Решение по делу № 2-3708/2016 ~ М-3493/2016 от 06.05.2016

К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Сочи                          30 июня 2016 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Вергуновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Юркиной М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Челноковой С. А. к Назаровой Е. А. и Рашояну Г. А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и взыскании уплаченной по договору суммы,

У С Т А Н О В И Л:

Челнокова С.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Назаровой Е. А. и Рашояну Г. А. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес>, помещение №, этаж цокольный, о прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора о безвозмездной передаче доли 1/34 земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 705 кв.м., с кадастровым номером №, прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании солидарно с Назаровой Е. А. и Рашояна Г. А. денежных средств в размере 1 917 800 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и Назаровой Е.А. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. Продаваемое жилое помещение № расположено по адресу: город Сочи, <адрес>, площадью 44,6 кв.м., этаж цокольный. Представителем Назаровой Е.А. по продаже указанного жилого помещения выступал Рашоян Г. А., который фактически являлся застройщиком указанного дома. Стоимость указанного помещения составила 1 917 800 рублей. Причем 50 000 рублей были внесены истицей в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истица оплатила наличными 150 000 рублей, о чем свидетельствует расписка от Рашояна Г. А.. ДД.ММ.ГГГГ истицей была уплачена наличными сумма 117 800 рублей, о чем так же свидетельствует расписка в получении денег от Рашояна Г. А.. А оставшаяся сумма в размере 1 600 000 рублей была выплачена за счет кредитных средств ОАО «ВТБ 24», о чем свидетельствует выписка из банка. Данная сумма так же была передана представителю ответчицы Рашояну Г.А. ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация права собственности Истицы на жилое помещение № расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, площадью 44,6 кв.м., этаж цокольный, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №. Вместе с указанным жилым помещением ответчица передала безвозмездно долю земельного участка, на котором расположен <адрес> в городе Сочи. Участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 705 кв.м., доля в праве общей долевой собственности 1/34. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №. В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчица ввела в заблуждение истицу относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Поскольку, по мнению истицы, данное помещение абсолютно не отвечает требованиям жилого помещения. В соответствии с п. 23 Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" не допускается размещение жилого помещения в цокольном этаже. Таким образом, данная норма уже ставит под сомнение пригодность данного помещения для проживания. Более того, в процессе ремонта жилого помещения выяснилось множество недоделок и некачественно выполненных строительных работ, о которых ответчик не сообщил истцу. Все это повлекло дополнительные денежные расходы, на которые истец не рассчитывала. Выявленные в процессе эксплуатации недостатки делают невозможным проживание в данном помещении, поскольку данное помещение просто не отвечает требованиям жилого помещения. Истица неоднократно устно обращалась к ответчице и застройщику Рашояну Г.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных денежных средств. Однако в добровольном порядке ответчица отказалась расторгнуть указанный договор. Ответчикам ДД.ММ.ГГГГ была направлена Претензия с просьбой расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченные по договору денежные средства. Не получив ответа от ответчиков, истец обратилась в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: Краснодарский край, <адрес>, помещение №, этаж цокольный, о прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора о безвозмездной передачи доли 1/34 земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 705 кв.м., с кадастровым номером №, о прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ., взыскании солидарно с ответчиков денежных средств в размере 1 917 800 рублей.

В судебном заседании истица и ее представитель по доверенности Репников И.В. на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в иске.

В обоснование своих требований просили суд допросить свидетеля Саркисьян М.С.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Саркисьян М.С. суду пояснила, что приобрела жилое помещение в указанном жилом доме, истицу знает по проживанию в указанном жилом доме, бывала в помещении, приобретенном истицей, и относительно этого помещения может пояснить, что оно расположено в цокольном этаже жилого дома, в жилом доме имеются перебои с подачей воды и других коммунальных услуг, канализацией, электроснабжением, что приносит жильцам дома многочисленные неудобства.

В судебном заседании ответчик Назарова Е.А. исковые требования не признала, при этом пояснила суду, что при заключении вышеуказанного договора купли-продажи условие о качестве объекта недвижимости сторонами не согласовывалось и, подписав договор и передаточный акт, истец приняла спорную квартиру в том качественном состоянии, в каком она была на день подписания договора, и была удовлетворена техническим состоянием передаваемой недвижимости, по данному вопросу претензий не имела. Кроме того, пояснила, что в настоящее время спорная квартира принадлежит иному лицу, которое приобрело квартиру на торгах после обращения банка в суд с иском к Челноковой С.А.

В обоснование своих возражений против иска ссылалась на показания свидетеля Карагезяна А.С., пояснившего суду, что он оказывает помощь жильцам дома в ремонте помещений и может пояснить, что помещение, принадлежащее истице, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Ответчик Рашоян Г.А. с судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, направил в суд телефонограмму о рассмотрении дела в его отсутствие.

