Решение по делу № А67-8032/2009 от 14.01.2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

пр. Кирова д. 10, г. Томск, 634050, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: info@tomsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Томск                                                                                                   Дело № А67-8032/09

14 января 2010 года объявлена резолютивная часть решения

19 февраля 2010 года изготовлен полный текст решения

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Т.Ю. Якимович

при ведении протокола судьей Т.Ю. Якимович

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя Мирченко Марины Валентиновны

к ОАО «Специальное проектно-конструкторское и технологическое бюро Сибэлектромотор»

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области, Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы»

о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии: от истца – Гагариной М.А. по доверенности №70-01/122017 от 08.12.2009 года сроком 3 года,  от ответчика – не явились, от 3-х лиц: от УФРС по ТО – не явились, от АКБ «Банк Москвы» - Величко Т.Е. по доверенности №15 от 19.03.2009 года,

установил:

   Индивидуальный предприниматель Мирченко М.В. обратилась в арбитражный суд с иском ОАО «Специальное проектно-конструкторское и технологическое бюро Сибэлектромотор» о вынесении решения о регистрации в порядке ст.551 ГК РФ перехода права собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью  315,0 кв.м., подвальный этаж, номер на поэтажном плане п001-п003, расположенное в нежилом здании по адресу: г.Томск, Кирова проспект, д.58,стр.43 и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2351/4301 на землях поселений для эксплуатации вышеуказанного нежилого помещения и прилегающий к нему земельный участок. Общая площадь земельного участка согласно Свидетельству о праве собственности серии 70 АБ №056870 от 23.01.2007 года составляет 4301 кв.м., расположен по адресу: г.Томск, Кирова проспект, 58, стр.43, кадастровый номер 70:21:0200018:0085.  

     В обоснование исковых требований истец указала, что 26.05.2008 года между истцом, как покупателем, и ответчиком, как  продавцом был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Предусмотренная договором купли-продажи цена – 1800000 рублей, в т.ч. НДС, были уплачены покупателем полностью, что подтверждается платежным поручением №127 от 27.05.2008 года и распиской о получении денежных средств Шелестюком В.Н. от 28.05.2008 года, являвшимся на тот момент генеральным директором ответчика.  Недвижимое имущество  передано продавцом покупателю по Акту приема-передачи от 01июня 2008 года.   Обязательства по подготовке и передаче документов на государственную регистрацию сделки ответчиком не исполнены, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

    Определением суда от 25 сентября 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований,  привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области.

    Определением суда от 29 октября 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы» ( ОАО).

    В судебное заседание представители УФРС по Томской области и ответчика не явились, ответчик отзыв не представил. Принимая во внимание надлежащее извещение ответчика и третьего лица о месте и времени судебного разбирательства, что подтверждается возвратившимися уведомлениями, суд, руководствуясь частью 3 и 5 ст. 156 АПК РФ, проводит судебное разбирательство в отсутствие указанных лиц.

     Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным  в исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях ( л.д.128-130).

    Представитель АКБ «Банк Москвы» ( ОАО) ( далее – Банк) в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве (  л.д.63-65), указав, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего. 04 декабря 2006 года между ответчиком и Банком  был заключен Кредитный договор ( кредитная линия) №00733/15/203-06 от 04.12.2006 года. В качестве обеспечения возврата кредита Банк Москвы принял с залог  имущество, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Сибэлектромотор», заключив Договор об ипотеке №00733/19/204-206 от 04.12.2006 года и зарегистрировав его в УФРС по Томской области 11 декабря 2006 года. Предметом договора об ипотеке явились нежилые помещения , назначение : нежилое, общая площадь 1729,20кв.м, этаж : подвал, 1, антресоль, номера на поэтажном плане п001-п003, 1009-1010, 1012-1020, 1040-1046, а005-а014 ( кадастровый ( или условный) номер: 70-70-01/138/2006-182), расположенные по адресу: г.Томск, пр.Кирова, д.58, стр.43.   Поскольку ранее между  ЗАО «Сибэлектромотор», как продавцом, и ответчиком, как покупателем, был заключен договор купли-продажи  №РНО-30/817-06 от 22 сентября 2006 года на указанные нежилые помещения, Банк был вынужден согласиться на переоформление права собственности на указанные нежилые помещения на нового собственника – ответчика по настоящему делу при условии сохранения действующих ограничений ( обременений)  по Договору об ипотеке. Переход права собственности на ответчика был зарегистрирован  УФРС по Томской области от 23 ноября 2007 года. Договор между истцом и ответчиком от 26.05.2008 года  по мнению третьего  лица является недействительной ( ничтожной)  сделкой, т.к. противоречит  ст.346 ГК РФ и условиям залогового обязательства, а именно пункту 2.2.3 Договора об ипотеке, предусматривающего обязанность залогодателя не допускать реализацию предмета залога полностью или частично без согласия залогодержателя. Кроме того, сторонами договора был нарушен безналичный порядок расчетов.

