Решение по делу № 2-78/2017 (2-2026/2016;) ~ М-2620/2016 от 05.12.2016

Дело №2-78/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 апреля 2017 года                         г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Рябцевой А.И.

При секретаре Гайдиной И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Горниченко Л.А. к Мкртчян С.А., Старченко Н.В., Волкодав К.С. о признании договоров купли-продажи торговых павильонов недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Горниченко Л.А. обратилась с иском к Мкртчян С.А., Старченко Н.В., Волкодав К.С. о признании недействительными сделок купли продажи нежилых помещений: торговых павильонов №, расположенных по адресу пгт.Новомихайловский <адрес>, прекращении права собственности на указанные павильоны Волкодав К.С. и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на спорные торговые павильоны за ней.

В судебном заседании представитель истицы, действующий на основании доверенности Гукасов И.А. поддержал исковые требования, в обосновании своих доводов пояснил, что в материалах дела имеется договор займа от 26 марта 2015 года заключенный между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А. на <данные изъяты> рублей, на срок 6 месяцев, договор заключен в простой письменной форме, в виде расписки. В обеспечение этого займа Горниченко Л.А. оформила с Мкртчян С.А. договор купли продажи четырех павильонов в торговом комплексе, расположенном в <адрес>. В этот же день Мкртчян С.А. дает обязательство, что в случае возврата денежных средств, Мкртчян С.А. переоформит по договору купли продажи павильоны обратно на Горниченко Л.А.. 26 марта 2015 года, договор купли-продажи был сдан в Росреестре на регистрацию. В момент заключения договора купли продажи павильоны не были достроены, там не было подключено электричество, вода, канализация, фактически они не передавались Мкртчян С.А. В договоре купли продажи была указана стоимость павильонов по 30 000 рублей каждый, но на самом деле их стоимость составляет около 3 или 3.5 млн. рублей. Поскольку договор является мнимой сделкой, поэтому стоимость отчуждаемого имущества указали незначительную. В действительности стороны заключили между собой договор залога, обеспечивающий заем. Мкртчян С.А. будучи уверенным об обращении Горниченко Л.А. в суд произвел отчуждение имущества, хотя при заключении договора ни одна из сторон не имела намерений осуществить куплю продажу имущества. Последующие сделки являются недействительными в силу тех обстоятельств, что признак добросовестности сторон отсутствует. В марте 2016 года Мкртчян С.А. обратился в суд к Горниченко Л.А. о взыскании денежных средств, а 9 апреля 2016 года продал спорные объекты, что свидетельствует о неосновательном его обогащении. По решению суда, вступившего в законную силу, денежные средства взысканы с Горниченко Л.А., и объекты недвижимости реализованы Мкртчян С.А.. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель Мкртчян С.А., действующий на основании доверенности Чернов А.Ю., исковые требования не признал, в обосновании своих доводов пояснил, что 26 марта 2015 года Горниченко Л.А. заняла у Мкртчян С.А. 3 <данные изъяты> рублей, денежные средства в добровольном порядке не вернула, и решением суда от 31.05.2016 года, вступившего в законную силу 12.01.2017 года, денежные средства взысканы в пользу Мкртчян С.А. В апелляционном определении указано, что судом проверены доводы Горниченко Л.А. о том, что фактически был заключен договор залога, и суд апелляционной инстанции установил, что договора залога не заключалось. В связи с чем, принимая во внимание требования ст.61 ГПК РФ, в данном судебном заседании нельзя устанавливать эти же факты, поскольку они установлены судом апелляционной инстанции, которое является преюдициальным для данного дела. Договор купли продажи четырех павильонов никак не связан с заключенным договором займа. Никаких обязательств о возвращении торговых павильонов Мкртчян С.А. не давал и не подписывал. Истицей не доказано, что представленное обязательство, датированное 26.03.2015 года, подписано Мкртчян С.А.. В соответствии со ст.56 ГПК РФ бремя доказывания указанного факта лежит на истице. Действительно на момент заключения договора павильоны не были достроены, но Мкртчян С.А. осмотрел их и принял. С его слов известно, что он проводил там какие-то работы. Мкртчян С.А. приобретал их чтобы осуществлять коммерческую деятельность, однако когда понял, что весь комплекс достраиваться не будет, решил их продать. В апреле 2016 года он заключил договор купли продажи указанных павильонов со Старченко, а дальнейшая судьба павильонов ему неизвестна. Просит в иске отказать.

