Решение по делу № 2-32/2015 (2-3195/2014;) от 06.10.2014

К делу №2-32/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(не вступило в законную силу)

2 февраля 2015 года                                                       город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего                                                         Карпенко О.Н.,

при секретаре                                                                         Сулименко Д.В.,

с участием: представителей ответчика Сукасян А.Г. – Гончаровой О.Ю. и Цыбульской Е.А., действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Ремар» к Сукасян А.Г. об изъятии имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ремар» обратилось в суд с исковым заявлением к Сукасян А.Г. об изъятии имущества из чужого незаконного владения. В обоснование исковых требований указало, что 31.08.2011г. между ООО «Ремар» - Застройщик (Истец) и Сукасян Т.Н. - Участник (Ответчик №1) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома в г-к. Анапа №49. 2.09.2011г. договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Подтверждением того, что истец (Застройщик) имел право на постройку многоэтажного дома, являются следующие документы: Договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 02.06.2005г.; Локальная смета №1; Разрешение на строительство №238 от 21.06.2007г.; Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №№ от 01 марта 2013г. Согласно условиям договора долевого строительства (п.2.1) истец обязался в срок не позднее 1 декабря 2011г. передать Участнику по акту приемки-передачи двухкомнатную <адрес> на 3 этаже, секция 1 площадью (с лоджией) 97,8 кв.м., жилого дома. В построенном (созданном) в соответствии с проектной документацией 160-ти квартирном 16-тиэтажном 2-х секционном монолитном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями, расположенными на 1-2 этаже с подземной автостоянкой по строительному адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>, а ответчик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Цена договора согласно п.3.2 составила - 4 730 300,00 руб. Принятые обязательства по оплате цены договора, ответчиком не исполнены, что привело к нарушению п.4.3.1 Договора, а так же ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ. Отсутствие оплаты со стороны ответчика подтверждается выпиской по счету № с универсального дополнительного офиса 8619/0363 Новосибирского отделения (на правах управления Краснодарского отделения №8619) за период с 01.01.2009г. по 26.06.2014г., а так же аудиторским заключением. Согласно п.3.5 договора, в случае задержки перечисления всех денежных средств на расчетный счет застройщика на срок более 5 рабочих дней данный договор прекращает свое действие и теряет силу. Так как оплаты со стороны ответчика в течение пяти рабочих дней в адрес истца не поступило, соответственно, договор прекратил свое действие.

Истец указывает, что в ООО «Ремар» произошла смена генерального директора, в виду чего, в организации была произведена полная проверка, по результатам который выяснилось, что спорное имущество было зарегистрировано на Медведеву Р.Ю., в настоящее время на Сукасян А.Г.

Документа подтверждающего передачу объекта долевого строительства между истцом и ответчиками, подписано не было, и в принципе не могло быть подписано, так как договор участия долевого строительства №49 от 31.08.2011г. ввиду нарушения условий оплаты потерял силу. Так же, истец не подписывал никаких договоров и актов приема передачи с ответчиками. Считает, что ответчики являются незаконными владельцами квартиры, и обладают квартирой без надлежащего правового основания. В связи с чем, просит суд изъять из чужого незаконного владения Сукасян А.Г. , принадлежащее ООО «Ремар» имущество - двухкомнатную <адрес> на 3 этаже, площадью 90,7 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, <адрес>. Признать за ООО «Ремар» право собственности на данную квартиру.

В судебное заседание представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, причину неявки суду не сообщил. Ранее в судебном заседании представил объяснения, согласно которым обращение истца с указанным исковым заявлением в суд, обусловлено тем, что спорное имущество - <адрес> на 3 этаже, площадью (с лоджией) 97,8 кв.м., расположенная в построенном ООО «Ремар» многоквартирном жилом доме, выбыла из владения истца без его ведома, путем мошеннических действий бывшего директора ООО «Ремар» - Арнаутова А.Н., участника общества - Шах-Меликьян К.Г., а также ответчиков. 12.11.2013г. ООО «Ремар» провело проверку поступления либо не поступления денежных средств со стороны ответчика в счет договора №83. В настоящее время спорное имущество находится в собственности у Сукасян А.Г. Однако оплата по спорной квартире на расчетный счет Общества не поступала, это выяснилось при аудиторской проверки.

