Решение по делу № 2-2062/2015 от 12.01.2015

Дело N2-2062/2015

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

11 августа 2015 года Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Пчёлкиной Н.Ю.,

при секретаре: Бистерфельд О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности, встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 об определении порядка пользования помещением,

У С Т А Н О В И Л:

в Центральный районный суд .... поступило исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ФИО3, в котором истцы просят прекратить право общей долевой собственности на здание торгового центра, расположенного в .... выделить в натуре доли истцов в праве собственности на нежилое помещение, признать за ФИО1 право собственности на 4913/5373 долей в праве общей долевой собственности на выделенную часть здания торгового центра, признать за ФИО2 право собственности на 460/5379 долей в праве общей долевой собственности на выделенную часть здания торгового центра.

В обоснование указали, ФИО2 на основании договора дарения от 26.04.2013г. принадлежит 10/48539 долей в праве собственности на здание торгового центра и 1/3655 доля в праве собственности на земельный участок. ФИО1 на основании договора № от 10.02.2002г. принадлежит 12480/97078 долей в праве собственности на здание торгового центра и на основании договора купли-продажи земельного участка № от 29.08.2006г., 940/7310 долей в праве собственности на земельный участок. Остальные доли в праве общей долевой собственности принадлежат ответчику. В настоящее время ответчик ФИО3 чинит препятствия в пользовании истцами своей собственностью, отключает электроэнергию. В результате указанных действий истцы вынуждены нести убытки. В рамках подготовки к предъявлению искового заявления истцы обратились к кадастровым инженерам для определения возможности и варианта реального раздела здания торгового центра, в результате была предложена схема раздела для возможности дальнейшей постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на нежилое помещение. Представленная схема раздела учитывает размер долей каждого из собственников в праве общей долевой собственности. В добровольном, внесудебном порядке согласовать варианты реального раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, с ответчиком невозможно. В связи с чем истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2 об определении порядка пользования помещением здания торгового центра расположенного в ..... В обоснование указал на то, что 24.12.2013г. между сособственниками, сторонами по настоящему делу, был заключен предварительный договор, в котором, помимо прочих вопросов, было закреплено соглашение участников долевой собственности о порядке пользования принадлежащим им имуществом. Полагает, что согласованный порядок не соответствует положениям действующего законодательства о долевой собственности и правах её участников. Здание торгового центра имеет в своем составе помещения различного целевого назначения - торговые площади, офисные помещения, склады, кафе, помещения общего пользования, предназначенные для обслуживания здания торгового центра. При заключении предварительного договора 24.12.2013г., был согласован порядок пользования зданием торгового центра, и в пользование ФИО1 были выделены в основном торговые площади, немного офисных помещений. Однако, при этом, не учтено, что имеются и другие помещения (по целевому назначению), в которых доля всех сособственников определена не была. Впоследствии ФИО3 неоднократно предлагалось остальным сособственникам изменить порядок пользования торговым центром, однако соглашение достигнуто не было. Просит определить порядок пользования зданием торгового центра в соответствии с правом долевой собственности и назначением помещений торгового центра.

После проведения судебной строительно-технической экспертизы ФИО1, ФИО2 требования уточнили, просят прекратить право общей долевой собственности на здание торгового центра, расположенного в .... выделить в натуре доли ФИО1, ФИО2 в соответствии с вариантом раздела здания в натуре, приведенным в таблице № заключения ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, признать за ФИО1 право собственности на 4913/5373 долей в праве общей долевой собственности на выделенную часть здания торгового центра, признать за ФИО2 право собственности на 460/5379 долей в праве общей долевой собственности на выделенную часть здания торгового центра.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО6 настаивали на уточненном исковом заявлении, полагали возможным произвести раздел торгового центра, расположенного в ..... против удовлетворения встречного иска возражали, указав, что между сторонами определен порядок пользования зданием в письменном соглашении, который стороны на настоящий момент соблюдают. Определение иного порядка нецелесообразно, поскольку помещения находятся в аренде у третьих лиц, изменение порядка пользования повлечет за собой необходимость изменять договоры аренды.

Представители ФИО3 ФИО7, ФИО8 возражали против удовлетворения первоначального иска. Полагали, что раздел здания в том варианте, который предложил ФИО4 противоречит закону, поскольку общими остаются вентиляция и система отопления, ФИО4 не определена стоимость выделяемых помещений, не разрешен вопрос о том, снизится ли материальная ценность имущества в результате раздела. На удовлетворении встречного иска настаивали, не предложив конкретный вариант порядка пользования помещениями торгового центра.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3 в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что здание торгового центра ЛитерА, расположенного в ...., общей площадью 4853, 9 кв.м. находится в общей долевой собственности истцов и ответчика.

