Решение по делу № А08-2946/2007 от 15.11.2007

Арбитражный суд Белгородской области

308600, Белгород,  Народный бульвар, 135

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г.  Белгород

Дело №     А08-2946/07-15

15 ноября 2007 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2007 года. Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2007 года.

Арбитражный суд   Белгородской области

в составе:                                

судьи        Кравцева С.В.

при ведении протокола судебного заседания       Кравцевым С.В.

                                                                                      (указать лицо, которое вело протокол)

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального образования- муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район»

                                                                                (наименование истца)

 (далее- истец)

к предпринимателю Карташову Владимиру Николаевичу (далее- ответчик)

                                      (наименование ответчика)

о выселении из занимаемого нежилого помещения

при участии:

от истца: Каськова Е.В.- нач. правового отдела, дов. от 19.04.2007 № 707 (л.д.42)

от ответчика: Карташов В.Н.- предприниматель  (л.д.24)

установил:

Истец обратился к ответчику с иском (л.д.4-5,72-73,91-94,124) о выселении из занимаемого муниципального нежилого помещения площадью 34 кв.м., расположенного по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32.

В обоснование иска истец приводит следующие доводы.

Как полагает истец, единственным основанием для использования  ответчиком спорного муниципального помещения является, на взгляд ответчика, наличие у ИП Карташова В.Н. преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Истец считает данный вывод ИП Карташова В.Н. необоснованным и незаконным по следующим основаниям.

Как считает истец, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течении года со дня истечения срока действовавшего договора.

По мнению истца, наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 9 статьи 209  Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

По мнению истца, из содержания статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Причем, как полагает истец, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывание этого обстоятельства возлагается на лицо, которое считает, что его преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды нарушено, те есть на ответчика по делу.

Истец считает, что индивидуальным предпринимателем Карташовым В.Н. не представлены доказательства того, что  по истечению срока действия договора от  1 октября 2006 года № 0155 в течение года арендодатель заключил договор аренды спорного помещения с третьим лицом.

Согласно  статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На взгляд истца, ответчик не доказал наличие у истца обязанности заключить с ним договор аренды  спорного муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32, ввиду чего отсутствуют основания для возникновения у ответчика права пользования спорным муниципальным помещением.

Таким образом, по мнению истца, при рассмотрении данного дела о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды  основания для применения  пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют. Сам по себе факт надлежащего выполнения ИП Карташовым В.Н.  своих обязанностей по договору аренды не является основанием для возникновения у истца обязанности  заключить договор аренды на новый срок.

Истец полагает, что собственником муниципального имущества принято решение об организации  специализированного магазина с минимальной торговой наценкой до 5 %  в муниципальном помещении, расположенным по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 площадью 82, 7 кв.м. В то время как предметом договора аренды  № 0155 от 1 октября 2006 года заключенного с ИП Карташовым В.Н. является муниципальное помещение площадью 34 кв.м.

На взгляд истца, согласно сложившейся судебной практики,  в случае если третьему лицу передается в аренду объект, в  составе которого находиться объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем  Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2005 года по делу № КГ-А41/9692-05.

Кроме того, как полагает истец, в соответствии с пунктом 1  статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить  договор аренды на новый срок в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По мнению истца, пунктом 5.3.14 договора аренды № 0155 от 1.10.2006 г. предусмотрено, что ИП Карташов  обязан был письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока договора аренды.

Согласно пункта 6.5. договора аренды невыполнение условия п.5.3.14. является основанием для отказа Арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

Однако на взгляд истца, ИП Карташов В.Н. в установленный договором  срок не направлял в адрес арендодателя  уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок. В связи с чем, ответчик утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В связи с отказом администрацией муниципального района ИП Карташову В.Н. в заключении договор аренды, ответчиком сделан вывод о том, что «истец сознательно идет на нарушение ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации». Администрация муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» считает данный вывод ИП Карташова В.Н.  необоснованным и не соответствующим обстоятельствам дела.

