Решение по делу № 2-60/2013 (2-1147/2012;) от 27.12.2012

дело 2-60/2013

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Козьмодемьянск                                                      06 февраля 2013 г.

Горномарийский районный суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Шаховой К.Г., при секретаре Ивановой Л.В.,

с участием представителя истца Таланцева А.А. Шипицына Ю.В., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» Январцевой Н.Н., действующей на основании доверенности №-и от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ОАО «Россельхозбанк» Ефремовой Е.А., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Таланцева ФИО7 к администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район», обществу с ограниченной ответственностью «Виловатовское» и открытому акционерному обществу «Россельхозбанк» о признании договоров аренды и ипотеки недействительными,

установил:

Таланцев А.А. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район», обществу с ограниченной ответственностью «Виловатовское» и открытому акционерному обществу «Россельхозбанк» о признании недействительными договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между МО «Горномарийский муниципальный район» и ООО «Виловатовское», договора ипотеки права аренды указанного земельного участка, заключенного между ООО «Виловатовское» и ОАО «Россельхозбанк», а также признании недействительными государственной регистрации указанных договоров и записей о такой регистрации. В обоснование указанных требований истец указал, что обратился в администрацию Горномарийского района с просьбой предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером № площадью 2881 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в Горномарийском районе Республики Марий Эл, поскольку на данном земельном участка расположен принадлежащий истцу на праве собственности коровник КРС-600 по адресу: <адрес>. Право собственности истца на это здание зарегистрировано 29 июля 2011 г. на основании решения Горномарийского районного суда РМЭ от 23 июня 2011 г. 26 октября 2011 г. администрация МО «Горномарийский муниципальный район» сообщила, что для положительного рассмотрения заявления истца необходимо получить согласие залогодержателя ОАО «Россельхозбанк». Из указанного ответчика истцу стало известно, что земельный участок с кадастровым номером №, из которого образован испрашиваемый им земельный участок, передан в аренду ООО «Виловатовское» на срок 49 лет, а между ООО «Виловатовское» и ОАО «Россельхозбанк» заключен договор ипотеки права аренды указанного земельного участка. Истец полагает, что наличие заключенного договора аренды и договора ипотеки, по которым часть земельного участка, на которой расположен принадлежащий ему объект недвижимости, нарушает его исключительное право на приобретение земельного участка в собственность и влечет ничтожность указанных договоров.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил и дополнил заявленные требования, просил признать договор аренды земельного участка № от 28 мая 2010 г. недействительным в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером № с внесением изменений в записи ЕГРП путем исключения сведений о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером №, а также признать недействительными договор ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Виловатовское» и ОАО «Россельхозбанк» и государственную регистрацию этого договора в ЕГРП.

В суд истец Таланцев А.А. не явился, направил своего представителя Шипицына Ю.В., который поддержал уточненные и дополненные исковые требования, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что государственная регистрация договора аренды от 28 мая 2010 г. произведена только 12 апреля 2012 г. Следовательно, спорный договор был заключен только 12 апреля 2012 г. На момент заключения спорного договора аренды Таланцев А.А. являлся собственником здания коровника КРС-600, расположенного на арендованном земельном участке.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» Январцева Н.Н. исковые требования не признала, пояснив, что оспариваемый истцом договор аренды земельного участка с ООО «Виловатовское» был заключен правомерно, поскольку на момент заключения этого договора на данном земельном участке не было объектов, находящихся в собственности истца. В последующем после обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости в администрацию ей было испрошено согласие у залогодержателя права аренды ОАО «Россельхозбанк» на раздел арендованного земельного участка. Однако в получении такого согласия отказано. Тем не менее, администрация не возражает против предоставления в собственность истца земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.

Представитель ответчика ОАО «Россельхозбанк» Ефремова Е.А., не признав исковые требования, пояснила, что недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершившие сделку. Таланцев А.А. не является стороной по оспариваемым договорам. Указанные договоры прошли государственную регистрацию и соответствуют действующему законодательству. Право собственности на коровник КРС-600 и находящийся под ним земельный участок у истца не нарушено. залогодержатель правомерно отказал в разделении земельного участка, руководствуясь положениями действующего законодательства. Права Таланцева А.А. не нарушены, оснований для признания сделок недействительными не имеется.

Ответчик ООО «Виловатовское» своего представителя в суд не направил, представил в суд письменное заявление, в котором признал исковое заявление Таланцева А.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным в полном объеме. Однако, принимая во внимание позиции других ответчиков, не признавших исковые требования, характер заявленных требований, суд в соответствии с. 2 ст. 39 ГПК РФ считает необходимым не принять признание иска одним из ответчиков ввиду нарушения этим признанием прав и законных интересы других ответчиков по делу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в суд не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица.

Суд счел возможным в соответствии с нормами ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся ответчика и третьего лица, использовавших свое право на участие в судебном разбирательстве, предусмотренное ст. 35 ГПК РФ, по своему усмотрению.

Заслушав представителей истца, ответчиков, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела судом установлено, что 28 мая 2010 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» (арендодатель) и ООО «Виловатовское» (арендатор) был заключен договор аренды земельный участков №, согласно условиям которого в аренду в том числе был передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 89083 кв.м. для использования под дом животноводов КРС-600, кормоцех КРС-600, телятник КРС-600. В соответствии с п. 2.1 указанного договора аренды он был заключен на неопределенный срок с 01 июля 2009 г.

Соглашением № от 05 апреля 2012 г. в указанный договора аренды внесены изменения в части изменения срока действия договора на 49 лет. Изменения договора зарегистрированы в установленном законом порядке путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи №.