Так, ФИО1 принадлежит 11420/97078 долей в праве общей долевой собственности на указанное здание, ФИО2 – 1080/97078 долей, ФИО3 – 36039/97078 долей и 1/2 доля.

Истцы ФИО1 и ФИО2 просят выделить в натуре принадлежащие им доли в здании торгового центра, ссылаясь на препятствия в пользовании помещениями здания со стороны ответчика ФИО3

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Установлено, что между участниками общей долевой собственности на здание торгового центра ЛитерА, расположенного в ...., .... общей площадью 4853, 9 кв.м., не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела данного нежилого помещения в натуре.

В связи с чем, спор между сособственниками подлежит рассмотрению в судебном порядке.

Судом назначена по настоящему делу строительно-техническая экспертиза для разрешения вопроса о возможности раздела нежилого здания в натуре.

Согласно заключению экспертов ООО «АлтайСтройЭксперт» относительно первоначально предложенного истцами варианта раздела помещения эксперты пришли к выводу о том, что подобный раздел не представляется возможным в силу несоответствия выделяемой площади идеальным долям, отсутствия изолированного помещения с отдельным входом и пр.

В то же время, исходя из объемно-планировочных и конструктивных характеристик и технического состояния здания раздел между совладельцами в соответствии с их идеальными долями, с соблюдением требований строительных, санитарных, пожарных норм и правил, предусмотренных для данного вида здания торгового центра, по мнению экспертов, технически возможен.

Экспертами предложен один наиболее оптимальный на их взгляд вариант раздела здания в натуре в соответствии с идеальными долями, без нанесения несоразмерного ущерба зданию.

По предлагаемому варианту раздела образуются изолированные помещения собственников ФИО9 и ФИО2 на первом этаже здания полезной площадью 632,1 кв.м, в том числе торговые 430.5 кв.м, подсобные помещения 192,6 кв.м. Собственнику ФИО9 передаются помещения полезной площадью 4209,4 кв.м, в том числе торговые площади и кабинеты 3118,6 кв.м, подсобные помещения 1090,8 кв.м.

При указанном варианте раздела, отраженном в таблице № в заключению экспертов, отклонение от идеальных долей из расчета полезной площади составляет 0,9 кв.м, что является незначительным.

Как указано экспертом, другие варианты раздела повлекут несоразмерные затраты на переустройство и переоборудование и могут ухудшить техническое состояние здания.

В заключении указаны конкретные виды ремонтно-строительных работ по переоборудованию здания, стоимость которых определена в размере 731943 рубля.

Указанный вариант раздела здания предполагает оборудование отдельных выходов на улицу и устройство раздельного инженерного оборудованием (водо-и электроснабжения) в выделяемых помещениях.

Между тем, в связи со значительными затратами, связанными с устройством раздельной системы отопления и вентиляции, в предложенном экспертами варианте раздела данные системы остаются общими для всех собственников.

Как следует из пояснений истца и представителя ответчика, между сособственниками постоянно возникают споры по поводу внесения оплаты, в том числе за отопление.

Согласно пояснениям эксперта, допрошенного в судебном заседании, в здании существует местное газовое отопление и система вентиляции, оборудованная в мансардном этаже. Доступ к котельной и вентиляционным камерам при разделе будет только у ФИО3 Отдельные приборы учета на отопление и вентиляцию в выделяемых помещениях установить невозможно.

Таким образом, в предложенном варианте раздела отсутствует возможность полной изоляции помещений истцов от помещений ответчика с устройством раздельных систем отопления, вентиляции в выделяемых помещениях.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что раздел здания торгового центра на две полностью изолированные части, невозможен, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2,

Следствием невозможности раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, является право участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон, либо потребовать выплаты денежной компенсации за долю (п. 8, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В этой связи при разрешении заявленных требований следует учитывать сложившейся порядок пользования имуществом, реальную возможность пользования жилой площадью без нарушения прав других лиц, имеющих право пользования помещением.

Истцом по встречному иску конкретный вариант порядка пользования зданием не предложен, в связи с чем суд руководствуется заключением строительно-технической экспертизы и материалами гражданского дела.

В соответствии с экспертным заключением предложено два варианта порядка пользования зданием торгового центра.

С учетом требований закона, разъяснений Верховного Суда РФ, суд определяет порядок пользования помещениями в здании в соответствии с таблицей № и приложением № к экспертному заключению, который учитывает идеальные доли сторон в праве собственности, а также сложившийся порядок пользования зданием.

