Решение по делу № 33-4225/2015 от 31.08.2015

Докладчик Нестерова Л. В. Апелляц. дело № 33- 4225- 15 г.

Судья Иванова Т. В.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

30 сентября 2015 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Комиссаровой Л. К.,

судей Нестеровой Л. В., Спиридонова А. Е.,

при секретаре Казаковой С. А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью « ...» к Разумову Р. В. о взыскании задолженности и др., поступившее по апелляционной жалобе Разумова Р. В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 9 июля 2015 года, которым постановлено взыскать Разумова Р. В. в пользу общества с ограниченной ответственностью « ...» задолженность по договору в размере ... рублей, неустойку в размере ... рубля ... коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей;

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью « ...» о взыскании неустойки далее по день фактической оплаты долга, исходя из размера 1/ 300 от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в размере 8, 25 % годовых, отказать.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Л. В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

общество с ограниченной ответственностью « ...» (далее также– Общество) обратилось в суд с иском к Разумову Р. В., в котором с учетом уточнения просило взыскать задолженность в размере ... рублей, неустойку за период с 18 марта 2015 года по 26 июня 2015 года в размере ... рубля ... коп. и далее по день фактической оплаты долга в размере 1/ 300 от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8, 25 % годовых, расходы по уплате государственной пошлины в размере ... рублей.

Требования мотивировало тем, что по договору участия в долевом строительстве, подписанному между ними ( сторонами), окончательный расчет между застройщиком и участником производится по результатам обмера площади объекта долевого строительства органом технической инвентаризации либо иной специализированной организацией.

В случае, если фактическая площадь окажется больше проектной, участник долевого строительства должен доплатить эту разницу в семидневный срок с момента получения письменного уведомления застройщика.

26 февраля 2015 года Общество направило ответчику уведомление об окончании строительства, указало размер фактической площади жилого помещения и предложило доплатить разницу. Однако Разумов Р. В. задолженность в полном объеме не погасил, в связи с чем с него подлежит взысканию сумма долга с начислением на нее процентов за его несвоевременную оплату.

В судебном заседании представитель Общества требования поддержал в уточненном варианте.

Разумов Р. В. и его представитель иск не признали, ссылаясь на необоснованность.

Представитель третьего лица- общества с ограниченной ответственностью « ...» разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Судом принято указанное решение, которое обжаловано ответчиком в части взыскания денежных сумм на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

В апелляционной жалобе Разумов Р. В. ссылается на то, что денежные средства, причитающиеся с него за превышение фактической площади квартиры проектируемой, он заплатил в полном размере и своевременно. А вывод районного суда о том, что это является платой за индивидуальное отопление, что он не возражал против такого зачисления переплаченной суммы, противоречит материалам дела, т. к. изменения в проектную документацию в части системы отопления ( вместо централизованного индивидуальное) внесены уже после оплаты им ( ответчиком) денежных сумм. После этого же застройщик направил уведомление о таком изменении проектного решения, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве. Однако дополнительное соглашение он не подписал, соответственно, для взимания платы за индивидуальное отопление правовых оснований не имеется.

Ошибочным является вывод суда первой инстанции и о том, что он ( Разумов Р. В.) не предъявлял каких- либо возражений, требований о зачете денежных средств, переплаченных по договору, в счет оплаты разницы между фактической площадью квартиры и проектируемой, т. к. такие письма имеются в деле.

Изучив дело, рассмотрев его в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав Разумова Р. В. и его представителя- Алексеева Б. В., поддержавших жалобу, представителя Общества- Петросяна А., возражавшего против ее удовлетворения, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По смыслу ч. 1, 3 п. 3 ч. 4 ст. 4, ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее- Федеральный закон № 214- ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона ( застройщик) обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить цену, обусловленную договором, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости.

Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено самим Федеральным законом № 214- ФЗ.

В нем помимо прочего должно содержаться условие о цене договора ( то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства ( создания) объекта долевого строительства), сроках и порядке ее уплаты. При этом цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство ( создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства ( создания) объекта долевого строительства определяется в договоре участия в долевом строительстве. В этой же сделке может быть предусмотрено изменение ее цены.

Федеральный закон № 214- ФЗ порядок изменения договора участия в долевом строительстве не предусмотрел, в связи с чем он определяется общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее- ГК РФ) и положениями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее- Федеральный закон № 122- ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. А из п. 3 ст. 25. 1 Федерального закона № 122- ФЗ следует, что запись о договоре участия в долевом строительстве ( о его изменении), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанное означает, что изменение цены договора участия в долевом строительстве оформляется путем подписания письменного дополнительного соглашения к этому договору, которое также подлежит государственной регистрации.