На основании договора №.1 об ипотеке, заключенного 29 марта 2012 г. между ОАО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ООО «Виловатовское», последнее передало в залог в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору право аренды земельного участка с кадастровым номером 12:02:0140106:678, на котором расположены также закладываемые здания (сооружения): дом животноводов КРС-600, кормоцех КРС-600, телятник КРС-600, принадлежащие залогодателю (п. 1.1, 3.1 договора).

Установлено, что право собственности истца Таланцева А.А. на коровник КРС-600 общей площадью 1513,2 кв.м, расположенный в 450 метрах в северо-восточном направлении от дома № 1 д. Михаткино Горномарийского района Республики Марий Эл, признано решением Горномарийского районного суда Республики Марий Эл от 23 июня 2011 г. и зарегистрировано в установленном порядке 29 июля 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Оспаривая указанные договоры аренды и ипотеки в части передачи в пользование ответчика ООО «Виловатовское» земельного участка с кадастровым номером 12:02:0140106:678 и последующей передачи ООО «Виловатовское» права аренды этого земельного участка в залог ОАО «Россельхозбанк», истец ссылается на положения ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающей его исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание коровника, наличие у него права собственности на это здание на момент заключения договора.

Действительно, в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Следовательно, истец как собственник здания вправе приобрести в собственность земельный участок под этим зданием.

Данными кадастрового учета и межевым планом подтверждается, что под принадлежащим истцу зданием выделен земельный участок с кадастровым номером №, за предоставлением в собственность которого Таланцев А.А. обращался в администрацию Горномарийского района.

Однако суд находит, что изложенные обстоятельства и наличие у истца исключительного права на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером № не могут повлечь недействительности договоров аренды и ипотеки земельного участка №.

На основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Следовательно, договор является ничтожным, если он не соответствовал закону на момент его заключения.

Оспариваемый истцом договор аренды земельных участков № от 28 мая 2010 г. заключен в соответствии с требованиями закона.

Довод истца о заключении этого договора только 12 апреля 2012 г. с момента государственной регистрации суд находит несостоятельным.

Согласно условиям договора он был заключен на неопределенный срок, что в силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФне требовало его государственной регистрации. Следовательно, на момент подписания 28 мая 2010 г. форма оспариваемого договора аренды соответствовала закону, он содержал все существенные условия договора аренды, а значит, считался заключенным.

После внесения соглашением № от 05 апреля 2012 г. изменений в указанный договор аренды о сроке его действия, превышающем 1 год (49 лет), этот договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 12 апреля 2012 г.

Таким образом, поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером № между администрацией муниципального образования «Горномарийский муниципальный район» и ООО «Виловатовское» 28 мая 2010 г. истец не имел в собственности зданий (сооружений), расположенных на этом земельном участке, оснований для признания указанного договора недействительным не имеется.

В соответствии со п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закона об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Согласно условиям договора об ипотеке № от 29 марта 2012 г. в связи с передачей в залог в обеспечение исполнения кредитных обязательств перед ОАО «Россельхозбанк» нескольких зданий ответчик ООО «Виловатовское» передал в залог кредитору и право аренды земельного участка с кадастровым номером 12:02:0140106:678, расположенного под этими зданиями.

Указанный договор ипотеки заключен уполномоченными лицами, в соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке прошел необходимую государственную регистрацию и соответствует требованиям закона.

Доводы представителя истца о нарушении оспариваемыми договорами аренды и ипотеки права истца, предусмотренного ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, суд полагает несостоятельными, поскольку по смыслу положений данной нормы закона право на выкуп находящего в муниципальной собственности земельного участка не зависит от прав владения и пользования этим земельным участком третьих лиц на момент обращения истца за реализацией права на выкуп.

По мнению суда, отказ ответчика ОАО «Россельхозбанк» от дачи согласия на разделение земельного участка с кадастровым номером 12:02:0140106:678 не препятствует Таланцеву А.А. требовать выкупа земельного участка под принадлежащим ему зданием, а случае невыполнения его требований - обратиться за защитой, в том числе судебной, нарушенного права.

Об отсутствии нарушений оспариваемыми договорами прав истца свидетельствует и то обстоятельство, что из содержания заявления Таланцева А.А. в администрацию Горномарийского района от 17 октября 2012 г. следует, что истец претендует на земельный участок площадью 2881 кв.м с кадастровым номером №, т.е. на другой земельный участок, выделенный из арендованного ООО «Виловатовское» земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о соответствии закону договора аренды земельных участков № от 28 мая 2010 г. и договора ипотеки №.1 от 29 марта 2012 г. Наличие оспариваемых договоров не препятствует реализации исключительного права истца на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим ему зданием коровника КРС-600, и не лишают истца права требовать у ответчика администрации Горномарийского района выкупа этого участка.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Таланцева А.А.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Иные требования, кроме изложенных выше, истцом не заявлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Таланцева ФИО8 к администрации муниципального образования «Горномарийский муниципальный район», обществу с ограниченной ответственностью «Виловатовское» и открытому акционерному обществу «Россельхозбанк» о признании договора № аренды земельных участков от 28 мая 2010 г. в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером № и договора ипотеки права аренды земельного участка от 29 марта 2012 г. с кадастровым номером № недействительными, внесении изменений в Единый государственный реестр прав о государственной регистрации договора аренды и признании недействительной государственной регистрации договора ипотеки отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Горномарийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                К.Г.Шахова

решение принято в окончательной форме 08 февраля 2013 г.