Решение по делу № 2-1266/2018 (2-6638/2017;) ~ М-5599/2017 от 15.12.2017

Центральный районный суд города Новосибирска

Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099

Дело № 2-1266/2018

Решение

Именем Российской Федерации

27 августа 2018 г.          Центральный районный суд г. Новосибирскав составе председательствующего - судьи                                                                           при секретарях судебного заседания Бутырина А.В., Емец А.И.,Кашариной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Елисеева А. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестком», обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест» об обязании снять обременения с квартиры, признании соглашения о переводе долга по договору участия в долевом строительстве подлежащим регистрации, обязании передачи акта приема-передачи квартиры,

у с т а н о в и л:

    Истец Елисеев А.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестком», обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест» об обязании снять обременения с квартиры, признании соглашения о переводе долга по договору участия в долевом строительстве подлежащим регистрации, обязании передачи акта приема-передачи квартиры, в котором просит с учетом уточнений обязать ООО «Инвестком» совершить действия по снятию обременения с объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры (строительный №), общей площадью – 38,31 кв.м., жилой площадью – 15,37 кв.м., расположенной на двадцать втором этаже, многоэтажного жилого <адрес>; обязать ООО ПТК «Стройинвест», ООО «Инвестком» осуществить действия, направленные на государственную регистрацию соглашения №-ВБ3 о переводе долга по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012 в течении 3 (трех) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать ООО ПТК «Стройинвест» передать оригинал акта приема-передачи от 2016г., заключенный между ООО ПТК «Стройинвест» и Елисеевым А.В. о передаче в собственность однокомнатной квартиры, строительный №, расположенной на двадцать втором этаже жилого <адрес>, общей строительной площадью 58,31 кв.м. во исполнение обязанностей по соглашению от 12.07.2013г. №-ВБ3 о переводе долга по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012г., взыскать компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей.

    В обоснование иска указал, что 18.12.2012г. между ООО ПТК "Стройинвест" (Застройщик) и ООО "Инвестком" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ3-Н. 12.07.2013г. между истцом, Елисеевым А.В. (правопреемник участника), ООО «Инвестком» (участник долевого строительства) и с согласия застройщика ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительства. В соответствии с платежным поручением № от 16.07.2013г. от истца на расчетный счет ответчика поступают денежные средства в размере 1 499 000 (один миллион четыреста девяносто девять) руб.00коп. Также согласно квитанции к ПКО №от 16.07.2013г. истцом произведена оплата в ООО ПТК "Стройинвест" в размере 15 700 (пятнадцать тысяч семьсот) руб. 00 коп. Итого, платежи произведены на сумму 1 514 700 (Один миллион пятьсот четырнадцать тысяч семьсот) рублей.

Согл. п.2 соглашения от 12.07.2013г.: Участник, с согласия Застройщика, выраженного подписанием настоящего Соглашения передает, а Правопреемник Участника принимает в полном объеме обязанности Участника, возложенные на него по договору участия в долевом строительстве № ВБЗ-Н от «18» декабря 2012г., с учетом изменений, внесенных настоящим Соглашением, в том числе обязанность по уплате Застройщику долга в размере 1 514 700 (Один миллион пятьсот четырнадцать тысяч семьсот) рублей (перевод долга) на условиях, указанных в настоящем соглашении. Возложенные на истца обязательства, в соответствии с соглашением от 12.07.2013г., были выполнены.

Согл. п.3 соглашения от 12.07.2013г.: после выполнения Правопреемником Участника всех обязательств по настоящему Соглашению и договору участия в долевом строительстве Застройщик становится обязанным передать в собственность Правопреемника Участника по акту приема-передачи Объект долевого строительства -однокомнатную <адрес> (строительный), строительной площадью 38,31 кв.м., общей площадью - 35,35 кв.м., расположенную на двадцать втором этаже многоэтажного жилого <адрес> помещениями общественного назначения, 1-ой очереди строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022. Сроков приема-передачи квартиры, а равно окончания сроков строительства в соглашении от 12.07.2013г. не прописано.

01.04.2014г. между ООО ПТК «Стройинвест», как застройщиком, и ООО «Инвестком», как участником долевого строительства, заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее 31.03.2015г., которое также в установленном законом порядке было зарегистрировано в ЕГРП 16.06.2014г.

01.10.2014г. между ООО ПТК «Стройинвест» как застройщиком и ООО «Инвестком» как участником долевого строительства заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве №№ от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 30.09.2015г., которое было зарегистрировано в ЕГРП 24.11.2014г.

