Решение по делу № 2-10/2019 (2-454/2018;) ~ М-28/2018 от 10.01.2018

Дело № 2-10/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2019 г.                                 г. Воткинск

Воткинский районный суд Удмуртской Республики в составе судьи Аганиной Я.В.,

при секретаре Щениной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны к Кузнецову Николаю Анатольевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, судебных расходов, по встречному иску Кузнецова Николая Анатольевича к Фонаревой Елене Алексеевне о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, взыскании денежной суммы, аннулировании права собственности на объекты недвижимого имущества,

установил:

ИП Фонарева Е.А. обратилась в суд с иском к Кузнецову Н.А., в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате обязательных платежей по договору купли-продажи здания и земельного участка от <дата> (далее по тексту спорный договор) в размере <сумма> руб. за период с 01.03.2017 по 30.11.2017, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 200 руб.

Требования мотивированы тем, что между ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецовым Н.А. <дата> заключен договор купли-продажи здания с земельным участком по адресу: УР, <*****> (далее по тексту спорный объект, спорное здание). В соответствии с п. 4 договора ответчик принял на себя обязательства по оплате приобретенного здания и земельного участка в следующем порядке: 25.11.2016 – в размере <сумма> руб., 15.12.2016 в размере <сумма> руб. <сумма> руб. покупатель оплачивает продавцу в срок до 01.06.2018 путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца в минимальном ежемесячном размере <сумма> руб. Кузнецовым Н.А. платежи по договору за период с 01.03.2017 по 30.11.2017 в минимальном ежемесячном размере <сумма> руб. внесены не были. Ссылаясь на ст.ст. 309, 310 ГК РФ, истец обратилась в суд с данным иском.

Кузнецов Н.А. обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

С учетом уточнений встречного иска от 03.04.2018, которые судом приняты, о чем вынесено определение, Кузнецов Н.А. просит расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, находящихся по адресу: УР, <*****> взыскать с Фонаревой Е.А. в пользу Кузнецова Н.А. денежную сумму в размере <сумма> руб.; аннулировать за Кузнецовым Н.А. право собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: УР, <*****>

Встречные исковые требования Кузнецова Н.А. мотивированы тем, что <дата> между ИП Фонаревой Е.А. (продавец) и Кузнецовым Н.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность объекты недвижимости, находящиеся по адресу: УР, г<*****>: хозяйственный корпус (назначение нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 753,2 кв.м.) по цене 12 <сумма>. и земельный участок (категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, общая площадь 2 530 кв.м.) по цене <сумма> В период с 25.11.2016 по 21.02.2017 истцом была оплачена денежная сумма в размере <сумма> руб. П. 11 договора содержит условие, что продавец обязуется передать покупателю указанные в настоящем договоре хозяйственный корпус с земельным участков в том качественном состоянии, в котором они находятся на момент подписания сторонами настоящего договора, пригодным для дальнейшего использования по назначению. П. 12 договора предусматривает передачу хозяйственного корпуса с земельным участком в течение 10 дней с даты проведения государственной регистрации перехода права собственности по передаточному акту; обязательство передать хозяйственный корпус с земельным участком считается исполненным с момента подписания покупателем передаточного акта. На момент подачи искового заявления обязательство ответчиком не исполнено – недвижимое имущество, определенное договором, не передано. 22.02.2018 ООО «Бюро профессиональной оценки» был составлен отчет об оценке № 4159-2018, из которого истцу стала известна рыночная стоимость имущества приобретенного им у Фонаревой Е.А. по состоянию на 03.10.2016 – 5 700 000 руб. (с НДС), при том, что стоимость земельного участка составляла 1 107 000 руб. (без НДС). Для проведения осмотра и оценки стоимости имущества ответчик извещался надлежащим образом, однако не явился, также не направил и своего представителя. При проведении осмотра истцу стало известно, что указанное помещение находится в непригодном для использования по назначению состоянии. По результатам осмотра установлено: электроснабжение отсутствует, электроэнергия не поставляется, все инженерные коммуникации не функционируют, система отопления разморожена. Ссылаясь на ст. 450 ГК РФ, Кузнецов Н.А. указывает, что ответчиком были существенно нарушены условия договора купли-продажи нежилого помещения, выразившиеся в не передаче объекта недвижимого имущества и документации, относящейся к объекту недвижимости в сроки установленные договором. После заключения договора купли-продажи ответчиком были отключены системы обеспечения помещения, вследствие чего помещение подвергалось промерзанию и разрушению. Вследствие существенного нарушения условий договора истцу был причинен ущерб, который выразился в приведении нежилого помещения в состояние непригодное для его эксплуатации по назначению без значительных материальных затрат связанных с проведением строительно-технических работ по восстановлению помещения, его систем обеспечения водоснабжение, водоотведение, отопление, канализация, электроснабжение. Кроме того, необходимо провести работы по восстановлению фундамента здания для обеспечения безопасной эксплуатации нежилого помещения. При заключении договора купли-продажи нежилого помещения истец рассчитывал начать эксплуатацию помещения без затрат, которые необходимо произвести в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. На момент заключения договора купли-продажи здание эксплуатировалось ответчиком, было пригодно для эксплуатации и было безопасным. Также вследствие нарушения ответчиком условий договора купли-продажи произошло значительное снижение стоимости объекта. Уведомление о расторжении договора было направлено ответчику и получено им 14.11.2017, однако ответа от ответчика не последовало. На основании изложенного, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, Кузнецов Н.А. обратился в суд с данными встречными исковыми требованиями.

Истец-ответчик Фонарева Е.А. в судебное заседание не явилась, хотя о дне, месте и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом, о чем в деле имеется почтовое уведомление и расписка. Представила в суд письменное заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Дорогого А.Г., исковые требования просит удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствии истца Фонаревой Е.А. Кроме того, Фонарева Е.А.представила в суд письменный отзыв на встречное исковое заявление Кузнецова Н.А. из которого следует, что 07.09.2018 по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая оценочная экспертиза. В заключении эксперта № 127-ДВК-18 указано, что экспертиза начата 28.09.2018, окончена 08.02.2019. В ходе проведения экспертизы экспертом составлена ведомость дефектов и повреждений строительных конструкций, отраженная в таблице № 1. В выводах экспертизы указано, что стоимость восстановительных строительно-технических работ, необходимых для приведения в пригодное для эксплуатации по целевому назначению нежилого здания, расположенного по адресу: <*****> а также работ, необходимых для восстановления и эксплуатации систем электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, отопления, вентиляции, пожарной сигнализации в помещении, определенная в рамках затратного подхода, составляет <сумма> руб. С выводами экспертов о стоимости восстановительных строительно-технических работ, ИП Фонарева Е.А. не согласна. Во-первых, заключение эксперта ничего не доказывает, не опровергает, не ставит ничего под сомнение, носит чисто рекомендательный характер. Для того, чтобы собственник Кузнецов Н.А. узнал смету расходов по ремонту указанного нежилого здания, достаточно было обратиться к специалисту, составляющему смету, а не проводить комплексной судебной строительно-техническую оценочную экспертизу. Сколько желает потратить собственник Кузнецов Н.А. на ремонт указанного нежилого здания афишировать необязательно. Во-вторых, заключение экспертов ничего общего не имеет с заявленными исковыми требованиями по гражданскому делу. В-третьих, ни в предварительном договоре купли-продажи от 03.10.2016, ни в договоре купли-продажи от <дата> ни в одном из пунктов нет намека на то, что указанное здание необходимо привести в пригодное для эксплуатации по целевому назначению состояние. Оба договора Кузнецовым Н.А. были подписаны собственноручно. 03.10.2016 Кузнецову Н.А. после подписания предварительного договора были переданы ключи от здания, находящегося по адресу: <*****> с этого времени Кузнецов фактически владел всем помещением, имел неограниченный доступ к земельному участку. 15.12.2016 Кузнецовым было зарегистрировано право собственности объектов недвижимости, находящихся по адресу: г. <*****> Вывод: покупателя Кузнецова Н.А. состояние объектов недвижимости по указанному адресу согласно п. 11 договора купли-продажи от <дата> удовлетворяет и претензий к продавцу Фонаревой Е.А. по состоянию указанных объектов недвижимости не было заявлено ни в устном, ни в письменном виде. Ссылаясь на п. 3 ст. 1 ГК РФ, Фонарева Е.А. указывает, что являлась собственником указанного выше недвижимого имущества, осуществляла все необходимые мероприятия по поддержанию принадлежащего ей недвижимого имущества в состоянии, пригодном для его использования, и эксплуатации по назначению. В п. 6 договора купли-продажи от <дата> указано, что на момент подписания договора у Фонаревой Е.А. отсутствовала задолженность по оплате коммунальных платежей. С момента регистрации права собственности Кузнецова Н.А. 15.12.2016 ему необходимо обратиться в соответствующие организации с заявлением о заключении договоров предоставления коммунальных услуг на данный объект недвижимого имущества. В связи с тем, что все системы инженерно-технического обеспечения здания отключены в холодное время года (2016, 2017, 2018) происходит интенсивное развитие повреждений отделочных покрытий как внутри, так и снаружи здания. Ссылаясь на ст. 210 ГК РФ, Фонарева Е.А. отмечает, что обязанность собственника имущества содержать имущество в исправном состоянии, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества. При осмотре экспертом Хетугари К.Б. 02.11.2018 (стр. 15) были выявлены дефекты и повреждения, влияющие на безопасность здания и требующие выполнения текущего ремонта. Все выявленные осмотром дефекты и повреждения, влияющие на безопасность здания и требующие выполнения текущего ремонта, образовались в то время, когда собственником объекта стал Кузнецов Н.А., который не подключил все системы инженерно-технического обеспечения здания (особенно отопление, отчего в здании в холодное время года происходит интенсивное развитие повреждений отдельных покрытий). У Кузнецова Н.А. с момента государственной регистрации права (15.12.2016) возникла обязанность по содержанию принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества в надлежащем техническом состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по назначению. Договором купли-продажи от <дата> не предусмотрена обязанность Фонаревой Е.А. по содержанию проданного Кузнецову Н.А. имущества. Согласно договору залог в пользу продавца не ограничивает права покупателя на пользование приобретенными объектами недвижимости, в том числе на их ремонт, реконструкцию, сдачу в аренду. Таким образом, Фонарева Е.А. считает, что невыполнение Кузнецовым Н.А. своих обязанностей по содержанию и надлежащему обслуживанию нежилого здания в течение длительного времени (более двух лет) с момента приобретения и регистрации права собственности способствовало ухудшению технического состояния. Ссылаясь на ст. 10 ГК РФ, Фонарева Е.А. указывает, что недобросовестное поведение Кузнецова Н.А. в части ненадлежащего обслуживания и не поддержание принадлежащего Кузнецову Н.А. на праве собственности недвижимого имущества в технически исправном состоянии, направлено на неисполнение законных требований Фонаревой Е.А. в части оплаты приобретенного истцом недвижимого имущества. На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований Кузнецова Н.А. к ИП Фонаревой Е.А. отказать.

