Решение по делу № 33-708/2019 от 31.01.2019

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Занездрова К.В. Дело № 33 - 708

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2019 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего: Зинченко С.В.

Судей: Ивановой О.В., Уосис И.А.

При секретаре: Киячко А.С.

рассмотрела в судебном заседании 12 февраля 2019 года апелляционную жалобу Поповой О.В. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 октября 2018 года, которым исковые требования Поповой Ольги Валентиновны удовлетворены частично.

Взыскана со Столбова Андрея Анатольевича в пользу Поповой Ольги Валентиновны задолженность в размере 1336,88руб. - задолженность по оплате коммунальных платежей с 01 августа 2017 по 03 сентября 2018 включительно; а также 400 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Попова О.В. обратилась в Прикубанский районный суд г.Краснодара к Столбову А.А. с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, ссылаясь на то, что между ней и ответчиком 03.07.2017г. был заключен договор найма 1/2 доли жилого дома с земельным участком и с имуществом, которые были переданы ответчику по акту. Срок договора определен сторонами 6 месяцев с даты подписания договора. 24.08.2017г. на электронную почту истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора найма, в котором ответчик просил считать договор найма расторгнутым с 04.09.2017г.

С данным предложением истец не согласилась, считая, что обстоятельства, указанные ответчиком, не являются основанием для досрочного расторжения договора найма.

Исходя из того, что договор является действующим, за ответчиком имеется задолженность, которая согласно расчету истца составляет 443995,62 рублей; в т.ч. 400000 руб. - задолженность за найм дома с имуществом за период с сентября 2017г. по апрель 2018г. включительно, из расчета: 50000руб. за 1 (один) месяц найма дома с имуществом,; 36431,62руб. - задолженность по оплате коммунальных платежей с августа 2017г. по март 2018г. включительно.

Просила взыскать со Столбова А.А. задолженность в размере 443995,62 рублей; в т.ч. 400000 руб. - задолженность за найм дома с имуществом из расчета: 50000руб. за 1 (один) месяц найма дома с имуществом, за период с сентября 2017г. по апрель 2018 г. включительно; 36431,62руб. - задолженность по оплате коммунальных платежей с августа 2017 по март 2018 включительно; а также 7564руб. - компенсацию оплаченной госпошлины.

Определением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 20.06.2018г. данное гражданское дело было передано по подсудности в Ленинградский районный суд г.Калининграда.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Попова О.В. с решением не согласна, считая его необоснованным.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами…

Согласно абз.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды….

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения…

Согласно ст.625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

В соответствии с п.1 ст. 671, п.1 ст.673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания…Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Судом установлено, Попова О.В. является собственником 1\2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, общей площадью 258,0 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Собственником другой 1/2 доли жилого дома и земельного участка является Когтенева Ю.Н.

03 июля 2017 года между Поповой О.В. (далее наймодатель) и Столбовым А.А. (далее наниматель) был заключен договор найма 1/2 жилого дома с имуществом и 1/2 земельного участка с имуществом, согласно условий которого наниматель передает нанимателю за плату во временное пользование (в наем) исключительно для личного проживания 1/2 жилого дома с имуществом и 1/2 земельного участка с имуществом, без права их передачи в наем третьим лицам, расположенного по адресу: <адрес> (далее дом), принадлежащих наймодателю на праве собственности (далее договора найма, пп.1.1,1.2 договора найма ).

В силу п.2.2. договора найма, наймодатель обязан передать в найм нанимателю дом в пригодном для проживания состоянии, а также ключи от дома не позднее 03.07.2017г. согласно акту передачи 1/2 жилого дома с имуществом и 1/2 земельного участка с имуществом, находящиеся по адресу: <адрес>.

Наниматель в силу пп.2.5.1, 2.5.3, 2.5.4. договора найма обязан принять от наймодателя в найм дом с имуществом по акту не позднее 03.07.2017г., использовать его только для проживания лиц, указанных в настоящем договоре…Наниматель обязан своевременно производить плату на наем дома и иные платежи, предусмотренные настоящим договором. Не позднее дня окончания действия настоящего договора наниматель обязан освободить дом и передать его по акту.

Настоящим договором стороны установили, что оплата по настоящему договору составляет сумму, равную 50000 (пятьдесят тысяч) рублей. В указанную сумму не входит стоимость оплаты за электроэнергию, холодную воду, газ и вывоз ТБО, которая определяется и уплачивается в соответствии с п.3.8 настоящего договора (п.3.1. договора найма). Указанный пунктом 3.1 договора размер оплаты найма дома является ежемесячным, подлежит оплате наличными наймодателю или его представителю, или на банковский счет (карту) наймодателя по следующим реквизитам: карта Сбербанка №, владелец карты Попова Ольга Валентиновна (п.3.4 договора найма).