22.04.2015г. между ООО ПТК «Стройинвест», как застройщиком, и ООО «Инвестком», как участником долевого строительства, заключено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве №№ от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее 31.03.2016г., которое также было зарегистрировано в ЕГРП 27.06.2015г.

Исходя из условий Соглашения ответчик обязался после полного исполнения правопреемником участника обязательства по оплате права требования снять обременения, однако указанные обязательства не исполнил, доказательства иного суду не представил.

Отсутствие государственной регистрации соглашения от 12.07.2013г. не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, при том, что отсутствие установленной законом регистрации может иметь значение лишь в отношениях с третьими лицами.

До настоящего момента обязательства ответчика перед истцом так и не выполнены, квартира не передана, акт приема-передачи не подписан. В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Истец о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Гладких С.В., допущенный по устному ходатайству, исковые требования поддержал с учетом уточнений, дал соответствующие пояснения.

Ответчики о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений по существу исковых требований не представили.

Представитель третьего лица ПАО Банк «ФК Открытие» Вайман Е.В., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, дала соответствующие пояснения, в том числе, согласно письменных возражений, приобщенных к материалам дела.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что 18.12.2012г. ООО ПТК "Стройинвест" (Застройщик) и ООО "Инвестком" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ3-Н (далее - договор № ВБ3-Н), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> «27» декабря 2012 за №.

12.07.2013г. между истцом Елисеевым А.В. (правопреемник участника), ООО «Инвестком» (участник долевого строительства) и с согласия застройщика ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительства № ВБ3-Н от 18.12.2012г. (далее - соглашение от 12.07.2013г.), согласно которому ООО «Инвестком» передает, а истец принимает права и обязанности в отношении 1 -комнатной однокомнатной квартиры, строительный №, расположенной на двадцать втором этаже жилого <адрес>, общей строительной площадью 38,31 м.кв., (в том числе общей площадью 35,35 м.кв., жилой площадью 15,37 м.кв., площадью балкона 5,91 м.кв. (далее - объект долевого строительства)

Согласно п. 1 вышеуказанного соглашения: Участник и застройщик пришли к соглашению о внесении изменений в Приложение № к договору № ВБ3-Н, в части изменения цены объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве: цена объекта долевого строительства составляет 1 514 700 (Один миллион пятьсот четырнадцать тысяч семьсот) рублей.

В соответствии с платежным поручением № от 16.07.2013г. от истца на расчетный счет ответчика поступили денежные средства в размере 1 499 000 (один миллион четыреста девяносто девять) руб.00коп. Также согласно квитанции к ПКО №от 16.07.2013г. истцом произведена оплата в ООО ПТК "Стройинвест" в размере 15 700 (пятнадцать тысяч семьсот) руб. 00 коп. Итого платежи произведены на сумму 1 514 700 (Один миллион пятьсот четырнадцать тысяч семьсот) рублей.

Согл. п.2 соглашения от 12.07.2013г.: Участник, с согласия Застройщика, выраженного подписанием настоящего Соглашения передает, а Правопреемник Участника принимает в полном объеме обязанности Участника, возложенные на него по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от «18» декабря 2012г., с учетом изменений, внесенных настоящим Соглашением, в том числе обязанность по уплате Застройщику долга в размере 1 514 700 (Один миллион пятьсот четырнадцать тысяч семьсот) рублей (перевод долга) на условиях, указанных в настоящем соглашении.

Согласно п.3 соглашения от 12.07.2013г.: после выполнения Правопреемником Участника всех обязательств по настоящему Соглашению и договору участия в долевом строительстве Застройщик становится обязанным передать в собственность Правопреемника Участника по акту приема-передачи Объект долевого строительства -однокомнатную <адрес> (строительный), строительной площадью 38,31 кв.м., общей площадью - 35,35 кв.м., расположенную на двадцать втором этаже многоэтажного жилого <адрес> помещениями общественного назначения, 1-ой очереди строительства жилых домов с помещениями общественного назначения в подвальных этажах, трансформаторной подстанции, подземного гаража, автостоянки закрытого типа со встроенной насосной станцией, по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022.

01.04.2014г. между ООО ПТК «Стройинвест», как застройщиком, и ООО «Инвестком», как участником долевого строительства, заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее 31.03.2015г., которое было зарегистрировано в ЕГРП 16.06.2014г.

01.10.2014г. между ООО ПТК «Стройинвест», как застройщиком, и ООО «Инвестком», как участником долевого строительства, заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 30.09.2015г., которое было зарегистрировано в ЕГРП 24.11.2014г.

22.04.2015г. между ООО ПТК «Стройинвест», как застройщиком, и ООО «Инвестком», как участником долевого строительства, заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 18.12.2012г., согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее 31.03.2016г., которое было зарегистрировано в ЕГРП 27.06.2015г.