Из письменных возражений ИП Фонаревой Е.А. на экспертизу следует, что в выводах экспертизы № 127-ДВК-18 указано, что стоимость восстановительных строительно-технических работ, необходимых для приведения в пригодное для эксплуатации по целевому назначению жилого здания, расположенного по адресу: г<*****> составляет <сумма> руб. С выводами экспертов о стоимости восстановительных строительно-технических работ, Фонарева Е.А. не согласна. Во-первых, заключение эксперта ничего не доказывает, не опровергает, не ставит ничего под сомнение, носит чисто рекомендательный характер. Во-вторых, заключение экспертов ничего общего не имеет с заявленными исковыми требованиями по гражданскому делу. В-третьих, ни в предварительном договоре купли-продажи от 03.10.2016, ни в договоре купли-продажи от <дата> ни в одном из пунктов нет намека на то, что указанное здание необходимо привести в пригодное для эксплуатации по целевому назначению состояние. Кузнецов Н.А. не подключил (не заключил с поставщиками ресурсов соответствующие договоры) все системы инженерно-технического обеспечения здания (свет, газ, водоснабжение, водоотведение и отопление), отчего в здании в холодное время года, а именно с 15.05.2016 по апрель 2017, с октября 2018 по 02.11.2018 (по настоящее время 2019) происходит интенсивное развитие повреждений отделочных покрытий как внутри, так и снаружи здания, что и является причинно-следственной связью выявленных осмотром дефектов и повреждений. Таким образом, Фонарева Е.А. считает, что невыполнение Кузнецовым Н.А. своих обязанностей по содержанию и надлежащему обслуживанию нежилого здания в течение длительного времени (более двух лет) с момента приобретения и регистрации права собственности способствовало ухудшению технического состояния, что также подтверждается выводами эксперта, изложенными в заключении эксперта № 48-ДВТ-18 и выводами эксперта, изложенными в заключении эксперта № 127-ДВК-18. На основании изложенного, Фонарева Е.А. просит считать заключение экспертизы № 127-ДВК-18 недопустимым доказательством, исключить из числа доказательств по гражданскому делу.

Представитель истца-ответчика Фонаревой Е.А - Дорогой А.Г., выступающий на основании доверенности (доверенность в деле), суду пояснил, что исковые требования и доводы, изложенные в иске, полностью поддерживает. Встречные исковые требования Кузнецова с учетом уточнения от 03.04.2018 не признает в полном объеме.

24 ноября 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания, в виде хозяйственного корпуса, расположенных по адресу: <*****>». Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 15 декабря 2016 года, тем самым переход права собственности на спорное имущество произошел к ответчику от истца 15.12.2016года.

Согласно п. 4 условий договора стороны договорились, что цена хозяйственного корпуса составляет <сумма>., а цена земельного участка <сумма>

Порядок оплаты стороны определили в п.4 договора, согласно которому, ответчик обязался выплатить истцу <сумма> в течении пяти дней с даты подписания договора и передачи на регистрацию документов для регистрации перехода прав собственности. Ответчиком произведена уплата <сумма>. (первый и второй платеж по <сумма> руб. каждый) в пользу истца.

<сумма> руб. ответчик обязался выплатить истцу до 01.06.2018 года путем оплаты минимальными платежами-<сумма> руб. каждый, начиная с декабря 2016 года не позднее с 20 по 30 число каждого месяца. Таким образом, в декабре 2016 года минимальный платеж в <сумма> руб. ответчик должен был уплатить истцу в срок с 20 по 30 декабря. 29 декабря 2016 года ответчик уплатил <сумма> руб., поскольку п.4 договора стороны предусмотрели, что ответчик вправе погасить задолженность и ранее, чем 01.06.2018.

Четвертый платеж – 15 января 2017 года ответчик произвел оплату в сумме <сумма> руб.

Пятый платеж и последний платеж произвел ответчик по договору 21 февраля 2017 года ответчик уплатил <сумма> руб.

С марта 2017 года по ноябрь 2017 года ответчик прекратил производить оплату по договору. Потому 31 октября 2017 года ответчику истцом была направлена претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в сумме 800 000 руб. Данную претензию ответчик не получил конверт вернулся Фонаревой с отметкой Почты России «Истек срок хранения».

Обратил внимание суда, что ответчик в судебном порядке пытался расторгнуть договор, иск оставлен без рассмотрения в виду повторной неявки ответчик в судебное заседание.

Дополнил, что 03.10.2016 между сторонами ранее заключался предварительный     договор купли-продажи спорного имущества, указанного в договоре от <дата>. Согласно предварительному договору купли-продажи от 03.10.2016 срок заключения основного договора купли-продажи стороны определили до 01.11.2016, однако к данному сроку не заключили основной договор. Считает, что еще при заключении предварительного договора между сторонами велись активные переговоры, и уже тогда была определена цена договора <сумма> руб. и порядок уплаты, потому полагает, что у Кузнецова было достаточно времени обдумать необходимость заключении спорного договора купли-продажи от <дата>. Более того, Кузнецову были переданы ключи от спорного объекта еще 03.10.2016 при заключении предварительного договора. Спорный объект Кузнецов неоднократно осматривал лично.

Обратил внимание, что Кузнецов обеспечил доступ на спорный объект 31.01.2018 эксперту ООО «Бюро профессиональной оценки», для осмотра помещения, в том числе внутри, описывалось состояние объекта помещения, что усматривается из отчета об оценке от 31.01.2018, что еще раз подтверждает, что спорный объект ответчику Кузнецову по договору от <дата> истцом передавался, что ключи от объекта у Кузнецова были, у Кузнецова был свободный доступ к спорному объекту. Кроме того, считает, что технические документы на спорное здание также были переданы Кузнецову, а именно техпаспорт при подписании договора от <дата>. Обратил внимание, что именно на данные документы сослался эксперт-оценщик в своем отчете от 31.01.2018 (№4159-2018). Считает, что эксперту-оценщику техпаспорт был передан Кузнецовым, а не Фонаревой. Передача технической документации Кузнецову договором от <дата> не была предусмотрена.

24 ноября 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания в виде хозяйственного корпуса, расположенных по адресу: <*****>. Договор зарегистрирован в Управлении Рсреестра по УР 15 декабря 2016 года, тем самым переход права собственности на спорное имущество осуществулен к ответчику от истца 15.12.2016. До 20.03.2018 никем не оспаривалось право собственности Кузнецова на спорное имущество, не оспаривал и сам Кузнецов договор купли-продажи от <дата>, а также предварительный договор купли-продажи от 03.10.2016.

Всего Кузнецовым по договору купли-продажи от <дата> уплачено Фонаревой <сумма> руб. пятью платежами, а именно:

-25.11.2016 -<сумма> руб.

-15.12.2016 - <сумма> руб.

-29.12.2016 -<сумма> руб.

-15.01.2017 - <сумма> руб.

-21.02.2017 -<сумма> руб.

Просит суд взыскать с ответчика <сумма> руб. за период с 1 марта 2017 года по 30 ноября 2017 года, из расчета <сумма> руб. минимального платежа.

В удовлетворении встречного иска с учетом уточнения от 03.04.2018 Кузнецова Н.А., просит отказать.

Считает, что спорное имущество было передано Кузнецову с земельным участком после заключения договора купли-продажи <дата>, а после регистрации перехода право собственности к Кузнецову – 15.12.2016, последний мог использовать спорное имущество по своему усмотрению. Считает, что Кузнецов сам виноват в том, что в настоящее время спорный объект, как утверждает Кузнецов невозможно эксплуатировать безопасно, поскольку как собственник не предпринимал никаких мер к его содержанию. Уточнил, что при заключении договора купли-продажи от <дата> и при передаче спорного объекта Фонаревой Кузнецову, спорный объект был в хорошем состоянии.

Акт приема-передачи от 25.11.2016 был оформлен после подписания договора <дата>. Передаточный акт от 25.11.2016 Кузнецовым не подписан, а в связи с чем, не известно. Данный акт передаточный направлялся Кузнецову почтой неоднократно, в том числе согласно квитанции Почты России от 03.03.2017 на л.д.71,72,73 том 1, для того чтобы Кузнецов Н.А. все же подписал его. Данный акт был направлен не в первый раз Кузнецову 16.02.2017, о чем имеется квитанция от 03.03.2017.

Считает, что спорное имущество было передано Кузнецову Фонаревой в надлежащем порядке и могло использоваться по назначению. Приведено в непригодное состояние самим же собственником Кузнецовым. Так как последний, как собственник спорного имущества не заключил договор на поставку отопления, водоотведения, холодной, горячей воды, с поставщиками электричества и газа. Спорное помещение планировалось отапливаться газом, горячей водой. Данные договоры должен был заключить Кузнецов, поскольку Фонарева, заключив договор купли-продажи от <дата> расторгла указанные выше договораы, поскольку перестала быть собственником, бремя содержании спорного имущества перешло к Кузнецову, чего последний не сделал.

В связи с чем, не был заключен основной договор купли-продажи до 01.11.2016 по предварительному договору от 03.10.2016, пояснить не может.

Ключи от спорного объекта были переданы Кузнецову, договор купли-продажи от <дата> был подписан, препятствий в пользовании спорным имуществом у Кузнецова не было. При оформлении договора купли-продажи от <дата> и передаче спорного имущества Кузнецову представитель Дорогой не присутствовал, потому пояснить, каким образом передавалось спорное имущество, пояснить не может. Считает, что Кузнецов уклоняется от подписания передаточного акта от 25.11.2016 несмотря на то, что спорное имущество получил, зарегистрировал право собственности. Уклоняется, поскольку Фонарева неолдкн6ораткно предлагал Кузнецову подписать передаточный акт, в последний раз получил Кузнецов такой акт 03.03.2017, однако отказался подписать и никогда не говорил, вплоть до судебного заседания, что якобы Фонарева не передал Кузнецову спорный объект.

Согласно п.9 договора купли-продажи от <дата> истец Фонарева оставляла за собой право пользоваться спорным имуществом до 01.05.2017, однако не всем имуществом, а площадью 86,2 кв.м., тогда как по договору от <дата> продано Кузнецову имущество площадью 753, 2 кв.м., то есть обязалась освободить помещение спорное до 01.05.2017, однако когда Фонарева освободила спорное помещение площадью 86, 2 кв.м., пояснить не может, однако утверждает, что до 01.05.2017.

