Решение по делу № 2-349/2016 от 11.05.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

р.п.Черлак                                                           09 июня 2016 года

Дело № 2-349/2016

Резолютивная часть решения оглашена 09.06.2016 г.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.06.2016 г.

Черлакский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Губер Е.В.

При секретаре Воробьевой К.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ецлава А.А. к СПК «Южно-Подольский» в лице конкурсного управляющего Калашникова А.А. о признании права собственности на нежилые здания

У С Т А Н О В И Л:

Ецлав А.А. обратился в суд к СПК «Южно-Подольский» с иском, которым просит признать за ним право собственности на недвижимое имущество – склад, контору, телятник, весовую, столовую, гараж, кочегарку, санпропускник, коровник, находящиеся по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований, истец сослался на то, что 24.08.2009 г. по договору купли-продажи, он приобрел у СПК «Южно-Подольский» 9 нежилых зданий: склад, контору, телятник, весовую, столовую, гараж, кочегарку, санпропускник, коровник, находящиеся по адресу: <адрес>. Расчет с СПК произведен в полном объеме. На все здания изготовлены технические паспорта. В настоящее время он не может оформить государственную регистрацию права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, поскольку на указанные объекты недвижимого имущества не было зарегистрировано право собственности продавца, и в 2010 году СПК «Южно-Подольский» был признан несостоятельным (банкротом). Признание права собственности на объекты недвижимого имущества необходимо ему для получения свидетельства о государственной регистрации права на данные объекты.

В судебном заседании истец Ецлав А.А. поддержал заявленные им требования по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно показав следующее. Указанные в исковом заявлении объекты недвижимости он приобрел на основании договора купли продажи у СПК «Южно-Подольский» как физическое лицо. При совершении данной сделки по купле-продаже недвижимого имущества, он знал, что у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на данные нежилые здания, и рассчитывал, что успеет оформить право собственности на себя до проведения процедуры банкротства СПК, по выданной ему председателем СПК «Южно-Подольский» доверенности от 09.04.2010 г. Изначально он внес предоплату за приобретаемые объекты недвижимости в кассу СПК в сумме 800 000 рублей, а весной 2010 г. оставшуюся часть денежных средств, после чего, СПК должен был зарегистрировать за собой право собственности на объекты, а в последствие уже переход к нему права собственности, однако данными вопросами занимался он на основании указанной выше доверенности, занимаясь вначале оформлением земельных участков под данными нежилыми зданиями. В настоящее время указанные объекты недвижимости он использует в хозяйственной деятельности фермерского хозяйства «Эбенфельд», главой которого он является.

В судебном заседании представитель истца Семенова О.А. поддержала заявленные истцом требования также по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно показав следующее, что расчет за объекты недвижимости с СПК «Южно-Подольский» был произведен полностью. При проведении процедуры банкротства, данные нежилые помещения не вошли в конкурсную массу, третьих лиц, претендующих на данные нежилые помещения не имеется, кроме как в судебном порядке данный вопрос не разрешить. Право собственности СПК «Южно-Подольский» на спорные объекты недвижимости подтверждается представленным в материалах дела протоколом №3 Общего собрания совхоза «Южно-Подольский» от 12.07.1992 г. а также конкурсным управляющим данного СПК в своем письменном отзыве. Просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика СПК «Южно-Подольский» в лице конкурсного управляющего Калашникова А.А. в судебном заседании отсутствовал, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом. Направил в суд письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого с заявленными исковыми требованиями согласен, возражений не имеет. Спорные объекты недвижимого имущества были проданы СПК «Южно-Подольское» истцу, и в конкурсную массу не вошли.

Представитель третьего лица - начальник Черлакского муниципального отдела Управления Росреестра по Омской области Розинкевич Ю.В. в судебном заседании отсутствовала, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя и направить в адрес отдела копию решения суда. В отзыве на исковое заявление указала, что в случае удовлетворения судом заявленных требований, право собственности истца будет зарегистрировано в заявительном порядке, на основании вступившего в законную силу решения суда.

Свидетель ЕВА в судебном заседании показал, что истец является его родным братом. Кроме того, он проживает в <адрес>, где является старостой села. Ему известно о том, что в 2009 г. истец приобрел в СПК «Южно-Подольский» спорные нежилые здания, по настоящее время они находятся в пользовании последнего и расположены в д.Макаркино. Истец восстанавливает их, ремонтирует. Никто из третьих лиц не обращался с притязаниями на данные здания.

