Решение по делу № 3а-5/2016 (3а-16/2015;) ~ 3-32/2015 от 08.12.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 23 июня 2016 г. по делу №3а-5/2016

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Назаркиной Инессы Павловны,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства 23 июня 2016 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя Колотилина П.Ф. к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г.,

установил:

индивидуальный предприниматель Колотилин П.Ф. (далее ИП Колотилин П.Ф.) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 20 356 кв. м, местоположение: <данные изъяты>; категория земельного участка – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства объекта торговли (торгового комплекса).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 15 591 474 руб. 64 коп. определена по состоянию на 01 января 2012 г. на основании приказа Госкомимущества Республики Мордовия от 27 ноября 2014 г. №42. Результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, утверждённые указанным приказом, применяются с 01 января 2015 г.

ИП Колотилин П.Ф. считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной и подлежащей пересмотру, поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения размера арендной платы за земельный участок, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка.

Согласно отчёту об оценке №157/15 от 22 сентября 2015 г., составленному оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 20 356 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земельного участка – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства объекта торговли (торгового комплекса) составляет 4 790 000 рублей.

Указанный отчёт имеет положительное экспертное заключение от 18 ноября 2015 г. №5275/2015, подготовленное экспертом <данные изъяты>

По данным основаниям индивидуальный предприниматель Колотилин П.Ф. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 4 790 000 рублей по состоянию на 01 января 2012 г. (том 1, л.д. 2-5)

10 марта 2016 г. административный истец ИП Колотилин П.Ф. через представителя Пазухина К.А. обратился в Верховный Суд Республики Мордовия с заявлением, в котором изменил предмет административного иска, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 5 049 000 рублей по состоянию на 01 января 2012 г. (том 2, л.д. 106-107).

09 июня 2016 г. административный истец ИП Колотилин П.Ф. обратился в суд с заявлением, в котором изменил предмет иска, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 9 194 195 рублей по состоянию на 01 января 2012 г. (том 3, л.д.33).

В судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной и не признана судом обязательной, и представители этих лиц.

На основании части 2 статьи 140 и части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в порядке упрощённого (письменного) производства, предусмотренного главой 33 настоящего Кодекса, без проведения судебного заседания.

Рассмотрев дело, суд приходит к выводу о том, что административный иск ИП Колотилина П.Ф. подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка №<данные изъяты> от 30 июня 2010 г., соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14 февраля 2012 г., дополнительного соглашения от 27 марта 2013 г. к договору аренды №<данные изъяты> от 30 июня 2010 г., соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09 августа 2013 г., ИП Колотилин П.Ф. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 20 356 кв. м, местоположение: <данные изъяты>; категория земельного участка – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства объекта торговли (торгового комплекса). Срок аренды установлен до 30 июня 2018 г. ИП Колотилин П.Ф. является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком. Арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (том 1, л.д.12-15, 16-19, 20,21, 22-25).

Приказом Госкомимущества Республики Мордовия от 27 ноября 2014 г. №42 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Республики Мордовия» определена кадастровая стоимость земельного участка, которая по состоянию на 01 января 2012 г. составляет 15 591 474 руб. 64 коп. Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, утверждённые настоящим приказом, применяются с 01 января 2015 г.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка в размере 15 591 474 руб. 64 коп. определена по состоянию на 01 января 2012 г. на основании настоящего приказа. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 01 января 2015 г. (том 1, л.д. 11).

08 декабря 2015 г. ИП Колотилин П.Ф. подал в Верховный Суд Республики Мордовия административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г. (том 1, л.д.2-5), приложив к нему отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком <данные изъяты>., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 г. составляет 4 790 000 рублей, и положительное экспертное заключение на отчёт оценщика от 18 ноября 2015 г. №5275/2015, подготовленное экспертом <данные изъяты>. (том 1, л.д. 86-97).

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, использование которых является платным, затрагивают права и обязанности административного истца ИП Колотилина П.Ф., как арендатора земельного участка и он вправе оспорить эти результаты в суде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абзацу третьему части одиннадцатой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Определением Верховного Суда Республики Мордовия от 25 декабря 2015 г. по ходатайству административного истца в связи с возникновением вопроса, требующего специальных знаний в области оценочной деятельности, назначена строительно-техническая экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России.

26 февраля 2016 г. в Верховный Суд Республики Мордовия поступило заключение эксперта ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России Панюшина Г.В. от 19 февраля 2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 г. составляет 5 049 000 рублей (том 2, л.д. 32-38).

Указанное заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в заключении эксперта, не может быть признана достоверной по следующим мотивам.

На день оценки экспертом земельного участка 19 февраля 2016 г. подлежали применению Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённые приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, 298, 299. Также подлежал применению Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утверждённый приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости (пункт 2).

В соответствии с требованиями ФСО №7 при анализе рынка для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10).

Объём исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

Как следует из заключения эксперта, для анализа рынка недвижимости эксперт использовал только информацию, размещенную в газете «Из рук в руки». Сведений о других источниках информации заключение эксперта не содержит, отказ эксперта от использования других источников информации не обоснован и объективными сведениями не подтверждён (нарушен принцип достаточности).