На момент подписания договора купли-продажи от <дата> спорный объект не был подключен к газоснабжению.

Ответчик-истец Кузнецов Н.А. в судебное заседание не явился, хотя о дне, месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется отчет об смс -извещении. Причину неявки суду не сообщил. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика-истца Кузнецова Н.А.

Представитель ответчика-истца Кузнецова Н.А. Столярова О.С., выступающая на основании доверенности (доверенность в деле), суду пояснила, что исковые требования Фонаревой Е.А. и доводы, изложенные в иске, не признает. Встречные исковые требования Кузнецова Н.А. с учетом уточнения от 03.04.2018 полностью поддерживает.

Уточнила, что не желает давать пояснения и отвечать на вопросы по иску, все пояснения по иску даст представитель Черепанова Е.В.

Представитель ответчика-истца Кузнецова Н.А. Черепанова Е.В., выступающая на основании ордера (ордер в деле), суду пояснила, что исковые требования Фонаревой Е.А. и доводы, изложенные в иске, не признает. Встречные исковые требования Кузнецова Н.А. с учетом уточнения от 03.04.2018 полностью поддерживает.

Иск Фонаревой не признает, так как Фонаревой не были выполнены обязательства по договору от <дата> по передаче спорного объекта.

В соответствии со ст.566 ГК РФ передача недвижимости продавцом осуществляется при подписании акта приема-передачи. Считает, что фактической передачи спорного объекта не было, имущество покупателю не вручалось, отсутствует подписанный сторонами передаточный акт.

Считает, что доказательств уклонения Кузнецовым от подписания передаточного акта Фонаревой суду не представлено.

В соответствии со ст.566 ГК РФ нет оснований считать, что Кузнецов уклоняется от подписания акта приема передачи спорного имущества.

Признает, что передаточный акт от 25.11.2016 был направлен ИП Фонаревой Е.А. Кузнецову и получен последним 03.03.2017. Признает, что в ответ на претензию и полученный передаточный акт от Фонаревой - 22.03.2017 Кузнецовым было направлено уведомление Фонаревой об отказе от подписания передаточного акт, в связи с тем, что фактической передачи спорного имущества не осуществлено, однако в связи с чем, в ответе от 22.03.2017 Кузнецов Н.А. не указал, что спорный объект Фонаревой не передан Кузнецову, пояснить не может. Считает, что Кузнецов Н.А. в силу ст.450 ГК РФ отказался от исполнения договора в письменном виде на л.д.141 том 1 и предложил в Фонаревой в течение 5 дней     вернуть уплаченную по договору сумму в размере <сумма> руб., однако достоверных доказательств того, что данное уведомление получено Фонаревой и когда, нет, поскольку представителю Черепановой Е.В. не известно. Уточнила, что доказательств того, что именно данное уведомление Кузнецова о расторжении договора купли-продажи от <дата> на л.д.141 том 1 получено 14.11.2017 Фонаревой Е.А., нет, поскольку даты в данном уведомлении также нет.

Считает, что передачи спорного объекта не было, что подтверждается тем, что при осмотре спорного объекта при проведении экспертизы 26.04.2018, был составлен акт представителями Фонаревой - Зылевой     и представителями Кузнецова – Черепановой и Столяровой, о том что 26.04.2018 было вскрытие спорного объекта при использовании спецоборудования для осмотра помещения экспертом. Техническая документация на здание была предоставлена представителем Фонаревой Зылевой лишь в суд – это выкопировка из техпаспорта.

У Кузнецова не было никакой технической документации на спорное здание, в том числе и техпаспорта на здание. При этом уточнила, что при проведении оценки 31.01.2018 ООО «Бюро профессиональной Оценки» спорного объекта, действительно Кузнецовым Н.А. оценщику был предоставлен технический паспорт на спорный объект, который Кузнецов истребовал самостоятельно из БТИ г.Воткинска.

Считает, что ссылка на наличие предварительного договора от 03.10.2016 не состоятельна, так как обязательства по нему прекращены, так как до 01.11.2016 основной     договор не заключен.

В связи чем, считает, что в виду неисполнения Фонаревой     обязанности по передаче спорного объекта, у Кузнецова возникло право расторгнуть договор от <дата> и не производить оплату, о чем Кузнецов предварительно уведомил Фонареву в силу ст.450 ГК РФ.

Считает, что со стороны Фонаревой существенно нарушены условия договора, что соответствует положениям ч.2 ст.450 ГК РФ – не передан спорный объект Кузнецову.

Считает, что проведенной по делу экспертизой от 03.07.2018 установлен размер стоимости восстановительного ремонта спорного здания, что составило <сумма> руб. 16 коп., чтобы Кузнецов мог безопасно использовать спорное здание по назначению. Без восстановительного ремонта эксплуатация объекта является не безопасной, что подтверждается экспертами.

Считает, что Фонаревой     спорный объект не был освобожден и после 01.05.2017, что было предусмотрено п.9 договора купли-продажи от <дата>, однако доказательств тому нет.

Спорный объект был отключен от системы теплоснабжения и электроснабжения 28.10.2016 в связи с имеющейся задолженностью в размере 344 217 руб. 52 коп. у Фонаревой перед ресурсоснабжающими организациями.

Потому полагает, что Кузнецов обоснованно ссылается на то, что отключение помещения от системы теплоснабжения и электроснабжения по вине Фонаревой привело к разрушению спорного здания. Считает, что в договор от <дата> Фонаревой внесена заведомо недостоверная информация, а именно в п.5 договора, в части, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам. Кроме того, считает, что недобросовестными действиям Фонаревой имело место существенное нарушение договора купли-продажи от <дата> исходя из заключения эксперта, где стоимость спорного объекта составляет 12 000 000 руб., а для того, чтобы использовать по назначению и безопасно, необходимо вложить минимум <сумма> руб. 16 коп., что составляет 1\3 часть стоимости объекта, что подтверждает существенность нарушения условии     договора, о чем Кузнецов не предполагал при заключении договора купли-продажи от <дата>, что будет удорожание спорного здания на 4 000 000 руб. – это стоимость восстановительного ремонта.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, так как со стороны Фонаревой имеется существенное нарушение условий договора, которое выразилось в том, что Фонарева фактическая не передала спорный объект, не подписан Кузнецовым передаточный акт, Фонарева ввела в заблуждение Кузнецова, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам, Фонарева не освободила спорное здания, что в совокупности привело к невозможности безопасной эксплуатации спорного объекта. Потому просит расторгнуть договор с момента принятия решения суда.

Считает, что плату за спорное здание по договору от <дата> за период с марта 2017 по ноября 2017 Кузнецов не должен вносить, поскольку договор расторгается.

Просит аннулировать право собственности Кузнецова на спорное имущество, что приведет к возврату спорного имущества к Фонаревой, а у Кузнецова возврат <сумма> руб.

Условия спорного договора от <дата>, изложенные в договоре не оспаривает.

Считает, что Фонарева пользовалась спорным помещением более чем до 01.05.2017, что подтверждается п.9 договора купли-продажи от <дата>, других доказательств в подтверждение данного факта нет. При этом, Черепанова Е.В. не может пояснить в связи с чем, Кузнецов не потребовал Фонареву освободить приобретенное в собственность спорное здание, в том числе и после регистрации перехода право собственности к Кузнецову, если спорный объект. Как утверждает Кузнецов Н.А. передан не был.

Признает, что действительно, Кузнецов Н.А. не потребовал от Фонаревой Е.А. подписать акт приема-передачи спорного здания как после заключения договора, так и после регистрации права собственности 15.12.2016, при этом продолжая вносить платежи, согласно условий договора, вплоть до 22.02.2017, а в связи с чем не потребовал, представитель Черепанова также пояснить не смогла.

Считает, что Кузнецов доверял Фонаревой и потому не стал перепроверять сведения, изложенные в спорном договоре от <дата> в части, что действительно отсутствует задолженность по коммунальным платежам у Фонаревой по спорному объекту. 30.10.2018 на запрос представителя был получен ответ, что спорный     объект был подключен к тепло и электроснабжению, где сообщили, что 28.10.2016 имелась задолженность 344 217 руб. 52 коп. Кузнецов узнал о том, спорный объект отключен от системы тепло и электроснабжения лишь 30.10.2018, получив ответ от главного врача ГБ №1.Уточнила, что направить такого рода запрос ранее Кузнецову ничего не мешало.

Признает, что действительно Кузнецов продолжал оплачивать договор купли-продажи от <дата> вплоть до 22.02.2017, при этом не предпринимая никаких мер к понуждению передать спорный объект, однако в связи с чем, несмотря на то, как утверждает Кузнецов, что фактически спорный объект передан не был, пояснить не может.

Признает, что действительно Кузнецов видел состояние спорного объекта до подписания спорного договора. Был ли Кузнецов на спорном объекта после подписания спорного договора и оформления перехода право собственности, пояснить не может.

С 22 февраля 2017 по 03.03.2017 что такое конструктивное произошло, в результате чего Кузнецов принял решение расторгнуть договор от <дата>, пояснить не может.

Не смогла пояснить в связи с чем, в уведомлении от 22.03.2017 Кузнецов Фонаревой сообщает, что с 03.03.2017 спорный договор от <дата> считается расторгнутым. Признает, что Кузнецов не просил Фонареву передать спорный объект по договору от <дата>, продолжая утверждать что спорный объект Кузнецову не был передан.

После проведения Кузнецовым Н.А. отчета об оценке спорного объекта от 31.01.2018 №4159-2018 Кузнецов не ставил вопрос о техническом состоянии спорного объекта, в том числе и в ответе на претензию Фонаревой Е.А. от 16.02.2017 на л.д.72 том 1 от 22.03.2017 на л.д.74 том 1, а именно, что приобретенный     спорный     объект в таком технического состоянии, что его безопасная эксплуатация невозможна.

На дату последнего платежа Кузнецовым – 22.02.2017 – спорный объект, как утверждает Кузнецов передан Фонаревой не был. О наличии недостатков Кузнецов узнал из заключения экспертизы. Не может пояснить в связи с чем, перед заключением договора купли-продажи от <дата> не провел техническую экспертизу на предмет технического состояния спорного здания и его безопасное использование.

Признает, что сам факт того, что Фонарева не передала Кузнецову технической документации на спорное здание, в том числе техпаспорт, никак не породило существенных нарушений условий договора купли-продажи от <дата> и не повлияло на то, что спорное здание в настоящее время находится в техническом состоянии, которое непригодно для его использования по назначению.

