Решение по делу № 33-403/2016 (33-15355/2015;) от 18.12.2015

Судья: Закиров В.Ф.                                                     гр. дело № 33-403/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 января 2016 года                                                                                                          г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Пискуновой М.В.,

судей Самчелеевой И.А., Занкиной Е.П.,

при секретаре Бирюковой Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Билетченко А.К. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12 октября 2015 года, которым постановлено:

«Удовлетворить иск АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Билетченко А.К..

Признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК», ОГРН <данные изъяты> право собственности на однокомнатную квартиру №, этаж №, секция №, общей площадью с учетом балконов 45,1 кв.м, жилой площадью 20,4 кв.м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» 7 490 рублей 75 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Билетченко А.К. в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» 7 490 рублей 75 копеек в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., объяснения представителя истца АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «ГЛОБЭКСБАНК» обратилось суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Билетченко А.К. о признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (ИНН <данные изъяты>) является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

21.02.2008 г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило с ООО «<данные изъяты>» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.

Согласно п. 1.1 договоров ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Общество) обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.3 договора срок окончания строительства и сдача дома – 26.11.2008 г. Согласно п. 3.2 договора стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 30 000 рублей и изменению не подлежит. Согласно п. 1.2 договора Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей Дольщику квартиры условный №, этаж №, секция №, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,15 кв.м, площадь квартиры без учета площади балкона 40,40 кв.м, жилая площадь квартиры 20,34 кв.м. Согласно п. 3.1 договора объем долевого участия Дольщика в строительстве жилого дома составляет 1 356 300 рублей. Данная сумма является фиксированной и не подлежит изменению иначе как в соответствии с п. 6.1.

По договору уступки прав требования от 25.03.2009 г. истец (Банк) приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки прав требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. В соответствии с п. 2.3 договора уступки прав от 25.03.2009 г., уступка прав требования является возмездной, стоимость уступаемых прав составляет 1 673 222 рублей. В соответствии с п. 3.1, 3.2, 3.3 Договора уступки прав от 25.03.2009 г., оплата указанной суммы произведена путем зачета встречных требований. Таким образом, обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия, исполнены в полном объеме.

02.06.2006 г. между мэрией <адрес> и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

27.11.2007 г. мэрией <адрес> застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 15.05.2015 года.

Истец указывал, что указанный дом фактически достроен, подключены и функционируют все инженерные коммуникации, работы по строительству не ведутся, однако, несмотря на данные обстоятельства, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком не получено.

ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» уклоняется от передачи спорной квартиры, несмотря на наличие вышеуказанных договоров, на основании которых у Банка возникло право собственности на спорную квартиру.

По имеющейся у истца информации имеют место двойные продажи квартир в построенном многоквартирном доме. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило договор участия в долевом строительстве с Билетченко А.К., который претендует на спорную квартиру №.

Во внесудебном порядке истец оформить свое право на спорную квартиру не может.

Истец просил суд признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК» ОГРН <данные изъяты> право собственности на однокомнатную квартиру №, этаж №, секция №, общей площадью с учетом балконов 45,1 кв.м, жилой площадью 20,4 кв.м в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с постановленным решением, ответчик Билетченко А.К. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по первоначальным требованиям АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнов А.А. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии с ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ по доводам жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

По делу установлено, что 02.06.2006 г. между мэрией <адрес> и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка № для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машино-места.

27.11.2007 г. мэрией <адрес> застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2015 г.

02.06.2006 г. между ООО «<данные изъяты>» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома. Согласно п. п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции застройщика, а ООО «<данные изъяты>» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении №. При этом ООО « <данные изъяты>» наделен правом, заключать договоры с потенциальными инвесторами на свою долю (п.4.4.2). К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашений.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от 26.07.2006г. стороны обязались в срок не позднее 31.12.2006 г. заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «<данные изъяты>» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от 21.02.2008 г. распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО <данные изъяты>».

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «<данные изъяты>».

21.02.2008 г. ООО «<данные изъяты>» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру №, и 6 договоров на офисы на общую сумму 302 275 285 рублей. Впоследствии договоры долевого участия на квартиры №, №, № и офисы №, №, №, № между ООО «<данные изъяты>» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» расторгнуты по соглашению сторон.

Согласно справкам ЖСК ЖАСМИН-ДОМ» указанные активы находятся в распоряжении кооператива. Сумма расторгнутых договоров составила 37 346 710 рублей.

