Решение по делу № 2-1887/2016 от 15.03.2016

Дело № 2-1887/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2016 года

Ленинский районный суд г.Смоленска

Под председательством судьи Куделиной И.А.

При секретаре Козловой И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления Роспотребнадзора по Смоленской области в интересах Беляевой Г.Г. к ЗАО Трест «Смоленскагропромстрой» о признании недействительными условий договора, возмещении убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Управление Роспотребнадзора по Смоленской области обратилось в суд с иском в интересах Беляевой Г.Г. к ЗАО Трест «Смоленскагропромстрой» о признании недействительными условий договора, возмещении убытков, компенсации морального вреда, указав в обосновании исковых требований следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Трест «Смоленскагропромстрой» и Беляевой Г.Г. заключен договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого застройщик обязался после окончания строительства передать дольщику <адрес>, расположенную на <данные изъяты> этаже блок-секции № многоквартирного жилого дома на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, балкон <данные изъяты> кв.м, общая площадь объекта <данные изъяты> кв.м.

Общая стоимость объекта составила <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. – стоимость квартиры, <данные изъяты> руб. – стоимость балкона из расчета <данные изъяты> руб. за <данные изъяты> кв.м площади.

ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передан дольщику по акту, в котором указана общая площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м, балкон – <данные изъяты> кв.м, общая площадь объекта – <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, дольщику передан объект, площадь которого меньше проектного на <данные изъяты> кв.м.

На требование о возврате денежных средств, оплаченных за большую площадь объекта, ответчик ответил отказом.

Управление Роспотребнадзора по Смоленской области полагает, что п.3.8 договора противоречит ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» такое условие договора признаются недействительными.

Просит суд признать недействительным п.3.8 договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома № взыскать с ответчика в пользу Беляевой Г.Г. <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. компенсации морального вреда, а также штраф.

В судебном заседании представитель Управления Роспотребнадзора по Смоленской области Пташкина А.Н., истица поддержали исковые требования.

Представитель ЗАО Трест «Смоленскагропромстрой» Костенкова Т.А. иск не признала. Пояснила суду, что в тексте договора указана площадь объекта долевого строительства согласно проектной документации. По условиям договора стороны допускают отклонение площади передаваемого объекта от площади, указанной в п.3.7 договора, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения на <данные изъяты> % без перерасчета стоимости объекта. Такое условие договора не противоречит действующему закону. Фактически разница в площади составила <данные изъяты> кв.м, что менее <данные изъяты> %. Согласно нормам Закона дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора только в случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора, иных обязательных требований, приведших к ухудшению его качества.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим убеждениям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Трест «Смоленскагропромстрой» (застройщик) и Беляевой Г.Г. (участник) заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный срок построить многоэтажный жилой дом (блок-секцию №) на <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику однокомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, балкон площадью <данные изъяты> кв.м, общая площадь объекта <данные изъяты> кв.м (п.1.1 договора).

Стоимость объекта составляет: <адрес> руб., балкон <данные изъяты> руб., общая стоимость объекта – <данные изъяты> руб. из расчета стоимости <данные изъяты> кв.м равного <данные изъяты> (п.3.1 договора).

Обязательства по договору исполнены участником в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства – <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, балкон площадью <данные изъяты> кв.м, общая площадь объекта <данные изъяты> кв.м.

Беляевой Г.Г. ответчику подана претензия с требованием выплатить <данные изъяты> руб. в связи с уменьшением общей площади квартиры на <данные изъяты> кв.м.

Исходящим от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал в удовлетворении претензии, сославшись на п.3.4 Договора.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, представленными в материалы дела.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Управление Роспотребнадзора по Смоленской области полагает, что п.3.8 договора № долевого участия в строительстве многоквартирного дома противоречит ч.1 и ч.2 ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и согласно ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является недействительным.

Согласно ч.6 ст.3 ФЗ РФ от 07.05.2013 № 100-ФЗ к договору, заключенному 08.11.2013, применяются нормы Гражданского Кодекса РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст.168 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст.166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с ч.9 ст.4 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как разъяснено в п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В силу п.п.1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ч.1 ст.4 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1, ч.2 ст.5 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п.1 ч.4 ст.5 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.3.4 договора по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в указанных далее случаях в порядке, установленном в гл.29 ГК РФ.

В соответствии с п.3.7 договора стороны пришли к соглашению, что допускают трехпроцентное отклонение площади передаваемого участнику объекта от площади, указанной в п.1.1 договора, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, при этом стоимость объекта, указанная в п.3.1 договора не изменяется, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Согласно п.3.8 договора в случае уменьшения фактической площади передаваемого участнику объекта от проектной площади объекта, указанной в п.1.1 Договора, более чем на три процента застройщик возвращает участнику денежные средств, размер которых определяется как произведение стоимости 1 кв.м Объекта, указанной в п.3.1 Договора, на разницу между проектной и фактической площадью Объекта.

Исходя из дословного толкования п.3.1 договора суд приходит к выводу о том, что между сторонами было согласовано условие об оплате общей стоимости объекта долевого строительства исходя из стоимости <данные изъяты> кв.м площади равной <данные изъяты> кв.м.

В проектной документации квартира № имеет следующие характеристики: общая площадь <данные изъяты> кв.м, балкон площадью <данные изъяты> кв.м, общая площадь объекта <данные изъяты> кв.м.

При этом стороны допустили возможное несоответствие фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади.

Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину – <данные изъяты> %.

Суд не может согласиться с доводом стороны истца о несоответствии п.3.8 договора нормам ч.1 и ч.2 ст.7 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.7 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004, озаглавленной законодателем «Гарантии качества, предусмотренные договором», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2 ст.7 ФЗ).

Норма ч.2 ст.7 ФЗ носит диспозитивный характер, поскольку предоставляет сторонам договора право регулировать свои правоотношения и иным, нежели указано в данной норме, образом.

Условие п.3.8 договора в совокупности в п.3.7 и п.3.9 договора не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, поскольку при отклонении площади объекта более чем на <данные изъяты> % взаиморасчеты производятся между сторонами, как при увеличении, так и при уменьшении площади объекта.

Требование о признании недействительным п.3.7 договора об установлении сторонами предельной величины отклонения площадей истцом не заявлено.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, положения части 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлены - с учетом особенностей регулируемых отношений - на защиту прав участников долевого строительства в случаях несоблюдения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства или к непригодности его для предусмотренного договором использования (Определение от 23 апреля 2015 N 981-О).

В частности, в определении от 21 ноября 2013 N 1838-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Попковой М.Н. на нарушение ее конституционных прав частью 2 ст.7 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 Конституционный Суд РФ также указал, что сами по себе данные законоположения не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы в указанном ею аспекте, а именно – отказ во взыскании денежных средств, излишне уплаченных истицей при заключении договора участия в долевом строительстве, ввиду уменьшения площади построенного объекта долевого строительства (квартиры) на значение, не превысившего согласованного сторонами при заключении договора, и не приведшего к ухудшению качества данного объекта.

При установленных обстоятельствах, суд не может согласиться с доводом стороны истца о недействительности условий договора, что исключает удовлетворение исковых требований, как основного, так и производных.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления Роспотребнадзора по Смоленской области в интересах Беляевой Г.Г. к ЗАО Трест «Смоленскагропромстрой» о признании недействительными условий договора, возмещении убытков, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Судья                    И.А.Куделина

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2016.