С 18.12.2012г. обязанности директора ООО «Ремар» исполняет Кодинцев И.В., однако акт приема-передачи, предоставленный ответчиком, Кодинцев И.В. никогда не подписывал, более того, о том, что спорное имущество было зарегистрировано на Сукасян Т.Н., а потом на Медведеву Р.Ю., а в настоящее время на Сукасян А.Г. узнал только после получения выписок из ЕГРЮЛ. Считает, что регистрация права собственности квартиры на Сукасян Т.Н. была произведена по фальсифицированному акту приема-передачи, и Сукасян Т.Н. не могла не знать об этом, в связи с чем, Сукасян Т.Н. является не правомерным приобретателем спорного имущества. При этом со стороны ответчика не представлено доказательств свидетельствующих о том, что акт подписывался непосредственно Кодинцевым И.В., так же со стороны ответчиков не представлено доказательств добросовестности приобретения квартиры. В свою очередь, представленное суду аудиторское заключение свидетельствует об отсутствии оплаты по данному договору долевого участия, свидетельствуют о факте выбытия имущества из владения истца без его воли, в связи с чем, требование об истребовании имущества из незаконного чужого владения является правомерным и подлежат удовлетворению.

Представители ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, представили возражение, согласно которому между истцом ООО «Ремар», в лице генерального директора Арнаутова А.Н. и ответчиком Сукасян Т.Н. 31.08.2011года был заключен договор №49 участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа, который сторонами не оспаривается. В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру №17 от 31.08.2011года Сукасян Т.Н. внесла в кассу ООО «Ремар» денежные средства в сумме 4 730 300 рублей, что подтверждается подписью главного бухгалтера и по совместительству кассира ООО «Ремар» Ф.Л.В.., скрепленной печатью ООО «Ремар». Таким образом, Сукасян Т.Н. в полной объеме исполнила обязательства по оплате квартиры. В соответствии с актом приема передачи №83 от 22.07.2013года ООО «Ремар» в лице директора Кодинцева И.В. передало, а Сукасян Т.Н. приняла данное жилое помещение, что подтверждает, что обязательства сторон выполнены. Проанализировав все вышеизложенное, следует вывод о том, что все действия ООО «Ремар», в лице его генерального директора Арнаутова А.Н., директора Кодинцева И.В., главного бухгалтера и по совместительству кассира Ф.Л.В., выразившиеся в подписании вышеназванных правоустанавливающих документов, скрепленных печатью ООО «Ремар», свидетельствуют о наличии доброй воли к заключению Договора №49 от 31.08.2011года участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа и исполнению обязательств ООО «Ремар» по передачи в собственность Сукасян Т.Н. вышеуказанной квартиры. В связи с чем, считают, что оснований для удовлетворения иска нет.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Шах-Меликьян К.Г. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия. Представил заявление, в котором указал, что в период с 2006г. по 2012г. входил в состав учредителей ООО «Ремар», при этом ни руководящих, ни иных ответственных должностей в Обществе он не занимал. По вопросам финансово-хозяйственной деятельности Общества пояснить ничего не может, так как данные вопросы не входили в его полномочия.

Директор ООО «Ремар» Кодинцев И.В. в предыдущем судебном заседании показал, что с декабря 2012года по настоящее время является директором ООО «Ремар» и подписывает все документы лично после их проверки, никто по доверенности это за него не делает. Когда он приступил к исполнению своих должностных обязанностей, то выявил нарушения по оформлению договоров, по оплате. Была назначена аудиторская проверка для выявления данных нарушений. Было выявлено, что квартиры, которые стали предметом спора в суде не оплачены, по ним акты приема-передачи он не подписывал, в том числе и акт приема-передачи №67 от 22.07.2013г. Не отрицает, что по бумагам денежные средства от ответчика поступали, но фактически денег не было.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Арнаутов А.Н. в предыдущем судебном заседании пояснил, что он являлся директором ООО «Ремар» с его основания до 1.06.2012года и за весь период деятельности общество добросовестно выполняло свои обязательства как застройщик. Неоднократные проверки налоговой инспекции, краевого управления по надзору за долевым строительством не выявляли грубых нарушений. Когда с ген.подрядчиком испортились отношения, перестали поступать инвестиции, а своих собственных средств стало не хватать, общество стало привлекать инвесторов для долевого участия в строительстве объекта путем заключения договоров на приобретение квартир. Относительно начисления дивидендов ему и учредителю Шах-Меликьян К.Г. за период с 2008-2012гг. он не помнит. Также не помнит, заключался ли договор с ответчиком. Полагал, что оснований для удовлетворения иска не имеется, так как есть документ подтверждающий внесение денежных средств ответчиком.

Выслушав участников процесса, огласив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

31.08.2011г. между ООО «Ремар» - Застройщик (Истец) и Сукасян Т.Н.- Участник (Ответчик №1) был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома в г-к. Анапа №49. По условиям данного договора ООО «Ремар», являясь Застройщиком, обязался в срок не позднее 1 декабря 2011г. передать Участнику по акту приемки-передачи двухкомнатную <адрес> на 3 этаже, секция 2, площадью (с лоджией) 97,8 кв.м., жилого дома в построенном (созданном) в соответствии с проектной документацией 160-ти квартирном 16-тиэтажном 2-х секционном монолитном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями, расположенными на 1-2-м этаже с подземной автостоянкой по строительному адресу: г.Анапа, <адрес>, а Участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.2.1 договора).