Признает, что действительно отчет об оценке спорного здания от 31.01.2018 за №4159-2018 заказывал Кузнецов, оценщик осматривал помещение внутри, однако утверждает, что для осмотра спорного помещения и составления отчета об оценке, оценщик попал внутрь спорного здания через окно, тогда как доказательств тому представить не может. Представитель Черепанова Е.В. не может пояснить и в связи с чем Кузнецов заказал оценку от 31.01.2018 за №4159-2018 для определения целесообразности заключения договора купли-продажи и стоимостных параметров (лист 7 оценки). Уточнила, что Кузнецову ничего не мешало провести заказать данный отчет и до заключения договора купли-продажи от <дата>, чтобы определиться в том числе и с действительной, как утверждает Кузнецов стоимостью спорного объекта.

Свидетель ФИО1., допрошенный по ходатайству представителя истца-ответчика Дорогого А.Г., суду пояснил, что истец-ответчик Фонарева Е.А. является супругой свидетеля с 05.06.1999 по настоящее время брак не расторгнут. Отношения с Фонаревой Е.А. хорошие. Кузнецова Н.А. знает примерно с 2010 года как лицо, которое занимается ритуальными услугами в г.Воткинске. Более близко познакомился с Кузнецовым в связи с заключением сделки купли-продажи спорного объекта по адресу: <*****><*****> 1а. В данном помещении ранее свидетель осуществлял предпринимательскую деятельность, а именно, изготавливал пластиковые окна. Личной неприязни свидетель ни к кому из участников процесса не испытывает.

Уточнил, что изначально спорный    объект был приобретен в 2014 году на торгах ООО «Витраж», свидетель являлся учредителем данного общества, а директором общества была Фонарева Е.А., которая является младшей сестрой свидетеля. При совершении данной сделки свидетель активно принимал участие. В дальнейшем ООО «Витраж» продало спорный объект Фонаревой Е.А. - истцу. В данном спорном объекте с момента его приобретения ООО «Витраж», свидетель и осуществлял свою предпринимательскую деятельность.

На домашнем совете свидетель с истцом Фонаревой Е.А. приняли решение об отчуждении спорного объекта. Свидетель по поручению фактически сам занимался продажей спорного объекта, сам искал покупателей. Примерно в июне 2016 свидетелю юридическое лицо из г.Ижевска предложило продать спорный объект для организации похоронного бюро, а именно организации в нем морга, ритуальных услуг. После чего неожиданно для свидетеля позвонил Кузнецов и, узнав о данной предполагаемой сделке, попросил Фонарева спорный объект не продавать, а продать Кузнецову Н.А., поскольку рядом за спорным объектом, примерно в 30 метрах находятся два зала ритуальных услуг Кузнецова. При этом Кузнецов объяснил свидетелю, что в случае если спорный объект будет продан другим лицам, то бизнес ритуальных услуг Кузнецова может закрыться. За спорный объект юрлицо из Ижевска предложило истцу <сумма> руб., о чем Фонарев сообщил Кузнецову. После чего, Фонарев сообщил Кузнецову, что готов продать спорный объект Кузнецову Н.А., если цена буде равна той, которую предложило юрлицо из Ижевска и назвал Кузнецову стоимость в <сумма> руб. Фонарев позвонил юрлицу из Ижевска, узнав, что спорный объект свидетель намерен продать за <сумма> руб., на что юрлицо из г.Ижевска предложило цену за спорный объект в <сумма> руб., о чем Фонарев сообщил Кузнецову. После чего, Кузнецов сообщил, что готов приобрести спорный     объект за <сумма> руб., но в рассрочку, при этом попросил более никому не предлагать. Свидетеля условия, предложенные Кузнецовым, устроили. Все переговоры по продаже спорного объекта свидетель вел по поручению и с согласия супруги Фонаревой Е.А., поскольку последняя была собственником спорного объекта. Свидетель поручил оформление сделки юристу Швецову, после чего Кузнецов вел переговоры со Швецовым.

Перед оформлением сделки Кузнецов спорный объект трижды осматривал, одни раз при личном присутствии свидетеля и дважды в отсутствии свидетеля. Свидетель предложил забрать Кузнецову ключи от спорного объекта у сторожей-сотрудников ООО «Витраж-Сервис». Ключи от спорного объекта Кузнецову передали. Сделка была совершена <дата> и Кузнецов производил оплату данной сделки, через некоторое время Кузнецов перестал оплачивать. По телефону Кузнецов сообщил Фонареву, что цена сделки оказалось для Кузнецова слишком высокая и Фонарев понял, что Кузнецов желает отказаться от сделки.

После совершения сделки никаких препятствий в пользовании спорного объекта никто Кузнецову не чинил, Кузнецову передали спорный объект в пользование, Кузнецов оформил право собственности, у Кузнецова были ключи от объекта. Доступ у Кузнецова на спорный объект был. Свидетель уточнил, что фактически перед продажей спорный объект был отремонтирован Фонаревым.

Свидетель считает, что Кузнецов отказался подписать передаточный акт спорного объекта, поскольку понял, что угроза приобретения спорного объекта посторонними лицами для Кузнецова отпала, потому решил и не подписывать, несмотря на то, что спорный объект был передан Кузнецову и получен последним. До продажи на спорном объекте был проведен газ, Кузнецову оставалось лишь переподключить газ. Считает, что Кузнецов злоупотребляет своим правом.

Свидетель категорически утверждает, что спорный объект после заключении спорной сделки, практически сразу же был передан Кузнецову и последний распоряжался им так как желал. При передаче спорного объекта Кузнецову, спорный объект был в технически исправном состоянии.

Условие в договоре от <дата>, изложенное в п.9 о том, что Фонарева оставляет за собой право пользования часью спорного объекта, площадью 86,2 кв.м., это чердачное помещение, где хранилось частично имущество, которое необходимо было вывезти, а для этого необходимо было время, потому и договорились, что вывезет до 01.05.2017. Помещение чердака истцом было освобождено вскоре после заключения сделки в течение 6 месяцев после заключения сделки, а именно, к 01.05.2017 было освобождено. Уточнил, что на чердак имелся отдельный вход, Фонарев использовал его лишь для хранения, а использование данного чердака в виде склада, никак не ограничивало право пользования Кузнецова спорным объектом.

Категорически утверждает, что Фонарева не уклонялась от подписания передаточного акта спорного объекта. Считает, что в случае, если бы Фонарева уклонялась, свидетелю было бы об этом известно. Свидетель категорически утверждает, что Кузнецов Н.А. уклоняется от подписания передаточного акта спорного объекта, по настоящее время передаточный акт Кузнецовым не подписан, о чем свидетелю известно как со слов истца, так и со слов юриста. Утверждает, что действительно Кузнецова неоднократно уведомляли о том, что необходимо подписать акт приема-передачи спорного объекта, уведомление от 16.02.2017 Фонаревой в адрес Кузнецова не единственное.

Заслушав объяснения представителя истца, представителей ответчика, показания свидетеля Фонарева А.Л., исследовав заключения эксперта АНО «Департамент судебных экспертиз» № 48-ДВТ-18 от 03.07.2018, № 127-ДВК-18 от 11.02.2019,материалы гражданского дела, суд устанавливает следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

- согласно договору купли-продажи здания с земельным участком от <дата> ИП Фонарева Е.А. продала Кузнецову Н.А. в собственность недвижимое имущество: хозяйственный корпус, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей – 0), общая площадь 753,2 кв.м., с земельным участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под промышленными объектами, общая площадь 2 530 кв.м., расположенное по адресу: <*****>

- согласно п. 4 договора от <дата> покупатель уплачивает продавцу стоимость хозяйственного корпуса в размере <сумма> 00 коп., стоимость земельного участка в размере <сумма>. Стоимость хозяйственного корпуса и земельного участка оплачивается покупателем следующим образом: <сумма> руб. покупатель уплачивает продавцу в течение 5 дней с даты подписания данного договора и сдачи соответствующих документов на государственную регистрацию перехода права собственности по данному договору. Денежную сумму в размере <сумма> руб. покупатель уплачивает продавцу в срок до 01.06.2018 путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца в минимальном ежемесячном размере <сумма> руб. Уплата ежемесячных платежей производится в период с 20 по 30 число текущего (отчетного месяца) начиная с декабря 2016 г. Покупатель вправе в любое время досрочно произвести оплату цены приобретаемого имущества;

- согласно п. 6 договора от <дата> задолженность продавца по уплате коммунальных платежей отсутствует;

- согласно п. 8 договора от <дата> с момента подписания данного договора и до момента полной оплаты стоимости хозяйственного корпуса с земельным участком в общей сумме <сумма> руб. 00 коп., данные объекты недвижимости находятся в залоге у продавца. Залог в пользу продавца не ограничивает прав покупателя на пользование приобретенными объектами недвижимости, в том числе на их ремонт, реконструкцию, сдачу в аренду без письменного согласия продавца;

- согласно п. 9 договора от <дата> право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости переходит к покупателю с момента подписания данного договора и передаточного акта. Продавец сохраняет право безвозмездного пользования частью хозяйственного корпуса площадью 86,2 кв.м. и земельного участка площадью 150 кв.м. на период до 01.05.2017. В период пользования указанными площадями продавец принимает на себя обязательство по уплате коммунальных платежей, начисляемых пропорционально фактически используемой площади. Площади передаются в безвозмездное пользование по отдельному передаточному акту. В случае продолжения продавцом безвозмездного пользования указанными площадями после 02.05.2017 покупатель вправе приостановить ежемесячные выплаты до момента освобождения продавцом занимаемых площадей;

- согласно п. 10 договора от <дата> сторонам данного договора известно и понятно содержание и смысл ст.ст. 131, 167, 169, 170, 179, 181, 209, 210, 223, 256, 288, 292, 433, 549-558, 667, 679, 680 ГК РФ;

- согласно п. 11 договора от <дата> продавец обязуется передать покупателю хозяйственный корпус с земельным участком в том качественном состоянии, в котором они находятся на момент подписания сторонами данного договора, пригодном для дальнейшего использования по назначению;

- согласно п. 12 договора от <дата> передача хозяйственного корпуса с земельным участком осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты проведения государственной регистрации перехода права собственности по данному договору по передаточному акту, подписываемому сторонами данного договора. Обязательство продавца передать хозяйственный корпус с земельным участком считается исполненным с момента подписания покупателем передаточного акта;

- право собственности Кузнецова Н.А. на хозяйственный корпус и земельный участок, расположенные по адресу: УР, <*****>, на основании договора от <дата>, зарегистрировано Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР 15.12.2016;

- согласно уведомлению от 16.02.2017, направленному ИП Фонаревой Е.А. Кузнецову Н.А. 03.03.2017, между ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецовым Н.А. <дата> был заключен договор купли-продажи здания с земельным участком по адресу: УР, г. <*****> Несмотря на неоднократные уведомления со стороны ИП Фонаревой Е.А., Кузнецов Н.А. до настоящего времени уклоняется от подписания передаточного акта, фактически пользуясь указанными объектами недвижимости. Настоящим высылается в адрес Кузнецова Н.А. передаточный акт и еще раз предлагается его подписать, подписанный экземпляр вернуть по адресу: УР, <*****>;

- согласно кассовому чеку Почты России от 03.03.2017 (квитанция № 02887), отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 42743009028878, уведомление ИП Фонаревой Е.А. от 16.02.2017 получено Кузнецовым Н.А. 20.03.2017;

- согласно ответу Кузнецова Н.А. от 22.03.2017 ИП Фонаревой Е.А. на уведомление, между ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецовым Н.А. ранее был заключен договор купли-продажи здания с землей от <дата>, условия которого со стороны ИП Фонаревой Е.А. не исполнялись. С 03.03.2017 указанный договор считается расторгнутым, в связи с чем, оснований для его исполнения не имеется, а потому прилагаемый к уведомлению ИП Фонаревой Е.А. акт приема-передачи Кузнецовым Н.А. подписан не будет. Также Кузнецов Н.А. уведомляет ИП Фонареву Е.А. о том, что какие-либо уведомления о необходимости явки Кузнецова Н.А. для приемки недвижимого имущества по вышеуказанному договору, а также необходимости подписания акта приема-передачи в адрес Кузнецова Н.А. не поступали;

- согласно отчету об оценке № 4159-2018 об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства: хозяйственный корпус, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей – 0), общая площадь 753,2 кв.м., расположенного по адресу: УР, г. <*****>, выполненному ООО «Бюро профессиональной оценки» 22.02.2018, ООО «Бюро профессиональной оценки» на основании договора № 260/18-юр от 15.01.2018 проведен расчет и подготовлен данный отчет. Осмотр объекта произведен лично оценщиком 31.01.2018. Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 03.10.2016 составляет (округленно, с НДС): <сумма>., в том числе стоимость земельного участка (НДС не облагается): <сумма>л.д. 3 отчета);

- согласно Общим сведениям, указанным в отчете об оценке № 4159-2018, собственником (балансодержателем) объекта оценки (хозяйственный корпус по адресу: <*****>) на дату составления отчета об оценке и заключения договора на оказание оценочных услуг является Кузнецов Н.А., на дату оценки – нет данных (л.д. 6 отчета);

- согласно Общим сведениям, указанным в отчете об оценке № 4159-2018, характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы содержащие такие характеристики, представлены в приложении – в документах, предоставленных заказчиком; цель оценки – определение рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть признана в качестве рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки и действительна в течение не более 6 месяцев с даты составления отчета об оценке. Период проведения оценки 15.01.2018 – 22.02.2018. Оценка производится в предположении предоставления заказчиком достаточной и достоверной информации по объекту оценки. Заказчик оценки Кузнецов Н.А. (л.д. 7 отчета);

- в параграфе 5.7 отчета об оценке № 4159-2018 (л.д. 58 отчета) указывается следующее: «Учитывая, что объект оценки практически не требует вложений помимо текущего обслуживания, он способен приносить поток доходов в течение прогнозного и постпрогнозного периода, в данном отчете применяется метод прямой капитализации».

Указанные обстоятельства установлены судом и сторонами дела не оспариваются.

ИП Фонаревой Е.А. заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по оплате обязательных платежей по договору купли-продажи здания и земельного участка от <дата> в размере <сумма> руб. за период с 01.03.2017 по 30.11.2017.

Анализируя заявленные ИП Фонаревой Е.А. исковые требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом достоверно установлено, что <дата> между ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецовым Н.А. заключен договор купли-продажи здания с земельным участком, согласно которому Кузнецов Н.А. купил у ИП Фонаревой Е.А. хозяйственный корпус стоимостью 12 000 000 руб. с земельным участком стоимостью <сумма> руб., расположенные по адресу: УР, <*****>» в общей сумме за <сумма> руб. Спорное имущество продавцом (Фонаревой) передано ответчику (Кузнецову).

В судебном заседании установлено и то, что при заключении договора купли-продажи от <дата> между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, закрепленным § 7 гл. 30 ГК РФ, а также соблюдена форма договора, установленная законом в отношении продажи недвижимости, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, являющееся предметом сделки; цена договора, условия оплаты и передачи предмета договора установлены по соглашению сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В судебном заседании достоверно установлено, что по заявлению Кузнецова как покупателя и Фонаревой как продавца - 15.12.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке переход право собственности и как следствие право собственности Кузнецова Н.А. на хозяйственный корпус и земельный участок, расположенные по адресу: УР, г. <*****> на основании договора от <дата>, право собственности никем не оспорено, незаконным не признано.

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что, как указано в п. 10 договора купли-продажи здания с земельным участком от <дата> сторонам данного договора (ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецову Н.А.) известно и понятно содержание и смысл ст. ст. 209, 210, 223, 551 ГК РФ.

Исходя из системного анализа ст. ст.ст. 223, 551, 224 ГК РФ, суд приходит к выводу, что моментом возникновения права собственности Кузнецова Н.А. на хозяйственный объект и земельный участок, расположенные по адресу: УР, <*****>, является момент регистрации права собственности последнего на указанное недвижимое имущество. Таким образом, после заключения договора купли-продажи от <дата> продавец Фонарева Е.А. передала, а покупатель Кузнецов Н.А. принял спорные объекты и осуществлял права собственника в отношении указанного недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в п. 65     Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Как усматривается из договора от <дата> стоимость хозяйственного корпуса и земельного участка оплачивается покупателем Кузнецовым Н.А. следующим образом: <сумма> руб. покупатель уплачивает продавцу в течение 5 дней с даты подписания данного договора и сдачи соответствующих документов на государственную регистрацию перехода права собственности по данному договору. Денежную сумму в размере <сумма> руб. покупатель уплачивает продавцу в срок до 01.06.2018 путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца в минимальном ежемесячном размере <сумма> руб. Уплата ежемесячных платежей производится в период с 20 по 30 число текущего (отчетного месяца) начиная с декабря 2016 г.

Судом установлено, что в соответствии с условиями договора Кузнецов Н.А., зарегистрировав право собственности на спорный объект 15.12.2016 начал исполнять договор от <дата>, производил оплату приобретенного спорного объекта, а именно: 25.11.2016 - <сумма> руб., 15.12.2016 - <сумма> руб., 29.12.2016 -<сумма> руб., 15.01.2017 - <сумма> руб., 21.02.2017 -<сумма> руб. Всего Кузнецовым Н.А. за указанный период уплачена денежная сумма <сумма> руб. С 01.03.2017 по 30.11.2017 Кузнецовым Н.А. денежные средства по договору от <дата> не уплачивались, в связи с чем у Кузнецова Н.А. образовалась задолженность перед ИП Фонаревой Е.А. по указанному выше договору от <дата> в сумме <сумма> руб., данное обстоятельство стороной ответчика-истца Кузнецова Н.А. не оспорено. Более того, не оспорен и расчет задолженности, представленный ИП Фонаревой Е.А., который судом проверен и признан верным, поскольку соответствует п. 4 договора от <дата> (<сумма> руб. – минимальный ежемесячный размер платежа х 9 месяцев (март 2017 года – ноябрь 2017 года (9 месяцев) = <сумма> руб.).

Доказательств, отвечающих требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих надлежащее исполнение Кузнецовым Н.А. обязанности по уплате ИП Фонаревой Е.А. за период с 01.03.2017 по 30.11.2017 суммы задолженности по договору от <дата> суду не представлено. Более того, ответчик-истец Кузнецов Н.А. данное обстоятельство не оспаривает.

Потому, суд приходит к выводу, что задолженность Кузнецова Н.А. перед ИП Фонаревой Е.А. по договору от <дата> за период с 01.03.2017 по 30.11.2017 в сумме <сумма> руб. подлежит взысканию с Кузнецова Н.А. в полном объеме.

Оценивая довод Кузнецова Н.А. о том, что ИП Фонаревой Е.А. не исполнено обязательство по договору купли-продажи здания с земельным участком от <дата>, а именно недвижимое имущество, определенное договором, не передано, передаточный акт не подписан, потому отсутствуют основания у Кузнецова Н.А. по оплате договора от <дата>, суд приходит к выводу, что доказательств, отвечающих требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих данный довод Кузнецова Н.А., последним суду не представлено. Кроме того, суд считает, что само по себе не подписание передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче помещения, а покупатель – обязанность по принятию проданного ему объекта недвижимости. Не подписание передаточного акта Кузнецовым Н.А. не освобождает последнего от обязанности по оплате спорного объекта по договору от <дата>.

Анализируя встречные исковые требования Кузнецова Н.А. к ИП Фонаревой Е.А. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, суд, основываясь, в том числе, на вышеприведенных нормах закона, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В основании иска о расторжении договора Кузнецов Н.А. закладывает то, что якобы по договору от <дата> спорный объект, документация, относящаяся к объекту недвижимости ИП Фонаревой Е.А. не были переданы Кузнецову Н.А., передаточный акт не подписан Кузнецовым Н.А., а также и то, что Фонарева ввела в заблуждение Кузнецова, что отсутствует задолженность по коммунальным платежам, Фонарева не освободила спорное здание, что в совокупности привело к невозможности безопасной эксплуатации спорного объекта.

Согласно п. 9 договора купли-продажи здания с земельным участком от <дата> право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости переходит к покупателю с момента подписания данного договора и передаточного акта.

Согласно п. 12 договора от <дата> передача хозяйственного корпуса с земельным участком осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты проведения государственной регистрации перехода права собственности по данному договору по передаточному акту, подписываемому сторонами данного договора. Обязательство продавца передать хозяйственный корпус с земельным участком считается исполненным с момента подписания покупателем передаточного акта.

Судом установлено и сторонами дела не оспаривается, что передаточный акт спорного объекта по договору от <дата>, Кузнецовым Н.А. не подписан и по настоящее время. На предложение Фонаревой Е.А. (л.д.72 том 1) как продавца спорных объектов по договору от <дата> подписать передаточный акт от 25.11.2016 (л.д.73 том 1), Кузнецов Н.А. ответил отказом (л.д. 74 том 1), что осталось не оспоренным ни Кузнецовым Н.А., ни его представителями. Более того, представитель истца Черепанова Е.В. подтвердила, что действительно, получив уведомление от Фонаревой от 16.02.2017 подписать передаточный акт от 25.11.2016, Кузнецов Н.А. отказался его подписать, о чем свидетельствует ответ на уведомление Кузнецова Н.А. (л.д.74 том 1).

