оспорен и признан недействительным по основаниям отсутствия согласия одного из супруга.

Руководствуясь статьей 327, пунктом 2 статьи 328, статьями 329, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 июня 2016 года в части удовлетворения исковых требований О.В. Николаева и отказа в удовлетворении встречных исковых требований В.В. Дербенева и А.А. Страшникова о взыскании неосновательного обогащения, отменить и принять в данной части новое решение.

В удовлетворении иска Николаева О.В. к Дербеневу В.В. и Страшникову А.А. о понуждении к исполнению предварительного договора и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Встречный иск удовлетворить частично. Взыскать с Николаева О.В. в пользу Дербенева В.В. и Страшникова А.А. 300000 рублей и государственную пошлину в размере 300 рублей.

В остальной части решение Набережночелнинского городского суда по данному гражданскому делу оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи