Решение по делу № 2-34/2016 (2-5691/2015;) от 20.05.2015

К делу № 2-34/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2016 года                      г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи             Курасовой Е.А.

при секретаре судебного заседания             Петровой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Ростовская областная станция по борьбе с болезнями животных с противоэпизоотическим отрядом» к Соколову А.С., Соколовой Н.С., Соколовой Т.А. об уменьшении покупной цены, обязании возвратить излишне уплаченные денежные средства, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Соколову А.С., Соколовой Н.С., Соколову С.Н. о снижении покупной цены, обязании возвратить излишне уплаченные денежные средства.

В обоснование иска указал, что <дата> между ГБУ РО «Ростовская облСББЖ с ПО» и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры в <адрес> по адресу: <адрес>

Цена квартиры по договору составила <данные изъяты> руб. В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Цена квартиры по договору была определена на основании оценки ее стоимости, произведенной независимым оценщиком. Вместе с тем имеются основания полагать, что указанная в заключении цена квартиры является завышенной, а, следовательно, недостоверной. Истцы просили суд снизить покупную цену на квартиру до цены, указанной экспертом в соответствии с заключением. Обязать ответчиков возвратить истцу излишне уплаченные по договору купли-продажи от <дата> № денежные средства.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял свои исковые требования в окончательной варианте, просил суд исключить из числа ответчиков по делу Соколова С.Н. и привлечь в качестве соответчика Соколову Т.А., соразмерно уменьшить покупную цену квартиры № дома № по <адрес> по договору купли-продажи № от <дата>г, до <данные изъяты> рублей. Обязать Соколову А.С., Соколовой Т.А., Соколовой Н.С. солидарно возвратить ГБУ РО «Ростовская облСББЖ с ПО» излишне уплаченные по договору № купли-продажи квартиры от <дата> денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Соколову А.С., Соколовой Н.С., Соколовой Т.А. в равных частях судебные расходы: <данные изъяты> рублей госпошлины, <данные изъяты> рублей - расходы за проведение экспертизы, всего - <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения дела исключен из числа ответчиков Соколов С.Н. и привлечена в качестве соответчика Соколова Т.А..

В судебном заседании представитель истца – Землянский С.В., действующий на основании доверенности от <дата> уточненные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что истцом было подано ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры № дома № по <адрес> по состоянию на <дата>. По результатам данной экспертизы рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на <дата> (дата заключения договора купли-продажи) составляла, округленно, <данные изъяты> руб. У истца нет оснований не доверять выводу эксперта, так как он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточной квалификацией и стажем работы. Разница между уплаченной суммой по договору купли-продажи (<данные изъяты> руб.) и установленной экспертом (<данные изъяты> руб.) составляет <данные изъяты> руб. Также пояснил, что после заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, в адрес истца поступило письмо-предложение от <данные изъяты> из которого истцу стало известно, что в квартире совместно с одним из собственников (Соколовым С.Н.) было установлено газовое оборудование для обогрева как приобретенной квартиры, так и ее нежилого помещения, используемого под магазин. По договору купли-продажи квартира передана без обременения третьими лицами, пригодной для проживания. Однако, выявленные обстоятельства дают основание полагать, что в таком виде ее использовать невозможно. Со слов <данные изъяты>, у нее с Соколовым С.Н. имелся договор, согласно которому тот осуществлял услуги по организации отопления ее помещения, а оплата рассчитывалась, исходя из квитанции перерасчетом на 1 кв м отапливаемой площади. Истец является Учреждением, в уставные функции которого не входит предоставление услуг по отоплению иных организаций. В связи с выявленными недостатками, истцу в настоящее время необходимо переоборудовать помещение, сделав новую систему отопления, не связанную с помещениями иных собственников, что повлечет дополнительные расходы бюджетных средств.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 503 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, в силу абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Ответчики Соколова Т.А., Соколова Н.С., Соколов А.С. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования просили оставить без удовлетворения.