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что действительно ИП Фонарева Е.А. предлагал Кузнецову Н.А. подписать передаточный акт, оформленный от 25.11.2016, однако на предложение Фонаревой Е.А., Кузнецов Н.А. отказался. Данный вывод суда подтверждается совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств, в том числе показаниями свидетеля Фонарева А.Л., перепиской между ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецовым Н.А. на л.д. 72, 73, 74 т. 1. Так, согласно уведомлению ИП Фонаревой Е.А. от 16.02.2017 (л.д. 72 том 1) ИП Фонарева Е.А. уведомляет Кузнецова Н.А. о том, что <дата> подписан договор, несмотря на неоднократные уведомления со стороны ИП Фонаревой Е.А., Кузнецов Н.А. до настоящего времени уклоняется от подписания передаточного акта, фактически пользуясь указанными объектами недвижимости. Потому ИП Фонарева Е.А. выслала вновь в адрес Кузнецова Н.А. передаточный акт от 25.11.2016, «еще раз» предложила подписать его, а подписанный экземпляр вернуть ИП Фонаревой Е.А.

Данное уведомление и передаточный акт (л.д. 73 том 1) ИП Фонаревой Е.А. было направлено в адрес Кузнецова Н.А. 03.03.2017 (л.д. 71 том 1).

Суд обращает внимание, что, получив данное уведомление ИП Фонаревой Е.А. от 16.02.2017, Кузнецов Н.А. направил письменный ответ от 22.03.2016 (л.д.74 том 1) ИП Фонаревой Е.А., где фактически признал, что договор от <дата> действительно заключен, при этом указывает, что условия договора ИП Фонаревой Е.А. якобы не исполнялись, однако в данном ответе Кузнецов Н.А. не указывает какие именно условия договора со стороны ИП Фонаревой Е.А. якобы не исполнялись. Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что согласно данного письменного ответа от 22.03.2017 Кузнецов Н.А. сообщает ИП Фонаревой Е.А., что приложенный к уведомлению передаточный акт подписывать не будет, что с 03.03.2017 указанный договор якобы считается расторгнутым, в связи с чем основания для его исполнения якобы отсутствуют, при этом Кузнецов Н.П. как покупатель спорных объектов по договору от <дата> не высказал никаких претензий в адрес ИП Фонаревой Е.А. по поводу того, что якобы ИП Фонарева Е.А. как продавец купленные по договору от <дата> спорные объекты не передала Кузнецову Н.А. и на 22.03.2017, а указал лишь, что якобы договор от <дата> со стороны ИП Фонаревой Е.А. не исполняется, не указывая, в какой части. Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что в судебном заседании представители ответчика-истца Кузнецова Н.А. не смогли пояснить в связи с чем, Кузнецов Н.А. указал в письменном ответе от 22.03.2017, что с 03.03.2017 договор считается расторгнутым, сам Кузнецов Н.А. в судебное заседание не явился.

Кроме того, суд обращает внимание и на то обстоятельство, что на 22.03.2017 со стороны Кузнецова Н.А. как покупателя, не было претензий к ИП Фонаревой Е.А. как к продавцу, по договору от <дата> в части якобы непередачи спорного объекта, что фактически следует и из буквального толкования письменного ответа Кузнецова Н.А. от 22.03.2017.

Данные обстоятельства в целом суду дают основания полагать, что передаточный акт спорного объекта не подписан исключительно по вине Кузнецова Н.А., поскольку последний уклонялся как с момента заключения договора от <дата> и передачи спорного объекта, так и уклоняется по настоящее время от его подписания.

Суд обращает внимание и на то обстоятельство, что со стороны Кузнецова Н.А. после подписания договора купли-продажи от <дата>, а также после регистрации перехода права собственности 15.12.2016 не было предпринято никаких разумных мер для того, чтобы подписать в том числе в соответствии с условиями п. 12 договора от <дата> передаточный акт спорного объекта, в том числе не предлагал и ИП Фонаревой Е.А., если, как утверждает Кузнецов Н.А. спорный объект не был передан продавцом. В судебном заседании представитель ответчика-истца Кузнецова Н.А. Черепанова Е.В. данное обстоятельство подтвердила и не смогла пояснить, в связи с чем со стороны Кузнецова Н.А. не предпринималось никаких мер для оформления передаточного акта на спорный объект, что также в целом дает суду основания полагать, что Кузнецов Н.А. не желает, уклонялся и уклоняется в настоящее время от подписания передаточного акта спорного объекта, несмотря на то, чято продавец ИП Фонарева Е.А. исполнила обязанность по передаче спорного объекта покупателю Кузнецову Н.А., а покупатель Кузнецов Н.А. принял проданный ему спорный объект.

Кроме того, суд обращает внимание и на то обстоятельство, что действительно между сторонами заключался и предварительный договор купли-продажи спорного объекта от 03.10.2016, что свидетельствует о желании Кузнецова Н.П. как покупателя приобрести спорный объект, а у ИП Фонаревой Е.А. - продать.

Суд обращает внимание и на то, что по заявлению Кузнецова Н.А. и ИП Фонаревой Е.А. произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты 15.12.2016, ответчик-истец Кузнецов Н.А. приступил к исполнению договора от <дата>, а именно принял спорный объект, стал производил платежи по договору купли-продажи здания с земельным участком от <дата>, а именно, произвел 5 платежей, всего на сумму <сумма> руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что действия Кузнецова Н.А., осуществленные последним после заключения договора от <дата> (регистрация права собственности на недвижимое имущество, осуществление выплат по договору, проведение оценки 31.01.2018, истребование техпаспорта на спорый объект из БТИ и др.) в целом свидетельствуют об исполнении договора от <дата> истцом-ответчиком Фонаревой Е.А. как продавцом по передаче спорных объектов, а со стороны Кузнецова Н.А., как покупателя, о принятии спорных объектов. Данный вывод чуда подтверждается и показаниями Фонарева А.Л., допрошенного в судебном заседания, который суду пояснил, что спорный объект был реально передан Кузнецову, фактически сразу после подписания договора купли-продажи от <дата>.

Кроме того, исходя из системного анализа ч. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 224 ГК РФ, ч. 1 ст. 551 ГК РФ, как уже отмечалось выше, следует, что право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента такой регистрации.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что п. 9 договора купли-продажи здания с земельным участком от <дата> в части того, что право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости переходит к покупателю с момента подписания данного договора и передаточного акта, противоречит закону.

Анализируя п. 12 договора от <дата> в части, что «…передача хозяйственного корпуса с земельным участком осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты проведения государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору по передаточному акту… обязательство продавца передать хозяйственный корпус с земельным участком считается исполненным с момента подписания покупателем передаточного акта…», суд приходит к следующему, что фактически согласно данному пункту договора стороны должны были подписать передаточный акт до 29.12.2016, о чем сторонам было достоверно известно. Однако Кузнецовым Н.А. суду не представлено доказательств, отвечающих требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих факт уклонения ИП Фонаревой Е.А. от подписания передаточного акта как до 29.12.2016, так и по настоящее время. Как уже отмечалось выше, представитель ответчика-истца Кузнецова Н.А. Черепанова Е.В. суду пояснила, что не может пояснить, в связи с чем Кузнецов Н.А., понимая, что ИП Фонарева Е.А. якобы уклоняется от подписания передаточного акта, не предлагал ей подписать передаточный акт, уточнив, что Кузнецову Н.А. ничего не мешало предложить ИП Фонаревой Е.А. подписать указанный передаточный акт. Кроме того, в судебном заседании представитель Кузнецова Н.А. Черепанова Е.В. пояснила, что технический паспорт на спорный объект, который был предоставлен оценщикам Бюро профессиональной оценки и приобщен к отчету об оценке №4159-2018, Кузнецовым Н.А. был истребован как собственником в БТИ г.Воткинска.

Из анализа представленных в суд доказательств дела в их совокупности, суд обращает внимание на то, что как уже отмечалось выше, что ИП Фонаревой Е.А. суду представлены доказательства, отвечающие требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающие факт передачи спорного объекта по договору купли-продажи от <дата> и факт уклонения со стороны Кузнецова Н.А. от подписания передаточного акта.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что самим Кузнецовым Н.А. представлен суду отчет об оценке № 4159-2018 от 31.01.2018 об определении рыночной стоимости спорного объекта в виде хозяйственного корпуса, расположенного по адресу: УР, г. <*****>», выполненный ООО «Бюро профессиональной оценки» 22.02.2018. Из указанного отчета об оценке № 4159-2018 следует, что заказчиком проведенной оценки выступает Кузнецов Н.А. как собственник спорного объекта. Более того, Кузнецов Н.А., как заказчик проведенной ООО «Бюро профессиональной оценки» оценки, предоставил оценщику технический паспорт на объект оценки, а также доступ на территорию оцениваемого объекта по адресу: <*****>

Довод представителя Кузнецова Н.А. Черепановой Е.В. о том, что оценщик проник на территорию объекта оценки через окно (форточку), судом отклоняется как не подтвержденный доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Кроме того, из отчета об оценке № 4159-2018 явствует, что оценщик ООО «Бюро профессиональной оценки», проводивший оценку хозяйственного корпуса по адресу: <*****> получил свободный доступ на оцениваемый объект, о чем свидетельствуют и имеющиеся в отчете об оценке фотографии. Сведений о том, что доступ на оцениваемый объект был ограничен, что оценщик проник на территорию через окно либо иным неестественным путем, в отчете об оценке не имеется и суду не представлено. Более того, данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о том, что Кузнецов Н.А. как собственник спорного объекта вступил в законные права владения и пользования спорным объектом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что факт передачи недвижимости по договору купли-продажи здания с земельным участком от <дата> ИП Фонаревой Е.А. Кузнецову Н.А. нашел свое полное подтверждение в судебном заседании, в том числе отчетом об оценке № 4159-2018, представленным суду самим же Кузнецовым Н.А. Указанный отчет составлен 22.02.2018 на основании договора, заключенного между ООО «Бюро профессиональной оценки» и Кузнецовым Н.А. как заказчиком. Объект оценки – хозяйственный корпус, расположенный по адресу: <*****> был осмотрен оценщиком 31.01.2018. В ходе осмотра объекта оценки оценщиком сделаны фотографии указанного хозяйственного корпуса. Сведений об ограничении доступа на территорию оцениваемого объекта не имеется. Как указывается в отчете об оценке, техническая документация на объект оценки была представлена оценщику заказчиком – Кузнецовым Н.А.

Таким образом, исходя из совокупности имеющихся доказательств, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 31.01.2018 Кузнецов Н.А. фактически осуществлял законные права собственника в отношении спорного объекта в виде хозяйственного корпуса и земельного участка, расположенных по адресу: <*****>», поскольку, будучи заказчиком (собственником) оценки, предоставил оценщику доступ на объект оценки – хозяйственный корпус по указанному адресу, техническую документацию на указанный объект (выписку из технического паспорта, истребованную из БТИ г.Воткинска, технический паспорт – л.д. 133-165 отчета об оценке).

