Решение по делу № 2-4140/2011 ~ Материалы дела от 18.05.2011

Дело № 2-4140/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 августа 2011 года г. Люберцы

Люберецкий городской суд Московской области в составе судьи Хухановой С.А., при секретаре Пинчук К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Канглиевой Л.С. к ООО «СвятоГрад-Инвест» об осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ и по встречному иску ТСЖ «Пионер» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве,

У С Т АН О В И Л:

Истец обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГ между ней и ООО «СвятоГрад-Инвест» был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес> <адрес>, <данные изъяты>-этажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секции <данные изъяты>) и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу объект долевого строительства определенный настоящим договором, а участник долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – нежилые помещения общей площадью ориентировочно – <данные изъяты> кв.м., а именно расположенные по адресу: <адрес> <адрес>, на техническом этаже, в секции <данные изъяты> по проекту в осях <данные изъяты>, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на техническом этаже, в секции <данные изъяты> по проекту в осях <данные изъяты>, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Цена договора, зафиксированная в п.п. 2.2. договора составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Обязательства по уплате цены, согласно условиям договора истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ, актом об исполнении денежного обязательства от ДД.ММ.ГГ. Согласно реестру распределения нежилых помещений, вышеуказанные нежилые помещения по адресу: <адрес>, закреплены за истцом. Постановлением Главы Администрации городского поселения Октябрьский от ДД.ММ.ГГ за № строящемуся жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес> В настоящее время строительство жилого дома приостановлено. Согласно п. 1.6. договора ответчик обязался закончить строительство и ввести жилой дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГ и в срок до ДД.ММ.ГГ передать нежилые помещения истцу. Строительство жилого дома до настоящего времени не закончено, а нежилые помещения истцу ответчиком не переданы. Кроме того, в нарушение ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, ответчик не предоставляет необходимый пакет документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем истец не имеет возможность зарегистрировать указанный договор. Истец просит осуществить государственную регистрацию договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ в соответствии с решением суда.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержала, встречный иск ТСЖ «Пионер» не признала.

Конкурсный управляющий ООО «СвятоГрад-Инвест» в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление, в котором указала, что иск Канглиевой Л.С. и встречный иск ТСЖ «Пионер» не признает, просит в удовлетворении заявленных требований Канглиевой Л.С. и ТСЖ «Пионер» отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ответчика ТСЖ «Пионер» иск не признала, представила встречный иск к Канглиевой Л.С. в котором указала, что между Канглиевой Л.С. и ООО «СвятоГрад-Инвест» ДД.ММ.ГГ был заключен договор об инвестировании строительства №, предметом которого являются соинвествирование нежилых помещений в доме по строительному адресу: <адрес> на техническом этаже: секция <данные изъяты>, по проекту в осях <данные изъяты>, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., секция <данные изъяты> по проекту в осях <данные изъяты>, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Указанные помещения необходимы для обслуживания всего дома, кроме этого, для обслуживания расположенных в этих помещениях инженерного оборудования и сетей необходим беспрепятственный доступ эксплуатирующей организации. Доводы подтверждаются заключением проектной организации ООО «ЦНИИСК» № от ДД.ММ.ГГ. В частности, указывается, что «верхний этаж жилого дома состоит из технических помещений, в которых размещаются вентиляционные сети, венткамеры и другие необходимые для нормальной эксплуатации инженерные сети и оборудование». Справкой ООО «322 СУ 109 ССУ» № от ДД.ММ.ГГ, проводившего монтаж вентиляционных сетей, венткамер и иного оборудования, также подтверждается, что 18-ый этаж жилого дома является техническим этажом. Этаж не оборудован системами аварийного дымоуправления и вытяжной вентиляцией, санузлами, что согласно СанПиН и Норм противопожарной безопасности не допускает использование <данные изъяты>-го этажа для постоянного нахождения людей. Согласно проектной (рабочей) документации на <данные изъяты>-ом этаже жилого дома предусмотрено нахождение вентиляционных сетей и вентиляционных камер, включая аварийную противомодульную вентиляцию. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ помещения на техническом этаже принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Принимая во внимание положения п. 1 ст. 290 ГК РФ, пункта 1 ст. 36 ЖК РФ, общим имуществом в многоквартирном доме является технические этажи. Помещения, приобретенные Канглиевой Л.С. по договору соинтветсирования, предназначены для прокладки и обслуживания инженерных коммуникаций общего пользования, а также для обслуживания более одного помещения в данном доме, следовательно, права на эти помещения не могли быть переуступлены в силу закона. В соответствии со ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Согласно ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожная, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения».Поскольку помещения являются частью общего имущества дома, то они не могут являться самостоятельным предметом сделки по отчуждению, права на это помещение принадлежат на праве собственности отдельному субъекту не могут, а совершенные в отношении этих помещений сделки являются недействительными (ничтожными). Просит признать недействительным договор об инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Канглиевой Л.С. и ООО «СвятоГрад-Инвест».