Свидетель ИЕИ в судебном заседании показала, что ей известно о том, что истец в 2009 г. приобрел в СПК «Южно-Подольский» спорные нежилые здания, и по настоящее время использует их в хозяйственной деятельности фермерского хозяйства.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвовавших в деле, показания свидетелей, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п.1 ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии с п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ч.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ч.2).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч.2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

Пунктом 1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с п.1 ст.4 данного Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Согласно п.2 ст.4 Федерального закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 549 ГК РФ закреплено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено в судебном заседании, СПК «Южно-Подольский» (продавец) произвело отчуждение спорных нежилых зданий Ецлаву А.А. (покупателю), заключен с последним 24.08.2009 договор купли-продажи перечисленных в исковом заявлении нежилых зданий. Цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 2 100 000 рублей (пункт 3.1 Договора). Согласно названному договору покупатель обязался произвести оплату по настоящему Договору до 01.07.2010 г. путем внесения денежных средств на счет продавца (пункт 3.2 Договора). Согласно передаточного акта к указанному договору купли-продажи от 24.08.2009 г. СПК «Южно-Подольский» в лице председателя Соловьева В.Н. действующего на основании Устава передало покупателю Ецлав А.А. а последний принял указанные выше объекты недвижимого имущества.

Согласно квитанции от 09.04.2009 г. истец Ецлав А.А. внес в кассу СПК «Южно-Подольский» денежные средства в виде предоплаты в сумме 800 000 рублей в счет оплаты купли-продажи данных объектов недвижимости. Из справки СПК «Южно-Подольский» от 05.04.2010 г. следует, что оплата по договору купли-продажи от 24.08.2009 г. в размере 2 100 000 руб. произведена Ецлав А.А. в полном объеме.

Как следует из исследованного в судебном заседании решения Арбитражного Суда Омской области от 31.08.2010 г. № А46-1710/2010 СПК «Южно-Подольский» был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство на шесть месяцев, конкурсным управляющим СПК «Южно-Подольский» утвержден ТВГ

Согласно определения Арбитражного Суда Омской области от 14.12.2010 г. № А46-1710/2010, ТВГ освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего СПК «Южно-Подольский». Конкурсным управляющим СПК «Южно-Подольский» утвержден Калашников А.А.

Как следует из Определения Арбитражного Суда Омской области от 28.03.2016 г. по делу № А46-1710/2010, срок конкурсного производства в отношении СПК «Южно-Подольский» продлен на три месяца, до 30.06.2016 г.

Из справки и отзыва конкурсного управляющего СПК «Южно-Подольский» Калашникова А.А. от 28.04.2016 г. следует, что нежилые здания столовой площадью 93,1 кв.м., конторы площадью 75,5 кв.м., весовой площадью 10,8 кв.м., телятника площадью 2344,7 кв.м., склада площадью 442,5 кв.м., гаража площадью 728,7 кв.м., кочегарки площадью 165,9 кв.м., санпропускника площадью 392,9 кв.м., коровника площадью 1307,2 кв.м., расположенных в <адрес>, в конкурсную массу СПК «Южно-Подольский» не входят.

Факт оплаты по указанным договорам купли-продажи не оспаривается конкурсным управляющим в своем отзыве.

Истцом не представлено суду доказательств, правоустанавливающих документов, подтверждающих зарегистрированное в установленном порядке вещное право СПК «Южно-Подольский» на отчужденные указанные выше объекты недвижимости. Как указал в письменном отзыве представитель ответчика – конкурсный управляющий, указанных документов не имеется, право собственности у СПК «Южно-Подольский» на спорные объекты недвижимости в Управлении Росреестра не зарегистрировано. Доказательств того, что указанные объекты недвижимости состоят на государственном кадастровом учете, не предоставлено.

Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи от 24.08.2009 сам по себе не свидетельствует о возникновении у истца права собственности на заявленные спорные объекты недвижимого имущества.

Пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В силу пункта 6 статьи 33 названного выше Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

Поскольку право собственности на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано за сельскохозяйственным производственным кооперативом «Южно-Подольский» в установленном законом порядке, последнее не вправе было распоряжаться этим имуществом и реализовывать его покупателю Ецлав А.А.

Учитывая, что легитимность прав СПК «Южно-Подольский» в установленном порядке не подтверждена, совершенная 24.08.2009 последним сделка по распоряжению указанным выше имуществом правомерной признана быть не может и правовых последствий в виде возникновения вещных прав Ецлава А.А. на спорное имущество не влечет.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют суду прейти к выводу о ничтожности данной сделки по продаже названных выше девяти объектов недвижимого имущества зданий столовой, конторы, весовой, телятника, склада, гаража, кочегарки, санпропускника, коровника, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей положениям статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.166 ГК РФ (действовавшей в редакции до 01.09.2013 г) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (ч.4).

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ (действовавшей в редакции до 01.09.2013 г) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.168 ГК РФ (действовавшей в редакции до 01.09.2013 г) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, в силу изложенных обстоятельств, заявленные истцом Ецлав А.А. требования удовлетворению не подлежат.

При этом Ецлав А.А. не лишен возможности предъявить требования к СПК «Южно-Подольский» о возмещении убытков, понесенных в рамках заключения названного выше договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 167 ч.5, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления Ецлава А.А., о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: склад, площадью 442,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> контору, площадью 75,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; телятник, площадью 2344,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> весовую, площадью 10,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> столовую, площадью 93,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; гараж, площадью 728,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кочегарку, площадью 165,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> санпропускник, площадью 392,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и коровник, площадью 1307,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Черлакский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                               Е.В. Губер