Цена договора была определена в размере 4 730 300,00 руб. Оплата цены договора производится Участником застройщику в кассу или на расчетный счет общества до момента ввода в эксплуатации (п.3.3 Договора).

2.09.2011г. договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Согласно квитанции к приходным кассовым ордерам №17 от 31.08.2011 года ООО «Ремар» в лице главного бухгалтера Ф.Л.В. приняло от Сукасян Т.Н. денежные средства в сумме 4730300 рублей по договору долевого участия №49 от 31.08.2011г.

Разрешением №№ от 1.03.2013г. введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: г.Анапа, <адрес>

По акту приема-передачи №83 от 22.07.2013г., заверенному подписью директора Кодинцева И.В. и печатью ООО «Ремар», жилое помещение № на 3 этаже, секция №2, общей площадью 90,7 кв.м., согласно технического паспорта, по адресу: г.Анапа, <адрес> было передано Сукасян Т.Н.

Право собственности на квартиру Сукасян Т.Н. было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Впоследствии данная квартира была приобретена Медведевой Р.Ю.

В настоящее время данная квартира значится за Сукасян А.Г. на основании договора купли-продажи квартиры от 29.04.2014г.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 21.04.2003г. №6-П, по смыслу указанных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно п.35 постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ).

Однако, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 36 названного постановления, в соответствии со статей 301 ГК РФ при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец должен доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В силу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В п.38 постановления выражена позиция, согласно которой приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решениями Анапского городского суда от 24.12.2014г. по аналогичным гражданским делам №2-3191/2014, №2-3194/2014, №2-3196/2014, №2-3197/2014, №2-3198/2014, №2-3199/2014, №2-3200/2014, исковые требования ООО «Ремар» к собственникам квартир по адресу: г.Анапа, <адрес>, об изъятии имущества из чужого незаконного владения оставлены без удовлетворения. Решения вступили в законную силу.

Судом было установлено, что договора участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г.Анапа, <адрес>, заключенные с ООО «Ремар» являются возмездными сделками, по которым обязательства сторон по настоящее время исполнены, поскольку Участником оплачена стоимость квартиры в полном объеме и передана застройщиком в его собственность по акту приема-передачи.

В силу п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Суд не принимает во внимание доводы представителя истца о том, что спорная квартира выбыла из владения истца без его ведома, путем мошеннических действий бывшего директора ООО «Ремар» - Арнаутова А.Н., участника общества - Шах-Меликьян К.Г., а так же ответчиков. Поскольку волю ООО «Ремар» на совершение какой-либо сделки выражает директор, и она была проявлена путем подписания договора участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа №49 от 31.08.2011г. (директор Арнаутов А.Н.) и впоследствии, во исполнении данного договора, подписанием акта приема-передачи от 22.07.2013г. (директор Кодинцев И.В.), в связи с чем, сделку по отчуждению спорной квартиры Сукасян Т.Н. нельзя считать совершенной помимо воли собственника.

Кроме того, судом не установлено, что Арнаутов А.Н. злоупотреблял положением директора ООО «Ремар», совершал сделки по отчуждению спорного имущества вопреки интересам общества. Документ, подтверждающий незаконные (мошеннические) действия ответчиков, третьих лиц, свидетеля отсутствуют, виновные действия не установлены.

При таких обстоятельствах, суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о проведении судебной технической и почерковедческой экспертизы.

Доказательств, свидетельствующих о недобросовестности Арнаутова А.Н., Шах-Меликьян К.Г. на момент заключения спорного договора и акта приема-передачи спорной квартиры, в материалах дела не имеется. Между тем судом в ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, свидетельствующих о противоправном поведении ответчиков.

Из материалов дела видно, что Сукасян Т.Н. приобрела спорное недвижимое имущество у ООО «Ремар» по договору участия в долевом строительстве жилого дома в г-к Анапа №49 от 31.08.2011г., после подписания акта приема-передачи от 22.07.2013г. право собственности Сукасян Т.Н. было зарегистрировано в установленном законом порядке. Приобреталось спорное имущество по возмездной сделке. На момент приобретения недвижимого имущества, права ООО «Ремар» никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц. При этом суд учитывает, что имущество, об истребовании которого просит истец утрачено им в результате действий самого общества, направленных на исполнение условий договора.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, суд отказывает в удовлетворении иска ООО «Ремар».

Учитывая, что в настоящее время гражданское дело по исковому заявлению - рассмотрено, по делу вынесено решение, суд находит, что обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Ремар» к Сукасян А.Г. об изъятии имущества из чужого незаконного владения - отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Анапского городского суда от 9.10.2014г. в виде запрета Управлению Росреестра осуществлять регистрацию прав, перехода прав и сделок в отношении двухкомнатной <адрес> на 3 этаже, секция №2, площадью 90,7 кв.м, расположенной по адресу: г-к Анапа, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: