Решение по делу № 2-2494/2010 ~ М-2477/2010 от 07.07.2010

к делу №2-2494/10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 декабря 2010 г.                           г.Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Короткого В.А.

при секретаре Меляковой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Виничук Н.Н., Константиновой Н.П., Харольской И.Н., Колесникова Д.В., Погореловой О.В. к Фефелову Ю.В., Дубской В.А. о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности, встречному иску Фефелова Ю.В. к Виничук Н.Н., Константиновой Н.П., Харольской И.Н., Кулесникову Д.В., Погореловой О.В. о признании сделки недействительной, -

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании действительным договора от 15.01.2010 г. купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный: <адрес>, и признании права собственности.

В обоснование своих требований указали, что между ними и Дубской В.А., действующей по доверенности от имени Фефелова Ю.В., были заключены предварительные договоры купли-продажи, в соответствии с которыми истцы выразили намерение приобрести доли в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>.

15.01.2010г. между сторонами был заключен основной договор купли-продажи указанного имущества, произведен полный расчет с продавцом через его доверенного лица Дубскую В.А., переданы ключи и документы на приобретенное недвижимое имущество. Однако зарегистрировать право общей долевой собственности они не могут, поскольку ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем были вынуждены обратиться в суд.

Ответчик Фефелов Ю.В. обратился со встречным иском о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи от 20.11.2009г., 19.08.2008г., 20.08.2008г., 17.10.2008г., 18.09.2008г., а также договора купли-продажи от 15.01.2010г. указанного выше спорного недвижимого имущества, заключенного между Дубской В.А., действовавшей от его имени по доверенности, и Виничук Н.Н., Константиновой Н.П., Харольской И.Н., Колесниковым Д.В., Погореловой О.В.

В обосновании своих требований указал, что действительно выдавал доверенность Дубской В.А. на право подписания от его имени предварительных и основных договоров купли-продажи принадлежащего ему недвижимого имущества. Однако, по предварительным договорам купли-продажи последняя действовала от имени бывшего собственника Н. и получала в его пользу от граждан денежные средства. Право на недвижимое имущество у Фефелова возникло позднее и является общей долевой собственностью, в связи с чем при заключении сделок следовало в порядке ст. 246, ч.2 ст. 250 ГК РФ уведомить остальных участников общей долевой собственности.

В судебном заседании представители истцов требования поддержали в полном объеме и просили иск удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Представитель ответчика Фефелова Ю.В. по доверенности - Босой В.В. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал полностью и пояснил, что его доверитель денежные средства по сделкам не получал. Просил встречный иск удовлетворить и признать договоры недействительными.

Ответчик Дубская В.А. в судебное заседание не явилась, хотя была извещена надлежащим образом. Письменно просила рассмотреть дело в ее отсутствии, признав иск в полном объеме и представив письменный отзыв.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что первоначальные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать по следующим основаниям.

На основании договора купли-продажи от 27.12.2008г. Фефелов Ю.В. является собственником 37/100 долей в праве общей долевой собственности на трехэтажный жилой дом с подвалом и мансардой лит. «А», общей площадью 1780.5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, о чем выдано свидетельство серии 23-АЖ №583512.

25.02.2009г. Фефелов Ю.В. выдал Дубской В.А. нотариально удостоверенную генеральную доверенность сроком на 3 года серии 23 АВ №878318 с правом управлять, пользоваться и распоряжаться всем принадлежащим ему имуществом, расположенным на территории г.Геленджика, в том числе с правом заключать договоры купли-продажи такого имущества и получения денег по сделкам (л.д.52).

После заключения сделок с истцами доверенность была отозвана.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Статья 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи являются: предмет и цена.

20.11.2009г. между Дубской В.А., действующей по доверенности от имени Фефелова Ю.В., (продавец) и Виничук Н.Н.(покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 3/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес> с выделением в пользование: жилой комнаты №134 - площадью 25.6 кв.м., лоджией №135 - площадью 4.8 кв.м., кухней №136 - площадью 13.2 кв.м., коридором №137 - площадью 8.3 кв.м., санузлом №138 - площадью 4.1 кв.м., расположенными на мансардном этаже основного строения лит. «А», а также чердачного помещения, согласно границам приобретаемой доли. Остальные 70/100 долей, от которых отчуждается 3/100 долей, жилого дома остаются в собственности продавца. Цена сделки определена сторонами в 2 470 000 руб., из которых 1.300.000 руб. переданы при подписании договора, о чем имеется расписка (л.д.33-34).

Договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 10.02.2010г.

15.01.2010г. договор купли-продажи между сторонами был заключен. Оставшаяся сумма в размере 1.170.000 руб. передана Дубской В.А. 25.01.2010г.

