Решение по делу № 2-1105/2015 от 24.03.2015

№ 2-1105/15

Р Е Ш Е Н И Е (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

15 мая 2015 года

Черновский районный суд г. Читы

В составе председательствующего судьи Куклиной И.В.,

при секретаре Елисеевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите, в помещении суда, гражданское дело по исковому заявлению Насакдоржиевых А.Р. и А.В. к Тышлер Е.В. о признании предварительного договора незаключенным и взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

Истцы Насакдоржиевы А.Р. и А.В. обратились в суд с данными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:

В ДД.ММ.ГГГГ года между ними и ответчиком был подписан предварительный договор купли – продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка <данные изъяты> кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес> Стоимость жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> руб., из которых сумма в размере <данные изъяты> руб. должна была быть уплачена продавцу за счет средств материнского капитала, <данные изъяты> руб. должны быть переданы продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, а остаток суммы в размере <данные изъяты> руб. должен быть передан продавцу в сок до ДД.ММ.ГГГГ года. При обращении в ПФ Забайкальского края им было разъяснено, что поскольку их ребенок не достиг возраста трех лет, поэтому расчет при помощи материнского капитала произведен быть не может. После этого они обратились в ОАО «Азиатско – Тихоокеанский банк» с заявлением для получения ипотечного кредита, по которому получили предварительное одобрение. ДД.ММ.ГГГГ они передали ответчику <данные изъяты> руб. в качестве расчета за приобретаемые объекты недвижимости, а также в договор была внесена дополнительная запись о том, что стороны обязуются заключить основной договор купли – продажи земельного участка и жилого дома в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ они в счет оплаты по договору передали ответчику <данные изъяты> руб. В процессе оформления ипотечного кредита из ОАО «Азиатско – Тихоокеанский банк» поступил запрос о предоставлении поручителя, документы на поручителя ими были представлены ДД.ММ.ГГГГ года, однако уже с ДД.ММ.ГГГГ рассмотрение заявок на предоставление ипотечных кредитов было приостановлено из-за проведения мероприятий по обновлению линейки ипотечных кредитов. Таким образом они не смогли выполнить условия договора по не зависящим от них причинам. Ответчик выразила готовность подождать пока не разрешиться вопрос о предоставлении ипотечного кредита и разрешила им проживать в доме по адресу: <адрес> вплоть до окончательного расчета. Однако по истечении срока указанного в предварительном договоре Тышлер Е.В. продала дом и земельный участок другим покупателям, заявив, что ими нарушены условия предварительного договора. Возвращать уплаченную денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Тышлер Е.В. отказалась, пояснив, договор не был заключен по их вине и данная денежная сумма будет с них удержана в качестве задатка. Подписанный сторонами предварительный договор не соответствует требования закона, в нем не указана дата его заключения, в связи с чем, он не вступил в силу. Стоимость объектов недвижимости указана общая, в результате чего невозможно определить стоимость каждого объекта, что противоречит требованиям ст. 555 ГК РФ, а договор является незаключенным. В тексте договора отсутствует условие о задатке, а имеющиеся записи на оборотной стороне договора о применении положений о задатке говорит о том, что соглашение о задатке сторонами достигнуто не было, а уплаченная ими денежная сумма должна рассматриваться как авансовый платеж по предварительному договору.

Просят суд признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ года между Насакдоржиевыми А.Р. и А.В. и Тышлер Е.В. незаключенным. Взыскать с ответчика денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., уплаченную государственную пошлину.

