Решение по делу № 3а-146/2016 (3а-727/2015;) ~ М-649/2015 от 29.12.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 февраля 2016 года                            г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи        Родиной Т.А.

При секретаре                    Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-146/2016 по административному исковому заявлению Оганджаняна В.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителя Оганджаняна В.Г. по доверенности Шутова И.А.,

У с т а н о в и л:

Оганджанян В.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в собственности земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 9 108 409 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Оганджаняна В.Г. по доверенности Шутов И.А. поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Сызрань Самарской области не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили отзывы. ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, Администрация г.о. Сызрань Самарской области просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, о дате слушания дела извещены надлежаще, отзывы на заявленные требования не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Дело рассмотрено в порядке главы 25 КАС РФ.

Заслушав позицию представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1., исследовав материалы дела, суд считает, что заявленное Оганджаняном В.Г. требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Пункт 3 ст.66 Земельного кодекса РФ допускает установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года ФЗ-№135 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Оганджаняну В.Г. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 18 291 667,34 руб.

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Оганджанян В.Г. обратился в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке №, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 9 108 409 руб.

В соответствии со ст. 17.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертным заключением №, выполненным Экспертным <данные изъяты>», членом которого является оценщик ФИО1., подтверждено соответствие отчета требованиям Федерального закона об оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

В соответствии со ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (зарегистрирован Минюстом России 20 августа 2007 г., регистрационный N 10009), и настоящим Требованиям.

Исследовав отчет об оценке ООО «<данные изъяты>», суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с п. 1.2 Требований к отчету, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная данным отчетом, является достоверной.

В отчете оценщик указал допущения и ограничительные условия, использованные им при проведении оценки, описал объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. На странице 17 отчета сделал вывод о том, что земельный участок можно рассматривать только в соответствии с разрешенным использованием, которое соответствует текущему использованию. Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование, то есть, под производственную базу.

Также оценщик проанализировал рынок земельных участков в <адрес>, и на страницах 39-40 отчета указал доверительный интервал цен земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в <адрес>, который составил от 303,9 руб. до 759,18 руб. за 1 квадратный метр, среднее значение – 555,4 руб.

Приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других методов и подходов на страницах 47-52 отчета.

В качестве объектов-аналогов было использовано 3 участка производственно-складского назначения, расположенные в <адрес>, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам. Применены корректировки на торг, на площадь, на местоположение относительно «красной линии» и обоснован отказ от применения других корректировок (страницы 57-59 отчета).

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 9 108 409 руб.

Оценщик ФИО1., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, поддержала выводы, сделанные в отчете об оценке. Пояснила, что спорный земельный участок оценивался как объект производственно-складского назначения. В качестве аналогов использовано три участка с таким же назначением, расположенные в г. <адрес>, с возможностью подключения коммуникаций, как и объект оценки. Введены скидка на торг, корректировки на площадь и на местоположение относительно «красной линии». Стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 563,43 руб. Данная стоимость входит в диапазон цен земельных участков производственно-складского назначения г. Сызрань.

Заинтересованными лицами не приведены замечания к отчету об оценке, доказательств иной величины рыночной стоимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Оснований для назначений судебной экспертизы по инициативе суда не усматривается, поскольку отчет об оценке отвечает требованиям законодательства.

В связи с изложенным, суд полагает, что отчет об оценке, подтвержденный экспертным заключением, является достоверным по делу доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке, ниже кадастровой стоимости. Расхождение указанных величин обусловлено тем, что кадастровая стоимость определена методом массовой оценки земель, а рыночная стоимость определяется с учетом особенностей конкретного земельного участка.

В связи с этим, доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут служить основанием для признания отчета об оценке недостоверным доказательством по делу и отказа в удовлетворении требования истца. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является доказательством существенного завышения кадастровой стоимости.

Ссылка Администрации г.о. Сызрань Самарской области на то, что установлением судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, а не по состоянию на 30.10.2013 г., как просит истец, не может быть принята судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, датой внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 25.11.2013 г., истец обратился с настоящим административным исковым заявлением 29.12.2015 г. То есть, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей налогообложения с 1 января 2015 года, что не является более ранней датой, чем дата внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания (25.11.2013 г.).

Также истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно представленной кадастровой справке, датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 01.01.2013 г., рыночная стоимость указанного участка также определена отчетом об оценке № г. ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Принимая во внимание отчет об оценке и положительное экспертное заключение, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства, признавая, что завышение кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, суд считает, что требование Оганджаняна В.Г. следует удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 108 409 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 65, 66 ЗК РФ, ст.ст. 12, 24.18, Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Оганджаняна В.Г. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 9 108 409 руб.

Дата обращения Оганджаняна В.Г. в суд – 29.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Самарского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.02.2016 г.

Судья: Родина Т.А.