Истец полагает, что советом депутатов города Валуйки и Валуйского района было принято решение  о выделении помещения, расположенного по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 для организации специализированного магазина с минимальной торговой наценкой до 5 %. Площадь данного муниципального помещения составляет 82,7 кв.м.

Однако, как считает истец, как на момент обращения ИП Карташова В.Н., так и на сегодняшний день, администрация муниципального района лишена возможности предоставить в установленном порядке в аренду указанное муниципальное помещение для организации специализированного магазина с минимальной торговой наценкой, поскольку торговые залы в муниципальном помещении незаконно занимают ИП Карташов В.Н. (ответчик по делу) и Карташова Марина Егоровна.

По сообщению истца, в настоящее время администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» ведется работа по освобождению спорного муниципального помещения. Карташова М.Е. (бывший директор  муниципального предприятия розничной торговли магазина № 18 «Школьник», ликвидированного 25.01.2007 г. и ранее занимавшего данное помещение) неоднократно приглашалась в администрацию муниципального района для личной беседы, в процессе которой она была предупреждена о незаконности ее действий по необоснованному использованию муниципального помещения.

По заявлению истца, в целях поддержки малого предпринимательства, для осуществления торговой деятельности Карташовой М.Е. были предложены иные муниципальные помещения, в том числе помещение, расположенное в здании, находящимся по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 41. Однако Карташова М.Е. продолжает незаконно использовать спорное муниципальное помещение, а именно торговый зал № 2 площадью 31,3 кв.м. без законных на то оснований. В результате возникшего спора в адрес Карташовой М.Е. 6 сентября 2007 года за № 1627 администрацией муниципального района было направлено письмо  с требованием в течение 14 дней  освободить муниципальное помещение.

Как пояснил истец, Карташова М.Е. также предупреждена о том, что в случае невыполнения требования администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» последняя будет вынуждена  обратиться за защитой своих прав в арбитражный суд.

Истец пояснил, что, учитывая интересы ответчика администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» 30 ноября 2006 года в адрес ИП Карташова В.Н. было направлено письмо за № 2525 в котором,  под организацию торговой точки ему были предложены  муниципальные помещения. Однако  предложение администрации муниципального района  осталось без ответа.

По заявлению истца, после того, как спорное муниципальное помещение будет полностью освобождено, администрация муниципального района планирует  провести конкурс на право заключения договора аренды на муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 площадью 82,7 к.в.м.  в соответствии с Положением о проведении аукциона и конкурса на предоставление в аренду имущества, являющегося муниципальной собственностью города Валуйки и Валуйского района утвержденного решением Совета депутатов города Валуйки и Валуйского района от 15 апреля 2005 года № 121.

Истец полагает, что спорное помещение площадью 34 кв.м., которое без законных на то оснований в настоящее время занимает ИП Карташов В.Н., находится в торговом муниципальном помещении (торговый зал № 1) с кадастровым номером 31:27:00:00: 7497/10/24:1001/Б1 (свидетельство о государственной регистрации права от 17 февраля 2005 года  сери 31-АА  695091). В целом площадь муниципального помещения составляет 82,7 кв.м. и  состоит из двух торговых залов, двух коридоров и двух туалетов.

Истец пояснил, что советом депутатов города Валуйки и Валуйского района Белгородской области 8 декабря 2005 года за № 182 было принято решение  о выделении помещения, расположенного по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 для организации специализированного магазина с минимальной торговой наценкой до 5 %.

Однако, как утверждает  истец, в связи с тем, что торговый зал № 2 ранее занимало муниципальное предприятие розничной торговли магазин № 18  «Школьник», ликвидированное только 25 января 2007 года у муниципального образования отсутствовала возможность провести конкурс на право заключения договора аренды на торговое помещение площадью 82,7 кв.м. для организации специализированного магазина с минимальной торговой наценкой до 5 %.

