Решение по делу № 2-828/2016 (2-11353/2015;) ~ М-10531/2015 от 25.11.2015

Дело № 2-828/16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2016 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе:

Председательствующего судьи Степановой Е.В.,

с участием:

представителя истца Мишина А.В. – Перова Е.П. по доверенности,

истца Малкова Н.Н.,

представителя ответчика УФРС по СК – Самойленко Г.Н. по доверенности,

при секретаре Тучковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Мишина А.В., Малкова Н.Н. к УФРС по СК, Степановой М.С. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Мишин А.В., Малков Н.Н. обратились в Промышленный районный суд г. Ставрополя с исковым заявлением к УФРС по СК, Степановой М.С. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В обосновании заявленных исковых требований указано, что Малков Н.Н. является собственником гаража по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от дата, выданным Нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Глазуновой Е.Н., номер в реестре №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от дата, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись № Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК.

Мишин А.В. является собственником гаража по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи гаража от дата простая письменная форма, заключенного между Мишиным А.В. и Степановой М.С., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от дата, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись № Управлением Федеральной регистрационной службы по СК.

Выше названное имущество – гараж – расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащий Степановой М.С. на праве долгосрочной аренды по договору аренды несельскохозяйственного назначения от дата №, согласно Постановлению Главы Администрации г. Ставрополя от дата №.

В силу ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.

Обратившись с заявлением к собственнику земельного участка в лице КУМИ г. Ставрополя, истцами был получен отказ со ссылкой на необходимость заключения и регистрации дополнительного соглашения к договору аренды о перемене арендатора.

В соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрации перемены лиц в обязательстве носит заявительный характер, для ее осуществления необходимо личное присутствие сторон сделки или их уполномоченных нотариальной доверенностью представителей, а именно Мишина А.В., Малкова Н.Н. и Степановой М.С.

Согласно полученным данным из адресно-справочной службы УФМС по СК от дата ответчик Степанова М.С. зарегистрированной не значится, и определить ее место жительства не представляется возможным.

Таким образом, права истцов могут быть восстановлены и защищены лишь только в судебном порядке.

Просят суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК зарегистрировать соглашение о перемене арендатора со Степановой М.С. на Малкова Н.Н. и Мишина А.В. по 1/2 доли в праве аренды на земельный участок по договору аренды несельскохозяйственного назначения от дата №, согласно Постановлению Главы Администрации г.Ставрополя от дата №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв.м.

В судебное заседание истец Мишин А.В., извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Мишина А.В. – Перов Е.П. по доверенности исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, и просил суд их удовлетворить.

В судебном заседании истец Малков Н.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, и просил суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика УФРС по СК – Самойленко Г.Н. по доверенности заявленные исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, поддержала письменные возражения на иск, согласно которым указано следующее.

В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер обращения и проводится в соответствии со ст.ст. 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие Закона о регистрации, где сказано, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (ст. 6 Закона о регистрации). Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

При этом подпись каждого из них – это своего рода собственноручное подтверждение о готовности исполнять обязательства, зафиксированные в соглашении. Поэтому, когда речь заходит о соглашении, которое не подписала хотя бы одна из его сторон, соглашение по условиям сделки не достигнуто, соответственно – оно не заключено, соответственно – ни у одного из контрагентов нет обязанности выполнять то, что в нем оговорено.

В соответствии с п. 2 ст. 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность и не порождает для сторон права и обязанности

На основании вышеизложенного, требование об обязании Управления зарегистрировать соглашение о переуступке прав и обязанностей, а именно перемене арендатора со Степановой М.С. на Малкова Н.Н. и Мишина А.В. по 1/2 доли в праве аренды на земельный участок по договору аренды несельскохозяйственного назначения от дата. № удовлетворению не подлежит.

Просит суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В судебное заседание ответчик Степанова М.С., извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилась, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в ее отсутствие.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства по отдельности и в их совокупности, полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

На основании ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В судебном заседании установлено, что истец Малков Н.Н. является собственником гаража по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, о чем в ЕГРП дата сделана запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от дата.

Также истец Мишин А.В. является собственником гаража по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи гаража от дата простая письменная форма, заключенного между Мишиным А.В. и Степановой М.С., о чем в ЕГРП дата сделана запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от дата.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка № от дата вышеуказанные гаражи представляют собой единое двухэтажное здание, где гараж № – 1-ый этаж, а гараж № – 2-ой этаж.

Кроме того из указанного кадастрового паспорта земельного участка следует, что земельный участок по адресу: <адрес> – 1 этаж, <адрес> – 2 этаж, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., находится в пользовании ответчика Степановой М.С. по договору долгосрочной аренды земельного участка № от дата, согласно Постановлению Главы Администрации г. Ставрополя от дата №.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из ч. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела следует, что истец Мишин А.В. как собственник гаража № в <адрес> обращался в КУМИ г. Ставрополя с заявлением о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка со Степановой М.С., в связи с переходом к нему права собственности на недвижимое имущество на данном земельном участке.

В ответ на заявление Мишина А.В. ему был направлен ответ КУМИ г. Ставрополя № от дата, где было разъяснено, что в связи с переходом права собственности на нежилое помещение от Степановой М.С. к Мишину А.В., замена стороны в договоре аренды производится на основании дополнительного соглашения о перемене арендатора.

Учитывая вышеизложенное, собственники объекта недвижимости – гаражей в <адрес> № – 1-ый этаж, № – 2-ой этаж, вправе обратиться в КУМИ г. Ставрополя для подготовки дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от дата №, которое подлежит регистрации в УФРС по СК.

Так, судом установлено, что КУМИ г. Ставрополя разъяснило истцу порядок замены стороны в договоре аренды спорного земельного участка. Однако, суду не представлено подтверждение выполнения истцом Мишиным А.В. и/или Малковым Н.Н. рекомендации КУМИ г. Ставрополя.

Кроме того, суду не представлено надлежащих сведений того, что КУМИ г. Ставрополя отказало Мишину А.В. и/или Малкову Н.Н. в заключении дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды спорного земельного участка, в связи с чем суд полагает необходимым критически отнестись к данному доводу истцов.

В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер обращения и проводится в соответствии со ст.ст. 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что дата УФРС по СК было отказано Мишину А.В. в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> – 1-ый этаж, <адрес> – 2-ой этаж, о чем в его адрес направлено сообщение об отказе в государственной регистрации №.

Отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок мотивирован не предоставлением на регистрацию соглашения о переуступке прав и обязанностей, а именно о перемене арендатора со Степановой М.С. на Малкова Н.Н. и Мишина А.В. по 1/2 доли в праве аренды на земельный участок за каждым по договору аренды несельскохозяйственного назначения от дата №-Г.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отказ УФРС по СК в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за Мишиным А.В. и/или Малковым Н.Н. является законным и обоснованным, поскольку истцами выбран неверный способ защиты своих прав по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.

Истцы Мишин А.В. и Малков Н.Н. полагают, что поскольку они приобрели право собственности на гаражи, земельный участок под которыми передан на праве аренды ответчику Степановой М.С., то они приобретают право пользования этим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и Степанова М.С.

В связи с этим, как было указано выше, истец Мишин А.В. обращался с соответствующим заявлением к собственнику спорного земельного участка в лице КУМИ г. Ставрополя.

Однако, поскольку согласно уведомлению УФМС России по СК от дата ответчик Степанова М.С. на территории Ставропольского края зарегистрированной не значится, и определить ее место жительства не представляется возможным, то истцы не могут соблюсти заявительный характер для осуществления перемены лиц в обязательстве.

Изучив указанные выше обстоятельства дела, суд полагает необходимым отметить, что при обращении в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями истцы Мишин А.В. и Малков Н.Н. избрали неверный способ защиты своего нарушенного права, поскольку не последовали разъяснениям КУМИ г. Ставрополя о порядке замены стороны в договоре аренды спорного земельного участка, а пошли в обход установленного законом порядка перехода прав арендатора по договору аренды земельного участка.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в частности, признания права, прекращения или изменения правоотношения и др.

Однако, из заявленных исковых требований судом не усматривается требование истцов об изменении правоотношений по аренде спорного земельного участка, возникших между собственником данного земельного участка в лице КУМИ г. Ставрополя и ответчика Степановой М.С., путем замены арендатора (Степановой М.С.) на новых арендаторов (истцов Мишина А.В. и Малкова Н.Н.) по причине приобретения последними недвижимого имущества (гаражей), расположенного на спорном земельном участке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер обращения и проводится в соответствии со ст.ст. 16, 17, 18 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Из Постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 следует, что, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

На основании вышеизложенного, заявленное исковое требование об обязании УФРС по СК зарегистрировать соглашение о переуступке прав и обязанностей, а именно перемене арендатора со Степановой М.С. на Малкова Н.Н. и Мишина А.В. по 1/2 доли в праве аренды на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., по договору аренды несельскохозяйственного назначения от дата дата, удовлетворению не подлежит, поскольку указанное соглашение с истцами заключено не было. Данное требование на разрешение перед судом заявлено не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о незаконности и необоснованности исковых требований, в связи с чем считает необходимым в их удовлетворении отказать в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Мишина А.В., Малкова Н.Н. к УФРС по СК, Степановой М.С. об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК зарегистрировать соглашение о перемене арендатора со Степановой М.С. на Малкова Н.Н. и Мишина А.В. по 1/2 доли в праве аренды на земельный участок по договору аренды несельскохозяйственного назначения от дата №, согласно Постановлению Главы Администрации г.Ставрополя от дата №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв.м., – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Е.В. Степанова