Решение по делу № 3а-20/2019 (3а-685/2018;) ~ М-396/2018 от 07.11.2018

Дело ***а-20/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2019 года ***

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.,

при секретаре Сурмалян И.Д.

с участием представителя административного истца Валькова Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гранд» к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по *** об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд» обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 1 000 380 344 руб..

В обоснование требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком, что влечет нарушение его прав как плательщика налога на имущество.

В ходе судебного разбирательства дела административный истец уточнил предъявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной экспертом в результате проведенной по делу судебной экспертизы, а именно в размере 772 207 566 руб..

В судебном заседании представитель административного истца Вальков Д.Н. поддержал административное исковое заявление с учетом его уточнения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В письменных отзывах административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** (далее – Управление Росреестра по ***), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по *** (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по *** просили в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащими административными ответчиками.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом *** письменно возражал против удовлетворения изначально предъявленных требований, указав, что отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, относительно размера кадастровой стоимости, является существенным и вызывает сомнения в достоверности результата определения рыночной стоимости оценщиком. Полагал отчет оценщика не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в нем не подтверждена использованная оценщиком информация относительно объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам как торг, дата предложения, условия финансирования, права, ограничения (обременение), состояние отделки, местоположение и другие, а также оценщик необоснованно исключил из итогового результата рыночной стоимости величину налога на добавленную стоимость.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что с 2011 года административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание – комплекс зданий гостиницы и бизнес-центра с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., количество этажей - 16, в том числе подземных -1, 2011 года завершения строительства и введения в эксплуатацию, расположенное по адресу: ***.

Данный объект вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории ***, чья кадастровая стоимость утверждена в размере 1 493 115 458 руб. 88 коп. приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** *** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории ***» по состоянию на ***, а также в перечень объектов недвижимого имущества, утвержденного приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** ***, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается как вышеуказанными нормативными правовыми актами, так и выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Являясь плательщиком налога за указанное имущество, исчисляемого от размера его кадастровой стоимости, административный истец вправе оспаривать ее результат.

Оспаривая кадастровую стоимость и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец *** обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), представив выполненный оценщиком ООО «ЦОКН» отчет *** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость здания по состоянию на *** составляет 1 000 380 344 руб..

Решением Комиссии *** от *** отклонено заявление административного истца по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст.11 Федерального закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку несмотря на информацию о том, что объекты-аналоги продаются без торга, оценщиком вводится корректировка на торг, и кроме этого, в отчете отсутствует подтверждение информации о других ценообразующих факторах объектов-аналогов, по которым введены корректировки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от *** по делу назначено проведение судебной экспертизы на предмет определения соответствия вышеуказанного отчета оценщика всем требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «ТА» Полтораченко П.П. от *** *** вышеуказанный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в результате произведенного им расчета в размере 772 207 566 руб..

Оценивая экспертное заключение, суд приходит к выводу, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, и соответствует требованиям Федерального закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения, в отчете оценщика присутствует информация, вводящая в заблуждение пользователя отчета о рыночной стоимости 1 кв.м. объекта недвижимости *** на странице 41 отчета, которую ввиду отсутствия распечатки материала и ссылки в отчете не представляется возможным проверить. Кроме этого оценщиком допущена ошибка в расчете прибыли предпринимателя, которая должна составлять 9,43% вместо указанных 12,1% при постановке исходных данных в формулу на странице 70 отчета; необоснованно введена корректировка скидка на торг. На странице 72 отчета значение физического износа для объекта оценки определено оценщиком в размере 4%, а на страницах 92-93 при определении ставки капитализации использование иное значение – 5%, что ведет к иному значению ставки капитализации, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Приведенная в отчете об оценке информация в отношении местоположения «на красной линии» объекта-аналога *** не подтверждена и, напротив, опровергается картой ***, которая свидетельствует о его внутриквартальном расположении. На странице 100 отчета неверно определены корректировки на площадь земельных участков-аналогов. В тексте отчета отсутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации, например, на страницах 69-70 отчета отсутствует ссылка на источник методики определения прибыли предпринимателя.

При проведении экспертом оценки объекта подробно описан процесс оценки, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало.

Полученная разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости, на что в письменном отзыве обращено внимание Комитета по управлению имуществом ***, не может свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

Нельзя не принять во внимание и доводы представителя административного истца о том, что объект недвижимости административного истца в ноябре 2015 года предлагался к продаже за *** руб.; по договору ипотеки от ***, заключенному между СБР» и административным истцом, оценочная стоимость объекта недвижимости составила *** руб.; анализ предложений подобных объектов свидетельствуют о сопоставимости рыночной стоимости, определенной экспертом, диапазону сложившихся цен на рынке недвижимости ***, а не оспариваемому результату кадастровой стоимости.

Суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает юридически и экономически обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, с чем представитель административного истца выразил согласие в судебном заседании.

Доводы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по *** и Управления Росреестра по *** о том, что они являются ненадлежащими ответчиками по делу, поскольку не имеют никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемых результатов кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от *** ***; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по ***, утвержденного Приказом Росреестра от *** ***; Приказов Росреестра от *** № П/93, от *** № П/210; пунктов 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от *** № П/331; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от *** № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которым названные государственные органы осуществляли функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками наряду с Комитетом по управлению имуществом ***, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости.

Поскольку *** не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости либо осуществившим функции по государственной кадастровой оценке объекта административного истца, то требования к данному административному ответчику предъявлены необоснованно.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░», ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ *** ░░░░░ ░░░░░░░░░ *** ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ***, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ***.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ *** ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ *** ░ ░░░░░░░ 772 207 566 ░░░..

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ***, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░

░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ***.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.