По заявлению истца, именно в связи с отсутствием на тот момент возможности организовать специализированный магазин на всей территории муниципального помещения, 1 октября 2006 года с ИП Карташовым В.Н. был заключен договора аренды № 0155 сроком на 2 месяца только на  свободную часть торгового зала № 1 площадью 34 кв.м.

 Истец считает, что в настоящее время, муниципальный район «Город Валуйки и Валуйский район»  планирует организовать в вышеуказанном муниципальном помещении  специализированный магазин для торговли хлебо-булочными изделиями с минимальной торговой наценкой до 5 %. 

По сообщению истца, право аренды на муниципальное торговое помещение для торговли хлебо-булочными изделиями  будет предоставляться на конкурсной основе в соответствии с действующим законодательством. В конкурсе могут принимать  участие все желающие лица, в том числе и ИП Карташов В.Н. о чем ему неоднократно разъяснялось.

Истец считает, что в данном случае преимущественное право на заключение договора аренды у  ИП Карташова В.Н. отсутствует, так как предметом договора аренды будет являться муниципальное торговое помещение площадью 82,7 кв.м., а не часть торгового зала площадью 34 кв.м.

Таким образом, на взгляд истца, ИП Карташов Владимир Николаевич  без законных на то оснований занимает муниципальное торговое помещение площадью 34 кв.м. и тем самым препятствует истцу распорядится муниципальным имуществом путем организации  специализированного магазина для торговли хлебо-булочными изделиями с минимальной торговой наценкой до 5 %.

На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 450 (п.3), 622 ГК РФ представитель истца письменно (л.д.124) просит рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле документам (протокол судебного заседания от 08.11.2007) и обязать предпринимателя Карташова Владимира Николаевича освободить занимаемое муниципальное нежилое помещение площадью 34 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 и передать муниципальное помещение администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район».

Ответчик в отзыве (л.д.50,118-119) иск не признал полностью по следующим основаниям.

Как полагает ответчик, истец сознательно идет на искажение фактов.

По заявлению ответчика, истец приводит пример из судебной практики. Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.10.2005 года по делу №КГ-А41/9692-05, где речь идет о земельном участке.

Ответчик пояснил, что по делу №А08-2946/07-15 речь идет о помещении в 34 кв. м., где вышеуказанная площадь является торговым залом. Площадь 46.2 кв. м. является подсобным помещением (план прилагается). В том числе один туалет, одно подсобное помещение, одна торговая площадь, а никак указанно истцом: два туалета, две торговых площади, что так же указывает на искажение фактов истцом.

Ответчик пояснил, что он неоднократно обращался к администрации с просьбой о продлении договора аренды. Так как магазин является действующим, в нем находятся  торговое оборудование и продуктовый товар.

А для того, чтобы провести конкурс аренды, будет необходимо закрыть магазин, вывезти оборудование и товар, что приведет к большим материальным потерям.

Как пояснил ответчик, за 11 лет для поддержания порядка, текущего и капитального ремонта, мною было затрачено много средств.

Ответчик считает, что в решении сессии Совета Народных депутатов г. Валуйки и Валуйского района сказано:

П.1 Выделить помещение для организации специализированного магазина с

минимальной наценкой до 5 %, расположенного по адресу: г. Валуйки

ул. Первого Мая, 32.

П.2 Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации

города Валуйки и Валуйского района (Литвин Л.М.) оформить договор

аренды на помещение в соответствии с действующим порядком.

П.З Контроль за исполнением настоящего решения возложить на секретаря Совета депутатов города Валуйки и Валуйского района Авилова А.К. (прилагается). Где ничего не сказано о проведении конкурса на аренду помещения.

По сообщению ответчика,  администрация города Валуйки и Валуйского района в письме от 23.11.2006 года №2472 указано, что решением сессии Совета депутатов г. Валуйки и Валуйского района №182 от 08.12.2005 года о выделении помещения для организации специализированного магазина для торговли хлебом и хлебобулочными изделиями г. Валуйки ул. Первого Мая, 32, где видно, что в данных документах имеются серьезные противоречия.