     УФРС по Томской области представлено отзыв ( л.д.89-90), согласно которому в ЕГРП существует объект недвижимости – нежилые помещения,   назначение : нежилое, общая площадь 1729,20кв.м, этаж : подвал, 1, антресоль, номера на поэтажном плане п001-п003, 1009-1010, 1012-1020, 1040-1046, а005-а014 ( кадастровый ( или условный) номер: 70-70-01/138/2006-182), расположенные по адресу: г.Томск, пр.Кирова, д.58, стр.43, право собственности на которые, на также на долю в праве общей долевой собственности не земельный участок по адресу: г.Томск, пр. Кирова, 58, стр. 43, кадастровый номер 70:21:0200018:0085  зарегистрировано 23.01.2007 года за ОАО «СКБ Сибэлектромотор». Указанное недвижимое имущество является предметом ипотеки на основании договора об ипотеке №00733/19/204-06 от 04.12.2006 года . Залогодержателем является АКБ «Банк Москвы». Нежилые помещения, являющие предметом договора между истцом и ответчиком как объект недвижимого имущества в ЕГРП не значатся.

     Исследовав собранные по делу доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении и письменных пояснениях истца, отзывах на него и выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей  лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

    Как следует из материалов,  26.05.2008 года между истцом, как покупателем, и ответчиком, как  продавцом был заключен договор купли-продажи ( л.д.8) недвижимого имущества: - нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью  315,0 кв.м., подвальный этаж, номер на поэтажном плане п001-п003, расположенного в нежилом здании по адресу: г.Томск, Кирова проспект, д.58,стр.43;  и  доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2351/4301 на землях поселений для эксплуатации вышеуказанного нежилого помещения и прилегающий к нему земельный участок. Общая площадь земельного участка согласно Свидетельству о праве собственности серии 70 АБ №056870 от 23.01.2007 года составляет 4301 кв.м., расположен по адресу: г.Томск, Кирова проспект, 58, стр.43, кадастровый номер 70:21:0200018:0085.    

 Предусмотренная договором купли-продажи цена – 1800000 рублей, в т.ч. НДС, были уплачены покупателем полностью, что подтверждается платежным поручением №127 от 27.05.2008 года ( л.д.10) и распиской о получении денежных средств Шелестюком В.Н. от 28.05.2008 года ( л.д11), являвшимся на тот момент генеральным директором ответчика.  Недвижимое имущество  передано продавцом покупателю по Акту приема-передачи от 01июня 2008 года ( л.д.9).   Обязательства по подготовке и передаче документов на государственную регистрацию сделки, предусмотренные п.1.5 договора) ответчиком не исполнены, с указанием ( л.д.13) на отсутствие согласия Банка Москвы, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

   Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и переход права собственности производится на основании решения суда.

     Судом не принимается довод третьего лица – Банка Москвы о недействительности ( ничтожности) указанного договора, т.к. договором об ипотеке не предусмотрено право залогодателя на отчуждение имущества, являющееся предметом залога, т.к. статьями 351 и 353 ГК РФ предусмотрены иные последствия отчуждения заложенного имущества, в том числе и при неправомерности действий залогодателя. Аналогичные последствия предусмотрены ст.39 ФЗ от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке».