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО «<данные изъяты>» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

В отношении квартиры № сведения отражены в п. 5.37 выписки из ЕГРП.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

Таким образом, 21.02.2008 г. ЖСК «ЖАСМИН ДОМ» заключило с ООО «<данные изъяты>» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома, в том числе и на спорную квартиру №. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра <адрес>.

В период 2006 - 2008 годов на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «<данные изъяты>», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Исполнитель), ООО «<данные изъяты>» (Заказчик) и ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>».

Общая сумма денежных средств, полученных ООО «<данные изъяты>» по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» составила 253 232 780,00 руб.

Между ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключены трехсторонние договоры инвестирования № от 18.09.2006 г. на 23 квартиры с согласованной ценой по договору 35 449 250 рублей, № от 22.12.2006 г. на 8 квартир с согласованной ценой 15 098 590 рублей.

Между «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор инвестирования № от 15.01.2008 г. на 76 квартир с согласованной ценой 161 048 790 рублей.

Между ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор инвестирования № от 12.03.2007 г. на 12 квартир с согласованной ценой 25 240 880 рублей.

Между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор уступки прав требования № от 22.06.2007 г., по которому ООО «<данные изъяты>» уступило право требования по договорам инвестирования на 10 квартир, о чем между ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключено дополнительное соглашение от 09.04.2008 г. к договору №, а ООО «<данные изъяты>» произведена доплата 99 960 рублей в рамках договора инвестирования по уступленным правам.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2013 г., постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 г. по делу №.

Права на квартиры № - № в многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес> (127 квартир) переуступлены: ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», что установлено решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2014 г., постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2014 г., постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 г. по делу №.

Так, согласно п. 2.2. договора инвестирования № от 15.01.2008 г. ООО «<данные изъяты>» перечислило денежные средства ООО «<данные изъяты>» по договору в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения № от 21.01.2008 г., № от 16.01.2008 г.). Таким образом, ООО «<данные изъяты>» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «<данные изъяты>» в полном объеме.

02.04.2008 г. между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры №, который также зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п. 1.5 договора, на момент заключения договора обязанность по уплате застройщику денежных средств выполнена дольщиком (ООО «<данные изъяты>») в полном объеме.

При этом в договоре уступки имеется отметка, что застройщик – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

Установлено, что указанными выше юридическими лицами заключены кредитные договоры с ОАО «<данные изъяты>» (ОАО «<данные изъяты>»)

Впоследствии права на получение 127 квартир по спорным договорам, переуступлены 24-25.03.2009 г. ОАО «<данные изъяты>» (правопредшественник ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК»).

В частности, установлено, что для участия в инвестировании строительства указанного дома 16.01.2008 г. между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» заключен кредитный договор на общую сумму 200 000 000 рублей. В счет погашения ссудной задолженности ООО «<данные изъяты>» передало ОАО «<данные изъяты>» право требования по договорам долевого участия в строительстве вышеуказанных квартир.

25.03.2009 г. между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве, в том числе в отношении спорной квартиры №. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере 1 673 222 рублей.

Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО «<данные изъяты>» перед ООО «<данные изъяты>» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО «<данные изъяты>» по кредитному договору (№ от 16.01.2008 г.) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства ОАО «<данные изъяты>» перед ООО «<данные изъяты>» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир заключены ОАО «<данные изъяты>» с «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>».

Таким образом, на основании указанного договора уступки прав требования с ОАО «<данные изъяты>», правопреемником которого является ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», истец приобрела права требования на спорную квартиру.

Указанные обстоятельства установлены, в том числе решениями Автозаводского районного суда г. Тольятти от 23.04.2013 г., от 13.04.2013 г., вступившими в законную силу 10.07.2013 г. и 31.07.07.2013 г. соответственно.

Также данными судебными актами установлено, что 02.11.2009 г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО «<данные изъяты>» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования ввиду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не выполнены и ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО «<данные изъяты>» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам – физическим лицам - дольщикам.

В данном случае у суда отсутствовали правовые основания ставить под сомнение установленных данными судебными актами обстоятельства - исполнение АО «ГЛОБЭКСБАНК» (правопреемник ОАО «<данные изъяты>») обязательство по вышеуказанным договорам.

Как правильно указал суд в решении, у Банка не может быть финансовых документов, подтверждающих непосредственное зачисление денежных средств Банка на расчетный счет ЖСК «ЖАСМИН ДОМ», поскольку право требования Банка основано на целом ряде договоров уступки права требования и прямого договора между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Банком не заключалось. При этом каждый из договоров содержит условие выполнение очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого права требования. Какими-либо доказательствами данное обстоятельство не опровергнуто.

