Решение по делу № 33-13856/2018 от 26.10.2018

Судья: Артемьева Л.В. гр. дело № 33-13856/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2018 года г.о.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего – Елистратовой Е.В.

Судей – Самчелеевой И.А., Маликовой Т.А.

При секретаре – Дабдиной А.Н.

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Рыжова С.А. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 05 сентября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Ревиной Т.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 02.03.2018 г. ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес>, заключенный между Савиновой М.Л. и Рыжовым С.А., удостоверенный нотариусом г.Сызрани Самарской области Сафиным РР.

Прекратить право общей долевой собственности Рыжова С.А. на ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес>.

Признать за Савиновой М.Л. право общей долевой собственности на ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес>

Обязать Савинову М.Л. заключить с Ревиной Т.А. договор купли-продажи ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от 07.06.2017 г.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ревина Т.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Савиновой М.Л. и Рыжову С.А. о признании недействительным договора купли-продажи, приведении сторон в первоначальное положение, прекращении права общей долевой собственности, понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

В заявлении указала, что 07.06.2017г. между ней и Савиновой М.Л. заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес>, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости за 450 000 руб. Срок заключения основного договора - до 31.07.2018г.

При подписании данного предварительного договора она уплатила Савиновой МЛ денежную сумму 328 000 руб. в качестве задатка, на оставшуюся сумму - 122 000 руб. была предоставлена рассрочка платежа до 31.07.2018г. с ежемесячной выплатой по 10 800 рублей.

Ревиной Т.А. были переданы ключи от продаваемого жилого дома. В настоящее время Ревина Т.А. и члены ее семьи проживают в данном жилом доме, пользуются данным имуществом.

Истец отправила уведомление Савиновой М.Л. с предложением заключить основной договор купли-продажи, но ей стало известно о нарушении ее права, поскольку данное недвижимое имущество зарегистрировано за другим лицом - Рыжовым С.А.

Савинова М.Л. в нарушение условий предварительного договора от 07.06.2017г. и требований действующего законодательства 02.03.2018г. заключила с Рыжовым С.А. договор купли-продажи фактически проданного имущества, который был нотариально удостоверен нотариусом г.Сызрани Самарской области Сафиным Р.Р.

Считает данный договор купли-продажи недействительным, поскольку жилой дом и земельный участок не были свободными от прав третьих лиц, не могли являться предметом сделки, поскольку были обременены правами третьего лица - Ревиной Т.А., которая заключила предварительный договор и имела приоритетное право на заключение основного договора купли-продажи в установленный срок до 31.07.2018г.

Истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 02.03.2018г. ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес>; стороны по сделке вернуть в первоначальное положение; прекратить право общей долевой собственности Рыжова С.А. на ? долю в праве на жилой дом и ? долю в праве на земельный участок по <адрес>; обязать Савинову М.Л. заключить с истцом основной договор купли-продажи ? доли в праве на жилой дом и ? доли в праве на земельный участок по <адрес> на условиях предварительного договора от 07.06.2017г.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе ответчик Рыжов С.А. просит отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, отказав Ревиной Т.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В суд апелляционной инстанции стороны, третье лицо не явились.

Истец Ревина Т.А. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщила.

Ответчик Савинова М.Л. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, находится в ФКУ СИЗО-2 УФСИН России по Самарской области, представила письменные возражения на жалобу.

Ответчик Рыжов С.А. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью.

Рассмотрев представленное ходатайство, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку каких-либо письменных подтверждений невозможности явки ответчика в заседание суда апелляционной инстанции по уважительной причине (больничный лист, выписка о нахождении в стационаре и т.д.), не представлено.

Третье лицо нотариус Сафин Р.Р. представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает отменить решение суда как постановленное с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 5?, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает.

Судом первой инстанции установлено, что 07.06.2017г. между Ревиной Т.А. и Савиновой М.Л. заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве на жилой дом, общей площадью 58.6 кв.м. и ? доли в праве на земельный участок, общей площадью 484 кв.м по <адрес>, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости за 450 000 руб.

