Решение по делу № 3а-359/2017 ~ М-102/2017 от 08.02.2017

Дело № 3а-359/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 апреля 2017 года                     г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Администрации Аксайского городского поселения об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 14 ноября 2016 года,

с участием представителя Администрации Аксайского городского поселения – Тонаканян Н.С.,

представителя Управления Росреестра по Ростовской области - Шапошниковой Ю.А.,

представителя заинтересованного лица - ООО «Строительная Компания «Арсенал» - Ржавской Ю.А., заинтересованного лица Паризьянца Б.С.,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным административном иском, указав, что ООО «Строительная компания «Арсенал» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость определена в порядке, установленном ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 14 ноября 2016 года удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости, кадастровая стоимость снижена с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки №№3,7, а уменьшение кадастровой стоимости на указанную выше величину прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет, при уплате земельного налога правообладателем.

Представитель административного истца – Тонаканян Н.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, административный иск просила удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Шапошникова Ю.А., действующая на основании доверенности, в суд явилась, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представитель ООО «Строительная компания «Арсенал» - Ржавская Ю.А., заинтересованное лицо Паризьянц Б.С. в суд явились, просили заявленные требования оставить без удовлетворения.

Представители Комиссии, Правительства Ростовской области в суд не явились, извещены, дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи150 КАС РФ.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что ООО «Строительная компания «Арсенал» является сособственником (вместе с Паризьянцем Б.С.) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16 февраля 2015 года в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Расчет налоговой базы по уплате земельного налога производится из кадастровой стоимости земельного участка.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

На день предъявления рассматриваемого требования изменения в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" о размере разницы между кадастровой и рыночной стоимостью, определяющем критерий существенности, не внесены. Таким образом, орган местного самоуправления наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ООО «Строительная компания «Арсенал» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 12 октября 2016 об оценке земельного участка по состоянию на 16 февраля 2015 года, согласно которому рыночная стоимость упомянутого земельного участка составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией оценщиков.

14 ноября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление правообладателя, и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Протоколом №26 заседания Комиссии от 14 ноября 2016 года, приказами Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 № П/578, от 1 декабря 2015 № П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок).

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы Администрации городского поселения как органа, представляющего интересы муниципального образования.

Из содержания пункта 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств, по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12.10.2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение от 4 апреля 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) сделал следующие выводы: стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете № 38-9-16 от 12.10.2016 года не подтверждается анализом соответствия отчета современным требованиям в области оценочной деятельности. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, проведения анализа рынка объекта оценки, объективности выборки аналогов и обоснованности проведения поправок.

Эксперт допрошен в судебном заседании 13 апреля 2017 года, свои выводы о недостатках отчета подтвердил по всем вопросам заключения.

Из отчета оценщика видно, что при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода путем метода сравнения продаж использовано 3 объекта-аналога из Ростовской области из сегмента рынка земельных участков под индустриальную застройку (расчетная таблица 6, интервал значений цен за 1 квадратный метр – от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей), применены корректировки, в том числе на условия продажи, на местоположение, на транспортную доступность, на инженерные коммуникациям, а также на площадь, что влияет на определенный оценщиком размер рыночной стоимости.

Применительно к конкретным нарушениям, допущенным в отчете, эксперт в письменном заключении указал на 8 нарушений федеральных стандартов оценки, в частности: нарушение п. 11б ФСО 7 (оценщиком не произведен детальный анализ рынка в части выявления сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект); п. 11в ФСО 3 (указана недействительная информация о разрешенном виде использования объектов сравнения и не приведены интервалы значений из цен); п. 22б ФСО 7 (мониторинг объектов сравнения и выборка аналогов, принятых к расчетам, производились в рамках обобщенного сегмента рынка, без детализированного анализа его подсегментов), п. 22в ФСО 7 (не представлено подробное описание и обоснование представленной выборки объектов-аналогов), п.22г и п.25 ФСО 7 (результат расчета не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения при завышенном коэффициенте вариации), п. 22е, п.25 ФСО 7 (необоснованно занижена стоимость объекта путем скидки на торг для объектов из неразвитого сегмента рынка, не приведен анализ сроков экспозиции объектов из исследуемого рынка, нерациональное отнесение аналогов и объекта оценки к одному типу использования без соответствующей корректировки).

Допущенные нарушения в своей совокупности свидетельствуют о недостаточной обоснованности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка, соответственно такая рыночная стоимость не может быть признана правомерно установленной и влекущей пересмотр кадастровой стоимости. В данном случае ключевое значение имеет необоснованный анализ рынка земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка, что не позволило в итоге правильно выбрать объекты-аналоги и произвести расчет реальной рыночной стоимости объекта.

Заключение эксперта в совокупности с доводами административного истца и содержанием проверенного отчета не позволяют прийти к выводу о достаточности оценки самой комиссией содержания представленных правообладателем документов о рыночной стоимости. Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа, в данном случае из протокола заседания комиссии видно, что на рассмотрение членов комиссии предлагались доводы о многочисленных и сущностных недостатках федеральных стандартов оценки, влекущих отказ в удовлетворении заявления (указано 6 нарушений ФСО №3,7, часть из которых которые аналогичны аргументам, приведенным в заключении эксперта), однако они не были приняты во внимание (л.д.23 оборот, 24 протокол заседания комиссии).

Возражения Управления Росреестра по Ростовской области и заинтересованных лиц против содержания и выводов заключения эксперта судом отклоняются, поскольку суд признает выполненное заключение с учетом допроса эксперта ясным, понятным и непротиворечивым. Исследование выполнено надлежащим компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта не опровергаются содержанием исследованного отчета, возражениями административного ответчика и заинтересованных лиц.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости, определенном названным решением Комиссии, что повлечет восстановление в этом реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта оценки в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

На основании главы 10 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу экспертной организации подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы. Размер оплаты за экспертизу подтвержден представленным суду экспертным учреждением финансово-экономическим обоснованием, которое проверено судом и признано правомерным.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 14 ноября 2016 года об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 февраля 2015 года, установленной в отчете от 12 октября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составленном оценщиком ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО7

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 14 ноября 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей из Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА судебные расходы по оплате экспертизы в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                     Д.М. Абрамов

В окончательной форме решение принято 27 апреля 2017 года.