Решение по делу № 2-1407/2016 от 04.08.2016

Дело № 2-1407/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 октября 2016 года                г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Шевченко П.В.

при секретаре Демченко И.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковым заявлениям администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района к Шхалахову А.С. о расторжении договоров аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Джубгского городского поселения Туапсинского района обратилась в Туапсинский районный суд к Шхалахову А.С. со следующими исковыми заявлениями:

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2005 года № и обязании возвратить земельный участок, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2005 года № и обязании возвратить земельный участок, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2005 года № и обязании возвратить земельный участок, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района, действующая на основании доверенности Скрипченко Л.В. исковые требования поддержала и пояснила, что на основании постановления главы Джубгского поселкового округа Туапсинского района от 29.09.2005 года № между администрацией Джубгского поселкового округа Туапсинского района и БЕИ был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №. 12.10.2005 года между БЕИ и Шхалаховым А.С. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. На основании постановления главы Джубгского поселкового округа Туапсинского района от 29.09.2005 года № между администрацией Джубгского поселкового округа Туапсинского района и ТИН был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №. 12.10.2005 года между ТИН и Шхалаховым А.С. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. На основании постановления главы Джубгского поселкового округа <адрес> от 29.09.2005 года № между администрацией Джубгского городского поселения и КАП был заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №. 12.10.2005 года между КАП и Шхалаховым А.С. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. По результатам комиссии, проведенной муниципальным контролем Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район, при поведении планового осмотра земельных участков Шхалахова А.С. выявлено нарушение земельного законодательства в части неосвоения земельного участка в течение 3 лет. Таким образом, установлено, что данные земельные участки, предназначенные для ИЖС не используется арендатором. Арендатору были направлены претензионные письма. Шхалахов А.С. разрешения на строительство объектов на указанных земельных участках не получал. О том, обращался ли Шхалахов А.С. в администрацию МО Туапсинский район с заявлением о выдаче разрешений на строительство на арендуемых им земельных участках, ей неизвестно. Существенными условиями нарушения договоров аренды земельных участков является не освоение и не использование Шхалаховым А.С. земельных участка, в течение одного года.

Представитель ответчика Шхалахова А.С., действующая на основании доверенности Шахиджанова Е.В., в судебном заседании исковые требования администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района не признала и пояснила, что 17.08.2011 года ТИН переуступила Шхалахову А.С. права и обязанности по договору аренды земельного участка №. 10.08.2011 года БЕИ Шхалахову А.С. права и обязанности по договору аренды земельного участка №. 17.08.2011 года КАП переуступила Шхалахову А.С. права и обязанности по договору аренды земельного участка №. Таким образом, Шхалахов А.С. приобрел три земельных участка по договору аренды. Арендная плата оплачена Шхалаховым А.С. в полном объеме до 2016 года, включительно. Когда Шхалахов А.С. приобрел данные земельные участки, он намеревался начать на них строительство. Так в 2012 году Шхалахов А.С. приобрел стройматериалы, чеки и квитанции имеются. Затем у Шхалахова А.С. сложились трудные жизненные условия, ему пришлось продать часть стройматериалов, строительством он не занимался. В дальнейшем ответчик вновь приобрел строительные материалы, что подтверждается чеками и квитанциями. В сентябре 2016 года Шхалахов А.С. обратился в администрацию МО Туапсинский район с заявлением о выдаче разрешений на строительство, а также на выдачу технических условий и градостроительных планов. До настоящего времени заявления Шхалахова А.С. администрацией МО <адрес> не рассмотрены. К актам осмотра земельных участков от 04.12.2015 года, приложены фотографии, из которых не понятно, что это за земельный участок, как комиссия его определила, в актах не указано. Участки еще не застроены, частично расчищены. Никаких оснований для расторжения договоров аренды не существует. Участки используются Шхалаховым А.С. по мере необходимости. В договоре нет такого условия, что земельный участок должен быть освоен в течение трех лет. У Шхалахова А.С. на иждивении находится жена и несовершеннолетний ребенок.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района не обоснованны и удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

На основании постановления главы Джубгского поселкового округа Туапсинского района Краснодарского края от 29.09.2005 №, между администрацией Джубгского поселкового округа Туапсинского района Краснодарского края и ТИН, заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2005 №, в отношении земельного участка площадью 998 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для индивидуального строительства, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №.

Судом установлено, что 17.08.2011 года между ТИН и Шхалаховым А.С., заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.10.2005 №.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, в результате чего, 15.12.2011 года права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Шхалахову А.С..

На основании постановления главы Джубгского поселкового округа Туапсинского района Краснодарского края от 29.09.2005 года №, между администрацией Джубгского поселкового округа Туапсинского района Краснодарского края и КАП, заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2005 №, в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для индивидуального строительства, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер №.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Судом установлено, что 17.08.2011 года между КАП и Шхалаховым А.С., заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.10.2005 №.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.12.2011 года, в результате чего, права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Шхалахову А.С..

