Решение по делу № 33-18750/2015 от 19.10.2015

дело № ...

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное определение

12 ноября 2015 года г.Уфа

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего                Мухаметовой Н.М.,

судей         Нигматуллиной Р.Р.,

                     Фахретдиновой Р.Ф.,

при секретаре                        Миграновой Д.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО «Региональный банк развития» Насыровой Л.Ф. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 февраля 2014 года, которым постановлено:

признать за ФИО 1 право собственности на ... долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме строительный номер ... по адрес блок ... которая после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению - машино-месту №... общей проектной площадью ... кв.м, расположенному в жилом адрес на ...

Признать за ФИО 1 право собственности на ... долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном жилом доме строительный номер ... которая после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению - машино-месту №... общей проектной площадью ... кв.м, расположенному в жилом адрес на ...

Заслушав доклад председательствующего судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

представитель ФИО 1 – ФИО 2 обратился в суд с иском к ООО «ФПК «Полимер» о признании права собственности на доли в объекте недвижимости.

В обоснование требований указал, что дата между ООО «ФПК «Полимер» (Инвестором) и ФИО 1 (Дольщиком) были заключены два договора о долевом участии в строительстве нежилых помещений №... и № .... В силу пунктов 1.1 указанных договоров дольщик финансирует строительство машино-мест №... и №... в жилом адрес Республики Башкортостан на ... уровне ... каждый. Сумма долевого взноса за каждый объект составила ... договоров), которую ФИО 1 полностью выплатила, что подтверждается актом приема-передачи векселя и приложением к договорам. Согласно пунктам 1.3 настоящих договоров срок сдачи объектов был установлен на 4 квартал 2012 года. В соответствии с пунктом 5.1 договоров инвестор должен был известить ФИО 1 о завершении строительства и передать машино-места в течение трех дней со дня получения дольщиком такого уведомления по акту приема-передачи. В настоящее время фактически достроенный объект в установленном порядке не сдан в эксплуатацию. Общая площадь объекта по проекту составляет 271 098, 2 кв.м., доля ФИО 1 в праве собственности составляет ... на каждое машино-место.

Просил признать за ФИО 1 право собственности на ... долю в объекте незавершенного строительства - жилом доме ... которая после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению машино-месту №... и на ... долю в указанном объекте, которая после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению машино-месту № ... общей проектной площадью каждый ... кв.м.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО «Региональный банк развития» Насырова Л.Ф. просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение спорного объекта в собственность после его оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение спорного объекта в собственность. Истцом не представлено доказательств полной оплаты стоимости спорного помещения. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения прав истца. Вывод суда о неправомерности заключения договоров залога без согласия истца основан на неверном толковании норм права. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду РБ, ссылка на Закон «О защите прав потребителей» необоснованна.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 января 2015 года решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 25 февраля 2014 года отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО 1 к ООО «ФПК «Полимер» о признании права собственности отказано.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 сентября 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 января 2015 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.

Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя ФИО 1 ФИО 3 (по доверенности), поддержавшей решение, проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условия не допускается.

В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 20 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между ОАО «СтройПроектЦентр» (застройщик) и ООО «Финансово-промышленная компания «Полимер» (инвестор) дата был заключен договор № ... предметом которого согласно пункту 1.1 являлось инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство жилого дома № ... в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в адрес, жилого микрорайона «...», ограниченного адрес.

Строительство данного комплекса производилось на земельном участке, предоставленном ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды от дата №... для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного, торгово-культурного и жилищного комплекса в адрес, р-н Кировский, адрес ОАО «СтройПроектЦентр» было получено разрешение на строительство вышеуказанного комплекса № ....

Результатом инвестиционной деятельности, как указано в пункте 1.2 вышеприведенного договора от дата, является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию.

В соответствии с приложением №... к договору от дата, подписанному ООО «ФПК «Полимер» и ОАО «СтройПроектЦентр», спорные машино-места №... и ... в жилом адрес на ... включены в перечень помещений к договору №... от дата, права на которые принадлежат инвестору.

Согласно пунктам 1.1, 5.2, 7.1 договора после окончания строительства, при участии дольщиков в строительстве нежилого помещения путем внесения денежных средств, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1, 2.2, 2.3 договора, предметом собственности дольщиков становятся вышеуказанные нежилые помещения.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что плановый срок окончания строительства устанавливается - 4-й квартал 2012 года.

дата между ООО «ФПК «Полимер» (инвестор) и ФИО 1 (дольщик) были заключены договоры №... и ... о долевом участии в строительстве нежилых помещений в микрорайоне «...», предметом которых являлось инвестирование строительства машино-мест в жилом доме в микрорайоне «...», по которым ФИО 1 финансирует строительство машино-мест №№... и ... в жилом адрес в адрес на ..., ... каждый общей проектной площадью ... кв.м, стоимостью ... рублей. Плановый срок окончания строительства установлен на 4 квартал 2012 года. Строительство жилого дома ведется застройщиком ОАО «СтройПроектЦентр».