Кроме того, судом установлено, что 28 декабря 2012 года между банком и ООО «Инвестком» заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого, Банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000,00 руб., далее по тексту кредитный договор. Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес>.

25.01.2013 между ОАО «НОМОС-БАНК» (правопреемник - ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие») и ООО «Инвестком» заключен договор залога прав №/л (далее договор залога прав), согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве №ВБ3-Н от 18.12.2012    (далее договор ДУ). Запись о залоге прав внесена в ЕГРП 06.02.2013,регистрационная запись №.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

П.1 ст.77 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее по тексту Закон об ипотеке, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из представленных доказательств усматривается, что ООО «ИНВЕСТКОМ» в нарушение требований указанных выше норм права, без согласия залогодержателя заключило соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, права требования по которому были обременены залогом в пользу третьего лица – ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие».

Подписанное истцом, ООО «Инвестком» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от 12.07.2013,    содержит указание на наличие в отношении права требования ограничения в виде залога в пользу банка, Договор залога прав зарегистрирован УФРС по НСО 06.02.2013г., регистрационная запись №, пункт 6 соглашения от 12.07.2013г.

Пунктом 2 ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 9 Соглашения от 12.07.2013 установлено, что соглашение считается заключенным с даты государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Следовательно, на дату заключения соглашения 12 июля 2017 года истец знал о наличии обременения прав требования в пользу банка, о необходимости государственной регистрации соглашения от 12.07.2013 года, и полагал возможным заключить указанное соглашение, даже при наличии объективных правовых рисков невозможности регистрации соглашения от 12.07.2013 и, в отсутствие согласия банка как залогодержателя.

Таким образом, судом установлено, что соглашение № ВБ3-Н от 12.07.2013 не является заключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, о залоге квартиры истцу было известно, согласие на уступку прав банком не предоставлялось.

Между тем, судом установлено, что 18.12.2012 между ООО ПТК «СТРОЙИНВЕСТ» и ООО «ИНВЕСТКОМ» был заключен договор участия в долевом строительстве № ВБ3-Н, предметом которого, в том числе являлась квартира, строительный №, расположенная на двадцать втором этаже жилого <адрес>, общей строительной площадью 58,31 кв.м. После ввода объекта в эксплуатацию, нумерация квартиры изменена на №.

На основании акта приема-передачи собственником <адрес>, расположенной по <адрес>, являющейся предметом договора долевого участия № ВБ3-Н от ДД.ММ.ГГГГ является ООО «ИНВЕСТКОМ», что подтверждается сведениями ЕГРП.

Следовательно, судом установлено, что ООО «ИНВЕСТКОМ» является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>207 (строительный №).

Таким образом, учитывая, что соглашение № ВБ3-Н от 12.07.2013 является незаключенным и не влечет никаких юридических последствий для сторон, к Елисееву А.В. не перешли права участника долевого строительства.

Кроме того, согласно положениям статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», осуществляется правовое регулирование залоговых отношений, возникающих между застройщиком и банком.

По делу установлено, что договор залога прав №/л от 25.01.2013, заключен Банком с ООО «ИНВЕСТКОМ», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012.

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующий отношения по участию сторон в долевом строительстве жилого дома, и их ответственность за не исполнение или не надлежащее исполнение обязательств по такому договору.

Воля истца Елисеева А.В. была направлена на приобретение жилья при вступлении в правоотношения с ответчиком ООО «ИНВЕСТКОМ» (участником долевого строительства) с участием ООО ПТК «СТРОЙИНВЕСТ» (застройщика). Право истца на квартиру по адресу: <адрес>207 (строительный №) приобретено на основании трёхстороннего соглашения о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве № ВБ3-Н от 12.07.2013, согласно которому права участника по указанному договору перешли истцу.

Таким образом, истец Елисеев А.В. и ответчик ООО «ИНВЕСТКОМ», руководствуясь принципом свободы договора (ст.421 ГК РФ), пришли к соглашению об оформлении своих правоотношений по передаче прав на спорную квартиру, посредством заключения указанной сделки. Истец с таким вариантом оформления прав на квартиру согласился, что соответствует положению ст.1 ГК РФ. В связи с чем, на дату рассмотрения дела судом, истец не является стороной договора долевого участия в строительстве, права которого нарушены.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав №/л от 25.01.2013 и в настоящее время ЕГРП не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИНВЕСТКОМ» и банка, в отношении спорной квартиры.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия, подписанное Елисеевым А.В. датировано 12.07.2013.