При изложенных обстоятельствах, с учетом мнения участвующих в деле лиц, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие ответчика Рашояна Г.А., суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Рашояна Г.А.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Банка ВТБ 24, в лице дополнительного офиса «На Московской» в г. Сочи, по доверенности Гурина Л.З. в судебное заседание не явилась, при этом направила в суд копию Описи документов, принятых для оказания государственных услуг, от Винокурова М.С., а также письменные возражения, в которых указала, что просит суд рассмотреть дело в отсутствие представителя банка, а также по существу заявленных требований Банк ВТБ 24 считает требования истца незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Истцом был заключен кредитный договор №. В соответствии с условиями кредитного договора Банк обязался предоставить Заемщику кредит в размере 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) рублей сроком на 170 (сто семьдесят) месяцев с даты предоставления кредита. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является Залог (ипотека), предметом ипотеки является недвижимое имущество: помещение №, этаж: цокольный, назначение: жилое, площадь: общая 44,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Поскольку сторонами Договора купли-продажи объекта недвижимости условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано, то положения Гражданского кодекса РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, не подлежат применению.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Челноков В. А., в судебном заседании исковые требования Челноковой С.А. поддержал, при этом пояснил, что согласно договора поручительства №-п01 от ДД.ММ.ГГГГ он является поручителем Заемщика – Челноковой С. А. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Более того, он зарегистрирован и проживает в вышеуказанном помещении, расположенном по адресу: <адрес>, помещение №, которое является предметом спора, считает, что в данном случае при рассмотрении дела затрагиваются его права и обязанности.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления ФРС по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, в нарушение требований ст.167 ГПК РФ о причине своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя указанного лица.

Суд, заслушав доводы истицы и ее представителя, ответчика, третьего лица, изучив материалы дела, допросив по ходатайству сторон свидетелей, пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Исследованными в суде материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. Продаваемое жилое помещение № расположено по адресу: <адрес>, площадью 44,6 кв.м., этаж цокольный.

Представителем ответчика Назаровой Е.А. по продаже указанного жилого помещения выступал Рашоян Г.А.

Стоимость указанного помещения составила 1 917 800 рублей.

При этом 50 000 рублей были внесены Истицей в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истица оплатила наличными 150 000 рублей, о чем свидетельствует расписка от Рашояна Г.А.

ДД.ММ.ГГГГ Истицей была уплачена наличными сумма 117 800 рублей, о чем так же свидетельствует расписка в получении денег от Рашояна Г.А.

Оставшаяся сумма в размере 1 600 000 рублей выплачена за счет кредитных средств ОАО «ВТБ 24», о чем свидетельствует кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставил истице кредит в размере 1 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) рублей сроком на 170 (сто семьдесят) месяцев с даты предоставления кредита, а истец приняла на себя обязательства возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является Залог (ипотека), предметом ипотеки является недвижимое имущество: помещение №, этаж: цокольный, назначение: жилое, площадь: общая 44,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, за номером №.

Права Банка по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, удостоверены Закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, за номером №.

Вместе с указанным жилым помещением ответчик Назарова Е.А. передала истице безвозмездно долю земельного участка, на котором расположен <адрес>, назначение участка - для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 705 кв.м., доля в праве общей долевой собственности 1/34.

Право собственности истицы на жилое помещение в указанном жилом доме зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №.

Однако в ДД.ММ.ГГГГ году Банк ВТБ 24 в лице дополнительного офиса «На Московской» в г. Сочи обратился в суд Центрального района г. Сочи с иском к заемщику Челноковой С.А. и поручителю Челнокову В.А. о взыскании задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Центрального районного суда города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования Банка были удовлетворены частично: расторгнут кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Банком ВТБ 24 и Челноковой С.А., взыскана задолженность по кредитному договору солидарно с Челноковой С.А. и Челнокова В.А. в размере 1 703 313,42 рублей, обращено взыскание на предмет залога: помещение №, этаж: цокольный, назначение: жилое, площадь: общая 44,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>., определен способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов, определена первоначальная продажная стоимость предмета залога в размере 1 476 000 рублей, т.е. 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Названное решение суда вступило в законную силу.

Истицей и ее представителем не представлено суду доказательств отмены названного судебного акта и принятия по указанному спору иного судебного решения, вступившего в законную силу.

Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в МКУ МО г. Краснодара «Краснодарский городской многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обратился Винокуров М. С., о чем свидетельствует копия описи документов, принятых для оказания государственных услуг. В указанной описи среди прочих документов указан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд установил, что спорная квартира на основании вышеуказанного решения суда после обращения на нее взыскания реализована Винокурову М.С.

Как установлено пунктом 2 статьи 237 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

При таких обстоятельствах требования истицы не могут быть удовлетворены, поскольку она на дату принятия судом решения по данному делу утратила право собственности на помещение №, этаж: цокольный, назначение: жилое, площадь: общая 44,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

По этим основаниям истица не имеет права требовать расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>, помещение №, этаж цокольный.

Доводы истицы и ее представителя о непригодности спорного жилого помещения для проживания, введении истицы в заблуждение продавцом относительно потребительских качеств жилого помещения и др. не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, поскольку их показания не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.

Исковые требования Челноковой С.А. к Рашояну Г.А. не подлежат удовлетворению, поскольку в спорных правоотношениях он выступал в качестве представителя продавца жилого помещения, действуя на основании и в рамках предоставленных ему собственником спорного помещения по доверенности полномочий.

Так, в соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, гражданские права и обязанности на основании заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес>, помещение №, этаж цокольный, возникли только между сторонами данной сделки - Назаровой Е.А. и Челноковой С.А.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Челноковой С.А. о расторжении договора купли-продажи спорного жилого помещения отказано, не подлежат удовлетворению и иные, вытекающие из данного, требования о прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора о безвозмездной передаче доли 1/34 земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 705 кв.м., с кадастровым номером №, прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании солидарно с Назаровой Е. А. и Рашояна Г.А. денежных средств в размере 1 917 800 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Челноковой С. А. к Назаровой Е. А. и Рашояну Г. А. о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес>, помещение №, этаж цокольный, прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора о безвозмездной передаче доли 1/34 земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 705 кв.м., с кадастровым номером №, прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании солидарно с Назаровой Е. А. и Рашояна Г. А. денежных средств в размере 1 917 800 рублей - отказать.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                     Е.М. Вергунова