Решение по делу № 3а-74/2016 от 30.03.2016

дело № 3а-74/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 мая 2016 года г. Улан-Удэ

Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Улан-Удэнский авиационный завод» к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л:

АО «Улан-Удэнский авиационный завод» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. АО «Улан-Удэнский авиационный завод» является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере <...> руб.

Поскольку кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость, АО «Улан-Удэнский авиационный завод» просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года составляет <...> руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 28 апреля 2016 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по РБ, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия, ОАО «Вертолетная инновационно-промышленная компания».

В судебном заседании представитель административного истца Дарханов Е.Ю. заявленные требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица ОАО «Вертолетная инновационо-промышленная компания» Раковская Ю.С. полагала возможным удовлетворить административный иск.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Донаканян И.Г. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена. Принимая участие в предыдущем судебном заседании, возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке спорного земельного участка, выполненный ООО «Агентством оценки собственности», является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости, так как при применении сравнительного подхода оценки объекты-аналоги были подобраны оценщиком некорректно, допущены иные нарушения стандартов оценки.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Сангадиева Л.А. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, направив письменный отзыв на административный иск.

Административный ответчик Правительство Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия Шиханов А.И. в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Михайлов Михайлов Д.П. в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что АО «Улан-Удэнский авиационный завод» является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> от ... года. Вид разрешенного использования земельного участка – основная производственная территория.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ... года и равна <...> руб., что следует из кадастровой справки от ... года и сторонами не оспаривается.

В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО «<...>», и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства «<...>», членом которой является оценщик Л., подготовивший отчет.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков за ... год, а также ценообразующие факторы по состоянию на ... год..

Оценщик использовал информацию газет «<...>», в том числе № ... от ... года, газеты «<...>», сайт сети Интернет <...>.

Оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчете на странице 41.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 4 аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (пр. <...>, п. <...>, <...>, п. <...>), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные для размещения базы, в том числе производственной, под промышленное производство, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки.

При проведении оценочных работ произведена корректировка стоимости на местоположение в отношении всех объектов-аналогов (- ..., -..., -..., -... соответственно). Произведена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов (-..., -..., -..., -...) на основании сведений статьи А.Д. В «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», ... год.

Применена поправка на дату предложения по объектам-аналогам № ..., ..., ... (... %), источник информации – http://уровень-инфляции.рф; поправка на цену предложения (... %) на основании аналитической информации, полученной ООО «...» под ред. М А.А., Б Е.А. (... год).

Корректировка на передаваемые имущественные права не применялась, так как оцениваемый земельный участок оценивается на праве собственности, все объекты-аналоги оцениваются исходя из допущения, что они также находятся в собственности. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру.

Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования не применялась. Спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, все объекты-аналоги также относятся к этой категории. В объявлениях, публикуемых в СМИ, указывается их возможное использование «под производство», «под базу», «под промышленное производство».

По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... года составляет <...> руб.

Согласно экспертному заключению № ... от ... года, подготовленному экспертом Некоммерческого партнерства «<...>» Б., приведенный выше отчет от ... года соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил.

Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением, у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном выше отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы Управления Росреестра по РБ и Администрации г.Улан-Удэ о том, что представленный заявителем отчет оценщика не является объективным доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.

В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой.

Указание в отчете оценщика на странице 32 земельного участка, расположенного в с. <...>, не является нарушением пункта 11 ФСО № 7, где речь идет об определении сегмента рынка, то есть фактического использования объектов, а не об их местоположении.

В ходе судебного разбирательства суд проверил доводы заинтересованных лиц о необоснованности применения оценщиком поправки на местоположение через рынок жилой недвижимости в рамках сравнительного подхода.

Согласно пояснениям оценщика Л. и эксперта Б. в силу неразвитости рынка коммерческой недвижимости оценщиком было принято решение провести корректировку на местоположение методом парных продаж (учебник «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Г, ... год) на основе соотношения цен на вторичное жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую взаимосвязь между ценами на жилую недвижимость и ценами на коммерческую недвижимость, в том числе производственную, поскольку в основе влияния местоположения как ценообразующего фактора на стоимость объектов недвижимости находится уровень деловой активности.

Возможность введения поправки на местоположение на основании данных о ценах на жилье в связи с тем, что данный сегмент является наиболее развитым, приводится: 1) в Техническом задании на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений, в редакции от 01 июня 2006 года, разработанном отделом оценки Росимущества (ч.4); 2) в статье К П. «Рекомендации по оценке земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости», 3) в статье Л Л.А., Г М. «Анализ и прогнозирование цен недвижимости», ... год.

При таких обстоятельствах применение поправки на местоположение через рынок жилой недвижимости в рамках сравнительного подхода в ходе судебного разбирательства подтверждено. Применение такого способа определения коэффициентов на данную характеристику требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит.

При использовании метода парных продаж оценщик выбирал попарно объекты-аналоги жилой недвижимости, которые имеют одно существенное различие - местоположение, рассчитывая коэффициент поправки по данному критерию.

Указание в отчете об оценке на упомянутое Техническое задание, которое в настоящее время имеет другую редакцию, само по себе не влияет на правильность выводов оценщика и на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, учитывая изложенное выше обоснование.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости участка заявителя, определенной оценщиком в приведенном отчете.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления АО «Улан-Удэнский авиационный завод» и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... года - <...> руб.

В соответствии с п.п. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 ст. 16 Федерального закона № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из оснований учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.

Пунктом 5 ст. 4 Федерального закона № 221-ФЗ предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из смысла названных норм следует, что установление судом кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АО «Улан-Удэнский авиационный завод», поступившее в суд ... года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – основная производственная территория, в размере его рыночной стоимости – <...> руб. по состоянию на ... года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.С. Назимова