Представитель ответчиков Гусева-Шаповалова Н.А., действующая на основании доверенностей №, №, № от <дата> в удовлетворении исковых требований просила отказать. В обоснование своих возражений пояснила, что проданная квартира приватизирована в <дата> году Соколовым С.Н. и была вынуждено продана, так как в одном здании с лабораторией не должно быть жилых помещений. Ответчики были вынуждены продать квартиру и даже цена, которую они сильно завысили, установив цену в <данные изъяты> рублей, истцов не смутила и стороны сторговались на <данные изъяты> рублей с привлечением оценщика, который проводил оценку в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Все было произведено, полномочия у директора ГБУ РО «Ростовская облСББЖ с ПО» на подписание договора купли-продажи имелись, оценка производилась профессиональным оценщиком, который использовал все методы и способы определения рыночной стоимости квартиры на тот период времени. В настоящее время иск подан тем же лицом, которое подписывало договор купли-продажи и который был согласен с ценой, видел внешний вид, а также работал с Соколовым С.Н. в одной организации. Он точно знал, о том, что газ проведен в другую комнату через помещение ответчиков, об этом велись разговоры, кроме того, наличие совместного отопления не является тем обстоятельством, в связи с которым можно было бы изменить или расторгнуть договор. Соседка, которая является хозяйкой нежилого помещения, самостоятельно все сделала в своем помещении, получила технические условия и провела отопление, претензий ни к кому не имеет - то есть никаких существенных обстоятельств, чтобы изменить или расторгнуть данный договор не существует. Закон гласит однозначно – обстоятельства должно быть существенным, чтобы изменить или отменить сделку, только лишь несогласие с ценой, через полгода после договора и передачи недвижимости, не может быть признано существенным. Судебным экспертом произведена фотосъёмка, из которой видно, что висят обои, трубы, квартира приведена в состояние, стоимость которой можно было бы оценить в <данные изъяты> рублей. Если сравнивать с фотографиями квартиры 2014 года, на которых она была совсем иного вида, отсюда и цена. Стороны договорились о продажной-покупной цене, никто подписывать договор и платить <данные изъяты> рублей не принуждал, все было сделано добровольно, было исследовано все. Труба, которая уходит в стену была, но никому не мешала до тех пор, пока не приехала комиссия из КРУ и не указала на растраты истца. Представитель полагала, что иск необоснован.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании был допрошен специалист АО «Таганрогмежрайгаз» А., которая суду пояснила, что согласно исполнительно-технической документации, которая находится в архиве АО «Таганрогмежрайгаз», в <данные изъяты> году были выданы Соколову С.Н., <адрес> технические условия на установку котла в указанной квартире с установкой счетчика на вводе в эту квартиру. Был выполнен проект на установку котла, который согласован, на основании которого были выполнены строительные работы. Согласно акту приема законченного строительного объекта газораспределительной системы и проекта в № по <адрес> был установлен котел. Информацией о том, что кто-то отапливался помимо этой квартиры АО «Таганрогмежрайгаз» не располагает. В июне <дата> года гражданка <данные изъяты>. обратилась в АО «Таганрогмежрайгаз» и получила технические условия, а также установила котел в своем нежилом помещении по <адрес> в <адрес> <дата> ей были выданы документы в АО «Газпромежрегионгаз». С технической точки зрения, она все выполнила - перед ней стоял выбор либо подключиться к общему газопроводу, который проходит по <адрес>, либо от газопровода 3-х лиц, она выбрала второй вариант.

Выслушав стороны их представителей, исследовав представленные доказательства, допросив свидетелей, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания,

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что между Соколовым А.С., Соколовой Н.С., Соколовым С.Н. в лице представителя Соколовой Т.А. и государственным бюджетным учреждением <адрес> «Ростовская областная станция по борьбе с болезнями животных с противоэпизоотическим отрядом» (сокращенно ГБУ РО «Ростовская облСББЖ с ПО» в лице генерального директора <данные изъяты> был заключен договор купли-продажи № от <дата> квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> По условиям договора стоимость квартиры составляла <данные изъяты> рублей. Кроме того, суду представлен отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры, расположеной по адресу: <адрес> произведенный ООО «Региональное агенство оценки» на дату составления и определения оценки <дата> и датой составоения оценки <дата>, которая составляет <данные изъяты> рублей. (т.1 л.д.46-102)

Из материалов дела следует, что оплата по договору произведена <дата> платежным поручением № получателю Соколову С.Н. в размере <данные изъяты> рублей, <дата> платежным поручением № получателю Соколову А.С. в размере <данные изъяты> рублей, <дата> платежным поручением № получателю Соколовой Н.С. в размере <данные изъяты> рублей.

Отделом ЗАГС <адрес> на запрос суда представлена копия актовой записи о смерти № от <дата>, составленная отделом ЗАГС <адрес> в отношении Соколова С.Н..<дата> года рождения. (т.1 л.д.197-198)

Определением суда от <дата> по ходатайству стороны истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО <данные изъяты>, согласно выводов которой установлено, что рыночная стоимость квартиры № находящейся в доме № по <адрес> по состоянию на <дата> составляет, округленно, <данные изъяты> рублей.