Старченко Н.В., и его представитель, действующий на основании доверенности Лысый А.Н., исковые требования признали, при этом Старченко Н.В. пояснил, что наличие заключенного договора займа, одновременно с договором купли продажи и обязательством о возврате приобретенного имущества, свидетельствует о притворности сделки. Кроме того, Мкртчян С.А. знал о притязаниях на павильоны Горниченко Л.А. и при заключении с ним сделки не поставил его об этом в известность Он приобрел павильоны у Мкртчян С.А. за 2 <данные изъяты> рублей, однако в договоре купли продажи указана стоимость другая, по требованию Мкртчян С.А. Сделка с Волкодав К.С. была заключена когда он не знал о судебных заседаниях, продал павильоны за <данные изъяты> рублей. Однако договор был с ипотекой, и по соглашению с Волкодав К.С. они пришли к соглашению о расторжении сделки 29 марта 2017 года, в настоящее время соглашение находится на регистрации. Считает, что исковые требования Горниченко Л.А. подлежат удовлетворению.

Волкодав К.С., представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явились. О дне слушания дела извещались судом надлежащим образом, в материалах дела имеются их заявления о рассмотрении дела в их отсутствии. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям:

Так, в судебном заседании установлено, что Горниченко Л.А. являлась собственником нежилых помещений: торгового павильона №, площадью 22 кв.м, кадастровый №; торгового павильона №, площадью 18 кв.м, кадастровый №; торгового павильона №, площадью 18 кв.м, кадастровый №; торгового павильона №, площадью 17,5 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Новомихайловский, <адрес>.

26 марта 2015 г. между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А. было заключено три сделки: был подписан договор займа, согласно которого Горниченко Л.А. взяла в долг у Мкртчян С.А. денежную сумму в размере 3 <данные изъяты> руб. на срок 6 месяцев. Договор купли продажи четырех торговых павильонов, согласно которого Горниченко Л.А. продала Мкртчян С.А. 4 торговых павильона, расположенных в торговом комплексе по <адрес>, Мкртчян С.А., в свою очередь, выдал Горниченко Л.А. обязательство о том, что после регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, он обязуется заключить с Горниченко Л.А. договор и передать ей в аренду указанные помещения. В соответствии с п.2 обязательства: при условии полного возврата займа, Мкртчян С.А. обязался заключить договор купли-продажи на вышеуказанные нежилые помещения и передать их обратно Горниченко Л.А.

Во исполнение взятых обязательств, 26 марта 2015 г. договор купли-продажи спорных нежилых помещений, был зарегистрирован в Управлении Росреестра.

9 апреля 2016 г. Мкртчян С.А. заключил сделку купли продажи спорных павильонов со Старченко Н.В.

03 февраля 2017 года Старченко Н.В. заключил договор купли продажи указанных павильонов с Волкодав К.С., право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН.

Пункт 2 ст. 218 ГК РФ в качестве основания возникновения права собственности на имущество указывает сделки об отчуждении имущества, в том числе договор купли-продажи.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в силу изложенных норм закона исполнением договора купли-продажи является не только регистрация права собственности в установленном законом порядке, но и передача покупателю в установленном законом порядке недвижимого имущества, которая в действительности между сторонами не производилась.

Из заключенных соглашений между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А. следует, что у Горниченко Л.А. не было намерений отчуждать, принадлежащие нежилые помещения. Между ними была достигнута договоренность, что право собственности на нежилые помещения передается Мкртчян С.А. лишь на определенное время и будет являться средством обеспечения обязательств по договору займа, а после погашения долга будет передано им обратно.

