Решение по делу № 3а-290/2016 от 24.05.2016

...

...

дело № 3а- 290/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2016 года г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в состав

судьи Шумкова Е.С.

при секретаре Четиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:17 в размере, равном рыночной стоимости,

установил:

ООО «Альфа» (далее также административный истец) является собственником нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0301012:179, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-кт Ленина, 9а (л.д. 13). Часть этого здания находится на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0301012:17, имеющим следующие характеристики: площадь 1166 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под здание гостиничного комплекса, его адрес - Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, в 13 метрах на юг от ориентира дом № 38 (л.д.11-12, 30-46, 250-255). Кадастровая стоимость этого земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию 22 октября 2014 года и составляет 16312992 рубля 92 копейки (л.д. 10).

Административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании указанных результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование указал, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права, поскольку в случае заключения договора аренды этого земельного участка, арендная плата будет исчисляться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года № 1855-ПП исходя из размера его кадастровой стоимости. Истец также планирует выкупить этот земельный участок, а выкупная цена также будет определяться исходя из размера его кадастровой стоимости. Рыночная стоимость земельного участка в соответствии с выводами оценщика составляет 13576193 рубля. Истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости (л.д. 4-7).

В судебных заседаниях представитель административного истца заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представители административных ответчиков – Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, а также заинтересованного лица филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области в настоящее судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом (л.д. 266-268).

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.

В письменном отзыве представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области указала, что по ее мнению имеются основания для сомнений в достоверности выводов оценщика, изложенных в представленном суду отчете о рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость в значительной степени отличается от кадастровой. Указала, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет оценщика признан не соответствующим требованиям законодательства (л.д. 220-221).

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области в письменных отзывах не привели возражений относительно удовлетворения заявленных требований (л.д. 216 – 217).

Суд, выслушав представителя административного истца, исследовав доказательства, приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Статьей 66 вышеназванного Кодекса определено, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель, проводимой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки, в том числе и земель, урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 названного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0301012:17 относится к категории земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено. Как уже указано выше, на нем находится принадлежащее истцу здание. Следовательно, в силу действующего законодательства истец имеет право на выкуп этого земельного участка, а его выкупная цена будет определяться исходя из величины кадастровой стоимости участка (Постановление Правительства Свердловской области от 26 августа 2015 года № 759-ПП, Постановление Правительства Свердловской области от 26 декабря 2012 года № 1532-ПП). Кроме того, 08 октября 2014 года Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области издан Приказ № 4179 о передаче истцу этого земельного участка в аренду (л.д. 230-231). При заключении договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком для административного истца будет рассчитываться в процентном отношении от его кадастровой стоимости, что предусмотрено Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 года № 1855-ПП.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка затрагивают права ООО «Альфа» и он вправе их оспорить. Досудебная процедура разрешения подобного спора административным истцом соблюдена - 28 октября 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Комиссия) отказано в удовлетворении заявления ООО «Альфа» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 49-52).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установление судом в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установления кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиком, а результаты деятельности оценщика по установлению рыночной стоимости земельного участка отражаются в отчете об оценке.

В силу статьи 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленной законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет оценщика № 77.2/О-15 от 15 сентября 2015 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:17 по состоянию на 22 октября 2014 года составляет 13576193 рубля (л.д. 54-190).

Названный отчет выполнен лицом, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшим свою ответственность оценщика (л.д. 183, 185-190), то есть лицом, отвечающим требованиям статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Осуществляя оценку, оценщик собрал информацию об объекте оценки, получив документы, содержащие характеристики объекта оценки, изучил его местоположение, установил наличие на нем объектов, то есть выполнил требования подпункта В пункта 18 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256(далее – ФСО № 1) и действовавшего на момент оценки (л.д. 63-70, 132-182). По результатам анализа данных об оцениваемом земельном участке определен сегмент рынка, к которому он относится – сегмент рынка земельных участков под коммерческое использования (л.д. 84) (пункт 11 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 и действовавшего на момент проведения оценки, далее – ФСО № 7).

В своем отчете в соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке (л.д. 87-88).

При оценке земельного участка с применением сравнительного подхода, среди предложений на рынке о продаже земельных участков были выбраны предложения о продаже объектов-аналогов, то есть земельных участков наиболее сходных с объектом оценки. При этом вопреки выводам Комиссии (л.д. 50-53), оценщик привел свои доводы в обоснование выбранных им объектов аналогов (л.д. 37).

Дополнительные обоснования выбора объектов-аналогов оценщиком приведены в ходе его допроса судом, а также изложены в письменных пояснениях к отчету. В этих пояснениях оценщиком также представлены данные, обосновывающие указание вида права – «право собственности» в отношении избранных аналогов. Также им приведены дополнительные данные, указывающие на возможность использования указанных им объектов в качестве аналогов по виду разрешенного использования (л.д. 269-283).

Для сравнения оценщик выделил ценообразующие факторы (элементы сравнения): вид передаваемого права, условия финансирования и продажи, местоположение, рельеф, доступность коммуникаций, обеспеченность подъездными путями, разрешенное использование. Выявленные различия объектов-аналогов с объектом оценки в дальнейшем скорректированы путем введения соответствующей величины корректировки (л.д. 90-97).В результате оценки определена рыночная стоимость земельного участка в размере 13576193 рублей 00 копеек (л.д. 98).

Указанные действия оценщика согласуются с требованиями пунктов 14, 22, 27 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7.

Текст отчета имеет ссылки на источники информации о предложениях продажи объектов-аналогов.

В решении Комиссии в качестве недостатка отчета оценщика указано на наличие опечатки на странице 5 отчета в площади объекта оценки (л.д. 52). Суд, исследовав отчет, на указанной странице такой опечатки не обнаружил (л.д. 58). В то же время, окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки был произведен оценщиком исходя из фактической площади земельного участка – 1166 кв.м. Поэтому указанное замечание никоим образом не отразилось на окончательных результатах оценки.

Оценив представленный отчет в совокупности с показаниями допрошенного в судебном заседании оценщика К., представленными письменными пояснениями оценщика, суд находит названный отчет отвечающим требованиям вышеназванного Федерального закона, а также федеральным стандартам оценки.

Соответствие отчета о рыночной стоимости земельного участка законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки подтверждается положительным экспертным заключением на отчет, выполненным экспертом саморегулируемой организации оценщиков (л.д.191-210).

Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств опровергающих выводы оценщика, а также ставящих их под сомнение. В то же время у суда, с учетом вышеприведенных данных, отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика. Сам факт отличия кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости, установленной оценщиком, не может свидетельствовать о неправильности выводов оценщика.

Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено допустимых и относимых доказательств иной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:17, чем указана в отчете оценщика, суд находит доказанным, что его рыночная стоимость по состоянию на 22 октября 2014 года составляет 13576193 рубля.

Именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – 16 октября 2015 года (л.д. 49-52).

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с требованиями статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Указанная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством, с 01 января 2015 года (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, то настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца и взысканию с административных ответчиков они не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 01 ░░░░░░ 2015 ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 66:41:0301012:17, ░░░░░░░░ 1166 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░. ░░░░░░░░░░░░, ░░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░░, ░ 13 ░░░░░░ ░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░ № 38, ░ ░░░░░░░ 13356193 ░░░░░ 00 ░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░░ 2014 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

...

...

░░░░░ ░░░░░░ ░.░.

...

...