В силу п.3.8 договора найма, наниматель обязан предоставить наймодателю не позднее 30 числа каждого месяца показания счетчиков (электросчетчик, газосчетчик). Сумму для оплаты холодной воды и услуг по вывозу ТБО наймодатель сообщает нанимателю из квитанции, присланных ТСЖ Зеленая поляна. Наниматель обязан передавать наймодателю не позднее 30 числа каждого месяца денежные средства в счет оплаты этих услуг наличными наймодателю или наличными представителю наймодателя или на банковский счет (карту) наймодателя по следующим реквизитам: карта Сбербанка №, владелец карты Попова Ольга Валентиновна.

Согласно п.3.3 договора найма, при подписании настоящего договора наниматель обязан оплатить наймодателю сумму в размере 50000 руб. за период найма с 04.07.2017г. по 04.08.2017г., а также сумму в размере 30000 рублей для гарантии оплаты нанимателем платежей, предусмотренных п.3.1 и п.3.8 настоящего договора и возмещения имущественного вреда (ущерба), в соответствии с п.2.5.5 настоящего договора (п.4 договора), т.е. 80000руб., перечислив указанную сумму на карту Сбербанка №, владелец карты Попова Ольга Валентиновна или наличными наймодателю. Датой исполнения обязательств нанимателя по оплате считается фактическая дата получения денежных средств наймодателем или его представителем или фактическая дата поступления денежных средств на банковский счет (карту) наймодателя. В дальнейшем оплата за найм по настоящему договору производится в виде 100% предоплаты до каждого 01 числа месяца, предшествующему месяцу, за который нанимателем осуществляется оплата (пп.3.5,3.6 договора найма).

Согласно акта от 03.07.2017г., являющегося приложением №1 к договору найма, 1/2 доля дома и 1/2 доля земельного участка с имуществом были переданы нанимателю.

24.08.2017 года на электронную почту истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора найма 1/2 жилого дома с имуществом и 1/2 доли земельного участка с имуществом от 03.07.2017 года, в котором ответчик просил считать указанный договор найма расторгнутым с 04 сентября 2017 года, в обоснование которого нанимателем указано, что отключение подачи воды в течение августа более 5 раз, что подтверждается уведомлениями из ТСЖ Зеленая поляна при наличии несовершеннолетних детей является существенным недостатком.

Получение данного уведомления 24.08.2017г. истцом не оспаривалось.

В силу пп.1,2 ст.451.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пп.2,3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора...

В силу п.5.2 договора найма, наймодатель и наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма дома при условии обязательного письменного уведомления второй стороны за 30 календарных дней.

В силу п.5.4, в случае досрочного расторжения договора найма нанимателем (без предварительного письменного уведомления второй стороны за 30 календарных дней, без нарушения наймодателем его условий и своих обязательств), наниматель выплачивает в течение 5 рабочих дней наймодателю сумму в размере 100% от месячной платы найма дома, указанной в п.3.1 настоящего договора.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что в силу вышеуказанных положений гражданского законодательства и условий договора найма, по вышеуказанному договору найма наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя о своем намерении расторгнуть договор за 30 календарных дней.

Согласно показаниям ответчика, свидетеля Столбовой Н.Л., письменной переписки истца и ответчика, акту приема–передачи дома от 06.09.2017г., Столбов А.А. и члены его семьи съехали из дома 04.09.2017г., коммунальными услугами не пользовались, ключи 2 экз. переданы ответчиком истцу; с 04.09.2017г. ответчик и его семья проживали на основании договоров найма в других жилых помещениях г.Краснодара, г. Симферополя, о чем были заключены соответствующие договоры.

При указанных обстоятельствах, суд правильно признал, что договор найма подлежал прекращению в связи с его расторжением нанимателем Столбовым А.А. в одностороннем порядке с 04.09.2017г.

Согласно материалам дела, ответчик фактически пользовался домом и земельным участком по договору найма в период с 03.07.2017г. по 04.09.2017г., за данный период подлежит оплата за найм, предусмотренная п.3.1. договора, в сумме 100000 рублей, что не оспаривалось сторонами.

Кроме того, в период действия договора найма с 03.07.2017г. по 04.09.2017г. ответчик должен был производить оплату коммунальных услуг в порядке, установленном п.3.8 договора найма.