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав №/л от 25.01.2013, и возникновения права залога банка, Елисеев А.В. никакими правами в отношении спорной квартиры не обладал, а перенос права залога банка на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>207 (строительный №) соответствуют, и условиям заключенного договора долевого участия, и нормам действующего законодательства, устанавливающего порядок ведения государственного реестра недвижимости.

28.12.2012 года в ЕГРП внесена запись о регистрации договора ДУ, согласно которому единственным участником долевого строительства является ООО «Инвестком», 06.02.2013 года в ЕГРП внесены записи о регистрации права залога банка в отношении спорных квартир.

На дату подписания соглашения в июле 2013 года информация о правах ООО «Инвестком» и Банка на спорную квартиру была внесена в ЕГРП и находилась в публичном доступе в соответствии с указанными положениями федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ИНВЕСТКОМ» по договору кредитной линии №/л от 28.12.2012 между банком и ООО «ИНВЕСТКОМ» 25.01.2013 заключен договор залога прав № 62705/22579/л, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012.

В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющимся собственником.

Принимая во внимание обстоятельства заключения договора залога прав: факт регистрации в установленном порядке и прав участника долевого строительства, и прав залога банка; и отсутствие в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе Елисееву А.В. оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 42 Закона об ипотеке о прекращении ипотеки не имеется.

Кроме того, условиями заключенного между банком и ООО «Инвестком» договора залога прав определено, что залогом прав, в том числе по спорной квартире, обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору в полном объеме.

В Арбитражном суде <адрес> рассматриваются заявления банка о признании ООО «Инвестком», ООО ПТК «Стройинвест», ООО «Партнер-Инвест». Также банком инициированы судебные дела об обращении взыскания на предмет залога, взыскании задолженности с поручителей физических и юридических лиц.

Таким образом, в настоящее время, исходя из фактических обстоятельств дела, у ответчика отсутствует реальная возможность исполнить обязательства по кредитному договору и снять обременение со спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, учитывая, что затрагиваются права третьего лица - ОАО Банк «ФК Открытие», квартира в настоящее время находится в залоге, доказательств признания договора залога недействительным суду не представлено, требование истца в указанной части удовлетворено быть не может.

Оценивая все, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку договор участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012, заключенный между ООО ПТК «СТРОЙИНВЕСТ» и ООО «ИНВЕСТКОМ», предметом которого, в том числе является квартира, расположенная по адресу: <адрес>207 (строительный №), прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном договором в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП, соглашение о передаче прав и обязанностей № ВБ3-Н от 12.07.2013 является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию, принимая во внимание, что на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства, законных оснований для удовлетворения иска не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе Елисееву А.В. в удовлетворении, заявленных требований о возложении на ООО «ИНВЕСТКОМ» и ООО ПТК «СТРОЙИНВЕСТ» обязательств, взятых на себя при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012; о возложении на ООО «ИНВЕСТКОМ» обязательств снять обременение с объекта. По тем же обстоятельствам, ввиду незаключенности соглашения № ВБ3-Н от 12.07.2013 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от 18.12.2012 у истца отсутствуют основания требовать передачи ему акта приема-передачи объекта, являющегося предметом данного соглашения, а стороной по договору долевого участия, он вследствие тех же обстоятельств не является, потому прав требования подписания с ним и передачи акта приема-передачи объекта договора долевого участия, стороной по которому он не является, и который ранее уже подписан с участником договора ООО «ИНВЕСТКОМ», не имеется.

Относительно требования истца о признании соглашения от 12.07.2013 №-ВБЗ о переводе долга по договору участия в долевом строительстве №ВБЗ-Н от 18.12.2012, подлежащим регистрации по заявлению одной стороны соглашения, а именно истца, оно также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу положений Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее по тексту Закон об участии в долевом строительстве, полагаем, что оно не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Так, предметом договора участия в долевом строительстве может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Согласно выписки из ЕГРП по состоянию на 22.08.2018 года спорная квартира (объект долевого строительства) зарегистрирована как объект недвижимого имущества, собственником спорной квартиры является ООО «Инвестком».

Таким образом, учитывая, что право зарегистрировано за ООО «Инвестком», объект долевого участия в строительстве отсутствует, отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о регистрации соглашения от 12.07.2013г.

Учитывая, что в удовлетворении основных исковых требований истцу отказано, требование о взыскании компенсации морального вреда также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

    Исковые требования Елисеева А. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестком», обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест» об обязании снять обременения с квартиры, признании соглашения о переводе долга по договору участия в долевом строительстве подлежащим регистрации, обязании передачи акта приема-передачи квартиры оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Судья                                                             А.В. Бутырин