Судом не принимается во внимание доводы Фефелова о том, что такая сделка не является действительной, поскольку денежные средства были переданы после ее заключения, что противоречит п. 4 Договора (л.д.50).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд придерживается мнения о том, что, несмотря на передачу части денег уже после подписания договора купли-продажи от 15.01.2010г., его существенные условия в целом исполнены. Оговоренная в договоре сумма выплачена покупателем Виничук Н.Н. в полном объеме представителю продавца. Нарушение существенных условий договора не усматривается.

19.08.2008г. между Дубской В.А., действующей по доверенности от имени Н., (продавец) и Константиновой Н.П. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи помещений, расположенных в первом подъезде, на первом этаже, вторая дверь слева: №7-11, общей площадью 56.47 кв.м. (с учетом площади балкона) и помещений, расположенных во втором подъезде, на четвертом этаже, вторая дверь справа: №18-22, общей площадью 49.52 кв.м. (с учетом площади балкона), согласно проекту, расположенные по адресу: <адрес> по цене 4.400.000 руб. Срок заключения основного договора - до 19.08.2009г.

22.08.2008г. покупателем был внесен аванс в размере 3.000.000 руб.

20.08.2008г. между Дубской В.А., действующей по доверенности от имени Н., (продавец) и Харольской И.Н. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи помещений №13-17, согласно проекту, расположенные на 2-м этаже, подъезд №2, 1-я дверь налево, общей площадью 33.18+2.61 балкон, расположенные по адресу: <адрес>, по цене 1.700.000 руб. Срок заключения основного договора - до 28.02.2009г.

10.12.2008г. покупатель передала Дубской В.А. денежные средства в сумме 200.000 руб. в качестве аванса.

17.10.2008г. между Дубской В.А., действующей по доверенности от имени Н., (продавец) и Колесниковым Д.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 1/16 доли в праве на земельный участок и 1/6 доли в праве на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, по цене 5.000.000 руб. Срок заключения основного договора - до 31.03.2009г. Договор серии 23 АВ №389955 удостоверен нотариусом Геленджикского нотариального округа Т. и согласно п.4 денежные средства в размере 1.000.000 руб. переданы при его подписании в качестве аванса.

18.09.2008г. между Дубской В.А., действующей по доверенности от имени Н., (продавец) и Погореловой О.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи помещения №1 - площадью 318 кв.м., согласно проекту, расположенное в подвале, находящееся в <адрес>, по цене 1.000.000 руб. Срок заключения основного договора - до 18.09.2009г.

18.09.2008г. покупатель передала Дубской В.А. денежные средства в сумме 800.000 руб. в качестве аванса.

Суд не находит основания для признания указанных предварительных договоров недействительными в силу следующего.

По общим положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Признаков ничтожности сделки судом не установлено.

Применительно к оспоримым сделкам заявлять такие требования могут лишь указанные в законе лица - стороны по сделке.

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимости Фефелов Ю.В. не являлся ни собственником отчуждаемого имущества, ни стороной по сделке.

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно представленным Дубской В.А. документам, видно, что на основании соглашения от 05.11.2008г. гр. Н. безвозмездно передал права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.08.2005г. №4000002921 по <адрес> гр. Дубской М.В. (дочь Дубской В.А.), за которой также было зарегистрировано право собственности на целый жилой дом, общей площадью 1780 кв.м.

Вопросами строительства дома все это время занималась Дубская В.А. и согласна ее письменного отзыва на иск, фактическим собственником недвижимого имущества являлась она. Н., Дубская М.В., а в последующем и Фефелов Ю.В., который был прорабом, являлись лишь титульными собственниками, в связи с чем ими и были выданы генеральные доверенности на управление и распоряжение жилым домом.

Поскольку в установленные в предварительных договорах сроки не представилось возможным заключить основной договор купли-продажи недвижимости, а также учитывая неоднократную смену собственника имущества, 15.01.2010г. между Дубской В.А., действующей от имени Фефелова Ю.В., (продавец) и Константиновой Н.П., Колесниковым Д.В., Погореловой О.В., Харольской И.Н. заключен новый договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по указанному выше адресу с определением порядка пользования жилыми помещениями.

Определена цена сделке и в полной мере оговорен предмет.

Действующим гражданским законодательством не предусмотрено в качестве существенного условия при заключении договора купли-продажи получение денежных средств в момент его подписания либо под другими условиями.

Дубская В.А. в своем отзыве не отрицает получение в полном объеме денежных средств от истцов по сделке. Истцы не предъявляют претензий относительно переданных Дубской денежных средств.

Не может быть принят в качестве оснований для признания сделки недействительной и довод ответчика о том, что при его заключении не были уведомлены все участники общей долевой собственности.

Действительно статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ст. 250 ГК РФ).

Не смотря на то, что только после заключения договора от 15.01.2010г. участникам общей долевой собственности 28.01.2010г. были направлены нотариальные уведомления о продажи Фефеловым, принадлежащей ему доли в праве на жилой дом лит. «А», претензий с их стороны не поступало. Сделка сособственниками не обжалуется.