Вместе с тем, места общего пользования - лестничные клетки, лифты, электрощитовую, котельную, вентиляционную камеру, машинное отделение, а также коридоры, которые необходимы для прохода к указанным помещениям, суд определяет в общее пользование сторон, поскольку они необходимы для обслуживания всего здания и не могут быть переданы в пользование только одному собственнику.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с таблицей № экспертного заключения в пользование ФИО3 передаются помещения: на 1 этаже здания, общей площадью 1251,3 кв.м: № торговый зал, площадью 250,8 кв.м, № торговый зал, площадью 262,2 кв.м, № комната охраны, площадью 3,5 кв.м., № торговый зал, площадью 388,8 кв.м, № торговый зал, площадью 34,6 кв.м, № коридор, площадью 4,5 кв.м, № бытовая комната, площадью 11,7 кв.м, № гараж, площадью 27,3 кв.м, № склад, площадью 47,1 кв.м, № склад, площадью 220,8 кв.м; помещения на 2 этаже здания, общей площадью 928,9 кв.м: № торговый зал, площадью 311,9 кв.м, № подсобное помещение, площадью 73,4 кв.м, № обеденный зал, площадью 59,7 кв.м, № обеденный зал, площадью 83,3 кв.м, № подсобное помещение, площадью 9,9 кв.м, № туалет, площадью 2 кв.м, № умывальная, площадью 7,5 кв.м, № торговый зал, площадью 288,7 кв.м, № склад, площадью 86,6 кв.м, № подсобное помещение, площадью 5,9 кв.м; помещения на 3 этаже здания, общей площадью 1029,2 кв.м: № торговый зал, площадью 556,9 кв.м, № торговый зал, площадью 358,9 кв.м, № санузел, площадью 6,3 кв.м, № туалет, площадью 3,6 кв.м, № склад, площадью 64,9 кв.м, № подсобное помещение, площадью 9,2 кв.м, № склад, площадью 29,4 кв.м; помещения в мансардном этаже, общей площадью 463,7 кв.м: № кабинет, площадью 87,7 кв.м; № кабинет, площадью 28,9 кв.м; № кабинет, площадью 5,9 кв.м; № кабинет, площадью 35,7 кв.м; № кабинет, площадью 36,1 кв.м; № кабинет, площадью 58,1 кв.м; № кабинет, площадью 7,7 кв.м; № кабинет, площадью 54,9 кв.м; № кабинет, площадью 48,1 кв.м; № кабинет, площадью 20,7 кв.м; № туалет, площадью 1,4 кв.м, № буфет, площадью 20,3 кв.м, № туалет, площадью 1,9 кв.м, № кабинет, площадью 26,2 кв.м; № кабинет, площадью 22,5 кв.м; № комната отдыха, площадью 7,6 кв.м (466,6).

В пользование ФИО1.П., ФИО2.А.передаются помещения общей площадью 483,4 кв.м: на 1 этаже здания: № склад, площадью 51,5 кв.м, помещения на 2 этаже здания: № торговый зал, площадью 193 кв.м, № торговый зал, площадью 174,7 кв.м, № туалет, площадью 4,4 кв.м, № туалет, площадью 1,9 кв.м, № туалет, площадью 2 кв.м; помещения на 3 этаже здания: № кабинет, площадью 16,7 кв.м; № кабинет, площадью 39,2 кв.м.

Определяя в пользование той или иной стороне туалеты, судом принимается во внимание их расположение и реальную возможность пользования ими.

При определении указанного порядка пользования суд учитывает, что данный вариант в наибольшей степени соответствует сложившемуся между сторонами порядку пользования торговыми залами, кабинетами, складскими и подсобными помещениями, которые непосредственно используются собственниками для предпринимательской деятельности, предоставляются по договорам аренды иным лицам.

В общее пользование сторон определяются помещения на 1 этаже здания: № – тамбур, площадью 8,3 кв.м, № торговый зал, площадью 31,0 кв.м, № туалет, площадью 1,7 кв.м, № коридор, площадью 14,2 кв.м, № коридор, площадью 6,7 кв.м, № коридор, площадью 6,1 кв.м, № электрощитовая, площадью 5,6 кв.м; № котельная, площадью 30,5 кв.м;

помещения на 2 этаже здания: № торговый зал, площадью 53,1 кв.м, № коридор, площадью 6,0 кв.м;

помещения на 3 этаже здания: № коридор, площадью 6 кв.м;

помещения в мансардном этаже: № машинное отделение, № вентиляционная камера, № вентиляционная камера, № машинное отделение, № коридор, № коридор, № туалет, площадью 2,9 кв.м.

