Решение по делу № 33-945/2015 от 16.02.2015

Судья Бунтман И.А. Дело № 33 – 945/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 марта 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пудова А.В.,

судей Козловой А.А. и Емельянова Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании с участием истицы Марковой О.А. дело по апелляционной жалобе указанной истицы на решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 22 декабря 2014 года.

Заслушав доклад судьи Пудова А.В., объяснения истицы Марковой О.А., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

Установила :

Маркова О.А. обратилась в Ярцевский городской суд Смоленской области с иском к Безмельницину А.М. о взыскании неустойки, определении порядка оплаты коммунальных услуг, устранении препятствий в пользовании жилым помещением и возмещении убытков.

В обоснование заявленных требований сослалась на то, что она и ответчик являются сособственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ....

Ей принадлежит ... доли, ответчику - ... доля.

19 октября 2013 г. между ними был заключен договор о безвозмездном пользовании жилым помещением с последующим выкупом. По условиям договора Безмельницину А.М. предоставлялось право в период с 19 октября 2013 г. по 19 мая 2014 г. безвозмездно пользоваться всей квартирой с обязательством оплаты им коммунальных платежей.

Он также должен был в срок до 19 мая 2014 г. выкупить принадлежащую ей долю за ....

Договором предусматривалась неустойка в случае отказа от совершения сделки купли-продажи в размере ....

В период действия договора от 19 октября 2013 г. ей предпринимались попытки заключения договора купли-продажи доли (была оплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права в размере ...., направлялись письма с предложением явиться в регистрирующий орган), однако Безмельницин А.М. от совершения указанной сделки уклонился.

Кроме того, им не были исполнены обязательства в части оплаты коммунальных услуг за период с 19 октября 2013 г. по 19 мая 2014 г.

В настоящее время срок действия договора от 19 октября 2013 г. истек. Ответчик единолично пользуется спорной квартирой, препятствует ее проживанию: сменил замки от входной двери, не предоставляет ей ключи, в квартиру не пускает.

Уточнив исковые требования, просила:

- взыскать с Безмельницина А.М. предусмотренную договором неустойку ...., а также в возмещение убытков .... (.... – оплата госпошлины при обращении с заявлением в Управление Росреестра по ... области; .... – расходы, понесенные при направлении в адрес ответчика писем об исполнении договора);

- определить порядок оплаты коммунальных услуг за период чинения препятствий в пользовании жилым помещением - с 19 мая 2014 года по ноябрь 2014 года, возложив на ответчика оплату за содержание и ремонт жилья в сумме ...., за электроснабжение - ...., за отопление и горячее водоснабжение - ....;

- вселить ее в спорную квартиру и обязать Безмельницина А.М. устранить препятствия в пользовании жилым помещением, предоставив ей ключи от входной двери квартиры.

Ответчик в судебное заседание не явился, возражений против иска не представил.

Третьи лица – ... филиал ООО «...», ООО «...», ООО УК «...», ООО ОУК «...» явку своих представителей не обеспечили.

Третье лицо - ОАО «...» возражало против удовлетворения требований об определения порядка оплаты коммунальных услуг. Его представитель Белоглазова О.В. пояснила, что у истицы и ответчика, являющихся сособственниками спорного жилого помещения, разделены лицевые счета по оплате коммунальных услуг, поэтому каждый из них должен нести расходы по оплате указанных услуг соразмерно своей доле в праве собственности на квартиру, независимо от того, проживают они в жилом помещении или нет.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично.

Суд вселил Маркову О.А. в спорное жилое помещение и обязал ответчика передать ей ключи от входной двери квартиры; взыскал с Безмельницина А.М. в пользу Марковой О.А. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины ...., в возмещение иных судебных расходов ....

В остальной части иска было отказано.

В рассматриваемой апелляционной жалобе Маркова О.А. просит отменить решение в части отказа в удовлетворении иска, полагая, что суд неправильно определил срок действия договора от 19 октября 2013 г., который, если в предварительном договоре не указано иное, составляет один год, и, соответственно, пришел к необоснованному выводу об отсутствии у нее права требовать взыскания неустойки и возмещения убытков.

Считает также, что суд неправомерно отказал в возложении на ответчика обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит указанное решение правильным.