Срок заключения основного договора - до 31.07.2018г.

При подписании данного предварительного договора Ревина Т.А. уплатила Савиновой М.Л. денежную сумму 328 000 руб. в качестве задатка, что также подтверждается распиской, на оставшуюся сумму - 122 000 руб. была предоставлена рассрочка платежа до 31.07.2018г. с ежемесячной выплатой по 10 830 руб.

Ревиной Т.А. были переданы ключи от продаваемого жилого дома. В настоящее время Ревина Т.А. и члены ее семьи проживают в данном жилом доме, пользуются данным имуществом.

Факт получения Савиновой М.Л. денежных средств в сумме 328 000 руб. и предоставления рассрочки по данному договору, факт оплаты в рассрочку ежемесячных денежных сумм по предварительному договору купли-продажи от 07.06.2017г. подтверждены расписками и объяснениями Савиновой М.Л.

Из условий предварительного договора от 07.06.2017г. следует, что обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи он не будет заключен либо одна их сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

02.03.2018г. Савинова М.Л. заключила с Рыжовым С.А. договор купли-продажи ? доли в праве на жилой дом, общей площадью 58.6 кв.м. и ? доли в праве на земельный участок, общей площадью 484 кв.м. по <адрес>, который был нотариально удостоверен нотариусом г.Сызрани Самарской области Сафиным Р.Р. и зарегистрирован в реестре №

По условиям данного договора покупатель приобрел у продавца указанное недвижимое имущество за 450 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.2.5 договора).

Согласно п.4.1 договора продавец продала, а покупатель купил по настоящему договору долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Согласно выпискам из ЕГРН, 05.03.2018г. за Рыжовым С.А. зарегистрировано право собственности на ? долю в праве на жилой дом, общей площадью 58.6 кв.м. и ? доли в праве на земельный участок, общей площадью 484 кв.м. по <адрес>.

Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст. 218, 429, 445, 454, 549 Гражданского кодекса РФ, и пришел к выводу, что договор купли-продажи от 02.03.2018г. между Савиновой М.Л. и Рыжовым С.А. является недействительным, поскольку жилой дом и земельный участок не были свободными от прав третьих лиц, не могли являться предметом сделки, т.к. были обременены правами третьего лица - Ревиной ТА, которая заключила предварительный договор и имела приоритетное право на заключение основного договора купли-продажи в установленный срок до 31.07.2018г., в связи с чем, удовлетворил исковые требования Ревиной Т.А. в полном объеме.

Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными, основанными на неправильном толковании положений действующего законодательства.

В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между Ревиной Т.А. и Савиновой М.Л. не заключался и в установленном законом порядке зарегистрирован не был, то есть перехода права собственности на долю дома и земельного участка от продавца Савиновой М.Л. к покупателю Ревиной Т.А. не произошло.

Согласно договору купли-продажи от 02.03.2018 спорное недвижимое имущество приобрел Рыжов С.А., который в настоящее время является собственником.

В силу пунктов 1 и 2 ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в абзаце 7 пункта 61 совместного Постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В данном случае зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты за ответчиком Рыжовым С.А.

Доводы истца о том, что фактически предварительный договор сторонами сделки исполнен, спорное имущество находится в распоряжении истца, не могут быть приняты во внимание, так как предварительный договор купли-продажи, порождающий возникновение обязательственных отношений, не влечет иных правовых последствий, как заключить договор купли-продажи в дальнейшем, и в соответствии с действующим гражданским законодательством основанием для возникновения у гражданина права собственности не является.

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи от 02.03.2018г. недействительным, не имеется.

Поскольку в удовлетворении основного требования о признании договора купли-продажи недействительным отказано, производные от основного требования о прекращении за Рыжовым С.А. права общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, понуждении Савиновой М.Л. к заключению основного договора купли-продажи, также удовлетворению не подлежат.

Согласно п.2 ст.328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сызранского городского суда Самарской области от 05 сентября 2018 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Ревиной Т.А. к Савиновой М.Л., Рыжову С.А. в полном объеме отказать.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи Копия верна, судья