Решение по делу № 3а-60/2017 от 31.01.2017

Дело № 3а-60-2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Исмагзамова И.М. – Кушниной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Исмагзамова И.М. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Исмагзамов И.М. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1210 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под выкупленное здание, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости 4372940 рублей по состоянию на 18.10.2016.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является участником общей долевой собственности (1/2 доля в праве) на часть встроенных помещений, а также собственником части встроенных помещений в двухэтажном шлакоблочном здании учреждения по адресу: ****. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером **. На текущий момент права административного истца на земельный участок не оформлены, но он имеет намерение выкупить данный участок на основании статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с чем 11.11.2016 обратился совместно с другими собственниками встроенных помещений в указанном выше здании в департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18.10.2016 составляет 10714041, 80 рублей. Вместе с тем, рыночная стоимость, согласно отчету об оценке, составила 4372940 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, исключительным правом выкупа которого обладает истец, не соответствует его рыночной стоимости. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20.12.2016 заявление Исмагзамова И.М. отклонено.

Исмагзамов И.М. в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца в судебном заседании просил об удовлетворении иска.

Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд не прибыли. В представленных суду отзывах обоснованность исковых требований они не оспаривали, просили о рассмотрении дела без участия представителя. Управление Росреестра по Пермскому краю указало на отсутствие заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц сособственники встроенных помещений в здании по ул. **** г. Перми – Е., С., В., будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что Исмагзамов И.М. является собственником встроенных помещений, общей площадью 253, 6 кв.м на 1 этаже (пом. № № 1, 4, 13-19, 30-36) и подвале (пом. № 6, 7) 2–этажного шлакоблочного здания учреждения по ул. **** г. Перми. Также Исмагзамов И.М. является участником общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на встроенные помещения (лит. А) общей площадью 35 кв.м, в 2–этажном шлакоблочном здании учреждения по ул. **** г. Перми: в подвале (пом. № 8 – лестничная клетка, № 9 – электрическая щитовая), на 1 этаже (пом. № 2 – тамбур, № 3 – лестничная клетка) (л.д. 24-25).

Земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 1210 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под выкупленное здание, расположенный по адресу: ****, поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом на данный земельный участок (л.д. 29-32).

14.12.2016 Исмагзамов М.И. и другие собственники встроенных помещений здания по ул. **** г. Перми обратились в департамент земельных отношений администрации г. Перми с заявлением о выкупе в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка из состава земель населенных пунктов с разрешенным видом использования под объекты недвижимого имущества, принадлежащих владельцам на праве собственности (в том числе общей долевой собственности), расположенного по адресу: **** с кадастровым номером **, площадью 1210, 00 кв.м.

Принимая во внимание, что Исмагзамов И.М. является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером **, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец, как лицо, в собственности которого находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке, вправе оспорить его кадастровую стоимость. На основании изложенного, доводы заинтересованного лица о том, что у Исмагзамова И.М. отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости спорного земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из кадастровой справки от 23.12.2016 и выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 17.01.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 10714 041, 80 рублей.

Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 18.10.2016 № **.

Земельный участок с кадастровым номером ** в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке вошел со значением площади 1099,79 кв.м. Вместе с тем, 18.10.2016 площадь данного участка изменилась на значение 1210 кв.м (в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади участка). В результате изменения площади, в соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, кадастровая стоимость органом кадастрового учета была рассчитана с применением среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок. С учетом площади земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 18.10.2016 кадастровая стоимость составила 10714 041, 80 рублей.

Исмагзамов И.М. не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка, обратился в суд с настоящим административным иском и представил в суд отчет № ** от 25.11.2016 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг». В соответствии с отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка составила по состоянию на 18.10.2016 – 4372 940 рублей. Оценщик К., непосредственно проводившая оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, включена в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована ОАО «Страховое общество «Якорь».

Также административным истцом было представлено положительное экспертное заключение Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» № ** от 08.02.2017 на указанный выше отчет об оценке, согласно которому отчет № ** от 25.11.2016 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость указанного выше земельного участка подтверждена.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 20.12.2016 № ** отклонено заявление Исмагзамова И.М. от 01.12.2016 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 18.10.2016, то есть на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка, на эту же дату должна быть установлена рыночная стоимость.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Отчет об оценке, представленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг», содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв. м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход методом сравнения продаж и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил основные ценообразующие факторы, которыми являются местоположение, наличие транспортной доступности и наличие инженерных коммуникаций.

Одним из основных критериев отбора являлось местоположение участков, а именно участки, расположенные на территории Пермского края, за исключением административного центра – г. Пермь. Также учитывалось время продажи/предложения август-декабрь 2012 года.

В пункте 8.8 Отчета отражены все найденные в открытых источниках предложения на рынке купли-продажи земельных участков в г. Перми для размещения участков под коммерческое использование. Четыре объекта из предложенных к продаже земельных участков использованы в сравнительном подходе, обоснование принятия именно данных четырех участков в качестве объектов-аналогов приведено на странице 33 отчета. Ссылки на источник информации, использованный в отчете, в соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 приведены (страницы 84-87 отчета).

Согласно справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под ред. Л., том 3 земельные участки, 2016 год, страница 279 таблица 77, корректировка на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку на активном рынке составляет в среднем 9,7%, в связи с чем оценщик к объектам-аналогам № 1, 3, 4 применил скидку на торг 9,7%, в отношении объекта-аналога № 2 корректировка на торг не применялась, так как информация о стоимости представляет собой цену сделки (страница 44 отчета).

Для оценки земельных участков произведена корректировка на дату продажи, которая рассчитана оценщиками на основании средних цен на земельные участки Пермского края по данным анализа рынка земельных участков (страница 44 отчета).

Ввиду того, что местоположение оказывает непосредственное влияние на полезность недвижимости для ее пользователя, а объекты-аналоги № 1 и 3 с объектом оценки расположены в различных зонах престижности, в том числе в различных районах, которые не отнесены к одной зоне престижности, оценщиком произведена корректировка по данному критерию сравнения.

Проведена оценщиком корректировка и на площадь земельного участка. Оценщик указал, что анализ рынка показывает на ликвидность участков под коммерческую застройку с площадью менее 0,1Га. С учетом справочника оценщика под ред. Лейфера 2016 год (стр. 292 таб. 79) оценщик указал, что является закономерным рост стоимости 1 кв.м приуменьшении общей площади участка, в связи с чем применил корректировку в отношении объекта-аналога № 3, имеющего площадь 29884 кв.м, при сравнении объекта оценки с площадью 1 2120 кв.м).

Также оценщиком в отчете об оценке проведено исследование зависимости вида разрешенного использования на цену сделки. Поскольку существенных различий между объектом оценки и объектами-аналогами не выявлено, корректировка не была применена (страница 46 отчета).

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели иных доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В решении Комиссии и в доводах заинтересованного лица не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, принимая во внимание положительное экспертное заключение, подтвердившее соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи Исмагзамовым И.М. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 01.12.2016, то есть дату его обращения в Комиссию.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю (надлежащим ответчиком) заявленное Исмагзамовым И.М. требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Исмагзамова И.М. удовлетворить.

Датой подачи Исмагзамовым И.М. заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 1 декабря 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1210 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под выкупленное здание, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости 4372940 рублей по состоянию на 18 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 16 марта 2017 года.

Судья (подпись)