Решение по делу № 3а-11/2020 (3а-257/2019;) ~ М-308/2019 от 25.11.2019

Дело № 3а-11/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск                                                                 14 января 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Абрамовича К.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Постниковой Т.В. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Постникова Т.В. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1159 кв.м, расположенного по адресу<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 881 999 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2016г. в размере 2 914 224,37 руб. Отчетом об оценке от 15.11.2019г. № 2531/2019, выполненным оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 881 999 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просила взыскать судебные расходы в размере 65 300 руб., в том числе, расходы на оплату услуг представителя в сумме 35 000 руб., расходы на проведение оценки в сумме 30 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Постниковой Т.В., представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Абрамович К.Л. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Из письменного отзыва административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. При применении корректировки на дату продажи/предложения вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован. Против возмещения административному истцу судебных расходов возражает по тем основаниям, что, обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости, административный истец реализовал свое право, которое не оспаривается, следовательно, решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Допущенное расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый диапазон. Кроме того, расходы на оплату услуг представителя чрезмерно завышены, поскольку средняя стоимость услуг представителей, включающая составление процессуальных документов и представление интересов в суде, в г. Хабаровске составляет 5000 – 10000 руб. Административным истцом представлены чеки на оказание юридических услуг только в размере 25 000 руб.

Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтены такие стоимостные факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.

Выслушав представителя административного истца Абрамовича К.Л., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта, кадастровый № присвоен земельному участку 28.09.2010г., собственником земельного участка площадью 1159 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под склад, расположенного по адресу: <адрес>, является Постникова Т.В. (запись о государственной регистрации № от 20.12.2017г.).

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г., составляет 2 914 224,37 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

В соответствии с Положением о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, утв. постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года № 441-пр, министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постникова Т.В., являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.11.2019 г. № 531/2019, составленный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 881 999 руб.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные журнала «Вся недвижимость Хабаровска» 2015г., научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» 2015г., интернет-ресурса «Фарпост-барахолка» 2015 г. (архив объявлений), сайта объявлений «Барахла.нет» 2015, и официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (http://portal/rosreestr.ru).

Оценщиком определены следующие основные критерии при подборке аналогов: земельные участки, принадлежащие на праве собственности, из категории земель населенных пунктов, расположенные в разных районах города, за исключением Центрального (ввиду отсутствия в нем производственных объектов), с возможностью установления расположения относительно автомагистралей, без ограничения по площади, предназначенные для строительства нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов), предлагаемые к продаже с 01.01.2015г. по 01.01.2016г. на открытом рынке г.Хабаровска, либо фактические сделки.

Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих критериям отбора.

В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под промышленную (производственно-складскую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.

Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг); на передаваемые имущественные права (для объектов-аналогов №№ 3-5); на расположение относительно автомагистралей (для объекта-аналога № 6); на местоположение; на площадь.

Корректировки на местоположение и расположение относительно автомагистралей, учитывают такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы, содержащиеся в Аналитических обзорах ООО РСО «Кредо» показатели земельного рынка под производственную застройку в 2008-2015 годах, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.

При проверке вариации из расчета исключены объекты-аналоги №№ 3, 4, как не вошедшие в доверительный интервал.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 881 999 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Содержание отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. № 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для остальных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанные сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административное исковое заявление подано в суд 25 ноября 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2018 года.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.     Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017г. № 20-п признал не соответствующими Конституции РФ положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в той мере, в какой этими положениями при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная в результате массовой оценки (2 914 224,37 руб.) на 69,73 % превышает его рыночную стоимость (881 999 руб.), определенную в результате индивидуальной оценки, что не укладывается в приемлемый диапазон отклонений, может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости

При указанных обстоятельствах имеются основания для присуждения административному истцу понесенных судебных расходов.

В соответствии с положениями части 2 статьи 103 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, при подаче административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка Постникова Т.В. уплатила государственную пошлину в размере 300 руб., что подтверждается чек-ордером от 23.11.2019г.

Указанные судебные расходы подлежат возмещению административному истцу.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 4 части 2 статьи 246, части 5 статьи 247 и статьи 248 КАС РФ следует, что расходы, которые несет владелец объекта недвижимости при получении отчета об установлении рыночной стоимости данного объекта, непосредственно связаны с административным делом об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, относятся к судебным издержкам и подлежат возмещению в соответствии с порядком, установленным статьями 106, 111 КАС РФ.