В судебном заседании истец Насакдоржиева А.В. исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что предварительный договор купли – продажи был заключен ими ДД.ММ.ГГГГ года. При заключении предварительного договора разницу между задатком и авансом они не осознавали. Когда они узнали о том, что выдача ипотечных кредитов приостановлена, в ДД.ММ.ГГГГ года они обратились к ответчику с просьбой продлить данную сделку и она согласилась подождать до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Насакдоржиев А.Р. в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Из пояснений, данных в предыдущих судебных заседаниях, следует, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель истцов Ложеницын С.И.. действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что от исполнения договора истцы не отказывались, но узнав, что выдача ипотечных кредитов была приостановлена и они не смогут рассчитаться с ответчиком в установленные в договоре сроки, они пытались найти другие способы оплаты, при этом в устной форме с ответчиком согласовали условие о продлении срока действия договора, на что Тышлер Е.В. была согласна. Однако уже ДД.ММ.ГГГГ ответчик решила продать дом и стала приводить покупателей. Несмотря на то, что в предварительном договоре не указан срок заключения основного договора купли – продажи, условие о его заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ истцами было согласовано. Впоследствии с письменным предложением к ответчику о продлении срока заключения договора Насакдоржиевы не обращались, но в устной форме условие о его продлении было согласовано. Денежные средства в размере <данные изъяты> руб., были переданы Тышлер Е.В. в качестве аванса, а не задатка. Условие о задатке в договоре сторонами согласовано не было, в связи с чем, законных оснований для удержания данной суммы у ответчика не имеется. Земельный участок у ответчика оформлен в собственность не был и она его оформила в собственность за счет денежных средств, полученных от истцов.

Ответчик Тышлер Е.В. в судебном заседании исковые требования не признала, дополнительно пояснила, что предварительный договор купли – продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ года. Денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были переданы ей истцами в качестве задатка, как гарантия того, что она дом с продажи снимет. После того, как истцы сказали ей, что подали документы в банк, она согласилась подождать, но в <данные изъяты> года она стала им звонить, но трубку они не брали. Затем она позвонила в Банк, где ей сказали, что кредит истцам не дадут. Дом и земельный участок другим покупателям был продан ею за такую же цену. Земельный участок она оформила в собственность ранее и не за счет денежных средств, уплаченных истцами. Когда подписывали договор эти деньги были переданы в качестве задатка, а не аванса. Основной договор купли – продажи не был заключен по вине истцов, поэтому задаток ею был удержан. Она действительно согласилась подождать и дала истцам до <данные изъяты> года срок для окончательного расчета, однако после того, как Насакдоржиевы ей сказали, что рассчитаться с ней не могут, она выставила дом на продажу, это было в ДД.ММ.ГГГГ. В первых числах ДД.ММ.ГГГГ она предупредила истцов о том, что собирается продавать дом, объявление о продаже дома подала ДД.ММ.ГГГГ и уже через два дня заключила договор купли – продажи. Заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора истцы ей не предлагали.

Представитель ответчика Кравцов С.Ю., допущенный к участию в деле в порядке ст. 53 ГПК РФ, исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что предварительный договор является заключенным, поскольку и истцы и ответчик не отказываются, что договор был заключен в ДД.ММ.ГГГГ года. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет договора, а также другие существенные условия договора. Указание в договоре общей цены земельного участка и строения не является нарушением закона, в связи с чем, условие о цене является сторонами согласованным. На оборотной стороне предварительного договора сторонами письменно согласованы и удостоверены подписями продавца и покупателей условие о задатке. Фраза о том, что в случае, неисполнения сторонами обязательств по предварительному договору, деньги переданные предварительно остаются у продавца, свидетельствует о согласовании обеспечительной функции денежных сумм, что также является функцией задатка. Истцы осознавали характер совершаемых ими действий по передаче денежных средств, о чем свидетельствуют расписки, содержащие оговорки о задатке. Письменных предложений от истцов в адрес ответчика о заключении дополнительного соглашения и продлении срока для заключения основного договора купли – продажи не поступало, но их не было и со стороны ответчика. Просит отказать истцам в удовлетворении исковых требований. Взыскать с Насакдоржиевых А.Р. и А.В. в пользу ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

Как установлено в судебном заседании в ДД.ММ.ГГГГ года между Тышлер Е.В. (продавец) и Насакдоржиевыми А.Р. и А.В. (покупатели) заключен предварительный договор купли – продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> (л.д. ).

Как следует из пояснений истцов и ответчика в суде, указанный предварительный договор был заключен в <данные изъяты> года.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001 года «О землеустройстве», ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно п. 1.2. и 1.3 предварительного договора продавец передает в собственность покупателю земельный участок <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. ).