Из настоящего дела видно, что 31 января 2014 года Общество- застройщик и Разумов Р. В.- участник долевого строительства подписали договор участия в долевом строительстве № ..., который прошел государственную регистрацию 6 февраля 2014 года.

По его условиям застройщик обязался передать участнику в собственность в срок до 3 квартала 2014 года квартиру ориентировочной общей проектной площадью 62 кв. метра, включающую в себя площадь лоджии с коэффициентом, равным 0, 5.

Участник долевого строительства взял на себя обязанность уплатить застройщику за указанный объект в день государственной регистрации договора денежную сумму, определенную ориентировочно на момент заключения договора, исходя из стоимости одного квадратного метра. В стоимость одного квадратного метра фактической площади объекта долевого строительства также включены услуги застройщика по организации, контролю, техническому надзору процесса строительства.

При этом застройщик вправе в одностороннем порядке изменить стоимость одного квадратного метра не чаще, чем один раз в квартал, о чем за десять дней письменно извещает участника долевого строительства. Такое изменение распространяется на неоплаченную площадь квартиры.

Кроме того, фактическая площадь построенного объекта долевого строительства окончательно уточняется на основании контрольного обмера органом технической инвентаризации либо иной специализированной организацией, и окончательный расчет между застройщиком и участником долевого строительства производится по результатам такого обмера.

В случае, если фактическая площадь объекта окажется больше проектной, участник производит доплату застройщику за дополнительную площадь, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта, сложившейся на момент последнего платежа, в семидневный срок с момента письменного уведомления участника застройщиком. В случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства застройщик возвращает участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные излишне, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта, сложившейся на момент последнего платежа, внесенного участником долевого строительства.

В этом же договоре предусматривалось техническое состояние объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства: черновая отделка- штукатурка стен без шлифования потолка; цементная стяжка полов; электрическая разводка без установки розеток и выключателей; сантехническая трубная разводка ( без установки санитарно- технических приборов); счетчики электричества, воды, тепла, отопительные приборы, без установки электрической плиты; установка входной щитовой двери; установка окон.

А все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами. При исполнении договора стороны руководствуются условиями договора, дополнительными соглашениями и приложениями к нему.

Таким образом, при подписании этого договора Общество и Разумов Р. В. пришли к соглашению, что участник долевого строительства доплатит застройщику денежные средства, если фактическая площадь объекта долевого строительства окажется больше проектной.

Вместе с тем указанные лица предусмотрели, что по вопросам, не урегулированным при совершении указанной сделки, изменения к договору будут иметь юридическую силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами.

24 января 2014 года и 31 января 2014 года Разумов Р. В. деньги, причитающиеся с него за объект долевого строительства, внес в кассу истца в требуемой сумме.

Кроме того, 25 июня 2014 года ответчик заплатил истцу ... рубля по приходному кассовому ордеру № 272. В данном документе основанием для внесения денег указано оплата по договору участия в долевом строительстве № ... от 31 января 2014 года ( индивидуальное отопление). Спор между сторонами возник именно по поводу суммы денег, внесенной 25 июня 2014 года. При этом истец утверждает, что Разумов Р. В. возместил расходы, связанные с установкой в квартире индивидуального отопления, а ответчик- доплатил денежные средства за разницу между фактической и проектной площадями объекта долевого строительства, т. к. сотрудник Общества по телефону сообщил о вводе дома в эксплуатацию в 2 квартале 2014 года, необходимости внесения денег за такую разницу, а результаты обмера обещал направить по почте.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что по результатам обмера площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче ответчику, оказалась больше проектной.

Но за эту разницу Разумов Р. В. денежные средства в полном объеме застройщику не внес, поскольку сумма, поступившая 25 июня 2014 года, уплачена им ( ответчиком) за индивидуальное отопление по соглашению между ними ( сторонами). Каких- либо возражений, требований о зачете данного платежа в счет уплаты денежных средств, причитающихся за фактическую площадь квартиры, ответчик с июня 2014 года не предъявлял.

Кроме того, по состоянию на 25 июня 2014 года результатов контрольного обмера для определения фактической площади квартиры не было.

Делая такие выводы, районный суд не учел, что на дату 25 июня 2014 года не было ни результатов контрольного обмера площади квартиры, ни изменения в проектной документации, предусматривающего установку в объекте долевого строительства индивидуального отопления вместо централизованного. К тому же, как указывалось выше, изменение цены договора участия в долевом строительстве по вопросам, не урегулированным при его совершении, может быть оформлено путем подписания сторонами письменного соглашения к этому договору, которое подлежит государственной регистрации. При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими- либо иными юридическими фактами.