Из материалов дела следует, что 04.10.2019г. между ООО «Бизнес аудит оценка» в лице директора Селиванова К.А. и Постниковой Т.В. заключен Договор на проведение оценки № 531/н, по условиям которого ООО «Бизнес аудит оценка» приняло на себя обязательства по проведению оценки земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050606:38. Стоимость работ по Договору составляет 30 000 руб.

В подтверждение оплаты расходов по составлению Отчета об оценке земельного участка административным истцом представлены кассовый чек на сумму 30 000 руб. и квитанция к приходному кассовому ордеру от 22.11.2019г.

Суду в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка административным истцом был представлен Отчет об оценке № 531/2019 от 15.11.2019г., выполненный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка», который положен в основу решения.

В силу приведенных норм права, понесенные административным истцом расходы на составление отчета об оценке земельного участка в сумме 30 000 рублей, подлежат возмещению в полном размере. Основания для уменьшения размера указанных судебных расходов у суда отсутствуют.

В соответствии со статьей 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что 19.09.2019г. между ООО «Группа компаний «Вертикаль» (исполнитель) и Постниковой Т.В. (заказчик) заключен Договор возмездного оказания юридических услуг, по условиям которого исполнитель взял на себя обязательство по изменению кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №; оформлению документов по подготовке и выдаче оценки и заключения об изменении рыночной стоимости земельного участка; подготовка гражданско-правовых договоров с третьими лицами; представление интересов заказчика в Управлении Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю, в Хабаровском краевом суде и налоговых органах. Стоимость услуг по договору составляет 25 000 руб. (п.1.3). Первоначальный платеж выплачивается в размере 10 000 руб. наличными денежными средствами в течение пяти дней с момента подачи документов в Хабаровский краевой суд; оставшаяся часть в размере 15 000 руб. выплачивается в момент получения выписки из ЕГРН об измененной кадастровой стоимости на спорный земельный участок. В соответствии с пунктом 1.7 Договора при желании Заказчика взыскать судебные и представительские расходы, Заказчик оплачивает исполнителю 10 000 руб. в момент подачи заявления в Хабаровский краевой суд о взыскании судебных расходов.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора услуги оказывать будет Абрамович К.Л.

Оплата услуг в сумме 25 000 руб. подтверждается квитанциями № 215 от 19.09.2019г. и № 297 от 22.11.2019г.; кроме того представлена квитанция от 16.12.2019г. № 415 на сумму 40 000 руб. (оплата услуг по договору от 19.09.2019г.).

Административное исковое заявление подписано и предъявлено в Хабаровский краевой суд Абрамовичем К.Л., который принимал участие в одном судебном заседании (14.01.2020г.).

С учетом разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в пункте 13 Постановления от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» при определении разумности предела расходов на оплату услуг представителя, суд, учитывая предмет заявленных требований, действия представителя по оказанию административному истцу юридических услуг, подготовке документов, составлению административного искового заявления, а также, исходя из соблюдения баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, конкретных обстоятельств дела, соотносимых с объектом судебной защиты и объемом оказанных правовых услуг, а также разумных пределов, определяет размер подлежащих возмещению расходов по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб., полагая, что сумма в 35 000 руб. является чрезмерно завышенной.

Таким образом, административному истцу подлежат возмещению судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оплате отчета об оценке в размере 30 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., всего 40 300 руб.

Согласно разъяснениям, данными в пункте 31 Постановления Пленума № 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Органом, утвердившим приказом от 21.09.2018 года № 42 результаты определения кадастровой стоимости, является министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, правопреемником которого является министерство имущественных отношений Хабаровского края.

На основании изложенного судебные издержки подлежат взысканию с министерства имущественных отношений Хабаровского края.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Постниковой Т.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1159 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 881 999 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 25 ноября 2019 года.

Взыскать с министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу Постниковой Т.В. судебные расходы в сумме 40 300 руб., в том числе расходы на уплату государственной пошлины в сумме 300 руб., расходы по оплате отчета об оценке в сумме 30 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 10 000 руб., в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда                                            И.Г. Мороз

Решение в окончательной форме принято 17 января 2020 года