Кроме того, стоит принять во внимание и то обстоятельство, что в каждом из договоров содержится отметка о том, что застройщик – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» с условиями договоров ознакомлен и согласен.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРЮЛ от 23.01.2012 № (т. 3 л.д. 158-160) следует, что ОАО «<данные изъяты>» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения. В сведениях о юридическом лице, правопреемнике юридического лица при прекращении деятельности путем реорганизации в форме присоединения указано Закрытое акционерное общество коммерческий банк «ГЛОБЭКС».

Как следует из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого юридического лица в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта. Факт правопреемства может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации общества, к которому осуществлено присоединение, в отношении прав и обязанностей юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, и документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство.

Таким образом, к АО «ГЛОБЭКСБАНК» перешло от ОАО «<данные изъяты>» право требования в отношении спорной квартиры в порядке универсального правопреемства.

Так, зная о правопритязаниях ОАО «<данные изъяты>» (правопреемник ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК») в отношении кв. № в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, 21.01.2014 г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил договор № долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры с Билетченко А.К.

По условиям договора долевого участия в строительстве (п. п. 1.2, 1.3, 3.1) Билетченко А.К. оплачивает денежные средства согласно договору – 1 808 400 рублей, а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ему жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.

Билетченко А.К. оплачена ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» стоимость объекта долевого участия согласно условиям данного договора, что подтверждается справкой от 21.01.2014 г. (т. 1 л.д. 60).

Таким образом, по указанному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял обязательство передать Билетченко А.К. объект недвижимости, ранее право требования, в отношении которого возникло у ОАО «<данные изъяты>» (АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании вышеуказанного договора уступки права требования от 25.03.2009 г.

То есть, в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Спорная квартира передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Билетченко А.К. по акту приема-передачи от 23.01.2014 г. (т. 1 л.д. 49).

Как следует из материалов дела, представленный договор № долевого участия в строительстве от 21.01.2014 г. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> не зарегистрирован.

Установлено и сторонами не оспаривалось, что в настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», при отсутствии технических оснований (фактическая готовность дома 100%), ввиду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

Между тем, наличие вышеуказанного и последующего договора в отношении спорного имущества не может являться препятствием для удовлетворения требований истца.

Договор уступки права требования, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» от 25.03.2009 г., равно как и предшествующие ему договоры, в установленном законом порядке не расторгнут, недействительным не признан, зарегистрирован в органах Росреестра.

Факт исполнения Банком своих обязательств по оплате строящихся жилых помещений, в том числе и спорной квартиры, установлен судебными актами.

В материалах дела имеются вступившие в законную силу судебные акты подтверждающие факт надлежащей оплаты АО «ГЛОБЭКСБАНК» участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    В силу п. 3. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно п. п. 1. и 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, как указано ранее, договор № долевого участия в строительстве от 21.01.2014 г., заключенный между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Билетченко А.К. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> не зарегистрирован.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона № 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

Поскольку договор, заключенный с Билетченко А.К. не зарегистрирован в установленном законом порядке, значит, данный договор не может считаться заключенным, а права (требования) по нему - перешедшими к Билетченко А.К. в силу нарушения положений статьи 17 Закона № 214-ФЗ.

Статья 17 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства, поэтому при отсутствии регистрации спорного договора или уступки прав по нему гражданин (юридическое лицо) не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2).

При установлении того обстоятельства, что дом фактически имеет 100 % готовность и не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», при отсутствии технических оснований, то есть фактического воспрепятствования ЖСК ЖАСМИН-ДОМ» исполнению договора заключенного с истцом, суд пришел к выводу и судебная коллегия полагает данный вывод правильным, что истцом избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права – признание права собственности на спорный объект, поскольку такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Исходя из положений статей 130, 218 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 15, 16, 18 ЖК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества подлежали удовлетворению.

По основаниям ст. 218 ГК РФ в данном случае право истца возникает не в связи с членством в кооперативе, а на основании полученного по договору переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве.

Довод апелляционной жалобы о том, что вступившие в законную силу решения суда по гражданским делам №, №, № на которые ссылался суд в решении и которые подтверждают факт исполнения обязательств по оплате, не носят преюдициальный характер, в связи с чем, ссылка на них недопустима, отклоняется судебной коллегией.

