Решение по делу № 33-11397/2016 от 23.06.2016

Судья Козлова Л.В. дело № 33-11397/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2016 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.

судей Афанасьева О.В., Кушнаренко Н.В.

с участием прокурора Черновой Е.В.

при секретаре Жуковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Администрации г. Ростова-на-Дону к Вербицкому И.В., Вербицкому И.И., Вербицкой И.И., Вербицкому Г.И. об изъятии жилого помещения путем выкупа, о снятии с регистрационного учета, признании права муниципальной собственности и выселении из жилого помещения и по встречному иску Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкой И.И. к Администрации г. Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Правительству Ростовской области, Фонду содействия реформирования ЖКХ о предоставлении жилого помещения в собственность по апелляционной жалобе Вербицкой И.И., Вербицкого И.В., Вербицкого И.И. на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 марта 2016 г. Заслушав доклад судьи Афанасьева О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с исками к Вербицкому И.В., Вербицкому И.И., Вербицкой И.И., Вербицкому Г.И., 3-и лица МКУ «УЖКХ Ленинского района» г. Ростова-на-Дону, УФМС Ленинского района г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения путем выкупа, снятии с регистрационного учета, признании права муниципальной собственности и выселении из жилого помещения, ссылаясь на не достижение с ответчиками соглашения о выкупе принадлежащего им жилого помещения (квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115 кв. м), расположенного в многоквартирном жилом доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который признан аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок под домом - изъятию для муниципальных нужд.

    В свою очередь Вербицкий И.В., Вербицкий И.И., Вербицкая И.И. обратились со встречным иском к Администрации г. Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Правительству Ростовской области, Фонду содействия реформирования ЖКХ, 3-и лица МКУ «УЖКХ Ленинского района» г. Ростова-на-Дону, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в котором просили ответчиков предоставить им в долевую собственность благоустроенное жилое помещение - квартиру общей площадью не менее 115,8 кв. м, жилой не менее 75,2 кв. м, из пяти комнат в пределах г. Ростова-на-Дону взамен аварийной квартиры, с указанием в резолютивной части решения на не прекращение права собственности истцов и не выселение до тех пор, пока ответчики в полном объеме не исполнят решение суда. Указывая в обоснование требований на то, что в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области, жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН включен в адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда», в связи с чем полагали, что они имеют право на предоставление в собственность жилого помещения, взамен аварийного.

    Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 марта 2016 года исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

    Суд постановил изъять путем выкупа у Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкой И.И. в муниципальную собственность жилое помещение - квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене выкупа равной 4267000 рублей.

    Прекратил право собственности Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкой И.И. на квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

    Признал право муниципальной собственности на квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

    Также суд снял Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкую И.И., Вербицкого Г.И. с регистрационного учета по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, квартира № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

    Выселил Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкую И.И., Вербицкого Г.И. из жилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления выкупной стоимости.

    В удовлетворении встречных исковых требований Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкой И.И. о предоставлении жилого помещения в собственность суд отказал.

    Не согласившись с таким решением суда, Вербицкий И.В., Вербицкий И.И., Вербицкая И.И. обратились с апелляционной жалобой, в последствии с дополнением к апелляционной жалобе, в которых ставят вопрос об отмене судебного постановления.

    В обоснование жалобы апеллянты указывают, что суд в основу выводов о выкупной стоимости жилого помещения положил заключение судебной экспертизы ООО «Веакон Проперти Групп», а также ООО ТДК «Альянс», которые выполнены не на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное жилое помещение, содержащее сведения об изолированной квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 115,8 кв. м. Заключения выполнены на основании устаревших сведений о принадлежности ответчикам жилых помещений в коммунальной квартире, т.е. эксперты оценивали несуществующий объект недвижимости.

    Заявители подчеркивают, что стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, должна входить в рыночную стоимость жилого помещения.

    Обращают внимание на то, что судом не учтены расходы, которые они будут вынуждены понести.

    В жалобе также указано на нарушение истцом процедуры признания дома аварийным, а также на не получение собственниками жилых помещений уведомлений о признании дома аварийным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкую И.И. и ее представителя, представителя Администрации г. Ростова-на-Дону, представителя Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, прокурора, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующему.

    Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 10, 218, 235, 239, 279, 281 ГК РФ, ст.ст. 32, 57 ЖК РФ, Постановлением Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» и исходил из наличия оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

    К такому выводу суд пришел, установив, что до 19.01.2016 года жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115 кв. м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имело статус коммунальной квартиры. Собственниками указанный помещений являлись Вербицкий И.В., Вербицкий И.И., Вербицкая И.И.

    Впоследствии названными собственниками указанные помещения были объединены, о чем 19.01.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области выдано свидетельство о государственной регистрации права в отношении квартиры, общей площадью 115,8 кв. м, находящейся в общедолевой собственности Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкой И.И.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 14.05.2007 года многоквартирный жилой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в котором ответчикам принадлежит жилое помещение - квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, признан аварийным и подлежащим сносу.

    Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 20.04.2009 года принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем выкупа помещений в расположенном на участке аварийном доме, в том числе принадлежащим ответчикам, о чем им направлено уведомление.

    Поскольку до настоящего времени соглашение о выкупе с собственниками не достигнуто по причине несогласия с размером выкупной цены, суд, принимая во внимание заключение судебной экспертизы ООО «Веакон Проперти Групп» от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно которому стоимость жилых комнат НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей жилой площадью 77,9 кв. м в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 115,0 кв. м, с учетом долей в общем имуществе в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и убытков составляет 4267000 рублей, нашел требования об изъятии у ответчиков квартиры по указанной цене обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    В связи с принятием решения о выкупе жилого помещения суд признал право собственности ответчиков на спорную квартиру подлежащим прекращению, снял их с регистрационного учета по месту жительства и указал на обязанность выселения из занимаемого жилого помещения после перечисления выкупной цены.

    При этом суд указал на злоупотребление правом при осуществлении ответчиками объединения принадлежащих им жилых помещений в коммунальной квартире в одну целую. Поскольку изначально ответчиками приобреталась не квартира № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 115,8 кв. м, а жилые помещения в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115 кв. м.

    Также суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения встречного иска о предоставлении аналогичного жилого помещения в собственность, указав, что суд не вправе обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину жилое помещение при том, что предъявлен иск об изъятии спорного жилого помещения путем выкупа.

    В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

    Как следует из апелляционной жалобы, доводы заявителей сводятся к несогласию с определенной судом выкупной стоимостью изымаемого жилого помещения, а также с заключением судебной экспертизы, выводы которой положены в основу судебного решения.

    В соответствии со ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

    При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

    По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

    При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Поскольку спорным между сторонами выступил вопрос о размере выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд по ходатайству ответной стороны назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил ООО «Веакон Проперти Групп».

    На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос об определении рыночной стоимости жилых комнат НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей жилой площадью 77,9 кв. м в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115 кв. м, с учетом долей в общем имуществе в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и убытков, причиненных собственникам в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальных нужд.

    Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость жилых комнат НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей жилой площадью 77,9 кв. м в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 115,0 кв. м, с учетом долей в общем имуществе в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и убытков составила 4267000 рублей.

     В последствии, суд назначил дополнительную экспертизу, производство которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

    В данном случае предметом оценки являлась рыночная стоимость квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и понесенных убытков.

    Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» от 24.03.2016 года за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, рыночная стоимость квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составила 5394427 рублей, стоимость убытков, причиненных собственникам в результате изъятия данного жилого помещения для муниципальных нужд составила 311721 рубль.

    Принимая заключение эксперта ООО «Веакон Проперти Групп» в качестве надлежащего доказательства стоимости изымаемого путем выкупа объекта недвижимости, суд определил выкупную стоимость спорного жилого помещения в размере 4267000 рублей.     

    С данными выводами судебная коллегия согласиться не может в виду следующего.

    Предлагаемая судом цена выкупа определена ООО «Веакон Проперти Групп» исходя из стоимости жилых комнат НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей жилой площадью 77,9 кв. м в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 115,0 кв. м, тогда как в настоящее время предметом изъятия является именно квартира № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 115,8 кв. м, имеющая данный статус на день рассмотрения настоящего дела.

    Определение экспертом рыночной стоимости жилых комнат в коммунальной квартире, принадлежащих ранее ответчикам, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и ущемляет права собственников изымаемого жилого помещение на соразмерную денежную компенсацию.

    Таким образом, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции необоснованно положил в основу решения заключение ООО «Веакон Проперти Групп».

    В данном случае надлежащим доказательством является заключение ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» о стоимости изымаемого путем выкупа объекта недвижимого имущества.

    У судебной коллегии не имеется оснований ставить под сомнение правильность данного экспертного заключения, поскольку экспертом даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы. Рыночная стоимость объекта выкупа определена экспертом с учетом стоимости изолированного объекта недвижимого имущества, в виде целой квартиры. Эксперт, составивший заключение, дал подписку о том, что он предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, что также заслуживает внимания при разрешении вопроса об относимости и допустимости данного доказательства.

    Кроме того указанное экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения рыночной цены жилого помещения в указанном размере, в том числе оценщиком принято во внимание местоположение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, стоимость объектов недвижимости, находящихся в аналогичном районе.

    Таким образом, решение суда в части определения стоимость объекта выкупа подлежит изменению.

    Доводы апеллянтов о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о предоставлении аналогичного жилого помещения в собственность не заслуживают внимания, поскольку законодателем установлен специальный способ защиты права собственника изымаемого помещения при несогласии с проведенной оценкой, а именно, отказ от заключения соглашения с последующим определением выкупной цены при рассмотрении иска органа местного самоуправления о принудительном изъятии жилого помещения.

Указание заявителей на нарушение процедуры признания дома аварийным, и не получении ими уведомлений, опровергается материалами дела. В адрес ответчиков МУ ДМИБ Ленинского района г. Ростова-на-Дону направлялись уведомления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также о принятии мер к сносу вышеуказанных помещений. Однако от подписи в уведомлении Вербицкая И.И. отказалась, что отражено на оборотной стороне уведомления.

Иные доводы, изложенные в жалобе, повторяют основания встречного иска, были предметом исследования суда первой инстанции, нашли свое отражение в решении и правомерно были признаны судом несостоятельными. По сути, они направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.

    Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 марта 2016 года изменить в части выкупной цены, изъяв путем выкупа у Вербицкого И.В., Вербицкого И.И., Вербицкой И.И. в муниципальную собственность жилое помещение - квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 115,8 кв. м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене выкупа равной 5706148 рублей.

В остальной части решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вербицкой И.И., Вербицкого И.В., Вербицкого И.И. - без удовлетворения.

Мотивированный текст определения изготовлен 29.08.2016 года.

Председательствующий

Судьи