Также и Мкртчян С.А. фактически не использовал нежилые помещения в своих целях. То есть стороны преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям сделки займа с залогом спорных нежилых помещений, которую прикрывает юридически оформленная сделка купли-продажи.

Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, в связи с чем, по делу подлежит установлению действительная воля сторон, направленная на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

То обстоятельство, что залог нежилых помещений в обеспечение исполнения обязательств Горниченко Л.А., по договору займа сторонами был оформлен путем заключения договора купли-продажи, подтверждается содержанием обязательства от 26 марта 2015 г., прямо предусматривающего такое условие. Доводы представителя Мкртчян С.А. о том, что он не подписывал данное обязательство не подтверждены доказательствами. Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается. В данном случае, Горниченко Л.А. представила суду подлинник обязательства, датированный 26.03.2015 года, подписанный от имени Мкртчян С.А., представитель ответчика, оспаривая данное обязательство, должен представить доказательства обратного. То есть, в данном случае бремя доказывания поддельности подписи лежит не на истице, а на стороне оспаривающей представленное обязательство. Однако, таких доказательств Мкртчян С.А. и его представителем не предстьавлено.

С учетом изложенного, заключение 26 марта 2015 г. сделки купли-продажи спорного имущества по цене существенно ниже рыночной (п. 3 договора предусматривает стоимость одного павильона <данные изъяты> руб.), при одновременном заключении указанного выше договора займа, на сумму, относительно равную рыночной цене переоформленной недвижимости, также свидетельствует об отсутствии у продавца намерений отчуждать принадлежащее ему имущество, и тем самым создать соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия.

Таким образом, у продавца отсутствовало волеизъявление на отчуждение имущества, а у покупателя - на приобретение права собственности на указанное имущество, поскольку их целью было получение (передача) в долг денежных средств под залог спорного недвижимого имущества с его возвратом после погашения долга.

Также суд считает несостоятельными доводы представителя Мкртчян С.А. о том, что апелляционным определением от 12.01.2017 года по иску Мкртчян С.А. к Горниченко Л.А. о взыскании с нее денежных средств по договору займа, судом установлено, что договор залога между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А. не заключался, в силу чего в данном судебном заседание установление указанных обстоятельств противоречит требованиям ст. 61 ГПК РФ, и имеет для суда преюдициальное значение. Однако, предметом рассмотрения по иску Мкртчян С.А. о взыскании денежных средств по договору займа, как в суде первой инстанции, так и апелляционной инстанции являлся договор займа, а не договор купли продажи и залога. Обстоятельства заключения договора купли продажи не являлись предметом исследования в судебном заседании. В связи с чем, данные обстоятельства подлежат установлению в данном судебном заседании.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Следовательно договор купли-продажи от 26 марта 2015 г. заключенный между сторонами, является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека), регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Таким образом, 26 марта 2015 г. между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А. был заключен договор займа, а также договор залога нежилых помещений торговых павильонов : № площадью 22 квм, с кадастровым номером №, № площадью 18 квм,с кадастровым №, № площадью 18 квм, с кадастровым номером № № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером №, расположенных по адресу пгт.Новомихайловский <адрес>, в счет обеспечения займа.

Данное обстоятельство, также подтверждается решением Советского районного суда г. Краснодара от 31 мая 2016 г., вступившего в законную силу 12.01.2017 года, которым были удовлетворены исковые требования Мкртчяна С.А. о взыскании с Горниченко Л.А. суммы долга по договору займа от 26 марта 2015 г.

При этом, Мкртчян С.А. в период судебных разбирательств, заведомо зная о притворности заключенной сделки купли-продажи от 26 марта 2015 г., с Горниченко Л.А., 9 апреля 2016 г. заключил договор купли-продажи со Старченко Н.В., по условиям которого последний передает Мкртчян С.А. по <данные изъяты> руб. за каждый торговый павильон. А Старченко Н.В. на основании договора купли-продажи от 3 февраля 2017 г., перепродает павильоны Волкодав К.С.