Суд обращает внимание, что, фактически являясь собственником хозяйственного корпуса и земельного участка, расположенных по адресу: <*****> Кузнецов Н.А. с 15.12.2016 не обращался к ИП Фонаревой Е.А. с требованием о передаче ему указанного хозяйственного корпуса и земельного участка по передаточному акту. Доказательств обратного, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности, достаточности, Кузнецовым Н.А. суду не представлено.

Анализируя доводы Кузнецова Н.А. и его представителей в части, что у Кузнецова Н.А. имелись объективные препятствия для подписания передаточного акта, суд относится к ним критически, поскольку Кузнецовым Н.А. суду не представлено доказательств, отвечающих требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих наличие объективных препятствий для подписания акта приема-передачи недвижимости по договору от <дата>. Так, в судебном заседании по ходатайству стороны истца-ответчика ИП Фонаревой Е.А. был допрошен свидетель ФИО2 который суду пояснил, что Кузнецов Н.А. фактически уклонялся от подписания акта приема-передачи недвижимости по договору от <дата>, последнему неоднократно предлагалось подписать передаточный акт от 25.11.2016, в последний раз предлагалось подписать 16.02.2017, тогда как фактически спорный объект был предан Кузнецову Н.А., а также были переданы ключи от спорного объекта, что Кузнецов Н.А. имел свободный доступ на территорию спорного объекта, а также и то, что в срок до 01.05.2017 истец-ответчик ИП Фонарева Е.А. согласно п. 9 договора освободила часть спорного помещения. Доказательств обратного стороной ответчика-истца Кузнецова Н.А. суду не представлено, показания свидетеля Фонарева А.Л. остались не опровергнутыми.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что свидетель ФИО3. суду пояснил, что личной неприязни к ответчику не испытывает. Перед началом допроса свидетель был предупрежден судом об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, потому оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется, таковых доказательств не представлено суду и ответчиком-истцом Кузнецовым Н.А. Более того, показания данного свидетеля согласуются с совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что именно Кузнецов Н.А. уклонялся от подписания передаточного акта, при том, что фактически получил спорный объект в пользование и владение, доказательств обратного, отвечающих требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью опровергающих данный довод истца-ответчика ИП Фонаревой Е.А. и вывод суда, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше правовых норм, в том числе положений ст. 556 ГК РФ, с учетом исследованных в судебном заседании доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что само по себе неподписание Кузнецовым Н.А., предусмотренного договором купли-продажи спорного здания с земельным участком передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнял обязанность по передаче здания с земельным участком покупателю, а покупатель – обязанность по принятию указанного имущества. Поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что ответчик-истец Кузнецов фактически вступил как собственник в законное владение и пользование спорным объектом, что в целом свидетельствует о том, что продавец ( ИП Фонарева Е.А.) исполнила обязанность по передаче данного объекта.

В связи с чем, довод Кузнецова Н.А. о том, что хозяйственный корпус и земельный участок, расположенные по адресу: <*****> не были переданы ИП Фонаревой Е.А. Кузнецову Н.А., в том числе по вине ИП Фонаревой Е.А., судом отклоняется, поскольку не нашел своего подтверждения, по указанным выше основаниям.

Как уже отмечалось выше, суд обращает внимание, что Кузнецовым Н.А. не представлено доказательств тому, что он обращался к ИП Фонаревой Е.А. с предложением подписать передаточный акт по договору купли-продажи от <дата> и получил от ИП Фонаревой Е.А. отказ, либо что ИП Фонарева Е.А. оставила указанное требование Кузнецова Н.А. без ответа. Суд считает, что в случае, если Кузнецов Н.А. полагал, что ИП Фонарева Е.А. как продавец уклоняется от фактической передачи недвижимости покупателю (Кузнецову Н.А.) по договору от <дата>, то спорные объекты могли быть истребованы Кузнецовым Н.А. как покупателем на основании ст. 398 ГК РФ, а не ст. 301 ГК РФ, однако таковых доказательств ни Кузнецовым Н.А., ни его представителями, суду не представлено. Напротив, судом установлено, что именно Кузнецов Н.А. уклонялся от подписания передаточного акта, направленного ему ИП Фонаревой Е.А.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи спорного объекта не имеется, по указанным выше основаниям.

Кроме того, истец по встречному иску Кузнецов Н.А. ссылается и на то, что вследствие существенного нарушения условий договора техническое состояние спорного объекта ухудшилось настолько, что его стало невозможно использовать безопасно по назначению, что якобы подтверждается проведенными по делу экспертизами.

Оценивая указанный довод, суд приходит к следующему.

Как отмечалось выше, исходя из системного анализа ч. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 224 ГК РФ, ч. 1 ст. 551 ГК РФ следует, что право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд обращает внимание, что, как отмечалось выше, согласно п. 10 договора купли-продажи здания с земельным участком от <дата> сторонам данного договора (ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецову Н.А.) известно и понятно содержание и смысл ст. ст. 209, 210, 223, 551 ГК РФ.

Как отмечалось выше, судом установлено, что 15.12.2016 зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности Кузнецова Н.А. на хозяйственный корпус и земельный участок, расположенные по адресу: УР, г<*****>, на основании договора от <дата>, спорный объект, ключи от спорного объекта переданы ИП Фонаревой Е.А. Кузнецову Н.А.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с 15.12.2016 Кузнецов Н.А. являясь уже титульным собственником спорного объекта в виде хозяйственного корпуса и земельного участка, расположенных по адресу: УР, <*****> в силу ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания данного имущества как собственник и несет риск гибели, порчи данного имущества.

В качестве доказательств существенного нарушения условий договора ИП Фонаревой Е.А. истцом по встречному иску Кузнецовым Н.А. представлен отчет об оценке № 4159-2018 ООО «Бюро профессиональной оценки» от 22.02.2018, однако суд обращает внимание, что из данного отчета усматривается, что Кузнецов Н.А., являясь собственником спорного объекта, поручил оценщику провести оценку спорного объекта на предмет целесообразности заключения сделки купли-продажи от <*****> и о стоимостных параметрах спорного объекта на дату 03.10.2016 (дата заключения предварительного договора). Кроме того, суд обращает внимание, что согласно данному отчету об оценке (с. 58 отчета) на период проведения оценки объект оценки практически не требует вложений помимо текущего обслуживания, он способен приносить поток доходов в течение прогнозного и постпрогнозного периода.

Между тем, как указывалось выше, в соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В судебном заседании представители истца по встречному иску Кузнецова Н.А. Черепанова Е.В., Столярова О.С. подтвердили, что Кузнецов Н.А. видел состояние спорного объекта в виде хозяйственного корпуса до подписания спорного договора от <*****>. При том, ни один из представителей не смог пояснить, в связи с чем перед заключением договора купли-продажи от <дата> Кузнецов Н.А. не провел оценку спорного имущества, в том числе и на предмет технического состояния хозяйственного корпуса и безопасности его эксплуатации, уточнив, что провести такого рода оценку Кузнецову ничего не мешало.

Суд также обращает внимание, что сам Кузнецов Н.А. во встречном исковом заявлении указывает, что на момент заключения договора купли-продажи здание эксплуатировалось ответчиком, было пригодно для эксплуатации и было безопасным.

Оценивая представленные заключения экспертов № 48-ДВТ-18 и, суд находит их отвечающими требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оснований для признания заключения эксперта № 127-ДВК-18недопустимым доказательством, как просит в письменном отзыве Фонарева Е.А., судом не усматривается, поскольку указанное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

При этом, как уже отмечалось выше, получив спорный объект, Кузнецову Н.А. как собственником спорного имущества в силу ст.210 ГК РФ должен был нести бремя содержания данного имущества, чего сделано не было, доказательств обратного суду Кузнецовым не представлено.

При таких обстоятельствах, на основании изложенного выше, суд приходит к выводу, что именно вследствие бездействия Кузнецова Н.А. как собственника (с 15.12.2016) спорный объект в виде хозяйственного корпуса, расположенного по адресу: <*****> находится в его нынешнем состоянии, а именно, как следует из заключений экспертов 48-ДВТ-18 и № 127-ДВК-18, нуждается в восстановительных строительно-технических работах, необходимых для приведения в пригодное безопасное состояние по целевому назначению, доказательств обратного ни Кузнецовым Н.А., ни его представителями суду не представлено.

Кроме того, анализируя доводы Кузнецова Н.А. и его представителей в части, что якобы непередача ИП Фонаревой Е.А. Кузнецову Н.А. технического паспорта на спорный объект, ключей от спорного объекта, якобы внесение заведомо ложных сведений в п.6 договора от <дата> в части отсутствия задолженности по коммунальным платежам, также является основанием для расторжения договора от 24.11.2019, поскольку является существенным нарушением условий договора, суд относится к данными доводам критически, поскольку не основаны на законе. Более того, суд считает, что сама по себе якобы непередача технического паспорта, якобы внесение в п.6 договора от <дата> заведомо ложных сведений, якобы отсутствие ключей от спорного объекта не являются безусловным основанием для расторжения договора от <дата>, о чем говорит ответчик-истец Кузнецов Н.А. и его представители (ст.450 ГК РФ), а также никак не могло повлиять на обязанность либо освобождение от обязанности содержания спорного объекта его собственником – Кузнецовым Н.А., поскольку Кузнецов, получив спорный объект, зарегистрировав право собственности на спорный объект, был вправе распоряжаться спорным объектом по своему усмотрению.

Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что, став фактическим владельцем спорного объекта, зарегистрировав переход права собственности, Кузнецову ничего не мешало заменить замки от спорного объекта и пользоваться спорным объектом по назначению. Как уже отмечалось выше, именно таким образом и поступил Кузнецов Н.А., предоставив в распоряжение оценщиков 31.01.2018 спорный объект для проведения оценки (№4159-2018).

