Решение по делу № 3а-359/2018 ~ М-230/2018 от 26.04.2018

№ 3а-359/2018

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград 7 июня 2018 года

Волгоградский областной суд в составе

Председательствующего судьи Камышниковой Н.М.,

при секретаре Зубрилине Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Воронцова Вадима Владимировича, Круглякова Владимира Андреевича, Соломахиной Любови Николаевны, Ромашкова Владимира Юрьевича, Кабатова Василия Федоровича, Засыпкиной Елены Юрьевны, Безбожнова Александра Валентиновича, ООО «Технологическое объединение», ООО «Фирма «Промобслуживание С» к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, УФРС по Волгоградской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом от 27 октября 2015 года №46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской области» утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложению 1 к приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......> установлена в размере <.......> руб.

Реализуя право, предусмотренное п.3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации административные истцы обратились в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного используемого на праве аренды, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, установленной в представленном отчёте оценщика, указав, в обоснование административного искового заявления, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что нарушает их права как арендатора земельного участка, поскольку размер арендных платежей исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, которая выше рыночной.

Административные истцы Воронцов В.В., Кругляков В.А., Соломахина Л.Н., Ромашков В.Ю., Кабатов В.Ф., Засыпкина Е.Ю., Безбожнов А.В. в судебное заседание не явились, представив заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, доверив представлять их интересы своему представителю, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела.

Представитель административных истцов по доверенности Иванова А.А. в судебном заседании поддержала административные исковые требования.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области по доверенности Бирюлькин В.А. в письменном ходатайстве принятие решения по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явился, от представителя по доверенности Белякова Д.А. поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя, принятие решения по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика – руководитель Управления Росреестра по Волгоградской области Абрамов А.В. в письменных объяснениях по делу не возражал против удовлетворения заявленных требований, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Поскольку судом не признана обязательной явка не явившихся лиц, суд полагает на основании ч.4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав участников процесса, изучив материалы административного дела, оценив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю является земельный налог и арендная плата.

В силу ч.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району(городскому округу).

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, в том числе регулирует отношения по определению рыночной стоимости этих объектов для целей совершения сделок с ними, а также для иных целей.

Так, в ст.3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Регламентируют данную сферу отношений также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённые распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года№568-р, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки(ФСО№1)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федеральный стандарт оценки «Требование к отчёту об оценке(ФСО №3)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости(ФСО №7)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Законодатель установил, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе, по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Право оспаривания принадлежит физическим и юридическим лицам, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 245 КАС РФ).

Судом установлено, что спорным земельным участком административные истцы пользуются на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, с учётом изменений от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка, заключённому между административными истцами и Администрацией Волгограда на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2 Договора и уведомления Администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 115-125, 126-129).

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ № <...>-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Волгоградской <адрес>» утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской <адрес>. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, сформирован по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложению 1 к приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> – <.......> установлена в размере <.......> руб.-л.д.104.

Следовательно, дата, по состоянию на которую должна быть установлена рыночная стоимость земельного участка применительно к положениям ч.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.24.18 Закона об оценочной деятельности – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленному отчёту об оценке спорного земельного участка № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному оценщиком <.......> по заданию и на основании договора с административными истцами, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: <.......> определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей-л.д.37-80.

Судом установлено, что вышеуказанный отчёт о рыночной оценке земельного участка соответствует законодательству, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам в сфере оценочной деятельности объектов недвижимости.

Отчёт содержит подробное описание проведенной оценки рыночной стоимости в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчёту об оценке вышеуказанным законодательством, в нем имеются все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, оценщик для расчёта рыночной стоимости земельного участка использовал сравнительный подход. При этом обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно применил метод сравнения продаж с использованием сведений о продаваемых объектах- аналогах существенно не отличающихся от объекта оценки по основным факторам стоимости, которые правильно определены.

Данные сведения об объектах -аналогах опубликованы в открытых и проверяемых источниках в период, непосредственно предшествующий дате оценке, указан и приложен к отчёту их источник. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. В процессе расчёта были обоснованно определены и применены корректирующие коэффициенты известной цены объектов –аналогов по параметрам, по которым имеются различия объектов - аналогов с объектом оценки и имеется необходимость корректировки цен, также обоснован отказ от применения корректирующих коэффициентов по иным выявленным ценообразующим факторам.

Итоговая цена определена путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно и обоснованно, выводы сделаны с учётом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и с учётом иных заслуживающих внимания обстоятельств. Информация, использованная оценщиком в отчёте является достоверной, достаточной и проверяемой.

Доказательств, опровергающих данные, изложенные в отчете, а также об иной рыночной стоимости спорного участка не представлено административными ответчиками и заинтересованными лицами.

При таких данных, оценив по правилам ст.14, 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленный отчёт оценщика, который был выполнен в соответствии с установленными требованиями оценщиком <.......> имеющей необходимое образование и опыт работы в оценочной деятельности, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», застраховавшим свою гражданскую ответственность оценщика, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена на дату определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что отчёт об оценке является допустимым доказательством по делу, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административные истцы представили достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, доказали своё нарушенное субъективное право, так как административные истцы как арендаторы спорного земельного участка вынуждены уплачивать арендные платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости в большем размере, чем те, которые они будут платить исходя из рыночной стоимости. Поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая явилась предметом оспаривания.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом для целей, предусмотренных законодательством РФ, является дата обращения в суд, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Также ч.6 ст.24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ЕГРН, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить административный иск Воронцова Вадима Владимировича, Круглякова Владимира Андреевича, Соломахиной Любови Николаевны, Ромашкова Владимира Юрьевича, Кабатова Василия Федоровича, Засыпкиной Елены Юрьевны, Безбожнова Александра Валентиновича, ООО «Технологическое объединение», ООО «Фирма «Промобслуживание С» к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, УФРС по Волгоградской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: «<.......> равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.

Дата подачи заявления административными истцами о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда через Волгоградский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/ Н.М. Камышникова

решение в окончательной

форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Верно.

Судья: Н.М. Камышникова