Решение по делу № 3а-549/2016 ~ М-541/2016 от 01.07.2016

Дело № 3А-549/2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кемерово                             22 августа 2016 года

Кемеровский областной суд в составе судьи Никулиной И.А.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному исковому заявлению Зыбенок В. О. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Зыбенок В.О. обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Зыбенок В.О. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку. Зыбенок В.О. является собственником расположенного на земельном участке нежилого здания.

Согласно кадастровой справке от 14 июля 2016 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 157 087, 32 руб.

Согласно отчету ООО «КузбассОценка» № 30/01.16 З от 22 апреля 2016 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 2 391 000 руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.

Являясь арендатором земельного участка, истец за пользование земельным участком вносит арендную плату, определяемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, арендная плата в экономически не обоснованном размере нарушает его права.

В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Административный истец Зыбенок В.О. в судебное заседание, о котором извещен надлежаще, не явился, в адресованном суду заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещён надлежаще, не явился, возражений по иску не представил.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра по Кемеровской области» в судебное заседание не явился, извещён надлежаще, представил письменный отзыв по иску, не содержащий возражений против его удовлетворения (л.д. 133-134), а также заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещён надлежаще, не явился, просил рассмотреть дело без его участия. Представил возражения по административному иску, содержащие доводы о том, что Управление не является надлежащим ответчиком по данному делу (л.д. 126-127).

Представитель администрации города Новокузнецка в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещён надлежащим образом, не явился, в письменном отзыве на иск просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.130).

В соответствии с частью 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что определено пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости, полученных при очередной кадастровой оценке, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения административного истца с административным иском в суд 01 июля 2016 года, - с 01 января 2016 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности право арендатора земельного участка на обращение в суд в целях оспаривания результатов кадастровой стоимости не ставится в зависимость от срока действия договора аренды такого объекта недвижимого имущества.

Из представленных доказательств, следует, что Зыбенок В.О. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 30-31). Расчет размера арендной платы за земельный участок произведен из оспариваемой кадастровой стоимости (л.д.38).

На земельном участке расположено принадлежащее Зыбенок В.О. нежилое здание, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 29.07.2014 г. в копии (л.д. 15).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 13 июля 2016 года (л.д. 12-13) и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 июля 2016 года (л.д. 26), кадастровому делу (л.д. 135-154), земельный участок является ранее учтенным и его кадастровая стоимость, определенная на основании Решения Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904, которым по состоянию на 01 августа 2014 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области и составляет 5 157 087,32 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года.

Из представленного административным истцом отчета, подготовленного ООО «КузбассОценка» № 30/01.16 З от 22 апреля 2016 года, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 2 391 000 руб. (л.д. 39-84).

Согласно положительному экспертному заключению № 38-4/2016/Новокузнецк (л.д.85-107), подготовленному экспертом Экспертного совета общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков» следует, что отчет № 30/01.16 З от 22 апреля 2016 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете.

Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01 августа 2014 года, к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.

Представленный административным истцом отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 августа 2014 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельных участков на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость согласно Решению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904.

Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет № 30/01.16 З от 22 апреля 2016 года получил положительное экспертное заключение, следовательно, в соответствии с требованиями статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» отчет следует признать допустимым доказательством.

Суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода методом сравнения продаж, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Использованные аналоги объектов соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов – аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете, при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования при выборе объектов – аналогов и определении рыночной стоимости земельных участков, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки, в том числе с учетом представленных дополнительных сведений. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность по оплате за пользование земельным участком в экономически не обоснованном размере, в связи с чем, истец вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям ч. 4 ст. 38, ч. 2 ст. 247 КАС РФ, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).

Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и не влечет для указанного лица каких-либо неблагоприятных последствий.

При таких обстоятельствах требования Зыбенок В.О. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требования Зыбенок В. О. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1078 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку, в размере 2 391 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.

Дата обращения Зыбенок В.О. в суд – 01 июля 2016 года.

Установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в срок, не превышающий 15 дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья              И.А. Никулина