Определяя в общее пользование сторон торговый зал, площадью 53,1 кв.м, суд руководствуется тем, что данное помещение необходимо для прохода в торговый зал ответчика № на втором этаже, а также заключением эксперта. В то же время, это не препятствует сторонам определить данный зал в фактическое пользование истцам при предоставлении возможности прохода по нему посетителей и персонала к залу №14, либо решить вопрос о выплате истцам другой стороной соответствующей компенсации за несоответствие идеальным долям.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку конкретный вариант порядка пользования предложен не был.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Определить порядок пользования зданием торгового центра Литер А, расположенным в ...., между сособственниками ФИО1, ФИО2 и ФИО3.

В пользование ФИО3 предоставить помещения на 1 этаже здания: № торговый зал, площадью 250,8 кв.м, № торговый зал, площадью 262,2 кв.м, № комната охраны, площадью 3,5 кв.м., № торговый зал, площадью 388,8 кв.м, № торговый зал, площадью 34,6 кв.м, № коридор, площадью 4,5 кв.м, № бытовая комната, площадью 11,7 кв.м, № гараж, площадью 27,3 кв.м, № склад, площадью 47,1 кв.м, № склад, площадью 220,8 кв.м; (1251,3 кв.м)

помещения на 2 этаже здания: № торговый зал, площадью 311,9 кв.м, № подсобное помещение, площадью 73,4 кв.м, № обеденный зал, площадью 59,7 кв.м, № обеденный зал, площадью 83,3 кв.м, № подсобное помещение, площадью 9,9 кв.м, № туалет, площадью 2 кв.м, № умывальная, площадью 7,5 кв.м, № торговый зал, площадью 288,7 кв.м, № склад, площадью 86,6 кв.м, № подсобное помещение, площадью 5,9 кв.м; (928,9 кв.м)

помещения на 3 этаже здания: № торговый зал, площадью 556,9 кв.м, № торговый зал, площадью 358,9 кв.м, № санузел, площадью 6,3 кв.м, № туалет, площадью 3,6 кв.м, № склад, площадью 64,9 кв.м, № подсобное помещение, площадью 9,2 кв.м, № склад, площадью 29,4 кв.м; (1029,2 кв.м)

помещения на мансардном этаже: № кабинет, площадью 87,7 кв.м; № кабинет, площадью 28,9 кв.м; № кабинет, площадью 5,9 кв.м; № кабинет, площадью 35,7 кв.м; № кабинет, площадью 36,1 кв.м; № кабинет, площадью 58,1 кв.м; № кабинет, площадью 7,7 кв.м; № кабинет, площадью 54,9 кв.м; № кабинет, площадью 48,1 кв.м; № кабинет, площадью 20,7 кв.м; № туалет, площадью 1,4 кв.м, № буфет, площадью 20,3 кв.м, № туалет, площадью 1,9 кв.м, № туалет, площадью 2,9 кв.м, № кабинет, площадью 26,2 кв.м; № кабинет, площадью 22,5 кв.м; № комната отдыха, площадью 7,6 кв.м (463,7 кв.м).

В пользование ФИО1, ФИО2 предоставить помещения на 1 этаже здания: № склад, площадью 51,5 кв.м, помещения на 2 этаже здания: № торговый зал, площадью 193 кв.м, № торговый зал, площадью 174,7 кв.м, № туалет, площадью 4,4 кв.м, № туалет, площадью 1,9 кв.м, № туалет, площадью 2 кв.м; помещения на 3 этаже здания: № кабинет, площадью 16,7 кв.м; № кабинет, площадью 39,2 кв.м (483,4 кв.м).

В общее пользование сторон предоставить лифты и лестничные клетки на всех этажах, в том числе мансардном;

помещения на 1 этаже здания: № – тамбур, площадью 8,3 кв.м, № торговый зал, площадью 31,0 кв.м, № туалет, площадью 1,7 кв.м, № коридор, площадью 14,2 кв.м, № коридор, площадью 6,7 кв.м, № коридор, площадью 6,1 кв.м, № электрощитовая, площадью 5,6 кв.м; № котельная, площадью 30,5 кв.м;

помещения на 2 этаже здания: № торговый зал, площадью 53,1 кв.м, № коридор, площадью 6,0 кв.м;

помещения на 3 этаже здания: № коридор, площадью 6 кв.м;

помещения в мансардном этаже: № машинное отделение, № вентиляционная камера, № вентиляционная камера, № машинное отделение, № коридор, № коридор, № туалет, площадью 2,9 кв.м.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течении одного месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Судья Н.Ю. Пчёлкина

Копия верна:

Судья Н.Ю. Пчёлкина

Секретарь О.А. Бистерфельд