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно раздела 3 предварительного договора продажная цена жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> руб.

Таким образом, несмотря на то, что дата заключения предварительного договора не указана, суд полагает, что между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, поскольку данные позволяющие идентифицировать объекты недвижимости и земельный участок, в том числе его кадастровый номер, в предварительном договоре указаны. Довод представителя истца о том, что в предварительном договоре указана общая цена жилого дома и земельного участка, в связи с чем, договор является незаключенным, суд находит несостоятельным, поскольку установленная в договоре цена объекта недвижимости вместе с земельным участком на котором находится объект действующему законодательству не противоречит.

На основании изложенного суд находит, что в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Насакдоржиевыми А.Р. и А.В. и Тышлер Е.В. незаключенным надлежит отказать.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Таким образом, задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены ст. 381 ГК РФ.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (ч. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2).

Как установлено в судебном заседании истцами в счет оплаты по предварительному договору ответчику передана денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. Данное обстоятельство ответчиком в судебном заседании не оспаривалось.

Однако, доводы ответчика и ее представителя о том, что данные денежные средства были получены Тышлер Е.В. в качестве задатка, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Из содержания предварительного договора купли – продажи заключенного между Насакдоржиевыми А.Р. и А.В. и Тышлер Е.В., установлено, что в тексте указанного договора, как таковое условие о задатке отсутствует. Надписи, дописанные сторонами в договоре, согласно которым «в случае неисполнения обязанностей сторон; то покупатель возвращает дом, а деньги, переданные предварительно остаются у продавца. В случае неисполнения обязанностей продавца после полного расчета, покупатель вправе требовать передачу дома в судебном порядке» нельзя считать согласованным условием о задатке, поскольку, исходя из смысла фразы, они таковыми не являются.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ каждым из истцов в отдельности при передаче денежных средств ответчику, на оборотной стороне договора были написаны последствия отказа от покупки и возврата задатка. Вместе с тем, данное условие о задатке суд находит несогласованным, поскольку оно было подписано не всеми сторонами сделки, а лишь одним из покупателей, кроме того, при отсутствии соглашения о задатке составленного в письменной форме с соблюдением требований закона, указание о задатке при передаче денежных средств не является соглашением о задатке.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежная сумма истцами в размере <данные изъяты> руб. была передана Тышлер Е.В. в качестве аванса за продаваемые ею объекты недвижимого имущества: жилой дом и земельный участок.

Поскольку в суде установлено, что в срок, установленный предварительным договором до ДД.ММ.ГГГГ года, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, основной договор купли – продажи заключен не был, стороны с предложением о заключении договора друг к другу в этот период времени не обращались, следовательно, обязательства, вытекающие из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились, в связи с чем, у Тышлер Е.В. отсутствовали основания для удержания денежных средств, переданных ей истцами. Таким образом исковые требования истцов о взыскании с ответчика денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. суд находит подлежащими удовлетворению.

В соответствии ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку договор на оказание юридических услуг был заключен истцом Насакдоржиевым А.Р., следовательно, требование данного истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., подлежит частичному удовлетворению. При этом суд исходит из принципа разумности и справедливости, оценивает степень участия в рассмотрении дела представителя, количества затраченного времени, соответственно, в пользу истца Насакдоржиева А.Р. подлежит взысканию с ответчика <данные изъяты> рублей. В удовлетворении требований о взыскании расходов на представителя в пользу истца Насакдоржиевой А.В. надлежит отказать, так как ею указанные расходы понесены не были.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца Насакдоржиева А.Р. подлежит взысканию уплаченная им при подаче иска государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., рассчитанная пропорционально от удовлетворенной суммы исковых требований <данные изъяты> по уплате остатка которой истцам была предоставлена отсрочка.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Тышлер Е.В. в пользу Насакдоржиевых А.Р. и А.В. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Тышлер Е.В. в пользу Насакдоржиева А.Р. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, возврат государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей, всего <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Тышлер Е.В. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Забайкальский краевой суд через Черновский районный суд г. Читы.

Судья И.В. Куклина

Решение в мотивированной форме изготовлено 22.05.2015 года.