Из настоящего дела следует, что положительное заключение государственной экспертизы по откорректированной проектной документации застройщик получил 22 августа 2014 года. 26 августа 2014 года в проектную декларацию строящегося многоквартирного дома в части системы отопления внесены соответствующие изменения, которые утверждены руководителем Общества не ранее 12 ноября 2014 года.

20 сентября 2014 года истец направил ответчику письмо от 12 сентября 2014 года, из которого помимо прочего следует, что застройщик извещает участника долевого строительства об изменении проектного решения в части системы отопления. Он также предлагает подписать дополнительное соглашение, приложенное к письму, в том числе предусматривающее условие, что участник долевого строительства возмещает застройщику стоимость газового котла, необходимого газового оборудования, их монтажа, затрат на изменение проектной документации и получение новых технических условий на общую сумму ... рубля в течение 10 календарных дней со дня подписания дополнительного соглашения.

В ответ на это письмом от 13 октября 2014 года Разумов Р. В. попросил представить документы, в том числе результаты обмера площади квартиры, и указать размер доплаты за объект долевого строительства по результатам обмера. А дополнительное соглашение им не подписано и по настоящее время.

К делу приобщена справка, в соответствии с которой стоимость удорожания при устройстве индивидуального отопления квартир на одну квартиру составляет ... рубля. Но в этом документе нет сведений о том, про строительство какого многоквартирного дома идет речь, когда эта смета утверждена.

Таким образом, по состоянию на 25 июня 2014 года договор участия в долевом строительстве № ... от 31 января 2014 года условие, возлагающее на участника долевого строительства обязанность дополнительно уплатить денежные средства за установку индивидуального отопления в квартире, не содержал. А приходный кассовый ордер № 272 от 25 июня 2014 года, составленный и подписанный только работниками Общества, при том, что между застройщиком и участником долевого строительства идет спор относительно основания внесения денег, документом, свидетельствующим о согласовании между Обществом и Разумовым Р. В. такого условия, не является.

Что касается фактической площади объекта долевого строительства, то 24 февраля 2015 года застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 26 февраля 2015 года он направил ответчику уведомление, которым известил последнего о завершении строительства; сообщил о площади квартиры по результатам обмера специализированной организацией; предложил погасить задолженность в размере ... рублей за разницу между фактической и проектной площадями жилого помещения путем внесения в кассу Общества или перечисления на расчетный счет в течение семи дней с даты получения уведомления, но в любом случае не позднее 12 марта 2015 года.

13 марта 2015 года Разумов Р. В. оплатил ... рублей, которые, как указано в платежном документе, уплачены за дополнительные квадратные метры по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве.

В этот же день ответчик обратился к Обществу с заявлением, в котором просил денежные средства, внесенные 25 июня 2014 года в кассу Общества, направить на оплату квартиры из- за расхождений между ее проектной и фактической площадью. Разъяснить необходимость внесения дополнительных платежей при том, что сумму, указанную в письме от 26 февраля 2015 года, он уплатил, Разумов Р. В. просил и в письмах от 25 марта 2015 года, 21 апреля 2015 года, направленных истцу.

Таким образом, по условиям договора участия в долевом строительстве по состоянию на 25 июня 2014 года у Разумова Р. В. не было обязанности уплатить застройщику расходы на устройство индивидуального отопления в квартире, равно как и обязанности уплатить разницу между стоимостью объекта долевого строительства, согласованной в данной сделке, и стоимостью, сложившейся на момент окончательного расчета.

Поскольку указанные деньги ответчик внес при наличии между ними договорных отношений, но в отсутствие соответствующей обязанности, то он вправе распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе направить их на оплату объекта долевого строительства в связи с обнаружившимися расхождениями между проектной и фактической площадями жилого помещения, т. к. по смыслу п. 1 и 2 ст. 209, ст. 410 ГК РФ это право принадлежит собственнику имущества.

С учетом изложенного решение требованиям законности обоснованности не отвечает. Суд апелляционной инстанции его отменяет и принимает по делу новое решение, которым в иске к Разумову Р. В. о взыскании суммы задолженности в размере ... рублей, неустойки в размере ... рубля ... коп. за период с 18 марта 2015 года по 26 июня 2015 года и далее по день фактической оплаты долга в размере 1/ 300 от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8, 25 % годовых, расходов по уплате государственной пошлины в размере ... рублей Обществу отказывает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 9 июля 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления к Разумову Р. В. о взыскании суммы задолженности в размере ... рублей, неустойки в размере ... рубля ... коп. за период с 18 марта 2015 года по 26 июня 2015 года и далее по день фактической оплаты долга в размере 1/ 300 от ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8, 25 % годовых, расходов по уплате государственной пошлины в размере ... рублей обществу с ограниченной ответственностью « ...» отказать.

Председательствующий Комиссарова Л. К.

Судьи Нестерова Л. В.

Спиридонов А. Е.