Как уже отмечалось выше судом, после заключения сделки, регистрации перехода право собственности, именно Кузнецов Н.А. осуществлял права владения, пользования по своему усмотрению как собственник в отношении указанного выше спорного объекта. Суд обращает внимание и на то, что, заключив договор купли-продажи от <дата>, зарегистрировав переход права собственности (15.12.2016) и вплоть до 31.01.2018 (предоставление спорного объекта в распоряжение оценщика для проведения оценки спорного объекта), Кузнецов Н.А. как законный владелец пользовался спорным объектом. Суд обращает внимание и на то, что проводя оценку спорного объекта 31.01.2018 №4159-2018, Кузнецов Н.А. не уведомил ИП Фонареву Е.А. как продавца спорного объекта и не просил последнюю обеспечить доступ на спорный объект оценщикам ООО «Бюро профессиональной оценки» ввиду якобы фактической непередачи Кузнецову Н.А. спорного объекта, ввиду якобы отсутствия доступа на приобретенный последним по договору купли-продажи от <дата> спорный объект. Данные обстоятельства, по мнению суда, еще раз подтверждают выводы суда о том, что после заключения договора купли-продажи от <дата> спорного объекта ИП Фонаревой Е.А. предпринимались меры к подписанию передаточного акта, от подписания которого Кузнецов Н.А. уклонялся и уклоняется в настоящее время, по указанным выше основаниям. Ни Кузнецовым Н.А., ни его представителями, доказательств обратного, соответствующих требованиям ст.ст.55, 59, 60 и 67 ГПК РФ, с достоверностью опровергающих данный вывод суда, суду не представлено. Кроме того, суд приходит к выводу, что поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что ответчик-истец Кузнецов фактически вступил в законное владение и пользование спорным объектом, что в целом свидетельствует о том, что продавец (Фонарева Е.А.) исполнила обязанность по передаче данного объекта.

Кроме того, суд считает, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ни Кузнецовым Н.А., ни его представителями не представлено суду доказательств тому, что именно в результате действий ИП Фонаревой Е.А. хозяйственный корпус, расположенный по адресу: <*****> находится в его нынешнем состоянии.

Ссылка на незнание Кузнецова Н.А. о якобы наличии задолженности по оплате коммунальных услуг у ИП Фонаревой Е.А. на момент заключения договора от <дата>, судом отклоняется. Более того, суд считает, что данное основание не является существенным нарушением условий договора в силу ст.450 ГК РФ, по следующим основаниям.

Суд обращает внимание, что ничто не препятствовало Кузнецову Н.А. самостоятельно убедиться на момент заключения договора в том, действительно ли на момент заключения спорного договора отсутствует задолженность по оплате коммунальных платежей в отношении хозяйственного корпуса и земельного участка, расположенных по адресу: <*****>

Доказательств обратного, отвечающих требованиям ст. ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, суду не представлено.

Во встречном исковом заявлении Кузнецов Н.А. указывает, что после заключения договора купли-продажи ответчиком были отключены системы обеспечения помещения, вследствие чего помещение подвергалось промерзанию и разрушению.

Данный довод также судом отклоняется как не подтвержденный доказательствами по указанным выше основаниям. Более того, не представлено Кузнецовым Н.А. и его представителями доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих данный довод, а именно, что именно ИП Фонарева Е.А. отключила системы обеспечения помещения после заключения спорного договора купли-продажи.

Довод стороны истца по встречному иску Кузнецова Н.А. о том, что ИП Фонаревой Е.А. ему не были переданы ключи от хозяйственного корпуса судом отклоняется по указанным выше основаниям.

При этом, суд обращает внимание, что наличие акта вскрытия помещения, расположенного по адресу: г<*****> от 08.06.2018 (л.д. 59 т. 2) не может расцениваться как доказательство тому, что Кузнецов Н.А. не осуществлял права собственника в отношении недвижимого имущества, расположенного по указанному адресу и имел до 08.06.2018 ограниченный доступ. По состоянию на 08.06.2018 в производстве суда уже находилось рассматриваемое гражданское дело, о котором сторонам спора было известно. Кроме того, еще ранее, как уже отмечалось выше, 31.01.2018 Кузнецовым Н.А. был предоставлен доступ оценщику ООО «Бюро профессиональной оценки» на хозяйственный объект по указанному адресу для проведения оценки.

Довод Кузнецова Н.А о том, что ИП Фонаревой Е.А. не передана техническая документация не недвижимое имущество, судом отклоняется, как не подтвержденный доказательствами, опровергающийся материалами дела. Так, судом установлено, что для проведения оценки хозяйственного корпуса Кузнецовым Н.А. оценщику ООО «Бюро профессиональной оценки» была предоставлена техническая документация на объект оценки – выписка из техпаспорта, технический паспорт. Кроме того, суд обращает внимание, что с 15.12.2016 Кузнецов Н.А., являясь собственником указанного недвижимого имущества, вправе самостоятельно обратиться в соответствующие учреждения за получением технической документации на объекты недвижимости, находящиеся в его собственности, что и было сделано Кузнецовым Н.А.ж, как следует из пояснений в судебном заседании представителя Черепановой Е.В.

Довод стороны истца по встречному иску о том, что ИП Фонарева Е.А. не освободила хозяйственный корпус и после 01.05.2017, в нарушение условий п. 9 договора купли-продажи от <дата>, судом отклоняется как не подтвержденный доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности. Кроме того, данный довод опровергается показаниями допрошенного судом свидетеля Фонарева А.Л., из показаний которого следует, что часть помещения, право пользования которым согласно п. 9 договора от <дата> сохранялось за ИП Фонаревой Е.А., была освобождена последней в течение 6 месяцев после заключения сделки. Доказательств тому, что Кузнецовым Н.А. в адрес ИП Фонаревой Е.А. предъявлялось требование об освобождении указанной части хозяйственного корпуса, суду не представлено. Доказательств обратного, отвечающих требованиям ст. ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ ни Кузнецовым Н.А., ни его представителями суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для расторжения заключенного между ИП Фонаревой Е.А. и Кузнецовым Н.А. <дата> не имеется, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи спорного объекта от 26.11.2016 был фактически исполнен продавцом Фонаревой Е.А. Управлением Росреестра по УР произведена государственная регистрация договора купли-продажи спорного объекта и перехода права собственности на спорный объект к покупателю Кузнецову Н.А. Спорный объект фактически передан истцом-ответчиком Фонаревой Е.А. во владение ответчика-истца Кузнецова Н.А., о чем свидетельствуют указанные выше обстоятельства. Ответчик-истец Кузнецов Н.А. пользовался спорным объектом по своему усмотрению, в том числе проводил оценку спорного объекта и д.

Потому суд приходит к выводу и как уже отмечалось выше, что с учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи спорного объекта передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец (Фонарева Е.А.) не исполнила обязанность по передаче спорного объекта покупателю (Кузнецову Н.А.), а покупатель (Кузнецов Н.А.) - обязанность по принятию проданного ему спорного объекта.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, суд пришел к выводу, что ответчиком-истцом Кузнецовым Н.А. не представлено суду каких-либо доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих наличия правовых оснований для расторжения указанного договора на основании п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в то числе причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, вследствие которого ответчик-истец Кузнецов Н.А. в значительной степени лишен того, на что последний был вправе рассчитывать при заключении договора, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец по встречному иску Кузнецов Н.А. не представил суду доказательств причинения значительного ущерба, указанного в ст. 450 ГК РФ, сослался лишь на якобы не передачу ему ответчиком ключей, технической документации, не составление передаточного акта.

Указанные обстоятельства сами по себе не являются основанием для расторжения договора, а заключенный договор не предусматривает условий, определяющих случаи его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Довод представителя Кузнецова Н.А. Черепановой Е.В. о том, что Кузнецов узнал о том, что хозяйственный корпус отключен от системы тепло- и электроснабжения лишь 30.10.2018, а также о том, что указанный объект был отключен от системы тепло- и энергоснабжения по инициативе либо по вине истца-ответчика ИП Фонаревой Е.А. судом отклоняется, как не подтвержденный доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости, достоверности, и опровергаемый материалами дела.

Истцом-ответчиком Кузнецовым Н.А. также заявлено требование о взыскании с Фонаревой Е.А. в пользу Кузнецова Н.А. денежной суммы в размере <сумма> руб., аннулировании за Кузнецовым Н.А. права собственности на объекты недвижимости, находящиеся по адресу: УР, <*****>

Определением судьи от 20.03.2018 сторонам разъяснены их процессуальные права и обязанности, распределено бремя доказывания по настоящему гражданскому делу.

Ответчику-истцу Кузнецову Н.А. разъяснены, в том числе, следующие обстоятельства, подлежащие доказыванию: наличие правовых оснований для взыскания с истца-ответчика <сумма> руб.; наличие правовых оснований для аннулирования за ответчиком-истцом права собственности на объекты, указанные в просительной части встречного иска; предоставить расчеты и доказательства, обосновывающие размер взыскиваемой суммы, указанной в просительной части встречного иска; представить и другие доказательства, подтверждающие встречные требования ответчика-истца, соответствующие требованиям относимости и допустимости.

Копия указанного определения от 20.03.2018 получена Кузнецовым Н.А.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ Кузнецовым Н.А. не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности, достаточности, подтверждающих законность требований Кузнецова Н.А.

Анализируя требование ответчика-истца Кузнецова Н.А. в части взыскания денежной суммы в размере <сумма> руб., суд приходит к выводу, что данное требование удовлетворению не подлежит, поскольку ответчиком-истцом Кузнецовым Н.А. и его представителями не представлено суду доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих наличие правовых оснований для взыскания указанной суммы с истца-ответчика ИП Фонаревой Е.А. Кроме того, суд считает, что данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку требование Кузнецова Н.А. о расторжении договора от <дата> не основано на законе по указанным выше основаниям.

Анализируя требования ответчика-истца Кузнецова Н.А. об аннулировании права собственности на спорные объекты недвижимости, суд приходит к выводу, что данное требование также удовлетворению не подлежит, поскольку ответчиком-истцом Кузнецовым Н.А. и его представителями не представлено суду доказательств, отвечающих требованиям ст.ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, с достоверностью подтверждающих наличие правовых оснований для аннулирования права собственности Кузнецова Н.А. на спорные объекты недвижимости, а также суд считает, что данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку требование Кузнецова Н.А. о расторжении договора от <дата> не основано на законе по указанным выше основаниям.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 «О судебном решении» от 19.12.2003 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований Кузнецова Н.А. к ИП Фонаревой Е.А. не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, учитывая, что решение суда состоялось в пользу ИП Фонаревой Е.А., с Кузнецова Н.А. в пользу Фонаревой Е.А. подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 12 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны к Кузнецову Николаю Анатольевичу о взыскании задолженности по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с Кузнецова Николая Анатольевича в пользу индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны задолженность в сумме
<сумма> руб. по договору купли-продажи недвижимости от 24 ноября 2016 года, заключенному между ИП Фонаревой Еленой Алексеевной и Кузнецовым Николаем Анатольевичем, за период за период с 1 марта 2017 года по 30 ноября 2017 года.

Взыскать Кузнецова Николая Анатольевича в пользу индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны государственную пошлину в сумме <сумма>

Встречные исковые требования Кузнецова Николая Анатольевича к Фонаревой Елене Алексеевне о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от <дата>, взыскании денежной суммы, аннулировании права собственности на объекты недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение одного месяца со дня его вынесения через Воткинский районный суд Удмуртской Республики.

Судья                                     Я.В. Аганина

Мотивированное решение изготовлено 2 апреля 2019 года.