На основании постановления главы Джубгского поселкового округа Туапсинского района Краснодарского края от 29.09.2005 года №, между администрацией Джубгского поселкового округа Туапсинского района Краснодарского края и БЕИ, заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2005 №, в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, предназначенный для индивидуального строительства, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

Судом установлено, что 10.08.2011 года между БЕИ и Шхалаховым А.С., заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.10.2005 №.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.09.2011 года, в результате чего, права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к Шхалахову А.С..

В силу статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Правила землепользования и застройки поселения на территории Джубгского городского поселения установлены в соответствии с действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 7.3. указанных выше договоров аренды, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Пунктом 3.2.5. указанных договоров аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенном нарушении договора.

В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ право прекращается принудительно по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ. В том числе не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Неиспользование арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Судом установлено, что в адрес Шхалахова А.С. направлены претензионные письма с проектом соглашения о расторжении трех договоров аренды земельных участков, которые получены адресатом 01.07.2016 года.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В судебном заседании представитель истца утверждала, что Шхалаховым А.С. существенно нарушены условия договора, а именно не освоение арендуемых земельных участков в течение 3 лет.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако представителем ответчика доказательств в обоснование своего отказа не представлено.

В обосновании указанных доводов истцом представлены в суд акты осмотров земельных участков от 04.12.2015 года, согласно которым земельные участка с кадастровыми номерами №, свободны от строений, т.е. пустые. К указанным актам приложены фотографии земельных участков, без каких либо ориентиров, из которых невозможно идентифицировать земельные участки, изображенные на них.

Никаких других доказательств заявленных администрацией Джубгского городского поселения Туапсинского района требований в суд не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

При этом, по мнению суда, понятие «освоение земельного участка» существенно отличается от понятия «осуществление строительства на земельном участке».

Освоение подразумевает собой подготовку земельного участка для строительства и сбор необходимой документации для строительства. Закон не устанавливает конкретный срок для освоения земельного участка, а устанавливает только трехлетний срок для строительства.

В указанный трехлетний срок не включается время необходимое для освоения участка, а также не может быть включено время, когда участок не может использоваться в силу обстоятельств, исключающих такое использование. В силу действующего законодательства, срок начала освоения земельного участка не может быть ранее даты государственной регистрации соглашения о переуступке прав по договору аренды.

В законе предусмотрена ответственность только за не освоение земельного участка, то есть когда земельный участок на протяжении 3 и более лет заброшен и не осваивается, и подготовка разрешительной документации не ведется.

При этом, из справок отдела налоговых доходов Управления имущественными отношениями администрации МО Туапсинский район № от 09.09.2016 года следует, что по договорам аренды земельных участков от 12.10.2005 года под № по состоянию на 31.12.2016 года Шхалахов А.С. задолженности по арендной плате за землю и пени не имеет.

Из представленных в суд документов, установлено, что Шхалахов А.С. обратился с письменными заявлениями в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район о подготовке градостроительных планов и выдаче разрешений на строительство на земельных участках, с кадастровыми номерами №.

Кроме того, судом установлено, что Шхалахов А.С. также обратился с письменным заявлением в МУП «Райводоканал» о выдаче технических условий на подключение систем водоснабжения и водоотведения на указанных выше трех земельных участках.

В суд представлены квитанции, подтверждающие закупку Шхалаховым А.С. строительных материалов, а именно: песка, щебня, цемента, арматуры, газоблоков и досок.

Также в материалах дела имеет место фототаблица, из которой усматривается, что спорные земельные участки полностью расчищены и подготовлены для застройки.

Суд учитывает, что нормы ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ, касающиеся возможности арендодателя расторгнуть договор аренды в случае неиспользования земельного участка на протяжении трех лет, носят общий характер.

В данном случае, земельные участки с кадастровыми номерами № предоставлены в аренду Шхалахову А.С. сроком на 49 лет.

При этом, в отношении земельных участков, предоставленных в аренду на срок более 5 лет, действует специальная норма.

В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статей 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом суд учитывает, что расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер и является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательства.

Так в судебном заседании установлено, что Шхалахов А.С. в полном объеме оплачивает арендную плату за три земельных участка, с кадастровыми номерами № им закуплены строительные материалы, кроме того ответчик обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район о подготовке градостроительных планов и выдаче разрешений на строительство на земельных участках, а также в МУП «Райводоканал» о выдаче технических условий на подключение систем водоснабжения и водоотведения,, то есть фактически предпринял меры для оформления документов, необходимых для использования земельных участков по их целевому использованию - для индивидуального жилищного строительства, а также закупил строительные материалы и очистил земельные участки от растительности, то есть фактически подготовил их для застройки.

В связи с чем, по мнению суда, основания для признания ответчика Шхалахова А.С. злостным нарушителем договорных обязательств, а следовательно и для расторжения договоров аренды земельных участков, отсутствуют.

На основании изложенного, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых заявлений администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые заявления администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд, через Туапсинский районный суд, в течение одного месяца.

Председательствующий                 Шевченко П.В.

1