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, в совокупности исследовав материалы дела, суд считает, что иск Канглиевой Л.С. и встречный иск ТСЖ «Пионер» удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО «СвятоГрад-Инвест» и Канглиевой Л.С. был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, <данные изъяты>-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секции <данные изъяты>) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1.4. договора объектом долевого строительства являются нежилые помещения общей площадью ориентировочно – <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, а именно: на техническом этаже, в секции <данные изъяты> по проекту в осях <данные изъяты>, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; на техническом этаже, в секции <данные изъяты>, по проекту в осях <данные изъяты>, помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.. а также доля в праве собственности на общее имущество в жилом доме.

Согласно п. 2.2. договора цена настоящего договора <данные изъяты> руб.<данные изъяты> коп.

Согласно п. 1.6. договора застройщик обязуется закончить строительство и ввести жилой дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГ и в срок до ДД.ММ.ГГ передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГ ООО «СвятоГрад-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области, ООО «СвятоГрад-Инвест» (инвестор-застройщик) и ТСЖ «Пионер» (новый инвестор-застройщик) было заключено дополнительное соглашение № предметом которого является следующее: руководствуясь ст. 7 инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГ №, инвестор-застройщик передает все свои права и обязанности по контракту новому инвестору-застройщику в части инвестирования и строительства в соответствии с проектной документацией многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2. соглашения руководствуясь ст. 7 контракта, новый инвестор-застройщик принимает все права и обязанности по контракту от инвестора-застройщика в части инвестирования и строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Согласно п. 2.2.7 Дополнительного соглашения № новый Инвестор-Застройщик обязуется за счет внесенных дополнительно денежных средств участников долевого строительства, завершить строительство объекта.

ДД.ММ.ГГ силами ТСЖ «Пионер» строительство многоквартирного дома завершено, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Данный факт стороны не оспаривали.

Постановлением администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГ № дому присвоен почтовый адрес: <адрес> <адрес>

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств в строительство многоквартирных домов.

В соответствии с п. 2 ст. 1 вышеуказанного закона, заключение договора долевого участия в строительстве допускается лишь в отношении многоквартирных домов, которые не введены в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судом, жилой дом по адресу: <адрес> был введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГ, что свидетельствует о том, что строительство данного дома завершено, и соответственно на данный момент жилые и нежилые помещения не могут являться предметом договора долевого участия в строительстве в том смысле, в котором данный договор определяется действующим законодательством.

На основании п. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на данный момент не представляется возможной, поскольку дом по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию.

На основании изложенного, суд считает, что в заявленных требованиях Канглиевой Л.С. об осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве подлежит отказать, поскольку дом введен в эксплуатацию.

Анализируя представленные представителем ТСЖ «Пионер» доказательства, суд не может согласиться с утверждением ТСЖ «Пионер» о том, что нежилые помещения, которые являются предметом договора между Канглиевой Л.С. и ООО «СвятоГрад-Инвест» заняты инженерными системами и являются частью общего имущества многоквартирного дома, поскольку не подтверждаются представленными документами. Так как жилой дом по адресу: <адрес> на данный момент принят в эксплуатацию, то следовательно он оснащен и оборудован всеми необходимыми инженерными системами и коммуникациями, расположение которых определяется не согласно проектной документации, а согласно данным органа, осуществляющего техническую инвентаризацию объектов недвижимости.

Ссылка ТСЖ «Пионер» на положения п. 1 ст. 36 ЖК РФ о том, что данные помещения являются общим имуществом в многоквартирном доме не состоятельна, так как не соответствует действительному содержанию данной нормы. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в много квартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Из представленных ТСЖ «Пионер» документов не следует, что именно данные нежилые помещения, которые являются предметом вышеуказанного договора, на настоящий момент заняты инженерными коммуникациями, предназначены для обслуживания более одного помещения и следовательно данные помещения не являются помещениями общего пользования, предназначенными для обслуживания многоквартирного жилого дома, и могут быть предметом гражданско-правовых сделок направленных на их отчуждение либо передачу иным лицам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Представителем ТСЖ «Пионер» доказательств подтверждающих обоснованность заявленных требований суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске Канглиевой Л.С. к ООО «СвятоГрад-Инвест» об осуществлении государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ.

Отказать в иске ТСЖ «Пионер» к Канглиевой Лидии Султановне и ООО «СвятоГрад-Инвест» о признании недействительным договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме через Люберецкий городской

Судья