Ответчик считает, что истец намерен сдавать в аренду данное помещение ив дальнейшем. Но другому лицу на конкурсной основе, на что указывает  письмо от 23.11.2006 № 2472, поэтому просит суд истцу отказать в иске полностью.

Как пояснил ответчик, 14.09.2007 в первом чтении Государственная Дума приняла законопроект «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства приватизации арендованного государственного муниципального имущества». Законопроект, по мнению ответчика, даст малым предприятиям долгожданное право выкупать арендуемые помещения на льготных условиях, минуя открытые торги.

Ответчик также пояснил, что занимаемое им помещение, он арендует с 1996 г., когда оно находилось в собственности кооператива «Первомайский» (договор аренды и платежные документы прилагаются). В 2004 г. между ответчиком и администрацией г. Валуйки и Валуйского района был заключен договор аренды на это помещение, который продлевался на 2005 - 2006 г.г. 17 ноября 2006 г. администрация г. Валуйки и Валуйского района уведомила ответчика письменно уведомлением №365 от 17 ноября 2006г. Сообщила ответчику о необходимости предоставления документов для заключения договора аренды на 2007 г. Необходимые документы были предоставлены.

Ответчик сообщил, что 23 ноября 2006 г. администрация г. Валуйки и Валуйского района прислала ответ на заявление ответчика (входящее №3220 от 13 ноября 2006 г) о продлении договора аренды на 2007 г. где было сказано, что в данном помещении предполагается открытие специализированного магазина, согласно Решения сессии Совета Народных депутатов г. Валуйки и Валуйского района №182 от 08 декабря 2005 г. «О выделении помещения для организации специализированного магазина для торговли хлебо-булочными изделиями».

По заявлению ответчика, 28 ноября 2006 г. он обратился в администрацию с заявлением заключить договор аренды для исполнения Решения сессии Народных депутатов г. Валуйки и Валуйского района и организации специализированного магазина для торговли хлебом и хлебобулочными изделиями, в чем ему было отказано и предложено принять участие в конкурсе на аренду данного помещения (письмо №435 от 06 декабря 2006 г. прилагается).

Из этого, по мнению ответчика, следует, что истец сознательно идет на нарушение ст. 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», зная о том. что в течение года по своему выбору ответчик может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.

Ответчик считает, что законодательство РФ и договор аренды им не нарушены: уплачены налоги всех уровней и арендная плата вовремя и в полном объеме.

На основании всего вышеизложенного ответчик письменно просит отказать истцу в иске полностью, рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле документам (л.д.119,125).

Рассмотрение дела по ходатайству ответчика откладывалось три раза, назначено в судебное заседание.

         В этих условиях суд согласно ст.ст.123, 124, 134, 152, 156, 159 АПК РФ рассматривает спор по существу.

         Такой подход, по мнению суда, соответствует ст.46 Конституции РФ, ст.ст.1, 11 ГК РФ, ст.ст.2, 4, 7, 8, 9 АПК РФ, в силу которых долг суда состоит в осуществлении правосудия, а не в его оттягивании; задача права и правосудия – в разрешении конфликта, внесении правовой определенности в  неопределенную ситуацию.

         Исследовав доказательства по делу, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению полностью по следующим основаниям.

         Как видно из материалов дела, 01.10.2006 между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 0155 (л.д.13-23).

В соответствии с п.1.1. договора Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду муниципальное нежилое помещение площадью 34 кв. м.,  расположенное по адресу: г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 для использования помещения под торговую деятельность. Указанный договор действовал с 1 октября 2006 г. по 30 ноября 2006 года.

Поскольку не одна из сторон по окончанию действия договора аренды не заявила об отказе от его продления, то в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

09.01.2007 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 01.10.2006 № 0155 (л.д.10).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении 3 месяцев с момента получения уведомления арендатор обязан освободить арендуемое имущество и возвратить его по акту приема-передачи.