Из дела видно, что решением мирового судьи судебного участка № ... Ярцевского района Смоленской области от 1 сентября 2003 г. за О.А. (ныне - Маркова), Т.Л. (мать истицы) и Безмелициным A.M. (отец истицы) признано право собственности - по ... доли – на квартиру по адресу: ..., общей площадью ...., в том числе жилой - ... (т. 1 л.д. 64-65).

Этим же решением мирового судьи определен порядок пользования квартирой, согласно которому Т.Л. и О.А. предоставлены комнаты площадью ... и ..., а Безмельницину A.M. - комната площадью ....

Ресурсоснабжающие организации обязаны заключить отдельные договоры на предоставление соответствующих услуг.

По договору от 14 августа 2009 г. Т.Л. подарила свою долю истице, и последней, таким образом, принадлежит ... доли в праве собственности на квартиру (т. 1 л.д. 7, 8, 66).

19 октября 2013 г. между Марковой О.А. и Безмельнициным A.M. заключен договор о безвозмездном пользовании жилым помещением с последующим выкупом.

В соответствии с пунктом 1 договора Маркова О.А. обязана передать, а Безмельницин A.M. принять в пользование принадлежащие истице ... доли жилого помещения, расположенного по адресу: ..., с правом последующего выкупа указанной доли.

Пунктом 3 договора определена выкупная стоимость ... доли - .... и эта стоимость остается без изменения до момента выкупа.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что в период действия договора Безмельницин A.M. должен своевременно производить все необходимые коммунальные платежи за ... доли, переданных ему в пользование.

Согласно пункту 2.1 договора Безмельницын А.М. обязуется не позднее 19 мая 2014 г. оплатить полную выкупную стоимость жилого помещения – ...

В случае отказа одной из сторон от заключения договора купли-продажи указанная сторона выплачивает второй стороне неустойку в размере .... (пункты 2.1, 2.2 договора).

При нарушении пункта 2.1 и пункта 6 договора право пользования жилым помещением у Безмельницина A.M. прекращается и он обязан возвратить жилое помещение в исправном состоянии Марковой О.А. (т. 1 л.д. 9).

Судом установлено, что до 19 мая 2014 г. договор купли-продажи ... долей в праве собственности на спорную квартиру между сторонами заключен не был.

12 августа 2014 г. Маркова О.А. направила в адрес Безмельницина А.М. письмо с предложением явиться для совершения сделки купли-продажи принадлежащих ей ... доли в жилом помещении по адресу: ..., однако ответа на данное предложение не получила.

22 августа 2014 г. Маркова О.А. обратилась в Управление Росреестра по ... области с заявлением о государственной регистрации перехода права на долю в спорной квартире.

Уведомлением № ... ей сообщено об отказе в такой регистрации со ссылкой на отсутствие соответствующего заявления второй стороны сделки - Безмельницина A.M. (или уполномоченного им лица), а также непредставление подписанного им договора купли-продажи и акта приема-передачи (т. 1 л.д. 97-112).

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки и возмещении убытков (государственная пошлина за регистрацию, почтовые расходы), суд, сославшись на положения пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 160, статьи 168, пункта 3 статьи 425, пункта 6 статьи 429, пункт 2 статьи 432, статьи 435, пункт 1 статьи 407, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что заключенный сторонами 19 октября 2013 г. договор о безвозмездном пользовании жилым помещением с последующим выкупом по существу является предварительным договором, которым определен, в частности, срок заключения (основного) договора купли-продажи принадлежащей Марковой О.А. доли - не позднее 19 мая 2014 г.; истицей не представлено доказательств того, что в течение срока действия предварительного договора ей предпринимались усилия для заключения основного договора, и что ответчик в течение указанного срока уклонялся от совершения сделки купли-продажи; с заявлением о государственной регистрации перехода права на долю она обратилась за пределами срока действия предварительного договора, поэтому не вправе требовать выплаты неустойки и возмещения понесенных расходов.