Суд полагает, что юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении данного спора с учетом требования ст.475 ГК РФ является определение недостатков товара и определение расходов на устранение недостатков. Однако, истцами не представлено доказательств, что спорная квартира имеет и имела на момент совершения сделки недостатки, в связи с чем отсутствует причинно-следственная связь между возмещением расходов на устранение недостатков товара о уменьшением покупной цены.

Доводы истца о том, что обращение к ним после совершения сделки купли-продажи собственника нежилого помещения <данные изъяты> по факту отопления ее помещения из спорной квартиры является существенным недостатком, суд оценивает критически, поскольку информации о том, что кто-то отапливался помимо спорной квартиры в АО «Таганрогмежрайгаз» не имеется. Представленная суду копия договора между Соколовым С.Н. и <данные изъяты> от <дата> года не может являться допустимым и относимым доказательством по делу в силу требований статей 55-60 ГПК РФ.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось представителем истца, что согласно исполнительно-технической документации, которая находится в архиве АО «Таганрогмежрайгаз», в <дата> году были выданы Соколову С.Н., <адрес> технические условия на установку котла в указанной квартире с установкой счетчика на вводе в эту квартиру. Заявителем выполнен проект на установку котла, который согласован, на основании которого были выполнены строительные работы. Согласно акту приема законченного строительного объекта газораспределительной системы и проекта в № по <адрес> был установлен котел. В июне 2015 года собственник соседнего нежилого помещения <данные изъяты> обратилась в АО «Таганрогмежрайгаз» и получила технические условия, а также установила котел в своем нежилом помещении по <адрес> и <дата> ей были выданы документы в АО «Газпромежрегионгаз».
Согласно требованиям ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализируя изложенное, следует, что рыночная цена это величина (денежная) которая возникает в момент соглашения о покупки товара и по мнению суда, не является юридически значимым обстоятельством тот факт, что в экспертном заключении стоимость квартиры оценена ниже, чем стороны договорились при совершении сделки.

Вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован истцами в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата>, о чем в деле имеется соответствующее свидетельство о государственной регистрации права.

<дата> между Соколовым А.С., Соколовой Н.С., Соколовым С.Н. в лице их представителя Соколовой Т.А. и ГБУ РО «Ростовская облСББЖ с ПО» в лице генерального директора <данные изъяты> был подписан акт приема передачи квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>

Согласно <данные изъяты> настоящего Акта указано, что вышеуказанный объект недвижимости находится в исправном состоянии, пригодный для проживания и передается покупателю в том виде, в котором существует на момент подписания акта.

Согласно данному акту претензий друг к другу стороны не имеют. На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны договора фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого помещения между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истцом не предъявлено, жилое помещение передано и принято без каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания, использования.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Подписывая договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи квартиры, получая свидетельство о государственной регистрации права на квартиру истец каких-либо замечаний не высказывал. В настоящее время указанные выше документы не отменены, недействительными не признаны, ничтожными не являются.

Указанная сделка исполнена полностью, прошла государственную регистрацию, переход права собственности на недвижимое имущество осуществлен, денежные средства по ней получены. Более того, в опровержение доводов иска, из <данные изъяты>.договора купли-продажи от <дата> следует, что продавцы передают покупателю квартиру в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, а также передали относящуюся к квартире документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий к ней не имеет, согласен принять ее в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ. (л.д.5-8)

При этом, доказательств опровергающих указанные обстоятельства, истцом не представлено. Напротив, в материалах дела имеется договор купли-продажи квартиры, а также акт приема-передачи, подписанный истцом и ответчиками, в котором стороны претензий друг к другу не имеют, цена договора сторонами согласована.

Регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение произведена, таким образом, у суда не имеется оснований для уменьшения покупной цены объекта недвижимости и возврата излишне уплаченных денежных средств.

В связи с тем, что суд отказывает в иске по материально-правовым требованиям, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Ростовская областная станция по борьбе с болезнями животных с противоэпизоотическим отрядо к Соколову А.С., Соколовой Н.С., Соколовой Т.А. об уменьшении покупной цены, обязании возвратить излишне уплаченные денежные средства, взыскании судебных расходов - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:         (подпись)             Курасова Е.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2016 года.