Оплата по договорам ФИО 1 произведена полностью, что подтверждается приложениями к договорам и актами приема-передачи векселей от дата (л.д. ...).

Пунктом 5.1 договоров №... и №... от дата установлено, что передача машино-мест может быть произведена по передаточному акту лишь после подписания акта о приеме в эксплуатацию жилого дома.

Помимо этого, дата между ОАО «Региональный банк развития» (залогодержатель) и ОАО «СтройПроектЦентр» (залогодатель) заключен договор №..., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, согласно которому по договору кредитной линии №... от дата залогодержателем предоставлена залогодателю кредитная линия с лимитом выдачи в размере 140 000 000 рублей с начислением платы в размере 16% годовых.

В обеспечение своевременного исполнения кредитного договора ОАО «СтройПроектЦентр» заложило нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки ... кв.м, расположенное по адресу: РБ, адрес

дата между ОАО «Региональный банк развития» (залогодержатель) и ОАО «СтройПроектЦентр» (залогодатель) заключен договор № ... зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, согласно которому по кредитному договору №... от дата залогодержателем предоставлен ООО «Уралсервис» (заемщик) кредит в размере ... рублей с начислением платы за пользованием кредитом в размере 16% годовых.

В обеспечение своевременного исполнения кредитного договора ОАО «СтройПроектЦентр» заложило нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки ... кв.м, литера ..., расположенное по адресу: РБ, адрес

Решением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 28 мая 2013 года ОАО «Региональный банк развития» включен в реестр требований кредиторов ОАО «СтройПроектЦентр» по договору кредитной линии №... от дата как обеспеченное залогом имущество должника в соответствии с договором о залоге № ... от дата.

Как следует из пунктов 5 вышеприведенных договоров залога от дата и дата залогодатель обязался принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога, в том числе защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, не допускать ухудшения состояния имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа; истребовать предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии с действующим законодательством и в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его истребовании или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, немедленно уведомить об этом залогодержателя, а при предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде, привлечь залогодержателя к участию в деле; не обременять заложенное имущество последующей ипотекой, не отчуждать или иным способом распоряжаться заложенным имуществом без согласия залогодержателя.

Условиями указанных выше договоров предусмотрено, что на момент наступления срока возврата кредитных средств, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры согласно приложенному перечню не могут быть обременены любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя.

Вместе с тем ОАО «Региональный банк развития» допустимые и достоверные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные объекты –машино-места №№... и ... в жилом адрес входят в перечень имущества, являющегося предметом договоров залога, не представлены.

Из представленных договоров залога №... и ... от дата и дата не следует, что спорные объекты являются предметом залога.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства, право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с абзацем вторым пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», из положений пункта 2 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Договоры долевого участия в строительстве нежилых помещений от дата №№... между ООО «ФПК «Полимер» (инвестор) и ФИО 1 (дольщик), не оспорены, недействительными не признаны, подписаны в рамках правомочий ООО «ФПК «Полимер», предоставленных последнему ОАО «СтройПроектЦентр» по договору инвестирования №... от дата.

Таким образом, признание права собственности за истцом на доли в незавершенном строительством объекте, права и законные интересы ОАО «Региональный банк развития» не нарушает.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО 1 о признании права на доли в объектах незавершенного строительства, суд первой инстанции, учитывая вышеизложенное, правильно исходил из того, что обязательства, возложенные на истца по указанным выше договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений, исполнены им надлежащим образом, денежные средства по договорам переданы, однако инвестор принятые на себя обязательства не исполнил и до настоящего времени не передал истцу машино-места №№ ... в жилом адрес в жилом адрес в адрес на ... что свидетельствует о нарушении права истца на своевременное получение результатов инвестирования - нежилых помещений - машино-мест. Согласно технико -экономическим показателям дома ... общая площадь здания составляет ... кв.м. Соответственно доля каждого помещения, приходящаяся на истца, составляет ...

Довод ОАО «Региональный банк развития» о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, судебная коллегия не может признать состоятельными, так как ФИО 1, вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между ФИО 1 и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» не имеет признаков экономического спора.

Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст.ст. 201.4, 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за ФИО 1 признано право собственности на нежилые помещения - машино-места, администрацией адрес РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

Довод апелляционной жалобы третьего лица ОАО «Региональный банк развития» о непредставлении истцом доказательства исполнения договора по оплате спорных нежилых помещений в полном объеме, судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку опровергается представленными в материалы дела документами.

Довод в апелляционной жалобе о необоснованном применении судом к спорным отношениям норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, является необоснованным, поскольку согласно части 2 статьи 1 данного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, поскольку договоры о долевом участии в строительстве жилья №... и ... между ООО «ФПК «Полимер» и ФИО 1 были заключены дата, то есть после вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", при разрешении спора суд обоснованно исходил из положений упомянутого закона.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.

Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 23 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО «Региональный банк развития» Насыровой Л.Ф. – без удовлетворения.

Председательствующий: Н.М. Мухаметова

Судьи: Р.Р. Нигматуллина

                                 Р.Ф. Фахретдинова

Справка: судья ФИО