Согласно представленным истцом квитанциям, договорам на оказание коммунальных услуг и расчету суда, коммунальные платежи за период действия договора найма составили: за вывоз ТБО за август 2017г.-284,70руб, за 3 дня сентября 2017г. -287,55 руб.х 3дн/30 дн=28,76руб.,за газ за август 2017г.-117,53руб., за 3 дня сентября 2017г. -439,46х3 дн/30 дн=43,95руб., за электроэнергию за август-1300,92руб., за 3 дня сентября 2017г.- 1980,24х3дн/ 30 дн=198,02руб., всего сумму 1973,88рублей. Коммунальные платежи за июль 2017г. истец не просил взыскать с ответчика.

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора найма, суд обоснованно указал на то, что за период с 03.07.2017г. по 04.09.2017г. ответчику надлежало уплатить истцу сумму 100000руб.+1973,88руб.=101973,88руб.

Нанимателем Столбовым А.А. в счет исполнения обязательств по договору найма были уплачены наймодателю Поповой О.В. следующие денежные суммы: 50000руб. - 03.07.2017г., 50637руб. - 01.08.2017г., всего на сумму 100637руб.

Следовательно, как правильно признал суд, с ответчика в пользу истца по договору найма подлежит взысканию сумма 1336,88 руб., из расчета: 101973,88руб. - 100637руб.=1336,88руб. - задолженность по оплате коммунальных платежей с 01 августа 2017 по 03 сентября 2018 включительно.

В этой части оснований к отмене или изменению решения судебная коллегия не усматривает.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, условиями договора найма между сторонами предусмотрено право нанимателя в одностороннем порядке расторгнуть договор найма, который правомерно признан расторгнутым с 4 сентября 2017 года.

Хотя акт приема – передачи жилого дома при его освобождении в сентябре 2017 года действительно не был подписан Поповой, однако суд правильно исходил из того, что дом с имуществом фактически был ответчиком освобожден, ключи переданы истцу, данные обстоятельства подтверждены соответствующими доказательствами, полно приведенными в решении.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением в части неполного взыскания платы за найм, предусмотренной п. 5.4 договора.

Так, как следует из п.5.4. договора найма, при расторжении договора найма нанимателем в одностороннем порядке при несоблюдении условия об обязательном письменном уведомления наймодателя за 30 календарных дней, при отсутствии нарушений условий договора со стороны наймодателя, наниматель выплачивает в течение 5 рабочих дней наймодателю сумму в размере 100% от месячной платы найма дома, указанной в п.3.1 настоящего договора.

Таким образом, выплата данной суммы в 50000 рублей предусмотрена фактически как компенсация за досрочное расторжение договора найма нанимателем.

Согласно п. 3.3. договора найма и расписке от 03.07.2017г.,- Столбовым А.А. при заключении договора найма в счет гарантии внесения платежей, предусмотренных п.3.1 и п.3.8 договора найма, была уплачена Поповой О.В. денежная сумма 30000руб.

В связи с расторжением договора найма из указанной суммы истцом 10.09.2017г. была добровольно выплачена ответчику на счет карты Столбовой Н.Л. денежная сумма в размере 8396,85руб.

Сумма денежных средств в размере 21603,15руб. (30000руб. -8396,85руб.= 21603,15руб.) осталась у истца.

Решением мирового судьи судебного участка №239 Прикубанского внутригородского округа г.Краснодара от 29.01.2018г. по делу №2-35/18-239 в удовлетворении исковых требований Столбова Андрея Анатольевича к Поповой Ольге Валентиновне, Попову Владимиру Сергеевичу о взыскании задолженности в размере 21603,15рублей, компенсации морального вреда и судебных расходов было отказано. Как установлено вышеуказанным решением, денежная сумма в размере 21603,15руб. является обеспечительным платежом, который остается у Поповой О.В. в связи с досрочным расторжением договора по инициативе Столбова А.А.

Данное решение суда сторонами не оспаривалось.

В связи с чем, суд указал на то, что оснований для взыскания со Столбова А.А. в пользу Поповой О.В. иных денежных средств по договору найма не имеется и в оставшейся части исковые требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.

Между тем, предусмотренная п. 5.4 договора найма сумма в 50000 рублей, как компенсация за досрочное расторжение договора нанимателем, выплачена истцу не в полном объеме, в связи с чем в этой части требования истца подлежали удовлетворению, в пользу Поповой со Столбова следовало взыскать (50000-21603) 28397 рублей.

В связи с изложенным, решение суда в данной части подлежит изменению, взысканная со Столбова сумма подлежит увеличению до 29733,88 рублей, в остальной части оснований к отмене решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь п.п.1, 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 октября 2018 года изменить; увеличить взысканную со Столбова А.А. в пользу Поповой О.В. сумму до 29733,88 рублей, судебные расходы до 1092 рублей. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: