Решение по делу № 2-3017/2015 от 02.09.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 сентября 2015 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием:

истца (ответчика по встречному иску) Бурова В.С., представителя ответчика (истца по встречному иску) по доверенности Помендюковой О.Н.,

при секретаре Хохловой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3017/15 по исковому заявлению Бурова Владимира Станиславовича к Чертихиной Ольге Ивановне о расторжении предварительного договора купли-продажи и встречному исковому заявлению Чертихиной Ольги Ивановны к Бурову Владимиру Станиславовичу о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Буров В.С. обратился в суд с иском к Чертихиной О.И., которым просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ответчиком.

В обоснование заявленных требований Буров В.С. указал, что на основании договора уступки права требования (цессии) заключенного между ним и Кольва А.А. ДД.ММ.ГГГГ, он приобрел право требования передачи в собственность нежилого помещения, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное: 1 этаж в осях Ж-Л-5-6, нежилое помещение проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное : 1 этаж в осях В-Л-5-6 в подземной автостоянке с надстроем двух этажей под помещения бытового, торгового и медицинского обслуживания по адресу: <адрес> возникшие из договора № об инвестировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ЗАО фирма «Электромонтаж» ИНН №. Здание введено в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Чертихиной О.И. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (после введения здания в целом в эксплуатацию), состоящего из: позиция 23 площадью <данные изъяты> кв.м., позиция <данные изъяты> площадью 5,1 кв.м., позиция 58 площадью 5,0 кв.м., позиция <данные изъяты> площадью 1,1 кв.м., позиция 60 площадью 1,1 кв.м., позиция 61 площадью 3, 0 кв.м., позиция 62 площадью 9,5 кв.м. расположенных по адресу: <адрес> согласно которому, Буров В.С. обязался собрать пакет документов, оформить за собой право собственности на данные объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ и заключить с Чертихиной О.И. основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Денежные средства по договору в размере <данные изъяты> Буровым В.С. были получены в полном объеме в день подписания оспариваемого договора, имущество передано по акту приема-передачи. Срок действия предварительного договора – в течение трех лет с момента подписания.

Однако при оформлении документов в Росреестре по Самарской области в регистрации права собственности Бурову В.С. было отказано в связи с тем, что договор об инвестировании строительства нежилого помещения и договор цессии не были зарегистрированы в установленном порядке, отсутствует заявление о регистрации от ЗАО «Электромонтаж», в ЕГРП отсутствуют сведения о данном объекте недвижимости. Учитывая, что в настоящее время ЗАО «Электромонтаж» ликвидировано в результате банкротства и у истца отсутствует возможность исполнить оспариваемый договор и заключить основной договор купли-продажи с Чертихиной О.И. по независящим от Бурова В.С. обстоятельствам. Добровольно расторгнуть предварительный договор купли-продажи ответчик отказывается.

Чертихина О.И. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Бурову В.С., которым просит признать за ней право собственности на нежилое помещение: позиция 23 площадью 47,1 кв.м., позиция 57 площадью 5,1 кв.м., позиция 58 площадью 5,0 кв.м., позиция 59 площадью 1,1 кв.м., позиция 60 площадью 1,1 кв.м., позиция 61 площадью 3, 0 кв.м., позиция 62 площадью 9,5 кв.м. расположенных по адресу: <адрес> В обосновании иска указывает, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи, заключенного между ней и Буровым В.С. произошла фактическая передача имущества, денежные средства с её стороны за объекты недвижимости выплачены полностью, в настоящее время она владеет и пользуется спорным имуществом. Вышеуказанный предварительный договор купли-продажи должен квалифицироваться как предварительный договор с элементами основного договора и к нему должны применяться правила предусмотренные ст.ст.12, 219, 223 и 224 ГК РФ, что отражено в позиции Верховного Суда РФ.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Буров В.С. в целом заявленные требования поддержал, однако при этом пояснил, что в случае удовлетворения судом требований Чертихиной О.И. возражений с его стороны не будет. Претензий к последней, относительно исполнения ею условий предварительного договора купли-продажи, не имеет. Он не знал, что договор инвестирования не был зарегистрирован надлежащим образом, т.к. другие договора по помещениям в этом здании, в том числе принадлежащие и ему, регистрацию прошли.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) по доверенности Помендюкова О.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Бурова В.С., поддержала встречные исковые требования, просила также взыскать с Бурова В.С. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. Дополнительно пояснила, что Чертихиной О.И. спорные помещения используются с ДД.ММ.ГГГГ, с момента фактической передачи Буровым В.С. после заключения предварительного договора купли-продажи. Помещения были преданы ей с черновой отделкой, в связи с чем, она понесла значительные расходы на проведение работ по чистовой отделке помещений на сумму более <данные изъяты>. Стороны не предполагали, что будут какие-то сложности с регистрацией данного имущества, другие помещения в этом здании, в том числе принадлежащие ответчику по встречному иску и по аналогичным договорам уже зарегистрированы на праве собственности.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, удовлетворив встречные исковые требования по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма «Электромонтаж» и Кольва А.А. был заключен договор об инвестировании строительства нежилого помещения, в соответствии с которым ЗАО фирма «Электромонтаж» обязалось своими силами или с привлечением третьих лиц построить подземную автостоянку с надстроем двух этажей под помещения бытового, торгового и медицинского обслуживания по адресу: <адрес> (строительный номер №) и после ввода здания в эксплуатацию передать в собственность инвестора Кольва А.А. нежилое помещение проектной площадью 24,8 кв.м., расположенное: 1 этаж в осях Ж-Л:5-6, нежилое помещение проектной площадью 47,1 кв.м., расположенное : 1 этаж в осях В-Л:5-6, а инвечтор оплатить указанное имущество в сумме <данные изъяты>

Согласно справе от ДД.ММ.ГГГГ, выданной арбитражным управляющим ЗАО фирма «Электромонтаж», объект недвижимости Кольва А.А. был полностью оплачен согласно условиям договора инвестирования.

На основании договора уступки права требования (цессии) заключенного между Буровым В.С. и Кольва А.А. ДД.ММ.ГГГГ, Буров В.С. приобрел право требования передачи в собственность нежилого помещения, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное: 1 этаж в осях Ж-Л:5-6, нежилое помещение проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное : 1 этаж в осях В-Л:5-6 в подземной автостоянке с надстроем двух этажей под помещения бытового, торгового и медицинского обслуживания по адресу: <адрес>

Здание, в котором расположено спорное имущество, введено в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, поставлено на кадастровый учет. Согласно техническому паспорту на здание МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» № от ДД.ММ.ГГГГ, спорные помещения, располагаются на 1 этаже здания литера А, сведения внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства ДД.ММ.ГГГГ

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ЗАО фирма «Электромонтаж» вследствие банкротства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Чертихиной О.И. заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (после введения здания в целом в эксплуатацию), состоящего из: позиция 23 площадью 47,1 кв.м., позиция 57 площадью 5,1 кв.м., позиция 58 площадью 5,0 кв.м., позиция 59 площадью 1,1 кв.м., позиция 60 площадью 1,1 кв.м., позиция 61 площадью 3,0 кв.м., позиция 62 площадью 9,5 кв.м. расположенных по адресу: <адрес> что соответствует объекту недвижимости указанному в договоре инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ и договора цессии между буровым В.С. и Кольва А.А. от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному договору, Буров В.С. обязался собрать пакет документов, оформить за собой право собственности на данные объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ и заключить с Чертихиной О.И. основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Денежные средства по договору в размере <данные изъяты> Буровым В.С. были получены в полном объеме в день подписания оспариваемого договора, имущество передано по акту приема-передачи. Срок действия предварительного договора – в течение трех лет с момента подписания.

После заключения предварительного договора купли-продажи Чертихина О.И. приняла переданное ей имущество в пользование, приступила к его чистовой отделке, что подтверждается заключенным договором строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ и актом сдачи-приемки работ к нему от ДД.ММ.ГГГГ

В рамках принятых на себя обязательств по оспариваемому предварительному договору купли-продажи недвижимости, заключенного с Чертихиной О.И. Буров В.С. обратился за регистрацией права собственности на спорный объект недвижимости в Управление Росррестра по Самарской области. В регистрации права собственности ему было отказано в связи с тем, что договор об инвестировании строительства нежилого помещения и договор цессии не были зарегистрированы в установленном порядке, отсутствует заявление о регистрации от ЗАО «Электромонтаж», в ЕГРП отсутствуют сведения о данном объекте недвижимости.

Принимая во внимание что Буровым В.С. после отказа в государственной регистрации права собственности Управлением Росреестра по Самарской области более никаких мер к исполнению принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи, в том числе возможности обращения в судебные органы, не предпринималось, срок действия договора на момент рассмотрения настоящего гражданского дела не истек, суд не находит оснований для расторжения данного договора.

Рассматривая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По смыслу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

В сложившейся ситуации, рассматриваемой в рамках настоящего дела, у Чертихиной О.И., отсутствует возможность защиты своих прав иным способом, кроме как признания за ней права собственности на этот объект строительства в судебном порядке.

Отсутствие государственной регистрации договора инвестирования не свидетельствует о незаконности владения (в настоящее время истицей) имуществом, объект был фактически ей передан и используется ею по целевому назначению.

Спорные правоотношения должны регулироваться специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика (его правопреемников) результатов оплаченных строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Судом установлено, что действующий в качестве инвестора Кольва А.А., свои обязательства по договору инвестирования выполнил, денежные средства им оплачены в полном объеме, объект недвижимости передан по акту приема-передачи цессионарию Бурову В.С., а в дальнейшем Чертихиной О.И. по предварительному договору купли-продажи.

Таким образом, требования Чертихиной О.И. о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости подлежат удовлетворению с учетом того, что они не нарушают прав и законных интересов третьих лиц и обратного в ходе судебного разбирательства не доказано.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Таким образом, с Бурова В.С. в пользу Чертихиной О.И. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Бурова Владимира Станиславовича – отказать.

Встречные исковые требования Чертихиной Ольги Ивановны – удовлетворить.

Признать за Чертихиной Ольгой Ивановной право собственности на нежилое помещение: позиция 23 площадью 47,1 кв.м., позиция 57 площадью 5,1 кв.м., позиция 58 площадью 5,0 кв.м., позиция 59 площадью 1,1 кв.м., позиция 60 площадью 1,1 кв.м., позиция 61 площадью 3, 0 кв.м., позиция 62 площадью 9,5 кв.м. расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с Бурова Владимира Станиславовича в пользу Чертихиной Ольги Ивановны в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда через Ставропольский районный суд Самарской области.

В окончательной форме решение изготовлено 25 сентября 2015 года.

Судья подпись