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч.3).

Исходя из смысла указанной статьи следует, что уклонение может выражаться как в бездействии, так и в активном противодействии удостоверению такой сделки.

Учитывая, что в настоящее время доверенность на имя Дубской В.А. отозвана, а сам продавец Фефелов Ю.В. активно уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд считает возможным принять решение о государственной перехода права собственности и признать сделку действительной.

Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.173 ГПК РФ суд принимает письменное признание иска ответчиком Дубской В.А., так как оно в целом не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков солидарно понесенные истцами расходы по оплате госпошлины. Излишне уплаченная сумма госпошлины подлежит возврату налоговым органом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Виничук Н.Н., Константиновой Н.П., Харольской И.Н., Колесникова Д.В., Погореловой О.В. удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи от 15.01.2010г. долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Фефеловым Ю.В., в лице его представителя по доверенности Дубской В.А., (продавец) и Виничук Н.Н., Константиновой Н.П., Харольской И.Н., Колесниковым Д.В., Погореловой О.В. (покупатели).

Признать за Виничук Н.Н. право собственности на 3/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, определив в пользование: жилую комнату №134 - площадью 25.6 кв.м., лоджию №135 - площадью 4.8 кв.м., кухню №136 - площадью 13.2 кв.м., коридор №137- площадью 8.3 кв.м., санузел №138- площадью 4.1 кв.м., находящиеся в мансардном этаже общей площадью 56 кв.м. жилого дома лит. «А»

Признать за Харольской И.Н. право собственности на 2/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, определив в пользование: жилую комнату №76 - площадью 15.1 кв.м., коридор №77-площадью 5.5 кв.м., санузел №78 - площадью 3.5 кв.м., кухню №79 - площадью 8.9 кв.м., лоджию №80- площадью 2.6 кв.м., общей площадью 35.6 кв.м., находящиеся на втором этаже жилого дома лит. «А».

Признать за Колесниковым Д.В. право собственности на 3/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, определив в пользование: жилую комнату №59 - площадью 23.6 кв.м., лоджию №58 - площадью 4.7 кв.м., кухню №56 - площадью 12.6 кв.м., коридор №57 - площадью 8.1 кв.м., санузел №55 - площадь 3.8 кв.м., общей площадью 52.8 кв.м., находящиеся на втором этаже жилого дома лит. «А».

Признать за Константиновой Н.П. право собственности на 6/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, определив в пользование: жилую комнату №6 - площадью 25.6 кв.м., лоджию №7 - площадью 4.8 кв.м., кухню №8 - площадью 13.2 кв.м., коридор №9 - площадью 8.3 кв.м., санузел №10 - площадью 4.1 кв.м., общей площадью 56.0 кв.м., находящиеся на первом этаже жилого дома лит. «А», а также жилую комнату №153 - площадью 22.8 кв.м., лоджию №152 - площадью 4.8 кв.м., кухню №150 - площадью 9.2 кв.м., коридор №151 - площадью 8.5 кв.м., санузел №149 - площадью 4.4 кв.м., общей площадью 49.7 кв.м., находящиеся в мансардном этаже жилого дома лит. «А».

Признать за Погореловой О.В. право собственности на 20/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, определив в пользование нежилое помещение №1 - подвал, общей площадью 317.9 кв.м. в литере под «А».

В удовлетворении исковых требований Фефелова Ю.В. отказать в полном объеме.

Взыскать солидарно с Фефелова Ю.В. и Дубской В.А. в пользу Колесникова Д.В. госпошлину в сумме 19 700 (девятнадцать тысяч семьсот) руб.

Взыскать солидарно с Фефелова Ю.В. и Дубской В.А. в пользу Константиновой Н.П. госпошлину в сумме 30 200 (тридцать тысяч двести) руб.

Взыскать солидарно с Фефелова Ю.В. и Дубской В.А. в пользу Погореловой О.В. госпошлину в сумме 13 200 (тринадцать тысяч двести) руб.

Взыскать солидарно с Фефелова Ю.В. и Дубской В.А. в пользу Виничук Н.Н. госпошлину в сумме 20 550 (двадцать тысяч пятьсот пятьдесят) руб.

Взыскать солидарно с Фефелова Ю.В. и Дубской В.А. в пользу Харольской И.Н. госпошлину в сумме 13 550 (тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят) руб.

Возвратить Виничук Н.Н., проживающей по адресу: <адрес>, излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 200 (двести) руб., уплаченную по квитанции от 15.06.2010 г.

Возвратить Харольской И.Н., проживающей по адресу: <адрес>, излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3150 (три тысячи сто пятьдесят) руб., уплаченную по квитанции от 15.06.2010 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через городской суд в течение 10 дней.

Судья