Доводы представителя Мкртчян С.А., о добросовестности приобретения спорного имущества Старченко Н.В. и Волкодав К.С., не могут быть приняты во внимание, поскольку Старченко Н.В. и Волкодав К.С. о признании их добросовестными приобретателями, требований не заявляли.

Напротив, согласно представленному соглашению от 29 марта 2017 года Старченко Н.В. и Волкодов К.С. пришли к соглашению о расторжении сделки, 30 марта 2017 года, согласно представленной расписки соглашение сдано в Управление Росреестра для регистрации расторжения договора купли продажи.

Учитывая вышеизложенные, суд приходит к выводу, что совершенные сделки в отношении спорного имущества, являются притворными в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ и подлежат признанию недействительными. Основаниями для признания сделок притворными являются те обстоятельства, что они совершены в период судебных разбирательств между сторонами, определением Туапсинского районного суда на объекты был наложен арест, но по техническим причинам обременение не было зарегистрировано до 3 февраля 2017 г., Мкртчян С.А. и Старченко С.А., знали о том, что права на торговые павильоны находятся в судебном споре. Заключение соглашения между Старченко Н.В. и Волкодав К.С. о расторжении договора купли продажи, также свидетельствует о недействительности заключенной сделки. Кроме того, удовлетворяя требования Горниченко Л.А. суд исходит также из тех обстоятельств, что Старченко Н.В. признал исковые требования, и в силу ст.173 ГПК РФ, суд при принятии признания иска ответчиком, принимает решение об удовлетворении исковых требований.

Кроме того, из пояснений сторон следует, что само здание рынка находиться в недостроенном состоянии, не функционирует и использование торговых павильонов по назначению в настоящее время не представляется возможным, ни Мкртчян С.А., ни Старченко С.А., ни Волкодав К.С. не могли использовать торговые павильоны, и не имели такой цели, все сделки были произведены для внешнего вида, а сам переход права ограничился лишь самой государственной регистрацией. Таким образом, усматривается отсутствие воли сторон на приобретение торговых павильонов, то есть все сделки заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия и являются ничтожными. В связи с чем суд считает, что имеются основания для применения последствий недействительности сделок, вследствии чего, право собственности Волкодав К.С. на спорные объекты подлежит прекращению, и имеются основания для признания права собственности на торговые павильоны за Горниченко Л.А.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения исковых требований Горниченко Л.А.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Горниченко Л.А. удовлетворить.

Признать договор купли продажи нежилых помещений: торговый павильон № площадью 22 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Туапсинский район пгт.Новомихайловский <адрес> от 09 апреля 2016 года, заключенного между Мкртчян С.А. и Старченко Н.В., недействительным.

    Признать договор купли продажи нежилых помещений: торговый павильон № площадью 22 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером № торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером 23:№, торговый павильон № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером 23:33: 0804028:827, расположенных по адресу <адрес> пгт.Новомихайловский <адрес> от 03 февраля 2017года, заключенного между Старченко Н.В. и Волкодав К.С., недействительным.

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратить право собственности Волкодав К.С. на торговый павильон № площадью 22 квм, с кадастровым № торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> пгт.Новомихайловский <адрес>.

    Признать договор купли продажи нежилых помещений: торговый павильон № площадью 22 квм, с кадастровым номером № торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером № торговый павильон № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> пгт.Новомихайловский <адрес> от 26 марта 2015 года, заключенного между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А., недействительным.    

    Признать право собственности за Горниченко Л.А. на нежилые помещения: торговый павильон № площадью 22 квм, с кадастровым номером № №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером № торговый павильон № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> пгт.Новомихайловский <адрес>.

    Признать заключенным между Горниченко Л.А. и Мкртчян С.А. договор залога нежилых помещений: торговый павильон № площадью 22 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 18 квм, с кадастровым номером №, торговый павильон № площадью 17.5 квм, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> пгт.Новомихайловский <адрес> от 26 марта 2015 года, в пользу Мкртчян С.А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Судья :                                      Рябцева А.И.