В соответствии с требованиями ФСО №7 при анализе рынка для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10).

Анализ рынка недвижимости включает в себя определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счёт территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (подпункт «б» пункта 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б» пункта 22).

В данном случае при применении сравнительного подхода к оценке земельного участка эксперт выбрал в качестве объектов-аналогов три участка с разрешённым видом использования – для индивидуального жилищного строительства. Ни один из этих участков не имеет такого вида разрешённого использования как у оцениваемого участка – для строительства объекта торговли (торгового комплекса), и выбранные участки по ценообразующему фактору относятся к другому сегменту рынка. Объективных сведений о недостаточности данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми участками, не имеется. Обоснование выбора указанных участков в качестве объектов-аналогов заключение эксперта не содержит.

В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО №1 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке земельного участка эксперт выбрал в качестве объектов-аналогов три земельных участка, предложенных к продаже после 01 января 2012 г. (16 января 2012 г., 20 февраля 2012 г., 05 марта 2012 г.), то есть после даты государственной кадастровой оценки земельного участка. Тогда как информация о продаже этих участков, размещенная после указанной даты оценки, могла быть использована экспертом для определения стоимости оцениваемого участка только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, и в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Заключение эксперта не соответствует вышеуказанным требованиям федеральных стандартов оценки, и эти несоответствия могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, что вызывает сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Определением Верховного Суда Республики Мордовия от 11 марта 2016 г. по ходатайству административного истца назначена повторная строительно-техническая экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка (том 2, л.д. 142-151).

Строительно-техническая экспертиза проведена и согласно заключению эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России <данные изъяты>. от 17 мая 2016 г. №1066/2-4 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 г. составляет 9 194 195 рублей (том 2, л.д. 202-212).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Рыночная стоимость земельного участка установлена экспертом на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение эксперта, предусмотренное статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 2, л.д. 201). Судом установлено, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. В заключении эксперта имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

В заключении произведён анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчёты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

Приведённое заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оно полное, ясное, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

О проведении иной повторной экспертизы лица, участвующие в деле, не ходатайствовали, и доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является не такой, как указано в заключении эксперта, суду не представили.

Более того, административный истец ИП Колотилин П.Ф., административный ответчик Управление Росреестра по Республике Мордовия через представителя Казанцева Р.О., заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» через представителя Панишеву Л.В. в письменной форме выразили своё согласие с заключением эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России <данные изъяты>. от 17 мая 2016 г. №1066/2-4.

Административный ответчик Госкомимущества Республики Мордовия через представителя Панькову Ю.В. в адресованном суду заявлении указал, что возражает против требований, изложенных в административном исковом заявлении ИП Колотилина П.Ф. Вместе с тем возражений относительно заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России <данные изъяты> от 17 мая 2016 г. №1066/2-4 в суд не представил.

Заинтересованное лицо администрация Рузаевского муниципального района Республики Мордовия также не представила в суд возражений относительно заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России <данные изъяты> от 17 мая 2016 г. №1066/2-4.

Поэтому суд не усматривает оснований для несогласия с заключением эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России <данные изъяты> от 17 мая 2016 г. №1066/2-4 и указанное заключение эксперта может быть принято в целях установления рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Установление экспертом рыночной стоимости земельного участка является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Учитывая, что в данном случае оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в результате массовой государственной оценки на основании Приказа Госкомимущества Республики Мордовия от 27 ноября 2014 г. №42 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Республики Мордовия», а не по правилам статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности Госкомимущества Республики Мордовия и Управление Росреестра по Республике Мордовия являются надлежащими административными ответчиками по данному административному делу.

Как уже указывалось ранее, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 01 января 2015 г.

ИП Колотилин П.Ф. подал в Верховный Суд Республики Мордовия административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 08 декабря 2015 г.

Исходя из этого и на основании части пятой статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости земельных участков, установленной решением суда, могут применяться для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть с 01 января 2015 г.

При этом с учётом положений части десятой статьи 24.18 настоящего Федерального закона сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, могут применяться по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Об этом должно быть указано в резолютивной части решения суда.

Кроме этого, в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Об этом судам даны соответствующие разъяснения в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Удовлетворение требования административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поэтому с учётом разъяснений, данных судам в пункте 31 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

Руководствуясь статьями 174, 249, 294, 297, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

административный иск индивидуального предпринимателя Колотилина П.Ф. к Государственному комитету имущественных и земельных отношений Республики Мордовия и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 20 356 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: местоположение <данные изъяты>; категория земельного участка – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для строительства объекта торговли (торгового комплекса), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 г., в размере 9 194 195 (девять миллионов сто девяносто четыре тысячи сто девяносто пять) рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 г. по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи административного искового заявления индивидуального предпринимателя Колотилина П.Ф. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, считать 08 декабря 2015 г.

Судебные расходы отнести на административного истца индивидуального предпринимателя Колотилина П.Ф..

На решение суда, принятое по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощённого (письменного) производства может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Мордовия в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия                          И.П. Назаркина

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2016 г.