   Оценивая представленный истцом договор на предмет согласованности существенных условий договора, суд приходит к выводу, что указанный договор содержит все существенные условия.

    Пунктом 1.1 договора описано недвижимое имущество, являющееся предметом указанного договора в соответствии с требованиями п.1 ст.18 и п.6 ст.12 ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: указан вид объекта недвижимости – нежилое помещение и земельный участок, определено их местоположение – г.Томск, пр. Кирова,58, указаны литеры или номера строений, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом – стр. 43, также указаны этаж и номера помещений на поэтажном плане и площадь объекта.

    Таким образом, пунктом 1.1. Договора установлены месторасположение объекта недвижимости в виде полного адреса, этажа, номера на поэтажном плане, а также площадь нежилого помещения, позволяющие однозначно установить расположение нежилого помещения, как объекта недвижимости в составе другого имущества.

  Тот факт, что объект недвижимости – нежилые помещения, не прошел отдельного кадастрового и технического учета ( инвентаризации) и в ЕГРП отсутствует запись о правах отдельно на помещения, являющееся предметом договора, не позволяет считать договор незаключенным по основаниям, указанным в ст.432,554 ГК РФ в силу следующего.

   В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том чисел имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том чисел исключительные права на них ( интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

   Согласно пункта 1 ст.129 ГК РФ объекта гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства ( наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

    В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

    Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРП ( л.д.92-93) правообладателем нежилых помещений, в состав которых входит нежилое помещение – подвал №п001-003, являющееся предметом вышеуказанного договора, является открытое акционерное общество «Специальное проектно-конструкторское и технологическое бюро Сибэлектромотор», право собственности которого зарегистрировано 23.01.2007 года, номер регистрационной записи 70-70-01/193/2006-700. Вышеуказанные помещения не запрещены в обороте.

    Как установлено положениями ст.455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст.129 ГК РФ. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.  

   Нежилое помещение, являющееся предметом договора представляет собой отдельно расположенное в здании по адресу: г.Томск, пр. Кирова, д.58 стр.43, подвальное помещение, имеющее отдельный вход, и его передача истцу не была связана с проведением каких-либо работ по реконструкции здания и других помещений, что подтверждается поэтажным планом помещения .

   В материалах дела отсутствуют доказательства,  что в результате передачи данных помещений истцу, остальные помещения не могут быть использованы по прежнему хозяйственному назначению, т.е. выполнять ту же функцию, что и вещь в целом. Соответственно, у суда нет оснований считать, что объект недвижимости, на который имеется зарегистрированное право собственности является неделимой вещью.

   Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 27.05.2003 года №1069/03 только отсутствие документов не объект недвижимости, содержащих сведения о техническом учете ( инвентаризации), не может считаться доводами, позволяющими  считать договор купли-продажи незаключенным.

    В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой ( Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22 мая 2008 года №Фо4-2296/2008 (3294-А27-39), Ф04-2296/2008(3494-А27-39), от 27 января 2009г.№Ф04-2003/2009(19618-А67-21), положений ст.ст.133,134 ГК РФ нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, могло быть отчуждено ответчиком как собственником группы нежилых помещений, принадлежащих ответчику на основании свидетельства о государственной регистрации  права от 23.01.2007 года серия 70АБ №56871 в пользу истца в соответствии с условиями договора отдельно от остальной группы нежилых помещений.

    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

    В соответствии со ст.110 АПК РФ, расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

    Руководствуясь ст.167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░  ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ 21.05.1979 ░░░░ ░░░░░░░░   ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░:

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░: ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░  315,0 ░░.░., ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░001-░003, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░.░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░.58,░░░.43;

- ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2351/4301 ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 70 ░░ №056870 ░░ 23.01.2007 ░░░░ ░░░░░░░░░░ 4301 ░░.░., ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░.░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░, 58, ░░░.43, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 70:21:0200018:0085.

  ░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░» ( ░░░░ 1027000866309) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ 2000 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.   

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░.

                             ░░░░░                                                                  ░.░.░░░░░░░░