Соглашаясь в целом с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неустойки и возмещения убытков, судебная коллегия отмечает следующее.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ закреплено право сторон заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2), а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Оценивая положения договора от 19 октября 2013 г. в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что названный договор содержит в себе элементы договора безвозмездного пользования имуществом и элементы будущего договора купли-продажи (по аналогии с арендой имущества с правом выкупа – статья 624 Гражданского кодекса РФ), то есть является смешанным договором. Исходя из буквального толкования условий пунктов 1 и 2.1 договора во взаимосвязи с его наименованием, Безмельницину А.М. предоставлялось право выкупить у Марковой О.А. ее долю в квартире по согласованной сторонами цене – ...., и в случае изъявления им такого желания ответчик должен был оплатить полную выкупную стоимость доли не позднее 19 мая 2014 г.

В деле отсутствуют доказательства того, что Безмельницин А.М. как-либо выразил свое желание приобрести долю истицы.

При этих обстоятельствах на него не может быть возложена обязанность выплатить Марковой О.А. неустойку и возместить понесенные ей расходы, тем более, что плательщиком пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере ...., согласно приложенному чеку-ордеру ... от 2 сентября 2014 года, указан Безмельницин A.M. (т. 1 л.д. 71), а доказательств того, что истица направляла какие-либо почтовые уведомления ответчику 22 сентября и 4 октября 2014 года суду не представлено.

Правильное по существу решение не может быть отменено по одним лишь формальным соображениям (часть 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Судом установлено также, что в настоящее время у Марковой О.А. возникла необходимость в пользовании спорной квартирой, однако у нее отсутствуют ключи от входной двери. В июне 2014 года она пыталась вселиться в квартиру, но ответчик поменял замок от входной двери и не впустил ее в жилое помещение. 25 августа 2014 г. истица обратилась к Безмельницину А.М. с письменным требованием о расторжении договора от 19 октября 2013 г., освобождении принадлежащих ей комнат, а также о выдаче комплекта ключей от входных дверей (л.д. 15), однако это ее требование ответчиком не исполнено.

Установив таким образом, что Безмельницин А.М. препятствует истице пользоваться принадлежащим ей имуществом, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 304 Гражданского кодекса РФ, в силу которых собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, вселил Маркову О.А. и обязал ответчика не чинить ей препятствий в проживании в квартире и передать ключи от входной двери.

Решение в данной части не обжалуется.

Как следует из материалов дела, Безмельницин А.М. по июль 2014 года включительно вносил оплату за отопление, горячее водоснабжение и на общедомовые нужды (т. 1 л.д. 130-131); по май включительно - оплату за потребленную электроэнергию, на общедомовые нужды, содержание и ремонт жилья (т. 2 л.д. 14-17).

Задолженность Марковой О.А. по оплате коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями в настоящее время составляет: за отопление и общедомовое горячее водоснабжение за период с августа по ноябрь 2014 года включительно - .... (т. 1 л.д. 130-131), за поставку внутридомовой электроэнергии за период с июня 2014 года по ноябрь 2014 года включительно - .... (т. 2 л.д. 16), за содержание и ремонт жилья за период с июня по ноябрь 2014 года включительно - .... (т. 2 л.д. 14).

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1). Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2).

Учитывая, что заключенный между сторонами договор от 19 октября 2013 г. не изменяет их обязанностей перед ресурсоснабжающими организациями, сам по себе факт непроживания собственника в принадлежащем ему жилом помещении, независимо от причин такого непроживания, не прекращает и не приостанавливает исполнение им обязанности по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований Марковой О.А. о возложении на ответчика оплаты за период с 19 мая 2014 года по ноябрь 2014 года за содержание и ремонт жилья в сумме ...., за потребленную электроэнергию - ...., за отопление и горячее водоснабжение - ....

Доводы жалобы о неправильном определении судом срока окончания действия договора от 19 октября 2013 г. юридического значения в данном случае не имеют, поскольку, как указывалось выше, названный договор не является предварительным, а его условия сформулированы таким образом, что обязывают Безмельницина А.М. выкупить долю истицы лишь в случае изъявления им такого желания.

Доводы о неправомерном отказе в возложении на ответчика обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не основаны на правильном применении норм материального права, поэтому во внимание приняты быть не могут.

Оснований для отмены или изменения решения по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

Определила :

Решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 22 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Марковой О.А. – без удовлетворения.

Председательствующий :

Судьи :