В связи с окончанием срока действия договора аренды,  письмом от 10.04.2007 № 627 (л.д.81) истец направил ответчику уведомление, в котором просил ответчика  прибыть по указанному в письме адресу 14.04.2007 в 10 часов 00 минут для передачи занимаемого ответчиком муниципального помещения  по акту приема-передачи.

Между тем в  указанное время передача помещения не состоялась, так как помещение ответчиком не было освобождено и подготовлено к его передаче, о чем был составлен акт, подписанный представителями истца муниципального района и ответчика.

Как видно из материалов дела, до настоящего времени муниципальное помещение так и не передано истцу, чем нарушаются законные права собственника муниципального имущества.

         Таким образом, собранные по делу доказательства позволяют суду согласиться с вышеизложенными доводами истца о том, что ответчик пользуется спорным помещением без каких-либо правовых оснований.

         Доводы ответчика о его преимущественном праве на заключение договора аренды ошибочны, поскольку в материалах дела отсутствуют  и ответчиком не представлены доказательства передачи истцом спорного помещения третьему лицу.

         Вопрос об участии в конкурсе ответчик вправе решить в самостоятельном порядке (л.д.59,75-85,95-103).

         Остальные доводы сторон, по мнению суда, не имеют правового значения для рассматриваемого спора.

         Утверждения ответчика о нецелесообразности действий истца ошибочны, поскольку в силу ст.ст. 1,11 ГК РФ, ст.ст. 1,2 АПК РФ в компетенцию арбитражного суда входит решение вопросов о праве, а не о целесообразности тех  или иных действий участников гражданских и (или) административных правоотношений.

         В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

         В силу ч.ч.1,2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему  убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд  оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

         Таким образом, исследованные в совокупности представленные истцом и ответчиком в материалы дела все вышеуказанные доказательства позволяют суду первой инстанции сделать вывод о доказанности иска истцом полностью.

         Какое-либо документальное обоснование обратного ответчик в материалы дела (л.д.1-125), по мнению суда, не представил (ст. 9 ГК РФ, ст.ст. 9,65 АПК РФ).

         В целях единообразия, предсказуемости и институционализации судебной практики суд учитывает п.п. 5,7,34,35 письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановления ФАС ЦО от 11.04.2002 № А08-4412/01-10, от 21.02.2001 № А62-1721/2001.

При таких обстоятельствах иск  подлежит удовлетворению полностью.

Дело возникло по вине ответчика,  на которого в силу ст.110 АПК РФ следует  отнести расход истца по уплате госпошлины по иску (л.д.7).

Инициированного судом мирового соглашения стороны не достигли, в силу ст.9 ГК РФ, ст.ст. 49, 138-142 АПК РФ вправе это сделать даже на стадии исполнительного производства, в любой удобной для сторон форме.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 167-171, 180, 181, 319 АПК РФ, арбитражный суд

                                     Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить  полностью.

Обязать предпринимателя Карташова Владимира Николаевича 21.12.1962 года рождения, место рождения: с. Березовка, Печерского р-на, рес. Коми, место жительства: Белгородская область, г. Валуйки, ул. Заводская, 12, свидетельство о государственной регистрации от 15.10.2004 серия 31 № 000682357 освободить занимаемое муниципальное нежилое помещение площадью 34 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, г. Валуйки, ул. 1 Мая, 32 и передать муниципальное помещение администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район».

Взыскать с предпринимателя Карташова Владимира Николаевича 21.12.1962 года рождения, место рождения: с. Березовка, Печерского р-на, рес. Коми, место жительства: Белгородская область, г. Валуйки, ул. Заводская, 12, свидетельство о государственной регистрации от 15.10.2004 серия 31 № 000682357 в пользу Муниципального образования- муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» 2 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый  арбитражный апелляционный  суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения.

судья                                                        С.В.Кравцев