Действительно, данные судебные акты не являются преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ. Между тем, при оценке указанных судебных постановлений необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.

Судом, данным доказательствам дана соответствующая правовая оценка в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Заявителем в сою очередь не представлено доказательств, опровергающих доводы истца об исполнении в полном объеме обязательств по оплате, в том числе за спорный объект недвижимости, а также обстоятельств, установленных вышеназванными решениями суда.

Довод жалобы о том, что суд не учел, что договор долевого участия от 21.02.2008 г. на спорную квартиру расторгнут, и является ничтожным, является несостоятельным.

Договор долевого участия от 21.02.2008 г. не может быть расторгнут в одностороннем порядке, следовательно, направление 02.09.2011 г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в адрес ОАО «<данные изъяты>» уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве, не влекло для сторон правовых последствий.

Кроме того, решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2014 г. оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2014 г. и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 г. по делу № отказано в удовлетворении требований ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» об установлении факта, имеющего юридическое значение - установлении датой расторжения 127 договоров долевого участия в строительстве жилого дома от 21.02.2008 г., предметом которых является участие в строительстве квартир в многоэтажном жилом доме по адресу: <адрес> 02.09. 2011 г.

Судебными инстанциями арбитражных судов данные действия ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ. Однако, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» вместо решения данного вопроса в судебном порядке принял решение о продаже 127 квартир физическим лицам, привлекая их в качестве дольщиков.

Не может быть принят во внимание довод жалобы о незаконной регистрации уступки прав требования по договору долевого участия на квартиру №, поскольку в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ не требуется согласия застройщика на уступку оплаченного права требования. Кроме того, при заключении 02.04.2008 г. между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» договора уступки права требования в отношении спорной квартиры № согласие застройщика получено. В договоре уступки имеется отметка, что застройщик – ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен. Последующая переуступка прав требования для застройщика значения не имела, поскольку произошла переуступка уже оплаченного права требования.

Довод жалобы о том, что суд не учел то обстоятельство, что ответчик не мог зарегистрировать договор из-за наложенного ареста в рамках уголовного дела, по которого Банк является потерпевшим, не может быть принят во внимание, поскольку п. 6.9. договора № долевого участия в строительстве закреплено, что государственная регистрация договора произведена после согласования сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Срок сдачи объекта неоднократно продевался и согласовывался, наличие возбужденного уголовное дело не могло повлиять на государственную регистрацию договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел факт оплаты стоимости квартиры в полном объеме, фактического пользования ответчиком спорным помещением, оплаты коммунальных платежей за квартиру, производство ремонтных работ в квартире, отклоняется судебной коллегией.

Поскольку предметом спора является объект недвижимого имущества – квартира в объекте незавершенного строительством дома (ст. 130 ГК РФ). Доказыванию подлежит не формальная передача данного объекта путем подписания акта приема – передачи, а факт действительного владения данным имуществом. Учитывая, что фактически дом эксплуатируется, хотя формально и не сдан в эксплуатацию, применительно к настоящему спору должен быть подтвержден факт вселения и проживания в спорном помещении.

При этом согласно п. п. 1 и 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Во владение, как по условиям договора с Банком, так и по условиям договора с Билетченко А.К. объект подлежит передачи лишь после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит жилое помещение, но не помещение в не завершенном строительством объекте.

Между тем, до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято.

Таким образом, акт приема-передачи не может подтверждать ни фактическую, ни формальную, передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, передача которого в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нем. Сам по себе факт вселения, проживания, осуществления ремонтных работ, оплата коммунальных услуг не означает передачи Билетченко А.К. данного помещения во владение, как жилого помещения, а означает лишь передачу им помещения в объекте незавершенного строительства для выполнения ремонтных работ.

Оснований полагать, что спорное помещение передано Билетченко А.К. во владение, согласно условиям заключенного с ними договора, не имеется, и он не является его владельцем в смысле вышеуказанных разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г.

Членство Билетченко А.К. в кооперативе не имеет правового значения, поскольку в данном случае права и обязанности сторон вытекают из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а не в связи с членством в кооперативе.

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела: не представление доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО «ГЛОБЭКСБАНК» (препятствие фактической передачи имущества), так и Билетченко А.К. (вещь не передана) АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед Билетченко А.К. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке. Тогда как Билетченко А.К. вправе поставить вопрос о возмещении с застройщика убытков.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого решения.

Нарушений норм процессуального права по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 12 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Билетченко А.К. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: